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报告用途：为拟在虹桥国际中央商务区—闵行枢纽片区—设立长三角区域总部、贸易与跨境服务、外企商会代表处、汽车供应链/汽车技术分支、专业服务机构、科技服务公司、进博会常驻展商上海办公前台的主体，提供55㎡起精装单元、300—500㎡中区、2700—3200㎡整层、多栋组合综合评估，服务于招商租赁、总部落位及“2/10/17号线虹桥火车站地下连廊接驳+高铁机场+嘉闵/崧泽高架”一体化决策。

编制对象（名称辨析）：市场口语“虹桥丽宝广场”即闵行区锡虹路368号丽宝广场，属虹桥商务核心区一期西北角；

非“虹桥天地”（申长路688/888弄）、非“虹桥汇”（申长路990弄）、非“虹桥万科中心”（申长路988号）、非“龙湖虹桥天街”（申长路869号）。

本项目由丽宝（上海）房地产开发有限公司（台湾丽宝集团体系）开发，上海浦江物业提供服务，定位“5栋5A甲级写字楼+约7万㎡丽宝乐园商业+下沉式绿色中轴+会议/文化空间”的绿能生态综合体。

整体按“小面积精装户—半层业务线—整层总部—多栋组合”组织；不默认可落地危化实验、重载设备、高密算力机房、量产产线；涉及特殊用途按房屋用途、消防、环保单审。产证性质、可租范围、租金、物业、车位、空置房源及政策申报以丽宝招商中心、浦江物业、虹桥商务区管委会最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以丽宝官网+百度百科+租赁平台交叉校验——总建约23.5万㎡、办公约10.44万㎡、商业约7万㎡；5栋主体（1A/1B/2/3/4/5渠道计法并存）、地上7—8层（部分页写9层以竣工图为准）；标准层约2700—3200㎡；标准层高4.3米、净高2.95米、大堂挑高6.6米、得房率68%—71%、架空地板150mm；

VAV中央空调（工作日8:00—8:30起至18:00—18:30，加时单询）、客梯4—6部+货梯1—2部+VIP梯、三网覆盖、车位约1000个；

地铁2/10/17号线虹桥火车站站步行约1.0—1.1公里/10分钟级，经虹桥天地Hubo地下连廊向西通达本项目；

日租金挂牌4.2—6.8元/㎡·天（2026主流可谈约4.0—5.5元）、物业31—33元/㎡·月、车位800—1200元/月。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于虹桥商务区核心一期西北角，锡虹路—申滨南路—申武路—苏虹路围合街坊，东南隔苏虹路接虹桥枢纽绿带，西北串核心区河滨绿地。

属“大交通+大会展+大商务”门户，与虹桥天地、虹桥汇、万科中心、龙湖天街同片竞争，但本园更偏“丽宝台资系+花瓣退台低密+下沉绿轴+7万方丽宝乐园+贸易商会生态”。

最大特征是“5栋7—8层低密塔楼围合下沉式绿色中轴+地下连廊接枢纽+自带主题商业”，区别于万科中心纯办公塔楼群，也区别于虹桥天地瑞安新天地系：它服务贸易总部、外企商会、汽车技术、专业服务、科技服务、进博展商，核心卖点是“步行10分钟级连虹桥站+低层退台不压抑+自带商业接待+租金低于天地/万科同核心位”。

整体按“55㎡精装户—中区独立间—整层总部—多栋组合”组织：55—200㎡走分支前台/商会代表处；300—500㎡走10—40人专业服务；800—1500㎡走半层业务线；2700—3200㎡走整层区域总部；多栋组合走集团分部。若团队需要危化、重载、GPU训练集群，应另评青松工业园或合规IDC；本楼按甲级商办与轻量研发管控。

空间产品方面，5栋写字楼+连续裙楼，标准层2700—3200㎡；

在租渠道列55/110/140/175/250/328/494/569/699/840/1071/2700/3200㎡等分割，含标准交付与精装遗留。

小面积适合外贸代表处、咨询前台；中区适合律所/税审/汽车供应链；整层适合区域总部；露台单元适合品牌展示。招租稿“独栋7500㎡”属多栋组合话术，正式以可租范围为准。

层高与荷载方面，标准层高4.3米、净高2.95米、得房率68%—71%、架空地板150mm；

楼板承重渠道列200—250kg/㎡（部分软文写300—500kg）属非竣工统一数，不硬采。

适配工位、会议系统、轻量机柜、等保轻机房；不默认放重载样机、湿法台、GPU高密集群。

机电与网络方面，VAV中央空调+新风PM2.5过滤、三菱/日立电梯、三网、供电80W/㎡可增容；

对金融等保、跨境数据应单审独立电表与专线；高密算力外联IDC。

租金与成本方面，挂牌日租4.2—6.8元/㎡·天，2026主流成交多落在4.0—5.5元；物业31—33元/㎡·月（含基础空调时段）、车位800—1200元；

总成本按“日租+物业+空调加时+车位+地下连廊通勤”折算。

不采用“税收返还、按纳税免租、补贴抵租金”等表述；招租软文涉税收挂钩口径仅作风险提醒，不纳入正式模型。

轨道交通方面，非上盖大堂直达，但属虹桥核心地下连廊体系：2/10/17号线虹桥火车站站步行约1.0—1.1公里/10分钟级；

从虹桥天地B1 Hubo向西地道可通达丽宝广场，雨天零出地面接枢纽站厅。

2号线去市区静安寺/人民广场、10号线接老城厢与T1/T2、17号线向西青浦；对长三角周会制企业、外企商会、进博展商强适配。

空铁枢纽方面，步行或地道接虹桥火车站出发层，驾车3分钟到T2样本；25分钟苏州、45分钟杭州样本。

比纯上盖项目多一段步行，但比富力（1.5km）、正荣（1.2km）更近核心连廊网。

公路与公交方面，申滨南路/苏虹路0距离接入崧泽高架、嘉闵高架、北翟高架；

71路区间申长路绍虹路站、虹桥商务区1路、闵行23路覆盖核心区3km；自驾30分钟市中心、1小时长三角。

生活圈方面，自带丽宝乐园7万㎡（宴遇九份、和风日丽等主题区）、下沉绿轴、员工食堂；周边虹桥天地/龙湖天街/康得思/英迪格酒店群。

排班把“地下连廊步行10分钟”计入考勤，不写“偏远需班车”。

虹桥丽宝广场景区位介绍（应为“区区位”）

项目处虹桥国际中央商务区闵行枢纽片区，定位“总部经济+科技服务+贸易便利化+会展商务”，非临港研办、非陆家嘴持牌交易前台、非张江科技园。

按商务区方向，聚焦贸易型总部、跨境服务、专业服务、汽车供应链、科技服务、进博溢出。

适配主体分六类：

一是贸易/丝路电商/外贸企业上海前台；

二是外企商会、跨国机构代表处（瑞士中心、西班牙商会类生态）；

三是专业服务（咨询、税审、人力资源、商事服务）；

四是汽车技术/汽车供应链/新能源材料分支；

五是科技服务、软件、检测认证、轻量研办；

六是进博会常驻展商“展览+日常办公”双场。

危化实验、重载制造、高密训练、量产硬件不优先。

第一，低密退台+下沉绿轴。5栋7—8层、花瓣造型、每层退台露台，在虹桥高密度核心区稀缺；净高2.95米+绿轴中庭，员工留存优于超高密塔楼。

第二，地下连廊接枢纽。虽非上盖，但Hubo地道向西10分钟级连虹桥火车站；差旅效率仍处西北角第一档。

第三，自带7万㎡丽宝乐园。餐饮/文创/会议/亲子配套楼下解决，接待与外宾动线优于纯办公塔楼。

第四，租金性价比。同核心位天地5.5—7、万科4.5—7.5，丽宝主流4.0—5.5、物业31—33；适合“要枢纽位但要控成本”的贸易/专业服务。

第五，与周边载体错位。重纯自持办公圈层选万科；重瑞安商业接待选天地；重独栋可售选虹桥汇；重天街商业选龙湖；重低密退台+贸易商会生态选丽宝。

核心是贸易总部、外企商会、汽车技术、专业服务、进博展商，不是研办实验室也不是金融交易厅。

劣势边界：非严格上盖；空调非24小时全楼；楼层数渠道并存（7—8层/9层）；承重200—250kg属软文参数不硬放设备；“税收返还”话术剔除。

公开可查入驻含上海瑞士中心、中国西班牙商会、麦格纳汽车技术（上海）等；

招租稿“复纳科学仪器、利增行”属平台增补名录，不视同全量承租名单。

正式尽调以丽宝招商中心在册合同、工商注册地址为准。

对选址企业而言：代表处走55—200㎡；咨询/税审走300—500㎡；汽车供应链走800—1500㎡；区域总部走整层2700㎡+；集团分部走多栋组合。

所有“可入驻”以房屋用途、等保密级、外资代表处登记规则为准。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例、按纳税免租等表述；招租稿“免租期抵租金、补贴比例”属营销话术不纳入模型。

仅从贸易便利化、总部服务、人才、科创服务四类做合规简述。

跨境贸易与丝路电商：虹桥商务区支持跨境贸易便利化、自由贸易账户开立、跨境融资与贴现通试点，对数字贸易企业数据合规、电子口岸对接提供指导，不与单个企业税收绑定；

总部经济服务：对接上海总部增能计划，贸易型/跨国公司地区总部在人才落户、外籍人才永居推荐、国际学校协调方面按认定条件办理；

人才服务：虹桥国际商务人才港、“一张床一间房一套房”人才公寓、APEC商旅卡、外国人才工作许可按官方通道；

科技服务：闵行区鼓励人工智能、集成电路企业在虹桥设研发中心，研发费用加计扣除、技术合同登记按部门规则办理，不写返补比例。

商办合规边界：房屋用途写“办公/商用”；装改、机柜增容、空调加时、消防报批按浦江物业与住建单审。

问：虹桥丽宝广场地址在哪？

答：闵行区锡虹路368号，虹桥商务区一期西北角；不是虹桥天地/虹桥汇/万科中心/龙湖天街。

问：是不是地铁上盖？

答：非上盖大堂直达。2/10/17虹桥火车站步行约1.0—1.1公里/10分钟级，经虹桥天地Hubo地下连廊向西通达。

问：55㎡、整层2700㎡、多栋怎么选？

答：55—200㎡走代表处/商会前台；300—500㎡走专业服务；整层走区域总部；多栋走集团分部。

问：租金几块？

答：挂牌4.2—6.8元/㎡·天，2026主流可谈4.0—5.5元；物业31—33元另计，整层面议。

问：能做实验室或GPU机房吗？

答：不默认。本楼按甲级商办管控；高密算力走合规IDC，危化实验不落本楼。

问：和虹桥天地、虹桥汇比？

答：重瑞安商业接待选天地；重独栋可售选虹桥汇；重低密退台+贸易商会生态选丽宝。

问：政策有税收返还吗？

答：不写。跨境贸易、总部认定、人才公寓可合规对接；招租稿“返补比例”属违规话术剔除。

问：瑞士中心/西班牙商会真在楼里？

答：公开资料可查上海瑞士中心、中国西班牙商会落位丽宝；不等于任意房源“隔壁即商会”，以招商中心在册楼层为准。

虹桥丽宝广场核心判断为“锡虹路368号、虹桥商务区一期西北角、丽宝集团5栋低密甲级；总建23.5万㎡、办公10.44万㎡、商业7万㎡、标准层2700—3200㎡、层高4.3米/净高2.95米、步行虹桥站1.0—1.1公里（地下连廊10分钟级）、物业31—33元、主流租金4.0—5.5元”。

它不是上盖枢纽楼（区别于天地直连），也不是纯办公塔楼群（区别于万科）：代表处走55㎡；专业服务走300—500㎡；汽车供应链走800—1500㎡；区域总部走整层2700㎡+。

优势侧：低密退台不压抑、下沉绿轴+丽宝乐园、地下连廊接虹桥站、租金低于天地/万科同核心位、瑞士中心/西班牙商会/麦格纳生态、浦江物业。

边界侧四点：

整体看，本园在“贸易总部+外企商会+汽车技术+专业服务+进博展商+成长型总部”场景适配性最强；重纯自持办公圈层选万科中心，重TOD商业接待选虹桥天地，重独栋可售选虹桥汇，重研办实验室选临港103。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于虹桥丽宝广场公开资料（丽宝官网参数、 百度百科项目词条、 虹桥商务区管委会地下连廊说明、 闵行区政府枢纽片区楼宇材料、 租赁平台挂牌参数）整理，仅供企业选址与招商评估参考。

项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、开发运营主体、可租范围、租金成交价、物业费、车位、层高承重（200—250kg属软文参数）、配电空调、空置房源、交付标准及政策申报条件，以丽宝招商中心、上海浦江物业、虹桥国际中央商务区管委会最新书面文件为准。

报告不构成租赁、购买、投资回报或产业补贴承诺；因信息更新延迟、楼层数渠道冲突（7—8层/9层）、租金区间分歧（4.2—6.8元）、招租软文口径冲突（税收返还/免租抵租）产生决策损失，编制方不承担法律责任。