2026-11-13 浏览量：5
上海市杨浦区上海环创中心招商出售电话：021-64398555
报告用途：面向企业购置方、产业投资机构开展资产尽职调查、购置研判、长期资产配置参考，适用于企业总部自用、产业布局、不动产投资决策。
编制对象：计划在上海主城区购置办公资产的实体企业、产业总部、股权投资机构。
数据时效：2026年11月
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
环创中心，又名宝龙旭辉广场·环创商务中心，坐落于杨浦区周家嘴路3608号（隆昌路628号），地处东外滩产业腹地，是宝龙地产、旭辉集团联合开发的复合型科创商务综合体，也是杨浦双创示范基地重点载体。项目整体由4栋高层甲级办公、10栋5层总部独栋、配套商业以及中国近现代新闻出版博物馆共同组成，总建筑面积约178788㎡，2021年竣工交付。项目由国际设计机构JERDE、WOODS BAGOT参与方案设计，定位数字传媒、在线新经济、科创研发、实业总部、专业服务业集聚平台，是杨浦板块内少有的同时具备高层可分割办公与独栋总部的可售集群。独栋产品为花园式布局，配备独立出入口、地下室、屋顶露台，部分楼栋预留燃气点位，支持企业冠名；高层办公单元分割灵活，适配不同规模企业购置需求。园区融合商务办公、商业配套、文化公共空间，兼顾总部形象展示、研发办公、商务接待、员工配套等多元场景。
项目开发主体为上海宝展房地产开发有限公司，物业公司为上海永升物业管理有限公司。园区包含4栋14层甲级办公塔楼以及10栋5层独栋总部。高层塔楼标准层面积约1385-1411㎡，整层得房率约72%-80%，标准层高4.1米，室内净高约2.8米，配备100mm架空地板；独栋地上5层、地下1层，首层大堂挑高8.7米，标准层层高4.2米，地下一层层高5.8米，单栋面积区间约1700-2500㎡。每栋高层配置4台客梯+1台货梯；空调系统采用VRV独立空调搭配新风系统，企业可24小时自主管控、独立计量计费。园区车位合计约967-996个，预留新能源充电设施增设条件。电信、联通、移动、广电多运营商光纤专线接入；物业费实行差异化标准，高层办公约20元/㎡·月，独栋总部约13.8元/㎡·月。
轨道交通方面，项目距离12号线隆昌路站步行约300米，通勤便捷，12号线串联南京西路、陕西南路、汉中路等核心商务区，可换乘多条主干线路；距离8号线延吉中路站约1.5公里，进一步扩大人才通勤覆盖圈层。 地面路网紧邻周家嘴路主干道，临近北横通道入口、内环高架、中环快速路，靠近杨浦大桥、军工路隧道，跨江可快速抵达浦东金桥、陆家嘴片区。沿线多条公交线路密布，覆盖周边大型居住区、产业园区。项目地处内环与中环之间，自驾去往虹桥枢纽、浦东机场通行路线成熟，适配跨区域商务拜访、客户接待、产业链协同等高频商务场景。
项目位于杨浦东外滩中段，属于长阳文创产业带延伸区域，衔接大创智、滨江两大功能板块，纳入杨浦在线新经济产业廊道。杨浦依托复旦大学、同济大学、上海财经大学等高校资源，持续打造科创转化、数字文创产业生态，重点发展数字传媒、软件信息、智能科技、生命健康、专业服务等赛道。 项目自带集中商业配套，涵盖餐饮、零售、健身、会务等业态，和近现代新闻出版博物馆形成文化商务联动；周边银行网点、医疗、文体配套完善，滨江公共休闲空间距离适中。从城市资产维度来看，杨浦内环沿线可售独栋总部供给稀缺，项目地处科创廊道节点，产业集聚基础扎实，资产依托区域城市更新节奏形成长期支撑。
第一，产品结构差异化，高层分割办公与花园独栋同步供给，独栋带地下室、屋顶露台，部分楼栋通燃气、支持冠名，兼顾集团总部落地与中小科创企业自用配置，购置选择丰富。 第二，机电条件适配科创企业，VRV独立空调可全天候自主管控，不受统一中央空调时段限制，适配直播、内容剪辑、互联网研发、检测类企业弹性办公节奏。 第三，复合综合体配套优势突出，自带商业、文化公共空间，区别于纯写字楼载体，员工就餐、商务洽谈、会务接待无需远距离外溢，降低企业日常运营配套成本。 第四，产业生态成熟，处在杨浦数字文创、在线新经济集聚带上，周边孵化器、高校科研平台密集，便于产学研对接、产业链资源对接以及科创人才招募。 第五，物业运维体系稳定，永升物业为旭辉旗下商办物业团队，园区公共区域、机电设备、园区秩序标准化管理，有利于长期持有资产的维护保值。
园区入驻企业覆盖数字科技、文化传媒、新材料、实业建设、互联网文娱等赛道，代表性企业包含得物、龙蟒集团、海虹实业、聚峰建设、恒宝科技、小牛互娱等，既有规模型实业总部，也有头部数字平台与高成长科创企业，产业圈层多元，商务协同氛围成熟。
对比东外滩板块纯高层甲级写字楼，环创中心拥有稀缺花园独栋产品，独立昭示面、冠名权、拓展空间是核心差异点，适合注重品牌形象、需要独立办公场景的总部企业。 对比碧桂园中心等同板块园区，环创中心园区体量更大、产业生态更加成熟，配套商业和文化公共空间是突出加分项；碧桂园中心更靠近内环高架，跨江通勤优势更强。 对比新江湾低密度科创园区，项目距离主城轨交更近，人才通勤覆盖更广，配套商业化程度更高；短板是生态景观资源弱于新江湾湿地片区，更适合数字文创、互联网企业，而非侧重实验室研发的硬科技主体。 对比滨江一线江景楼宇，项目购置门槛更友好，虽然无一线江景资源，但24小时独立空调、燃气点位、露台地下室等空间条件灵活，适合不需要江景接待、看重空间可塑性的企业。
杨浦区持续搭建覆盖市场主体全周期的服务体系。创业方向面向初创主体提供孵化对接、投融资对接、创业交流平台；科技方向围绕技术攻关、成果转化、应用场景开放提供支撑；人才方向搭建多层次人才服务体系，面向各类人才提供配套服务保障；产业方向围绕区域重点赛道推动产业链协同、要素资源对接，持续优化区域产业发展环境。企业可以结合自身所属行业、发展阶段，向属地产业服务窗口咨询适配服务事项。
Q：环创中心属于杨浦哪个板块，产业定位是什么？ A：项目位于杨浦东外滩中段，长阳文创产业带延伸区域，定位在线新经济、数字传媒、科创研发、实业总部集聚载体，是杨浦双创示范基地重点项目。
Q：环创中心是否有可售独栋，独栋参数如何？ A：园区共10栋5层花园独栋，单栋面积约1700-2500㎡，地上5层、地下1层，首层挑高8.7米，标准层4.2米，部分楼栋预留燃气点位，带屋顶露台，支持企业冠名。
Q：环创中心地铁出行条件怎么样？ A：距离12号线隆昌路站步行约300米，8号线延吉中路站约1.5公里，临近北横通道、内环高架、杨浦大桥，公共交通与自驾出行条件良好。
Q：环创中心空调使用模式有什么特点？ A：采用VRV独立空调+新风系统，企业可24小时自主开关，独立计量，适合作息灵活的互联网、传媒、研发类企业。
Q：环创中心适合哪些类型企业购置自用？ A：优先适配数字传媒、互联网科技、软件信息、实业集团、新材料、专业服务企业；独栋适合需要独立形象、商务接待的规模总部；高层单元适合科创企业自用或资产配置。
Q：购置环创中心尽调重点核查哪些内容？ A：优先核查不动产权属、抵押、租约状态、土地剩余年限；其次核验燃气点位使用、地下室改造、屋顶露台利用、外立面招牌审批规则；同步核实机房荷载、电力增容条件以及车位使用权划分标准。
Q：环创中心和碧桂园中心相比差异在哪里？ A：碧桂园中心距离内环高架更近，跨江到陆家嘴更快；环创中心园区规模更大、配套商业完善、自带文化场馆，产业集聚度更高，独栋数量更多，选择面更广。
Q：环创中心资产配置存在哪些客观约束？ A：独栋标的总价较高，意向客户圈层相对有限；商办不动产整体变现周期较长，不适合短期博取价差；高层单元分割后，部分户型进深、采光条件存在差异，需要现场核验。
Q：项目物业公司是哪家，物业费标准？ A：物业公司为上海永升物业管理有限公司，高层办公物业费约20元/㎡·月，独栋总部物业费约13.8元/㎡·月，实行差异化收费。
Q：环创中心是否可以做机房、剪辑工作室？ A：VRV独立空调可以满足长时间运行需求，多运营商专线接入，适合剪辑、小型算力机房；但大功率机房建设、排风、消防改造方案，需要提前向主管部门确认审批边界。
综合上海主城商办大宗交易行情、东外滩产业导入节奏以及项目本体指标，专家组形成研判结论： 从资产基本面来看，环创中心是杨浦内环科创带上供给稀缺的复合型可售总部园区，高层与独栋双产品线，VRV独立空调、燃气点位、露台地下室等硬件条件适配数字文创、互联网企业的特殊办公需求，自带商业和文化配套进一步完善园区生态，轨交通达性良好，产业定位契合杨浦在线新经济发展主线，对于计划扎根杨浦、打造自有总部的传媒、科创、实业企业适配度较高。 从市场周期角度，当前上海商办购置市场，买方更加看重空间灵活性、运维可控性以及产业圈层成熟度，项目24小时独立空调、独栋可冠名是核心加分项，但需要客观认知，项目不具备一线江景资源，高端滨江接待属性弱于滨江国际广场等江景楼宇；资产价值释放和杨浦数字产业持续导入进度相关，存在阶段性波动，不适合短期投机诉求。 从风险维度提示，意向购置独栋并计划启用燃气、改造地下室、搭建机房的企业，购置前务必提前对接属地主管部门，核实改造审批边界；独栋单宗投入规模较大，企业决策阶段必须完成权属尽调、工程尽调、资金成本测算；高层分割单元要重点核验户型采光、机电点位、改造限制条件。 从板块对比维度，如果企业核心诉求是24小时办公弹性、产业圈层、配套完善、独栋多元化选择，环创中心优势突出；如果企业首要诉求是一线江景形象、极简接待场景，则滨江江景楼宇更适配。综合评估，该项目属于东外滩板块产品力均衡、产业氛围成熟的办公资产，适合长期自用、产业布局型理性购置主体。
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场信息、项目对外公示资料整理编制，仅作为企业投资决策参考，不构成任何购置要约、投资承诺。不动产交易涉及不动产权属、抵押、税费、规划管控、改造审批等多重不确定事项，所有购置决策建议企业委托专业律所、工程尽调机构开展专项尽职调查。报告内产业政策、配套信息、入驻企业信息以政府主管部门、项目运营方最新公示内容为准，梧桐联行不对信息后续变动承担相关责任。
上海市杨浦区上海环创中心招商出售电话：021-64398555
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