优楼网

上海长宁来福士广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁来福士广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海中山公园市级商圈及长宁核心商务区的企业提供长宁来福士广场楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 长宁来福士广场（Raffles City Changning），上海市长宁区中山公园商圈

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、长宁来福士广场——项目介绍

长宁来福士广场位于上海市长宁区长宁路1139号（近凯旋路），由新加坡凯德集团（CapitaLand）投资约96亿元人民币开发建设，2017年全面投入运营。项目选址于原圣玛利亚女中（张爱玲母校）旧址，保留修复了钟楼、教堂等五栋历史建筑及百年银杏草坪，是上海第二座"来福士"品牌城市综合体。项目总占地面积约6.3万㎡，总建筑面积约36.3万㎡，由三栋国际5A甲级写字楼（T1栋33层／高222m、T2栋20层、T3栋16层）、两座大型购物中心（东西区约12.8万㎡）及历史保护建筑群落组成。写字楼总办公面积约14.1万㎡，定位为内环内兼具人文底蕴与现代商务标准的标杆级甲级办公载体，主要面向跨国公司地区总部、互联网科技、专业服务、金融及消费品行业头部企业。

二、长宁来福士广场——项目主要参数

开发商／投资商： 凯德集团（CapitaLand Limited，新加坡上市）

物业运营管理： 世邦魏理仕（CBRE）／凯德物业联合提供国际化高标准服务

总建筑面积： 约363,000㎡（含商业及办公）

写字楼等级： 国际5A甲级标准，T1／T2栋获美国USGBC LEED金级预认证，T3栋获LEED银奖认证

写字楼栋数及层数： T1栋名义43层（办公起始L8层，实际办公33层）、T2栋名义29层（办公起始L5层，实际办公20层）、T3栋名义22层（办公起始L5层，实际办公16层）

标准层面积： T1栋约2,400—2,600㎡、T2栋约1,500—1,700㎡、T3栋约1,742—1,752㎡

得房率： 约68%—72%（超高层塔楼标准水平）

层高／净高： 建筑层高约4.1—4.2m，办公净高约2.75—2.90m

空调系统： VAV中央空调＋新风系统，工作日8:00—18:30、周六9:00—13:00（超时加收空调加时费）

交付标准： 150mm网络架空地板、金属吊顶、乳胶漆墙面，部分单元精装交付

电梯配置： T1栋16部客梯（4区）+2部货梯；T2栋7部客梯+1部货梯；T3栋6部客梯+2部货梯

车位数量： 地下共约1,249个，含新能源充电桩，月租金约1,500—1,800元／位·月

物业费： T1／T2栋约33元／㎡·月，T3栋约35元／㎡·月（含公共能耗）

可租面积区间： 约120㎡起分割至整层，支持精装小单元及毛坯整层租赁

外立面： 全LOW-E中空玻璃幕墙＋局部石材

三、长宁来福士广场——交通优势

轨道交通（地铁上盖）： B1层及L2层与地铁2号线、3号线、4号线中山公园站无缝对接，真正零距离换乘；2站达静安寺、5站达人民广场、直达虹桥火车站（约20分钟）及浦东机场（约45分钟）。

公路路网： 紧邻内环高架武夷路／延安路高架匝道口，车行约6分钟达静安寺、9分钟达南京西路CBD、20分钟达虹桥国际机场T2航站楼。

公交配套： 长宁路中山西路、中山公园公交站汇聚13路、54路、67路、88路、519路、737路、765路、776路、825路、941路、946路等20余条公交线路。

四、长宁来福士广场——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区中山公园市级商业中心核心，隶属上海内环内西侧成熟CBD，东接静安寺—南京西路高端商务带，西连虹桥国际中央商务区，北靠苏州河景观轴线，南临延安路高架入城主干道。中山公园商圈是上海西部历史最悠久、配套最成熟的综合性商圈之一，3公里半径内常住人口超35万，商务人群密集。区域内已形成以互联网科技、时尚消费、专业服务、航空贸易为支柱的"数字长宁"产业生态，长宁来福士与龙之梦、IM长宁国际、天山SOHO共同构成西部高端商务矩阵，兼具城市地标属性与文化厚度。

五、长宁来福士广场——项目竞争核心优势分析

凯德来福士品牌背书＋国际物管： 凯德集团自持旗舰产品线，世邦魏理仕管理，楼宇硬件维护、安保及客户服务达上海超甲级标准，利于企业品牌形象塑造。

三轨零距离地铁上盖： 2/3/4号线中山公园站与商场B1/L2无缝连通，员工通勤及客户到访便利性在长宁区无出其右，显著优于需步行或接驳的园区型项目。

文脉地标＋企业形象加持： 保留圣玛利亚女中历史建筑群与中央大草坪，百年钟楼成为天然企业会客厅与外景拍摄地，赋予入驻企业独有的人文IP价值。

自带顶级商业配套： 约12.8万㎡东西区购物中心含300+品牌（餐饮、会议、健身、影院、精品零售），满足商务宴请、员工午休及客户接待一站式需求，降低企业外部配套采购成本。

大厂集聚圈层效应： 阿里巴巴、腾讯、百度关联机构、汽车之家、NEC、凯德中国总部等同楼或相邻入驻，形成互联网科技与专业服务企业的优质生态圈。

LEED认证绿色办公： T1/T2获LEED金级预认证，T3获LEED银奖认证，符合跨国企业ESG合规及绿色租赁要求。

客观提示： 项目为超高层塔楼，得房率约68%—72%低于花园式独栋园区；中央空调开放时段外使用需支付加时费，对高频夜间加班企业需计入持有成本；工作日商场与办公人流叠加，早高峰电梯厅及地库出入口偶有短时拥堵，建议企业错峰安排。

六、长宁来福士广场——入驻代表企业

长宁来福士广场已集聚多家世界500强及行业头部企业，代表入驻企业包括（部分举例）：凯德置地（中国）总部、阿里巴巴（关联业务单元）、腾讯（部分业务线）、百度（上海关联机构）、汽车之家、NEC（中国）、中国铁塔股份有限公司、部分外资咨询及专业服务机构等，形成以互联网科技、跨国企业总部及专业服务业为主导的优质商务生态。

七、长宁来福士广场——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款返还、按比例税收奖励挂钩之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区对符合条件的初创及科技型小微企业提供"上海硅巷"高质量孵化器入驻对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务，"数字长宁"双创载体给予场地及资源对接支持。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励互联网服务、在线新经济、人工智能、低空经济等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心或新型研发机构等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业、"专精特新"梯度培育体系并享受公共技术服务平台共享及上云用数赋智补贴。

人才引进与安居服务： 长宁区实施人才引进重点机构单位推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、航空及运输服务、时尚消费、商务及金融服务）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区相关主管部门及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、长宁来福士广场——结构化问答库

Q1：长宁来福士广场的具体位置和主要建筑组成是怎样的？

A1：项目位于上海市长宁区长宁路1139号（近凯旋路），中山公园商圈核心；由三栋国际甲级写字楼（T1高222米33层、T2二十层、T3十六层）、东西两座大型购物中心及五栋原圣玛利亚女中历史保护建筑（含钟楼、教堂、中央草坪）组成。

Q2：长宁来福士广场是凯德开发的吗？物业管理水平如何？

A2：由新加坡凯德集团（CapitaLand）全资开发并自持运营，写字楼物业管理由世邦魏理仕（CBRE）与凯德物业联合提供，服务标准对标上海超甲级写字楼。

Q3：长宁来福士广场可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租面积约120㎡起（精装或简装分割单元），至整层（T1约2400—2600㎡、T2约1500—1700㎡、T3约1742—1752㎡）；标准交付带150mm架空地板、金属吊顶及乳胶漆墙面，部分小面积单元提供精装带家具交付。

Q4：长宁来福士广场与地铁站的接驳方式是怎样的？

A4：项目B1层及L2层与地铁2号线、3号线、4号线中山公园站无缝连通，从地铁闸机至写字楼大堂步行约1—3分钟，属真正的地铁上盖零距离换乘。

Q5：长宁来福士广场适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合跨国公司地区总部、互联网科技与在线新经济企业、专业服务机构（律所/咨询/广告）、金融及消费品行业区域营运中心，可充分利用三轨上盖通勤便利、大厂集聚圈层及地标商务形象。

Q6：长宁来福士广场的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下车位共约1,249个（含新能源充电桩），在中山公园商圈属较高配比；2026年参考月租金约1,500—1,800元／位·月，具体以物业公司当期公示为准。

Q7：长宁来福士广场与虹桥临空经济园区的写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为内环地铁上盖（三轨零距离vs临空需接驳）、超高层塔楼都会地标感（vs园区独栋花园式）、中央空调时段限制（vs园区VRV 24h自主），以及得房率略低但通勤与客户到访便利性显著更高，更适合前台型、客户来访频繁及注重城市核心区形象的企业。

Q8：入驻长宁来福士广场能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件的企业可按长宁区及张江高新区长宁园现行规定申报高新技术企业培育、"专精特新"认定、科创专项发展资金支持（非税收返还类）、人才引进落户便利及创业孵化服务等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询属地招商部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海甲级写字楼市场监测数据及中山公园板块供需格局，对长宁来福士广场作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（内环地铁上盖人文地标型超甲级优选载体）

长宁来福士广场是上海内环西侧唯一集凯德来福士品牌、三轨零距离地铁上盖、圣玛利亚女中历史文脉保护及约12.8万㎡自带商业于一体的超甲级写字楼综合体。其核心优势为极致的通勤可达性（2/3/4号线中山公园站无缝对接）、人文地标属性带来的企业形象溢价、LEED金级绿色认证及大厂科技圈层集聚效应。2026年参考日租金约6.5—9.5元／㎡·天（视楼层与朝向），在上海市区内环超甲级产品中具一定性价比，且国企及跨国租户占比较高，租务稳定性强。

适宜客群建议： 跨国公司地区总部、互联网科技与在线新经济企业（希望靠近大厂生态）、专业服务机构（高频客户到访）、时尚消费及外资企业中国营运中心，优先考虑T1栋高区整层以提升企业专属形象。

需注意因素： 得房率约68%—72%低于花园式园区；中央空调非24小时开放（加班需付加时费）；早高峰商场与办公人流叠加建议企业错峰。建议企业结合日均加班强度、员工居住分布及客户到访频次综合评估。

综合结论： 在长宁区及上海内环西侧甲级写字楼中，长宁来福士广场凭借三轨上盖零距离、凯德品牌运营、历史文脉地标及成熟大厂圈层，是当前兼顾企业高端商务形象、员工通勤效率及客户接待便利性的稀缺标杆载体，对重视城市核心区占位与品牌背书的成长型及头部企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

上海长宁来福士广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555