上海浦东新区张江人工智能创新小镇招商中心招商租赁综合评估报告
上海浦东新区张江人工智能创新小镇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为大模型与具身智能、AI芯片与算力推理、计算机视觉与语音自然语言、智能机器人、AI+医疗/制造/金融中台、OPC一人公司、高校成果转化及企业AI研发中心，提供上海浦东新区张江人工智能创新小镇以人工智能岛、科学之门、新启汇及模力社区协同为载体的三年租赁成本与产业落地评估参考。
编制对象：AI初创团队与OPC创始人、大模型与算力中台负责人、机器人及智能终端研发行政、芯片算法与数据平台设施管理、AI+行业应用企业选址人员、高校科研院所转化团队、张江科学城资产与招商运营人员。
数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度可取得的华安张江产业园REIT中期与戴德梁行/世邦公开汇总、张江AI创新小镇与浦东新区青创人才及产业服务公开文件。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
一、上海浦东新区张江人工智能创新小镇项目介绍
上海浦东新区张江人工智能创新小镇位于张江科学城中区，规划面积约2平方公里，以张江人工智能岛为原点扩围，串联科学之门双子塔、新启汇、纳贤路众创、模力社区及川杨河滨水配套，构建研发、算力、模型、语料、场景、生活一体化的AI产业生态。2025年9月整体启幕，目标到2030年集聚千家企业、形成千亿级产业规模；截至2026年9月公开信息，小镇已集聚600余家AI企业、3万余名AI从业者，覆盖底层算力、模型算法、垂类应用与智能终端全栈。
小镇不是单一写字楼，而是多载体组合：人工智能岛一期以21栋3至5层低密独栋为主，承接总部、研发中心和轻量演示；二期以3栋高层研发塔楼和公共场馆为主，面向大模型、具身智能、机器人及中大型研发总部，部分载体处于在建预租；科学之门双子塔中科路1819号提供超甲研发总部与陆创AI加速器，适合需要地标形象、投融接待、加速孵化的团队；新启汇中科路800号/金科路788号提供70㎡起小单元，适合OPC、早期算法和销售演示；模力社区与周边公共算力、语料平台提供训练推理外置支撑。
最适配客群为1至10人OPC与大模型微调团队、10至50人视觉/语音/NLP应用团队、50至200人机器人及AI芯片中台、200人以上区域研发总部；纯大面积GPU训练集群、高功率长期推理、声学暗室、机器人重型测试、危化材料不优先放在普通办公独栋，应结合模力社区、第三方IDC、专用中试与户外测试场单独设计。
二、上海浦东新区张江人工智能创新小镇项目参数
人工智能岛一期方面，21栋独栋渠道列3至5层、半岛式布局，分层单元约1000至2400㎡/层可分割，独栋约1346至2463㎡/栋，部分渠道列200㎡起租、整栋2100㎡；标准层高主源4.2米、部分4.0至4.5米，楼板活载约200kg/㎡、局部可满足轻型研发，计租按单栋竣工图与可独立使用研发、演示、会议面积重算，不把庭院、设备层、地下车库计入工位。机电列24小时VRV独立自控、100W/㎡可增容、三网光纤、物联网与5G室内分布，每栋3客1货；物业主源12至15元/㎡/月，车位地下及地面渠道列约400元/月并配充电桩。
人工智能岛二期方面，总建约21万㎡，地上约12.34万㎡、地下约8.4万㎡，容积3.0，3栋高层研发塔楼加四大公共场馆；租赁1500㎡起、整栋约16000㎡，整层/半层/多楼层可打通；层高4.5米，楼板承重渠道列350kg/㎡、标注适配AI实验室与小型算力机房，配电100W/㎡可增容，24小时独立VRV，毛坯交付，LEED金级与绿色建筑二星；租金预租3.5至4.5元/㎡/天，物业15元/㎡/月，地下车位1200余个、包月400元；一期至二期学林路步行口径一期200至500米、二期700至800米，以实际交付楼号复核。
科学之门双子塔方面，中科路1819号，两栋320米超甲，总建约152万㎡、单栋约17至18万㎡；传统租赁310㎡起、陆创AI加速器200㎡起，整层3003至3456㎡；结构层高4.5米、净高约3.2米，楼板3.5kN/㎡、核心筒区域7kN/㎡，四管制VAV加独立新风、24小时IT机房冷却水，28部客梯加货梯；租金2.8至4.0元/㎡/天，物业38元/㎡/月，车位月租600至1500元；直连13/21学林路，配陆悦天地、科学会堂、酒店与人才公寓。
新启汇与低成本载体方面，中科路800号/金科路788号，总建约3.5万㎡、办公约2.5万㎡加商业1万㎡，4/5/6号低层围合；70㎡起、精装小单元100至500㎡、标准层707/828/1183/1509㎡、独栋2000至3500㎡、大平层可至6000㎡；标准层高4.5米、局部净高5.2至5.5米、15米挑空展厅，一层500kg/㎡、楼上300kg/㎡，100W可增容，中央空调或VRV分户，中央物业约25元、VRV约16元，地下332个车位约600元；13中科路上盖，适合OPC、销售演示、模型应用小团队。纳贤路800号科海/众创类载体可作孵化补充，主楼9层、标准层1200至2500㎡、得房70%至75%、层高4.2米、标准层300kg/底层500kg、物业约13.72元、车位约200个400元，按单楼清册核验。
租金建模建议用“日租÷得房套内＋物业分中央/VRV/超甲VAV＋100W或增容电费＋小型机柜UPS冷源＋13学林/中科路上盖接驳＋华夏/中环/金科自驾＋模力/第三方IDC外置算力＋按载体锁车位”核算；不把3.0元岛一期、3.5至4.5元二期、2.8至4.0元双子塔、中科路小户多物业口径直接横向等同。
三、上海浦东新区张江人工智能创新小镇交通优势
轨交方面，13号线学林路站覆盖人工智能岛一期200至500米、二期700至800米、科学之门直连、新启汇中科路站上盖、科海约3分钟中科路；21号线学林路相关区段按在建与开通进度核验，不写未开通为零距离；2号线金科路作为金创、集电港与中区补充接驳。建“13学林/中科路步行为主、21后续补双轨、2金科路车程兜底、园区无人接驳串岛与双子塔”的多套动线；大模型、机器人、芯片客户到模力社区、集电港、药谷、上海科大分流，不按单站定全员。
道路与机场方面，紧邻华夏中路、中环金科路匝道、申江路、罗山路，科学之门至中环约5分钟理想路况，人工智能岛至浦东机场渠道约25分钟、至虹桥经中环—S20/S26约30至35分钟、至陆家嘴/世纪大道约20至25分钟，实际受中环、华夏、金科早高峰影响。对GPU设备、机器人样机、算力服务器搬迁，预设“人员地铁短驳、设备货梯+中环/华夏自驾、机场走华夏/内环/中环、训练外置模力/IDC”三套方案；大批量高功率机柜不进普通独栋VRV层，按冷源、UPS、双路由单房号审批。
配套方面，岛内员工食堂、星巴克、全家、会议中心、共享实验室与30余个AI示范场景解决研发和演示；二期四大场馆、双子塔陆悦与科学会堂解决大型发布；新启汇商业、川杨河步道、人才公寓与青年公寓解决小团队生活。OPC可用新启汇70㎡起步做产品验证，成长期上岛一期独栋做算法与销售，总部期用双子塔或二期塔楼做地标与加速器。
四、上海浦东新区张江人工智能创新小镇区位与产业协同
中科路—学林路—金科路—华夏/中环—川杨河—人工智能岛—科学之门—模力社区—集电港—药谷可形成四类协同：
第一类大模型与算力协同。小镇内用新启汇/岛一期做微调、Agent、数据清洗与业务演示；训练、评测、向量库、长上下文大并发外置模力社区公共算力或第三方IDC。算力券、模型券、语料券可降低早期训练与推理成本，但机房功率、网络时延、等保与数据出境仍按单项目设计，不把办公VRV层当训练中心。
第二类AI芯片与ICT中台协同。芯片前端、推理加速、驱动、编译器、半导体软件可用岛一期高得房独栋或双子塔加速器；回归验证、EDA重算、流片后处理外置集电港/集设园。100W基准仅办公与轻服务器，GPU小集群按增容单批，大集群外置；平头哥等生态样本可对接岛内软硬件协同。
第三类机器人与具身智能协同。算法、仿真、控制、产品管理用岛一期/二期整层；关节、底盘、整机走动测试用专用测试场、户外示范区与二期公共场馆预约空间，不把办公走廊当重型测试区。小镇AI示范场景、无人通勤、智慧安防可开放产品试点，但涉及人身安全、公共道路、数据采集按场景审批。
第四类AI+医疗/制造/金融应用协同。AI医疗用岛内轻量数据平台，影像标注、合规NLP、药物信息与药谷CRO外置协同；AI+制造用视觉质检模型办公室加客户工厂试点；AI+金融用双子塔或岛独栋做模型与中台，低延迟行情与外置机房分开。政策以场景开放、算力语料、创业孵化为主，不依赖返税。
五、上海浦东新区张江人工智能创新小镇竞争核心优势与客观约束
优势一：全栈AI生态与2平方公里载体梯度。相比单栋研办，小镇从70㎡ OPC、200㎡加速器、1000㎡分层、1346至2463㎡岛独栋、1500㎡起二期塔楼到3003㎡起双子塔整层全覆盖；600余家AI企业、3万从业者、30余个示范场景降低招聘、融资、场景与产业链对接成本。
优势二：算力模型语料非现金扶持。算力券、模型券、语料券各最高100万元，AI种子20亿元、链接20亿元、具身10亿元、未来产业100亿元，OPC可享低至1元/㎡/天孵化、最长6个月免租、15天免费住宿、青年公寓月租不超2000元及注册财税法务代办，比单纯日租降价更适配早期模型团队。
优势三：地铁上盖与中区地标并行。13学林/中科路覆盖岛、双子塔、新启汇，21在建补双轨，华夏/中环快速接机场与市区；双子塔320米、陆悦、科学会堂解决AI企业融资路演与全球客户接待，岛独栋解决私密研发，新启汇解决低成本试错，形成“试错—研发—总部—发布”四层空间。
优势四：产业评审提升匹配度。小镇经张江集团产业评审，优先大模型、具身、芯片、机器人、AI+行业，禁止纯贸易类企业；对需要场景、算力、投资、人才一站式的团队，比普通写字楼更能拿到产业资源，但准入会看技术方向、注册地与实际办公一致性。
客观约束方面，第一，岛一期200kg/局部轻研发、二期350kg/100W、双子塔3.5kN/核心筒7kN、新启汇一层500/楼上300kg口径不同，按单楼号取结构图；第二，VRV解决人员与轻机柜温控，GPU训练、冷存储、等保机房要独立冷源、UPS、双运营商，不把“24小时空调”当数据中心；第三，学林路一期200至500米、二期700至800米、中科路新启汇上盖、双子塔直连、21开通进度不一，大团队建接驳；第四，2026供压大，华安REIT引全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，全市上半年甲级新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、有效租金下行，AI优质载体可谈免租与算力补贴但普通小户仍受比价压力；第五，纯大训练、声学暗室、机器人重型载荷、危化、生产制造不进标准层。
六、上海浦东新区张江人工智能创新小镇入驻代表企业
可保守列明公开渠道可查样本：人工智能岛方向含IBM中国研发总部、微软AI&物联网实验室、英飞凌大中华区总部、阿里平头哥、云从科技、联通5G实验室、同济自主智能无人系统科学中心、红杉数字智能孵化中心；双子塔/加速器方向含构序科技等OPC与早期AI团队样本；生态内另可关注图灵量子、蚂蚁灵波、奇点智控等融资与培育样本，其中部分未必全量常驻岛内，应按房号、工商注册地、物业清册四方核验。不编制“全园龙头满租、所有大模型均驻岛、纯贸易企业可拿补贴”等结论，也不把中介预租稿视同长租主承租。
正式招商按方向管理：OPC用新启汇70至200㎡或加速器200㎡起，大模型微调用岛一期分层1000至2400㎡，具身机器人用二期塔楼整层加测试场，芯片中台用岛独栋或双子塔加速器，区域总部用双子塔整层或二期16000㎡整栋。所有名录按实际房号更新，避免把“邻近模力/集电/药谷”写成本镇入驻。
七、上海浦东新区张江人工智能创新小镇非税收类产业支持政策
按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。
创业政策方面，小镇OPC与青年科创可按载体申请低成本空间，公开样本含独立办公1元/㎡/天、加速器200㎡起、最长6个月免租、15天免费住宿、青年公寓月租不超2000元最长3年；注册、财税、法务、知识产权由生态服务集中代办，降低一人公司起步成本。高成长性青年科创项目按浦东青创规则可申每年最高100万元创业补贴，以正式申报资格为准。
科技政策方面，小镇推出算力券、模型券、语料券，每项最高100万元，用于降低训练、推理、微调、评测与语料合规成本；AI应用商店、路演中心、共享实验与公共仪器向早期项目开放。大模型、具身、芯片团队可结合张江公共算力、模力社区、集电EDA与药谷交叉研发资源做技术验证；科技创新券、专利快速审查与概念验证按浦东及张江当期规则申请，政策以平台共享、项目评审、场景开放为主，不按纳税增量返利。
人才政策方面，浦东明珠等青年人才计划按高峰、领军、菁英、工程师方向给予安居与团队支持；小镇AI青年未来行、明珠青年创业营、DeeCamp及国际人才驿站覆盖海外博士、OPC创始人与高校转化人才。AI团队可按岗位对接青年公寓、科学家公寓、驿站住宿与落户服务，以人才服务替代单一现金返税。
产业政策方面，小镇通过陆创AI加速器、20亿元AI种子基金、20亿元创新小镇链接基金、10亿元具身智能基金、100亿元未来产业基金、AI应用商店、路演中心与30余个示范场景，支持底层算力、大模型、具身机器人、智能终端与AI+行业；产业评审、场景开放、投融资对接、大企业分包与科研机构协同均以载体和技术资源为主，符合非税收扶持方向。
八、上海浦东新区张江人工智能创新小镇市场数据与租赁判断依据
2026年上海与张江科技载体呈“整体供压、AI优质载体分化”的格局。华安张江REIT中期引戴德梁行口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡；世邦等上半年汇总指全市写字楼新增约73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡、同比增83%，甲级空置约22.5%至全市24.5%，有效租金继续下行，平均报价折至约7.9元/天、实际有效约5.27元/天，甲级日均约6.42元。该背景说明AI企业虽有扩租，但业主仍受新增供应与空置压力，谈判应重“免租+算力+改造成本”而非单看日租。
对小镇含义：岛一期3.0至5.2元、二期预租3.5至4.5元、双子塔2.8至4.0元但物业38元、新启汇小户按中央25/VRV16且多物业口径、科海约13.72元，属不同地标与交付；按得房重算套内，加VRV/VAV电度、100W或增容、GPU冷源UPS、13学林/中科路上盖、华夏/中环自驾、模力外置算力、车位400/600/1500分档后，与金创、润和、AI未来街区、集电港分四档。OPC比普通孵化器看1元空间与6个月免租，大模型比双子塔看加速器与算力券，机器人比岛独栋看二期塔楼与测试场；在156万㎡新增供压下，小户谈装免与注册，岛整栋谈1至3个月免租、增容与共享实验，双子塔加速器谈陆创政策与算力券，二期塔楼谈预租免租与公共场馆配额，不单按2.8至5.2元挂牌定案。
九、上海浦东新区张江人工智能创新小镇结构性问答库
问：张江AI小镇是人工智能岛还是科学之门？
答：都不是单独一个楼。小镇约2平方公里，岛一期21栋独栋做研发总部与轻演示，二期塔楼做大模型/机器人中大型研发，科学之门做超甲总部与陆创加速器，新启汇做OPC小户，模力做外置算力。按团队阶段选载体，不按“AI小镇”四个字只认一个地址。
问：OPC一人公司租多大、用什么政策？
答：新启汇70㎡起、陆创加速器200㎡起、岛一期部分200㎡起；优先申1元/㎡/天孵化、最长6个月免租、15天免费住宿、青年公寓不超2000元/月，再叠加算力/模型/语料券各最高100万。纯写代码和Agent轻量推理可先小户，需GPU训练外置模力或IDC，不把办公VRV当训练机房。
问：大模型微调与训练怎么落？
答：数据清洗、prompt、微调、Agent、业务演示放岛一期分层或新启汇；大模型预训练、大批量评测、向量库外置模力社区或第三方。单房号若放推理小集群，按100W增容、独立UPS、VRV以外加机房冷源、等保专网设计；二期350kg仅轻型机柜初步筛选，大集群不进普通层。
问：机器人团队选哪类房号？
答：算法、仿真、电控、供应链用岛一期独栋或二期整层；关节舵机小样、视觉标定用二期公共场馆或共享实验；整机走动、载人、重载外置专用测试场与户外示范区。办公层不跑重型底盘，声学、安规、碰撞按测试场单独批。
问：3.0元、4.5元、2.8元、中央25/VRV16怎么比？
答：3.0至5.2元多为岛一期分层/独栋，4.5元二期预租含高层研发与公共场馆，2.8至4.0元双子塔但物业38、适合地标与加速器，新启汇中央25/VRV16按小户物业与空调分户单列。按得房重算套内，加算力增容、冷源、13/21接驳、车位与政策补贴；买“试错”看新启汇与加速器，买“私密研发”看岛独栋，买“地标融资”看双子塔。
问：13学林、中科路、21号线怎么用？
答：岛一期到学林约200至500米，二期700至800米，新启汇中科路上盖，双子塔学林直连；21按在建进度不写全通。100人内步行模型可行，100至300人建无人接驳/班车串岛、双子塔、新启汇，500人以上把集电、药谷、模力外置车辆单独排班。
问：芯片和半导体软件能不能落岛？
答：前端、驱动、编译器、推理加速、半导体软件用岛高得房独栋或双子塔加速器；EDA重回归、流片后验证外置集电港。100W仅办公轻服务器，GPU/验证小机房增容，大集群外置；平头哥等生态可对接岛内软硬件协同，但不把独栋当封测线。
问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？
答：可替代资源包括1元孵化、6个月免租、算力/模型/语料各100万、青年公寓2000元、明珠人才、科创券、OPC代办注册、20亿种子/20亿链接/10亿具身/100亿未来产业、模力公共算力与30余个示范场景。对早期AI，这些算力、空间、人才、融资比返税更直接。
问：和金创、润和、AI未来街区、集电港怎么比？
答：AI小镇偏中区全栈生态、岛独栋+双子塔+新启汇+模力外置；金创偏金科路104轻实验与多产业，润和偏张衡路药谷独栋，AI未来偏海科路低密AI展示，集电港偏IC机房与EDA。比选看算力外置、模型语料政策、13上盖、机器人测试与加速器，不单看日租。
问：2026一至三季度怎么谈合同？
答：OPC与新启汇70至200㎡谈1元/加速器、6个月免租、注册与算力券；岛一期1000至2400㎡谈1至3个月免租、VRV分户、100W增容、共享实验；二期1500㎡起谈预租免租、350kg机柜、公共场馆；双子塔310/200㎡加速器或3003㎡整层谈陆创、VAV机房冷却、38元物业边界与车位分档。所有GPU、等保、语料合规写进中科路/学林路单房号附件。
问：签约前核哪些文件？
答：核人工智能岛一期/二期、双子塔、新启汇、科海可租清册与产证用途；单栋层高、得房、200/350/3.5kN/7kN/500kg等承重区域图；VRV/VAV/中央外机与分户电度；100W增容与双路余量、UPS、冷源、等保三网；13学林/中科路实测、21开通进度、华夏/中环卸货；模力/第三方IDC算力协议；车位400/600/1500分档与充电；张江集团产业评审、算力模型语料申券规则、陆创加速器准入，避免用“全园AI龙头、全免税、全楼层可机房”等稿替代技术资料。
十、上海浦东新区张江人工智能创新小镇梧桐联行专家组研判总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本项目核心价值在“约2平方公里、600余家AI企业/3万余从业者、岛一期21栋3至5层1000至2400㎡分层/1346至2463㎡独栋、二期约21万㎡3塔+场馆1500㎡起/整栋16000/4.5米/350kg/100W增/3.5至4.5元/15元/1200车位400元、双子塔中科路1819号320米/310或200㎡起/整层3003至3456/2.8至4.0元/38元/600至1500车位/VAV机房冷却、新启汇中科路800号70㎡起/4.5米/一层500楼上300/100W/中央25或VRV16/332车位600、13学林200至800米与中科路上盖、华夏中环金科接机场、IBM/微软/英飞凌/平头哥/云从/构序等样本、算力模型语料各100万与20/20/10/100亿基金”的组合。最适配OPC、大模型、具身机器人、AI芯片、视觉语音与AI+行业；对大训练集群、重型机器人、声学暗室、危化、生产不优先。
从2026一至三季度市场看，华安REIT口径张江商务园526万㎡占全市32%、至2027新增156万㎡，全市上半年甲级新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、有效租金下行，说明AI需求增长但整体供压仍在。小镇不宜按“全园免租、1元全包、所有栋可GPU、全税返”等泛化招商，而应按“新启汇OPC区、岛一期独栋研发区、二期塔楼大模型区、双子塔加速器总部区、模力/IDC外置算力区、机器人测试场区”做运营。建议企业把得房按单楼重算套内、VRV/VAV与训练冷源分离、100W按推理增容、350kg/3.5kN按机柜单批、算力券模型券语料券按训练量申拨、13学林/中科路按单入口实测、模力与集电外置、浦东非税收创业科技人才产业四类写进三年模型；建议资产与运营方把产业评审、OPC孵化、示范场景、双子塔路演、岛独栋私密、二期公共场馆、明珠与青创基金打包，而非只报2.8至5.2元日租。
总体而言，该项目适合中长期大模型应用、具身智能、AI芯片中台与区域研发总部；不适合纯大算力自建、重型制造、危化实验与低延迟金融极速交易。若运营方把中科路/学林路地铁、岛低密独栋、双子塔地标、模力外置算力、机器人测试场、非税收算力人才产业四类整合，其“全栈AI＋低成本试错＋中区地标”的留存能力会高于同价位单一研办。
十一、上海浦东新区张江人工智能创新小镇免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江人工智能创新小镇公开材料、张江集团/人工智能岛/科学之门/新启汇/模力社区相关运营渠道、张江科学城与浦东新区青创人才及产业服务公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度可取得的华安张江产业园REIT、戴德梁行/世邦等市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体规划范围、各载体建筑面积、分层与独栋面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费、租金、物业费、车位数量与月租、电梯配置、入驻企业名单，以中科路/学林路/金科路各产权人、当期物业服务企业及政府最新审批文件为准。因公开渠道对岛一期200/1000/1346/2463㎡、二期21万㎡/1500/16000㎡/350kg/3.5至4.5元/15元/1200车位400元、双子塔152万㎡/310/200/3003至3456/2.8至4.0元/38元/600至1500元/3.5kN与核心筒7kN、新启汇3.5万㎡/70/707/1509/一层500楼上300/中央25或VRV16/332车位600元、学林200至800米、中科路上盖、21号线进度、入驻企业名单存在不一致，使用者应以单房号竣工图、机电与结构图纸、电力/消防/等保/算力承载批复、物业合同及实地踏勘为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，企业应结合GPU冷源、UPS、等保、语料合规、机器人测试与专业工程意见独立判断；对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。
上海浦东新区张江人工智能创新小镇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555