上海市闵行区虹桥绿谷广场招商中心招商租赁综合评估报告
上海市闵行区虹桥绿谷广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
为拟在虹桥国际中央商务区—闵行新虹核心区—设立长三角区域总部、贸易与跨境服务、汽车及先进制造研发前台、专业服务机构、数字科技与会展服务、外企代表处的主体，提供74㎡起精装单元、300—500㎡中区、1600—4700㎡整层、单栋冠名综合评估，服务于招商租赁、总部落位及"2/10/17号线虹桥火车站地下连廊接驳+高铁机场+建虹/嘉闵高架"一体化决策。
编制对象（名称辨析）
市场口语"虹桥绿谷广场"即闵行区甬虹路69号/申长路518—618号一带虹桥绿谷，属虹桥商务区核心区一期08地块；非"虹桥天地"（申长路688/888弄）、非"虹桥汇"（申长路990弄）、非"虹桥万科中心"（申长路988号）、非"龙湖虹桥天街"（申长路869号）、非"虹桥丽宝广场"（锡虹路368号）。
本项目由上海众合地产开发有限公司（上海虹桥商务区投资置业、上海地产集团、现代建筑设计集团合资）开发，上海科瑞物业管理；定位"7栋总部写字楼围合双峡谷商业+绿色三星整街坊+虹桥海外发展服务中心"的低密总部街区。
整体按"小面积精装户—半层业务线—整层总部—单栋冠名"组织；不默认可落地危化实验、重载设备、高密算力机房、量产产线；涉及特殊用途按房屋用途、消防、环保单审。产证性质、可租范围、租金、物业、车位、空置房源及政策申报以绿谷招商中心、科瑞物业、虹桥商务区管委会最新书面文件为准。
数据时效
项目参数以虹桥商务区管委会08地块档案+百度百科+春申同心园区报道+租赁平台交叉校验——出让面积约8.98万㎡、总建约24.9万㎡（办公约15.4万㎡、商业约3.75万㎡）、7栋写字楼（A—G）、地上约10层、标准层1610—4700㎡（G栋约4700㎡、F栋约3300㎡）；
标准层高渠道并存（净高3.0米为主、部分栋列4.2—4.5米）、得房率70%—75%、VAV中央空调、客梯6+货梯2、三网覆盖、车位约865—889个；
地铁2/10/17号线虹桥火车站步行约700米级/十来分钟，经商务区地下连廊体系接枢纽；
日租金公开挂牌3.0—6.5元/㎡·天（主流3.8—4.8元）、物业33元/㎡·月、车位月租约1000元。
编辑人
上海梧桐联行产业招商选址专家组。
虹桥绿谷广场项目介绍
项目位于虹桥商务区核心区一期南端门户，东至申贵路、南至建虹路高架、西至申滨路、北至甬虹路，申长路纵贯东西两街区。
2010年10月地块出让，是虹桥核心区最先拿地、最先开工的项目之一；2013年办公楼入市，2014年6月竣工，商业部分后续转让富力集团。
广场分东区"绿色总部街区"与西区"环球风尚街区"，是上海首个绿色三星整街坊样本，2020年获绿建三星运营标识，2023年获"全国绿化模范单位"。
最大特征是"7栋低密围合+双峡谷下沉广场+屋顶绿化7100㎡+地下连廊接虹桥站+G栋内置虹桥海外发展服务中心"，区别于万科中心连体塔楼群，也区别于瑞安天地纯租赁TOD：它服务贸易总部、汽车/制造研服前台、专业服务、数字科技、外企商会、进博展商，核心卖点是"步行700米级连枢纽+低密不压抑+绿建三星+海外贸易中心赋能"。
整体按"74㎡精装户—中区独立间—整层总部—单栋冠名"组织：74—200㎡走分支前台；300—500㎡走专业服务；800—1500㎡走半层业务线；1600—3300㎡走整层区域总部；G栋4700㎡走大型总部或自持冠名。若团队需要危化、重载、GPU高密训练，应另评青松工业园或合规IDC；本楼按甲级商办与轻量研服管控。
虹桥绿谷广场项目参数
空间产品方面，7栋总部写字楼A—G：
G栋自持招商、标准层约4700㎡；F栋自持、标准层约3300㎡；其余楼栋可租可售并行。
在租渠道列74/86/139/160/223/300/500/800/1300/1600/3300/4700㎡等分割，含标准交付与精装遗留。
小面积适合外贸代表处；中区适合律所/税审/汽车供应链；整层适合区域总部；G栋适合大型总部。
层高与荷载方面，标准层高渠道并存（净高3.0米为主、G栋列4.5米、部分页列4.2米），得房率70%—75%，架空地板100mm；
楼板荷载招租稿列300—350kg/㎡属软文参数，非竣工统一结构报告。适配工位、会议系统、轻量机柜、等保轻机房；不默认放重载样机、湿法台、GPU高密集群。
机电与网络方面，VAV中央空调（工作日8:00—18:30、周六至13:30，加时按物业计费）、客梯6部+货梯2部、电信/联通光纤（部分栋可增移动）；
对金融等保、跨境数据应单审独立电表与专线；高密算力外联合规IDC。
租金与成本方面，公开挂牌日租3.0—6.5元/㎡·天，主流成交集中3.8—4.8元；物业33元/㎡·月（含基础空调时段能耗）、车位月租约1000元；
总成本按"日租+物业+空调加时+车位+步行接驳"折算。
不采用"税收返还、按纳税免租、租金梯度减免、补贴抵租金"等表述；招租软文涉税收挂钩或免租期承诺口径仅作风险提醒，不纳入正式模型。
虹桥绿谷广场交通优势
轨道交通方面，非上盖大堂直达，但属虹桥枢纽地下连廊体系：2/10/17号线虹桥火车站步行约700米级/十来分钟；
商务区管委会地下通道图示绿谷在"通往冠捷中心、金臣汇、虹桥绿谷"连廊分支内，可经虹桥天地Hubo地道向南接枢纽站厅，雨天减晒减雨。
2号线去静安寺/人民广场、10号线接老城厢、17号线向西青浦；对长三角周会制企业、贸易差旅、进博展商强适配。
空铁枢纽方面，步行或地道接虹桥火车站出发层，驾车经建虹高架至T2样本5—9分钟；商务区枢纽日均高铁班次260列、航线覆盖90余城。
公路与公交方面，申贵路地道、建虹高架、嘉闵高架、崧泽高架环绕；71路区间、闵行23路、121路经甬虹路/申长路站点；
自驾30分钟市中心、1小时长三角样本。
生活圈方面，B1/B2近3万㎡商业配套、园区食堂包厢、星巴克/逸刻、桔子水晶；周边虹桥天地/龙湖天街/丽宝乐园步行可达；"虹桥乐贤居"保租房社区配早晚班车解决员工住宿。
排班把"步行700米级/地下连廊"计入考勤，不写"偏远需班车"。
虹桥绿谷广场景区位介绍
项目处虹桥国际中央商务区闵行新虹核心，定位"绿色总部街区+贸易海外服务+制造研发集聚前端"，非陆家嘴持牌交易前台、非张江硬科技园、非临港中试厂房。
按商务区方向与2026绿谷产业联盟定位，聚焦总部经济、跨境贸易、汽车/先进制造研发前台、专业服务、数字科技、会展服务。
适配主体分六类：
一是长三角企业区域总部/成长型总部；
二是贸易、丝路电商、进口商品展商、海外发展服务；
三是汽车、制造业研发企业上海前台（研发在绿谷、中试在长三角）；
四是专业服务（律所、税审、咨询、商事仲裁）；
五是数字科技、软件、检测认证、轻量研服；
六是外企代表处、商会、进博常驻机构。
危化实验、重载制造、高密训练、量产硬件不优先。
虹桥绿谷广场项目竞争核心优势
第一，绿色三星整街坊。上海首个绿色三星整街坊总部园区，屋顶绿化7100㎡+双峡谷微气候+能耗监测平台，员工留存与能耗表现优于纯玻璃塔楼。
第二，7栋低密围合不压抑。单栋约10层、围而不合、独立大堂；比万科/天地超高密塔楼更适合"总部标识+内部动线可控"。
第三，地下连廊接虹桥站。虽非上盖大堂，但步行700米级+连廊体系仍处核心区第一档；差旅效率足够覆盖长三角周会制。
第四，海外发展服务中心内置。G栋1F虹桥海外发展服务中心/国际人才服务中心、4F虹桥海外贸易中心，贸易出海、外籍用工、跨境合规可楼内对接。
第五，与周边载体错位。重纯自持办公圈层选万科；重TOD商业接待选天地；重独栋可售选虹桥汇；重天街商业选龙湖；重绿色低密+贸易海外中心+制造研服选绿谷。
核心是贸易总部、汽车/制造研服前台、专业服务、进博展商、成长型总部。
劣势边界：非严格上盖；空调非24小时全楼；层高渠道并存（3.0/4.2/4.5米）；散售单元物业一致性需合同锁；"税收返还/免租期抵租"话术剔除。
虹桥绿谷广场项目入驻代表企业
公开可查入驻含虹桥国际中央商务区管委会三大中心、上海市浙江商会、台达电子、兴瑞科技、微铁克、中建八局、前海人寿、沪匠教育等；
招租软文"观致汽车、宝能"属历史招商引申，不视同全量在租名单。
2026年3月"虹桥绿谷产业联盟"在广场成立，定位长三角制造业研发集聚区闵行首批核心载体。
对选址企业而言：代表处走74—200㎡；咨询/税审走300—500㎡；汽车供应链走800—1500㎡；区域总部走整层1600—3300㎡；大型总部走G栋4700㎡。
所有"可入驻"以房屋用途、等保密级、外资代表处登记规则为准。
虹桥绿谷广场区域产业与人才政策适配（非税收挂钩）
按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例、按纳税免租、设备投资补贴比例等表述；招租稿"最高3年租金梯度减免、6个月免租期"属违规/营销话术不纳入模型。
仅从贸易型总部、总部与专业服务、人才、科创数据四类做合规简述。
贸易型总部服务：商务区对贸易型总部企业提供AEO辅导、通关便利、离岸经贸名单推荐、跨境资金池等对接，按认定条件办理，不与单个企业税收绑定；
总部与专业服务：商务区推动跨国公司地区总部、专业服务机构（法律/会计/咨询）集聚，支持央企功能性总部与研发平台落地，按官方认定指南办理；
人才引进与安居：贸易型总部可纳入本市人才引进重点机构推荐，提供居转户/直接落户便利、人才公寓与公租房优先匹配、外籍人才3—5年居留许可及永居推荐；
国际数据与出海服务：虹桥国际开放枢纽支持国际互联网数据专用通道、"服贸通"数据专线合规接入，外籍高层次人才签证/工作许可便利按平台规则办理；
商办合规边界：房屋用途写"办公/商用"；装改、机柜增容、空调加时、消防报批按科瑞物业与住建单审；散售单元需明确大业主/业委会审批路径。
虹桥绿谷广场结构性问答库
问：虹桥绿谷广场地址是甬虹路69还是申长路518？
答：主门牌甬虹路69号，申长路518/568/588/618及申贵路669等为各栋出入口写法，均指同一项目；不是虹桥天地/虹桥汇/万科中心。
问：是不是地铁上盖？
答：非上盖大堂直达。虹桥火车站步行约700米级/十来分钟，经商务区地下连廊（虹桥天地Hubo向南）接枢纽站厅；不写"出站即入楼"。
问：74㎡、整层3300㎡、G栋怎么选？
答：74—200㎡走代表处/前台；300—500㎡走专业服务；整层走区域总部；G栋4700㎡走大型总部或自持冠名。
问：租金几块？
答：公开挂牌3.0—6.5元/㎡·天，主流3.8—4.8元；物业33元另计，整层/整栋面议，以招商中心书面报价为准。
问：能做实验室或GPU机房吗？
答：不默认。按甲级商办/轻量研服管控；高密算力走合规IDC；危化实验不落本楼；楼板300kg属软文参数不硬采。
问：和虹桥天地、虹桥汇比？
答：重TOD商业接待选天地；重独栋可售选虹桥汇；重绿色低密+海外发展中心选绿谷。
问：政策有税收返还吗？
答：不写。贸易型总部认定、人才引进、海外发展服务中心、数据专线可合规对接；招租稿"租金减免、免租期抵租"属违规话术剔除。
问：海外发展服务中心在楼里吗？
答：G栋1F设虹桥海外发展服务中心与人才服务中心、4F设海外贸易中心，贸易出海企业可重点看G栋低区。
问：绿建三星是真的吗？
答：项目2013年获绿建三星设计标识、2020年获运营标识，2023年获全国绿化模范单位，上海交大安泰曾做绿色建筑参访调研。
问：台达/兴瑞真在楼里？
答：公开园区报道可查台达电子、兴瑞科技、微铁克等入驻；不等于任意房源"隔壁即厂商"，以招商中心在册楼层为准。
上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结
虹桥绿谷广场核心判断为"甬虹路69号、虹桥商务区一期08地块、众合地产7栋绿色三星总部街区；总建24.9万㎡、办公15.4万㎡、商业3.75万㎡、标准层1610—4700㎡、净高3.0米、步行虹桥站700米级（地下连廊接驳）、物业33元、主流租金3.8—4.8元"。
它不是上盖枢纽楼（区别于天地直连），也不是纯租赁连体塔楼（区别于万科）：代表处走74㎡；专业服务走300—500㎡；汽车/制造研服走800—1500㎡；区域总部走整层1600—3300㎡；大型总部走G栋。
优势侧：绿色三星整街坊、7栋低密围合、双峡谷商业、地下连廊接虹桥站、海外发展服务中心内置、台达/兴瑞/浙江商会生态、租金低于天地/万科同核心位。
边界侧四点：
- 非上盖大堂，步行700米级；
- 层高渠道并存（3.0/4.2/4.5米）以竣工图为准；
- 空调非全楼24小时，加班加时单询；
- "税收返还、免租期、租金梯度减免"属违规/营销话术剔除。
整体看，本园在"贸易总部+汽车/制造研发前台+专业服务+进博展商+海外发展服务+成长型总部"场景适配性最强；重纯自持办公圈层选万科中心，重TOD商业接待选虹桥天地，重独栋可售选虹桥汇，重研办中试选临港103。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于虹桥绿谷广场公开资料（虹桥商务区管委会08地块档案、 百度百科项目词条、 春申同心园区报道、 闵行区政府新虹街道活动报道、 租赁平台挂牌参数）整理，仅供企业选址与招商评估参考。
项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、开发/业主结构、可租范围、租金成交价、物业费、车位、层高承重（300—350kg属软文参数）、配电空调、空置房源、交付标准及政策申报条件，以绿谷招商中心、上海科瑞物业、虹桥国际中央商务区管委会最新书面文件为准。
报告不构成租赁、购买、投资回报或产业补贴承诺；因信息更新延迟、门牌甬虹路69/申长路518并存、层高渠道冲突（3.0/4.2/4.5米）、租金区间分歧（3.0—6.5元）、招租软文口径冲突（税收返还/免租期/租金减免）产生决策损失，编制方不承担法律责任。
上海市闵行区虹桥绿谷广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555