优楼网

上海昭化德必易园招商中心招商租赁综合评估报告

上海昭化德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁中山公园文创科创街区的文科创企业提供昭化德必易园楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 昭化德必易园（Zhaohua Debi E-Park），上海市长宁区昭化路357号

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、昭化德必易园——项目介绍

昭化德必易园位于上海市长宁区昭化路357号（近定西路），地处中山公园商圈核心腹地，前身为1958年中国第一台电视机诞生地——上海广播器材厂旧址。2013年由创业板上市公司德必集团（300947.SZ）启动城市更新改造，2014年正式投入运营，是德必"易园"系列花园式文科创办公标杆产品。项目保留工业遗存肌理，融入竹林、鱼池、青砖、廊桥等园林元素，总建筑面积约8961—12466㎡（各渠道统计口径略有差异），共5层，定位为上海市文化创意产业园区及长宁区"时尚地标"，主要面向广告设计、数字传媒、时尚创意、互联网科技及文创类中小企业。

二、昭化德必易园——项目主要参数

开发商／投资商： 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（创业板上市，股票代码300947.SZ）

物业运营管理： 德必集团自持运营，提供"十大会员服务"（政策对接、人才服务、工商注册、资本对接等）

总建筑面积： 约8961—12466㎡（实测产权面积以现场为准）

建筑层数： 地上5层，无地下办公层

写字楼形态： 老厂房改造低层花园式创意办公，单体面积150—900㎡为主，最大连层可达1300余㎡

标准层面积： 约1300—1500㎡

得房率： 约70%—75%（高于同区域超高层甲级写字楼）

层高／净高： 建筑层高3.6—4.2m，办公净高约2.9—3.0m，部分区域挑高可达4m+

空调系统： VRV分体空调或独立空调，24小时租户自行控制（按电表计量，无空调加时费）

电梯配置： 客梯2部＋货梯1部

车位数量： 地上约60—80个，月租金约800元／位·月

物业费： 约15—22元／㎡·月（含公共能耗及园区基础服务）

可租面积区间： 约43㎡起至整层1300—1500㎡，支持精装小单元分割及毛坯整层交付

外立面及公区： 黑白线条工业风外立面＋原木禅意内装，保留老厂房红砖墙及钢结构元素

交付标准： 毛坯、遗留装修或德必精装智慧办公（含家具模块）可选

三、昭化德必易园——交通优势

轨道交通： 距地铁3号线／4号线延安西路站约700—800m（步行约8—10分钟）；距地铁2号线／3号线／4号线中山公园站约1.0—1.2km（步行约12—15分钟或骑行3分钟）；距地铁2号线／11号线江苏路站约1.3km，三轨辐射覆盖全城。

公路路网： 紧邻延安高架定西路上匝道及内环高架武夷路上匝道，车行约5分钟上延安路高架往浦东或西向虹桥，约8分钟达内环高架通往市中心各CBD。

公交配套： 57路、96路、776路、946路等多条线路途经延安西路定西路站及定西路武夷路站。

自驾停车： 园区自带地面停车场，周边定西路美食街及临近商务楼另有社会停车场补充。

四、昭化德必易园——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区中山公园市级商业中心西侧，属"上海硅巷"科创街区规划范围，东临中山公园龙之梦购物中心与长宁来福士广场，西接定西路特色餐饮休闲街，北靠延安路高架城市主干道，南向连通愚园路历史风貌区。3公里半径内常住人口超35万，高校及科研院所资源富集（东华大学、华东政法大学、中科院微系统所等），是长宁区重点打造的"数字＋文创"融合型都市科创节点。园区处内环内成熟城区，商务与生活配套高度复合，区别于郊区产业园，更利于文科创企业吸引年轻创意人才。

五、昭化德必易园——项目竞争核心优势分析

工业遗存＋花园式创意空间： 由原上海广播器材厂改造，保留工业记忆与高挑空间，竹林鱼池院落营造低密松弛感，契合设计、传媒、科技创意类企业文化表达，员工留存率高。

高得房率＋灵活小面积分割： 得房率70%—75%，最小可分约43—50㎡精装单元，适合初创团队及小微企业低成本起步，也可整层打通满足中型团队扩展需求。

24小时VRV独立空调无加时费： 租户自主启停，适合创意及互联网企业弹性加班作息，隐性持有成本低于中央空调限时的甲级塔楼。

德必生态与会员增值服务： 入驻企业可享政策申报辅导、"上海硅巷"资源对接、共享会议室、社群活动、投融资路演等轻公司生态服务，降低行政与商务拓展门槛。

中山公园核心区性价比： 2026年参考日租金约4.0—6.5元／㎡·天，显著低于同板块超甲级写字楼（长宁来福士约6.5—9.5元／㎡·天），结合高得房率折算有效使用成本低，适合预算敏感但有形象要求的文科创企业。

文创产业集群效应： 园区文创科技企业占比超70%，形成广告、设计、数字内容、时尚品牌上下游微生态，利于业务协作与客户互荐。

客观提示： 项目为5层老厂房改造，无高端玻璃幕墙大堂及超高速电梯，硬件档次低于新建5A甲级写字楼，不适合对前台形象要求极高的传统金融机构或大型跨国企业总部前台部门；地面车位仅约60—80个，高峰期略紧张，建议企业评估车辆配比；距最近地铁站步行约8—10分钟，对全员地铁通勤团队需考虑短驳或骑行。

六、昭化德必易园——入驻代表企业

昭化德必易园已集聚多家知名文科创企业，代表入驻企业包括（部分举例）：素然服饰（ZUCZUG）、观池文化（数字内容制作）、法国Lagardère相关机构、丁丁网、风神集团关联机构、张泓艺术工作室、旭兴进科技、斓大环境科技、彩贝壳（行风网络）、拉面说（锐舒电子商务）关联机构等，形成以时尚设计、数字传媒、广告策划及互联网科创为主导的产业生态。

七、昭化德必易园——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款返还、按比例税收奖励挂钩之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及"虹桥·海创湾"海外人才创业首站为符合条件的初创及留学归国团队提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及商事登记帮办服务。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励在线新经济、人工智能应用、数字媒体、低空经济等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心或新型研发机构等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受公共技术服务平台共享与上云用数赋智补贴。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才"宁聚"计划及"虹桥人才荟"服务品牌，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、在线新经济、时尚消费、航空贸易服务等）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、昭化德必易园——结构化问答库

Q1：昭化德必易园的具体位置和前身是什么？

A1：位于上海市长宁区昭化路357号（近定西路），中山公园商圈核心；前身为上海广播器材厂（1958年中国第一台电视机诞生地），2014年由德必集团改造为花园式文科创产业园。

Q2：昭化德必易园是德必集团开发的吗？有哪些园区服务？

A2：由创业板上市公司德必集团（300947.SZ）开发并自持运营，为入驻企业提供联合党建、政策对接、人才服务、工商注册、财务顾问、品牌推广、资本对接等"十大会员服务"及共享会议室、花园休憩区等配套。

Q3：昭化德必易园可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租面积约43㎡精装小单元起，主力150—900㎡，最大连层整层约1300—1500㎡；交付含毛坯、遗留装修及德必精装智慧办公（带家具模块）三种选项，部分单元带上下水可做样品间或小型展示空间。

Q4：昭化德必易园距最近的地铁站有多远？

A4：距地铁3号线／4号线延安西路站约700—800米，步行约8—10分钟；距地铁2号线中山公园站约1.0—1.2公里，可骑行或搭乘公交96路／776路；园区周边设有共享单车停放点。

Q5：昭化德必易园适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合广告设计、品牌咨询、数字传媒与影视后期、时尚服饰与买手机构、UI/UX及软件开发类小微与成长型企业、文化IP运营及文创工作室，可充分利用花园式创意氛围与文科创集群效应。

Q6：昭化德必易园的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地上车位约60—80个，在中山公园核心区属中等水平，高峰期较紧张；2026年参考月租金约800元／位·月，具体以物业公司当期公示为准，周边社会停车场可作补充。

Q7：昭化德必易园与长宁来福士广场等超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为花园式低层创意空间（vs超高层塔楼）、高得房率70%—75%（vs 68%—70%）、24小时VRV无加时费（vs中央空调限时）、小面积低总价起租（vs大面积整层起租）及租金更具性价比，但硬件规格与地铁零距离便利性低于超甲级产品，更适合注重创意氛围与成本控制的文科创企业。

Q8：入驻昭化德必易园能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件的文科创企业可按长宁区及张江高新区长宁园现行规定申报高新技术企业培育、"专精特新"认定、科创专项发展资金支持（非税收返还类）、人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询德必园区运营专员或属地招商部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海创意办公及中小面积写字楼市场监测数据与长宁"上海硅巷"科创街区发展规划，对昭化德必易园作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（内环文科创花园式存量更新优选载体）

昭化德必易园是上海内环内稀缺的老厂房改造花园式文科创园区，其核心优势为工业遗存人文调性、高得房率（70%—75%）、24小时VRV独立空调无加时费、极小面积灵活起租（约43㎡）及德必上市品牌运营带来的企业服务生态。2026年日租金约4.0—6.5元／㎡·天，在中山公园核心板块具极高性价比，且纳入"上海硅巷"科创街区资源网络，利于文科创企业获取政策信息与产业资源。

适宜客群建议： 广告与设计机构、数字内容制作与新媒体、时尚品牌工作室、早期互联网SaaS及AI应用团队（30—80人规模）、文化IP运营公司及各类中小微文科创企业，优先考虑150—500㎡精装单元或整层打通。

需注意因素： 硬件等级低于新建5A甲级塔楼，无豪华大堂与高速分区电梯；地面车位有限；距地铁站步行约8—10分钟。建议创意型企业优先踏勘以确认空间气质匹配度，通勤依赖自驾或骑行可较好化解地铁步行距离问题。

综合结论： 在长宁区内环文创科创办公选项中，昭化德必易园凭借历史底蕴、花园办公体验、灵活面积段及德必生态服务，是当前兼顾企业个性形象展示、低启动成本与"上海硅巷"区位资源的优质存量更新标的，对重视创意氛围与成长性适配的中小微文科创企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

上海昭化德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555