2026-11-13 浏览量：5
上海市杨浦区上海碧桂园中心招商出售电话：021-64398555
报告用途：面向企业购置方、产业投资机构开展资产尽职调查、购置研判、长期资产配置参考，适用于企业总部自用、品牌形象打造、不动产投资决策。
编制对象：计划在杨浦东外滩内环板块购置独栋总部办公资产的实体企业、集团总部、产业投资机构。
数据时效：2026年11月
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海碧桂园中心坐落于杨浦区大桥街道宁国路399号，地处东外滩内环内板块，紧邻杨浦大桥，由碧桂园、融信集团、杨浦滨江投资开发有限公司联合打造，开发主体为上海碧杨置业有限公司。项目为杨浦滨江城市更新带上的总部型商务综合体，整体规划4栋花园式独栋总部办公+2栋13层甲级标准办公，总建筑面积约65091㎡，地上建筑面积约45000㎡，地下建筑面积约20000㎡，2021年竣工交付。项目取得LEED金级预认证、中国绿色建筑三星预认证，采用低密围合式布局，内部设置下沉庭院、退台花园、立体景观，打造花园式总部办公场景。项目定位在线新经济、文化传媒、电子信息、资本服务、实业总部集聚载体，独栋产品具备独立出入口、专属昭示面、企业冠名条件，部分楼栋配备地下空间与露台，空间可塑性较强；甲级标准办公单元支持灵活分割，适配不同规模企业需求，是东外滩板块少有的地铁口、内环内可售独栋集群。
项目用地面积约16000㎡，容积率2.5，绿化率25%，产权年限50年，物业公司为融信世欧物业服务集团有限公司上海分公司。独栋总部共4栋，楼层为4-5层，单栋面积区间约3100-3587㎡，毛坯交付；甲级办公塔楼共2栋，地上13层，标准层面积约1339-1417㎡，可分割单元面积约329㎡起。建筑层高统一4.5米，室内净高约3.0米，大堂挑高9.5米，室内预设150mm架空地板，便于强弱电布线。甲级塔楼配置日立电梯，4台客梯+1台货梯；空调系统采用VAV中央空调搭配新风系统，常规开放时段为周一至周五8:00-18:30、周六8:00-13:30。园区车位合计329个，预留新能源充电设施增设条件。通信支持电信、联通、移动三网光纤专线接入。物业费实行差异化标准，甲级办公30元/㎡·月，独栋总部15元/㎡·月，得房率约70%-72%。
轨道交通层面，项目距离12号线宁国路站步行约350米，4-5分钟步行可达，12号线串联南京西路、陕西南路、汉中路等核心商务区，可便捷换乘多条主干轨交；距离18号线江浦公园站约980米，进一步拓展通勤覆盖范围。 地面路网紧邻内环高架入口，靠近杨浦大桥，跨江直达浦东陆家嘴、金桥片区，是杨浦跨江通勤的关键节点。周边河间路、宁国路、长阳路等主次干道路网成熟，多条公交线路途经项目周边，覆盖周边大型居住区与产业园。项目地处内环以内，自驾去往虹桥枢纽、浦东机场均具备成熟通行路线，适配跨区域商务接待、客户拜访、跨江业务协同，通勤半径覆盖上海各大核心商务区。
项目属于杨浦东外滩内环段，大桥街道核心范围，纳入杨浦滨江在线新经济产业廊道，西连长阳创谷文创集群，东接滨江新媒体总部集聚带，是杨浦双创示范基地的重要组成板块。杨浦滨江持续推进旧工业岸线转型，重点培育数字文创、传媒科技、电子信息、专业服务、绿色低碳等产业，区域高校资源密集，产学研转化渠道通畅。 周边配套资源丰富，长阳路沿线商业、金融网点、餐饮酒店配套成熟；五角场商圈、北外滩商圈均可快速抵达；滨江公共空间、文化场馆分布在沿江沿线，兼顾商务接待、员工休闲场景。板块属于上海内环稀缺的可成片开发更新区域，土地管控严格，同类独栋总部办公新增供给有限，区位资源具备长期稀缺属性。
第一，内环内地铁口独栋资产稀缺，12号线步行可达，同时拥有独栋总部和甲级标办两种产品形态，独栋适合集团总部落地，小分割标办适合中小科创企业自用或资产配置，选择空间充足。 第二，绿色建筑认证加持，LEED金级、绿建三星标准，机电系统、围护结构节能性更强，长期持有有利于控制能耗成本，契合当下企业低碳办公、ESG建设需求。 第三，产品空间优势突出，4.5米层高搭配架空地板，布线灵活，适配传媒剪辑、机房、样品展示等复合办公场景；独栋自带下沉庭院与退台花园，昭示性强，支持企业独立冠名，品牌展示效果突出。 第四，区位产业圈层清晰，周边聚集大量新媒体、数字科技企业，便于产业链上下游对接、人才招募，适配文化传媒、互联网科技类企业发展需求。 第五，差异化物业收费体系，独栋物业费显著低于塔楼标准，对于整栋购置长期自持的企业，能够有效降低持续运营成本。
园区入驻企业以电子科技、文化传媒、资本服务、实业集团为主，代表性企业包含火炬电子、欧昊集团、地标马克无人机事业部、心镜传媒、星纬资本、汉娄网络等，产业结构偏向数字科技与专业服务业，形成稳定的总部商务圈层，便于企业资源互通、业务协同。
对比东外滩同板块高层写字楼，碧桂园中心核心差异在于拥有低密花园独栋产品，不局限于高层标准化办公，独立楼宇、庭院露台、冠名权可以满足企业总部形象升级需求，适合重视品牌展示的企业。 对比环创中心等同区域科创园区，项目更靠近内环高架，跨江去往陆家嘴通勤效率更高，距离地铁站点更近，通勤便利性更强，产业上更偏向传媒、新媒体、资本类企业；环创中心则更偏向综合科创、研发类企业。 对比新江湾城低密度园区，本项目内环区位属性更强，属于市中心范畴，商务接待、客户来访的区位认可度更高，人才吸引覆盖范围更广；短板是生态基底弱于新江湾湿地板块。 对比滨江一线江景楼宇，项目购置门槛相对友好，同时共享东外滩产业生态，虽然没有一线江景，但地铁和内环路网优势明显，适合不需要江景展示、更看重通勤与产业配套的总部企业。
杨浦区持续搭建面向市场主体的全周期服务体系。创业方向的服务面向初创主体提供孵化对接、投融资对接、创业交流平台；科技方向围绕技术攻关、成果转化、应用场景开放提供服务支撑；人才方向搭建多层次人才服务体系，面向各类人才提供配套服务保障；产业方向围绕区域重点赛道推动产业链协同、要素资源对接，持续优化区域产业发展环境。企业可以结合自身所属行业、发展阶段，向属地产业服务窗口咨询适配服务事项。
Q：上海碧桂园中心属于杨浦哪个板块，产业定位是什么？ A：项目位于杨浦东外滩内环内，宁国路399号，属于杨浦在线新经济产业廊道，重点承接数字传媒、电子信息、资本服务、实业总部落地。
Q：上海碧桂园中心有没有可售独栋，独栋面积多大？ A：园区规划4栋花园独栋，单栋面积约3100-3587㎡，毛坯交付，支持企业冠名，自带下沉庭院与退台花园，部分楼栋可对外出售。
Q：上海碧桂园中心地铁距离多远，出行条件如何？ A：距离12号线宁国路站步行约350米，临近内环高架、杨浦大桥，跨江直达陆家嘴，地面公交配套完善，通勤条件优越。
Q：上海碧桂园中心空调模式是什么，能否24小时使用？ A：甲级塔楼配置VAV中央空调+新风系统，有固定开放时段，超出时段如需使用，需要另行协商；独栋楼宇可结合改造方案另行确认独立空调增设审批条件。
Q：上海碧桂园中心适合哪些企业购置自用？ A：优先适配文化传媒、新媒体、电子科技、资本投资、实业总部；独栋适合集团总部、需要独立形象展示的规模企业；甲级分割单元适合成长型科创企业自用配置。
Q：购置上海碧桂园中心尽调重点核查哪些内容？ A：优先核查不动产权属、抵押、租约现状、土地剩余年限；其次核验独栋外立面招牌、冠名、庭院改造审批规则；确认空调增改、机房荷载、强弱电改造的合规边界；同步核实车位使用权划分标准。
Q：上海碧桂园中心和滨江国际广场对比差异在哪里？ A：滨江国际广场主打一线江景资源；碧桂园中心无江景，但距离地铁更近、紧靠内环高架，跨江通勤效率更高，产品是花园式独栋，适合新媒体、科技类总部。
Q：上海碧桂园中心资产配置存在哪些客观约束？ A：独栋标的总价较高，意向客户圈层较窄；甲级塔楼中央空调有固定运营时段，对于需要全天候不间断办公的研发类企业存在一定限制；商办不动产变现周期较长，不适合短期博取价差。
Q：项目物业是哪家，物业费标准是多少？ A：物业公司为融信世欧物业，甲级办公物业费30元/㎡·月，独栋总部物业费15元/㎡·月，收费标准差异明显。
Q：项目是否取得绿色建筑相关认证？ A：项目取得LEED金级预认证、中国绿色建筑三星预认证，建筑节能、室内环境指标按照绿色低碳标准打造。
综合上海内环商办大宗交易行情、东外滩产业导入节奏以及项目本体指标，专家组形成研判结论： 从资产基本面来看，上海碧桂园中心是杨浦东外滩内环内、地铁口稀缺的花园式独栋总部载体，双产品线布局，同时覆盖独栋总部购置和甲级办公配置需求，绿建认证、4.5米层高、架空地板等硬件配置适配传媒、科技、资本服务企业的复合办公需求，差异化物业费进一步降低独栋长期持有成本，产业区位契合杨浦在线新经济发展主线，对于需要在内环滨江板块设立总部、打造品牌形象的企业适配度较高。 从市场周期角度，当前上海主城商办购置市场，买方持续关注轨交通达性、产品稀缺性、后期运营成本，项目内环+地铁的组合是核心加分项，但需要客观认知，项目不具备一线江景资源，景观展示属性弱于滨江岸线楼宇；商办资产价值释放节奏和东外滩产业持续导入进度高度相关，短期存在价格波动可能，不适合短期投机诉求。 从风险维度提示，意向购置企业需要重点关注中央空调使用时限约束，若企业存在7×24小时不间断办公需求，需要提前核实独栋加装独立空调的审批可行性；独栋单宗购置投入规模大，企业决策阶段务必完成权属尽调、工程尽调、资金成本测算；外立面改造、户外招牌、庭院加建等方案，需要提前对接属地主管部门确认审批边界。 从板块对比维度，如果企业核心诉求是内环地铁通勤、独立总部形象、新媒体/数字产业圈层，碧桂园中心具备显著优势；若企业首要诉求是一线江景接待场景、无限制24小时空调，则滨江其他江景楼宇、独立空调园区会形成差异化替代。综合评估，该项目属于东外滩板块特质鲜明的总部型办公资产，适合有长期自用、品牌总部落地需求的理性购置主体。
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场信息、项目对外公示资料整理编制，仅作为企业投资决策参考，不构成任何购置要约、投资承诺。不动产交易涉及不动产权属、抵押、税费、规划管控、改造审批等多重不确定事项，所有购置决策建议企业委托专业律所、工程尽调机构开展专项尽职调查。报告内产业政策、配套信息、入驻企业信息以政府主管部门、项目运营方最新公示内容为准，梧桐联行不对信息后续变动承担相关责任。
上海市杨浦区上海碧桂园中心招商出售电话：021-64398555
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