上海浦东新区张江微电子港招商中心招商租赁综合评估报告
上海浦东新区张江微电子港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为集成电路设计、半导体EDA与IP、AI芯片与软件算法、物联网与智能终端、微电子初创与联合办公、企业研发办事处及早期科创团队，提供上海浦东新区张江微电子港碧波路690号/晨辉路81号围合式低密庭院、50㎡起小单元至整层1900至2900㎡、整栋多户型及三年租赁成本独立评估参考。
编制对象：芯片设计与EDA团队负责人、半导体IP与验证中台、AI算法与工业软件创始人、微电子早期项目与联合办公运营方、企业张江办事处行政、孵化器与投融资服务人员、张江科学城资产与招商运营人员。
数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度华安张江产业园REIT中期与戴德梁行/世邦/国泰海通公开汇总、浦东新区青创与张江科学城产业服务公开文件。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
一、上海浦东新区张江微电子港项目介绍
上海浦东新区张江微电子港位于张江科学城核心北区碧波路690号/晨辉路81号，由上海张江微电子港有限公司开发运营，公开渠道列张江高科与汤臣等相关股东背景，2006年9月全面竣工，是张江早期微电子、软件与孵化载体之一。项目总建筑面积约24万平方米，由9栋4至7层围合式庭院建筑组成，绿化率约30%，中庭花园、森林绿谷与低密庭院形成“研发+孵化+配套”的花园式科创综合体。
项目定位以集成电路、芯片设计、半导体软件、人工智能、电子信息、工业软件为主，兼顾微电子早期创业、联合办公与区域办事处；园内含P2·Stories等联合孵化空间、苏河汇等孵化器样本，7号楼等楼栋可做精装工位与整层研发。 是否可做EDA重回归、GPU小集群、样品测试、轻中试、洁净准备间，以单栋号产证用途、电力、空调、消防、网络与环保批复为准，不默认全园全栋可机房化或中试化。
最适配客群为1至10人IC前端/AI芯片小队、10至50人EDA/IP/软件中台、50至150人芯片设计区域研发、整层或多栋的半导体软件与物联网总部、联合办公与孵化器项目；纯流片、封装测试大线、高功率长期训练、危化材料、生产制造不优先。小单元适合OPC与高校转化，整层适合验证/软件/算法，整栋适合区域研发与孵化运营。
二、上海浦东新区张江微电子港项目参数
空间与层高方面，9栋4至7层，单层主源1900至2900㎡、部分渠道1900至3500㎡，整栋按楼号取数；可租单元公开从50㎡、78㎡、90㎡、118㎡、160㎡、220㎡、333㎡、435㎡、537㎡、630㎡、890㎡、1020㎡、2420㎡、2500㎡、2800㎡、2900㎡灵活分割，联合办公工位另按7号楼等楼栋提供6至21人独立隔间。 层高口径不完全一致：底层主源6.9米、部分楼栋大堂高挑空，标准层主源4.0至4.5米、部分渠道3.3至4.2米，一楼净高3.8至3.85米、2层及以上净高3.33至3.35米仅作部分楼栋参考；计租按单栋竣工图、公摊与可独立使用研发/会议/工位面积重算，不把中庭、设备层、地下车库、庭院绿化计入可租面积。
得房与承重方面，得房率主源约80%、部分渠道70%至85%、个别小户稿55%，按楼栋取数不互套；标准层承重主源200kg/㎡、部分楼栋200至300kg/㎡，仅适配常规办公、轻研发、轻仪器与小型样机，反应设备、机柜矩阵、低温存储、大负载样机须按单房号结构图、支点分布、减震与电力单批。
机电与空调方面，主源列24小时VRV独立自控，部分楼栋渠道列VAV/中央或分体，签约应明确外机位、分户电表、加时规则与维护责任；配电主源120W/㎡、可增容，EDA轻量、IP开发、算法服务器、小验证机柜应单房号申请需量、UPS与双运营商。VRV解决人员与轻设备温控，回归验证、GPU训练、样本存储冷源需独立冷源与备用电源，不把“24小时空调”等同数据中心。
电梯与配套方面，每栋主源2部客梯+1部货梯，部分大栋渠道列2至6部客梯+1部货梯、OTIS等品牌，仪器、服务器、样机、联合办公动线按轿厢与卸货区复核。园内配套列3000㎡员工餐厅、星巴克、瑞幸、全家/喜士多、7喜、毂屋西餐、共享会议、路演厅、图书阅读、茶水健身、中庭花园与高尔夫推杆区；周边传奇广场、长泰、汇智补充商务。
物业与车位方面，物业费渠道差异大：主源7.5至15.5元/㎡/月，部分楼栋11.5至15.5元、传统办公15元、联合办公工位全包另计、个别渠道11至25元或7.6至26元，按楼栋交付与含能耗范围拆分；车位主源地上约40个、地下约150个，部分渠道总车位约300至350个，月租地面200元、VIP300元、地下400元，部分楼栋/联合空间列400至500元，按房号锁定固定/非固定与充电点位。 租金方面，2026公开离散：小户/青创渠道1元或1.2元起（需资质审核）、传统办公主源2.5至3.5元或3.0至4.0元、部分楼栋4至5.8元、联合工位800至1180元/月或1180至1540元/月；企业三年模型建议用“日租÷得房套内＋物业分VRV/中央/联合全包＋120W或增容电度＋UPS冷源＋200至300kg加固＋300至350车位按人车比＋2张江高科300至700米＋罗山/龙东/中环自驾＋集电港/集设园/第三方IDC外置”核算，不把单一1元、3元或5.8元挂牌当作全包成本。
三、上海浦东新区张江微电子港交通优势
轨交方面，2号线张江高科站公开距离300至700米不等，部分渠道列5号口300至500米、园区大堂至站厅5至8分钟、P2稿690米5分钟，按单栋门牌实测；2号线直达陆家嘴、人民广场、虹桥，换4/6/9/13可接张江中区、金桥、漕河泾与市区。建“2张江高科步行为主、有轨电车/公交接碧波路—祖冲之路—中科路、园区班车串集电港/AI岛/药谷”的多套动线；IC、EDA、AI客户到集设园、集电港、金创、人工智能岛分流，不按单站定全员。
道路与机场方面，紧邻罗山路高架、龙东大道、中环，渠道样本2分钟接内环/中环、15分钟陆家嘴、25分钟浦东机场、30至38分钟虹桥，实际受祖冲之路、碧波路、罗山早高峰影响。对EDA服务器、GPU小机柜、样片送检、客户尽调，预设“人员2号线地铁、设备货梯+龙东/中环自驾、机场走华夏/内环/中环、重算外置集电港/第三方IDC”三套方案；大批量高功率机柜不进普通VRV层，按冷源、UPS、双路由单房号审批。
配套方面，园内食堂、咖啡、便利店、联合会议与路演解决研发加班和融资演示；传奇、长泰、汇智、博雅酒店补充商务与住宿；张江科学家公寓、青年公寓、纳仕等补充工程师安居。IC团队可用小户做前端与IP、整层做验证与软件、联合空间做OPC，不把商业与庭院计入研发计租。
四、上海浦东新区张江微电子港区位与产业协同
碧波路—祖冲之路—2张江高科—罗山/龙东/中环—集电港/集设园—金创/AI岛—药谷可形成四类协同：
第一类集成电路与芯片设计协同。微电子港小户与整层适合前端架构、RTL、IP、低功耗、验证环境搭建、芯片软件栈；重回归、门级仿真、大批量验证、流片后数据分析外置集电港/集设园。周边中兴、联想、高通、乐鑫、安森美等公开样本形成设计—软件—终端协同，但入驻以单房号工商与物业清册核验，不把“邻近龙头”写成本园入驻。
第二类EDA与工业软件协同。EDA轻量、PDK管理、脚本自动化、半导体材料数据、良率分析可用高得房整层；license服务器集群、大项目回归按120W增容单批，超重计算外置集设或第三方。园内联合办公可承接EDA初创、国产工具插件、IP验证小队，降低早期固定成本。
第三类AI芯片与软件算法协同。推理加速、编译器、驱动、嵌入式与物联网软件可用整层；大模型训练、大向量库外置人工智能岛/模力或第三方IDC。AI芯片tape-out前仿真用园内小机柜，回片后系统验证按外置实验室与客户板卡环境分配，不把办公VRV层当7×24训练场。
第四类孵化与产业服务协同。P2·Stories、苏河汇等样本提供工位、注册、路演、政策与投融资对接；结合张江青创、孵化器、科创券、公共仪器，可服务微电子OPC、高校转化、专精特新培育。产业以载体、技术平台、人才、融资为主，不依赖返税类奖励。
五、上海浦东新区张江微电子港竞争核心优势与客观约束
优势一：2号线张江高科步行微电子孵化。相比中区新建高层，微电子港9栋4至7层围合、约24万㎡、50㎡起租、联合工位到整栋全周期，适合1人OPC到150人设计团队；按套内折算后，对小面积IC/AI早期项目比高层走廊式平面更灵活，比远郊孵化器更贴近张江设计生态。
优势二：VRV24小时与120W增容弹性。VRV分户适合EDA夜班、IP开发、算法加班；120W基准可支撑办公与轻服务器，验证小集群、license服务器按单房号增容、UPS、双网。相比纯中央空调老办公，它更适合芯片软件弹性用电，但大回归与GPU仍须外置冷源。
优势三：张江核心北区产业身份。碧波路紧邻传奇、长泰、汇智、中兴/联想/高通等样本辐射，2号线接陆家嘴/虹桥、罗山龙东接机场与中环；对需要张江注册、流片外协、EDA外算、客户尽调的团队，综合通勤与产业资源优于非地铁小园。
优势四：租金分档与孵化成本可控。青创/联合可1元或1.2元起（资质审核）、传统办公2.5至4元主源、部分楼栋至5.8元、工位800至1540元全包，物业按楼栋7.5至15.5元主源；早期先租50至160㎡，成长期整层1900至2900㎡，多栋做区域研发。结合浦东青创、科创券、孵化器、明珠人才，可降低非税收综合落地成本。
客观约束方面，第一，总建24万、9栋4至7层、单层1900/2900/3500多版、得房70%至85%、层高3.3/4.0/4.5/底6.9多版，按碧波路单栋号取图不互套； 第二，VRV满足人员与轻设备，EDA大回归、GPU、冷存储要独立冷源、UPS、双运营商；第三，标准层200至300kg仅轻工位与轻仪器，机柜矩阵、样片低温、测试架按结构单批；第四，2张江高科300/500/700米口径不一，100人以上建议班车接集电/AI/药谷；第五，2026供压大，华安REIT引全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，世邦上半年甲级新增73.3万、净吸纳31.6万、张江/漕河泾/临空近五成，戴德三季甲级TMT占32.7%、净吸纳31.8万、租金192.3元/月、空置20.9%，商务园二季报价4.31元/有效2.95元、空置28.1%，微电子港按核心北区低密孵化而非小陆家嘴超甲比价，谈租重点在免装、增容、联合工位、青创空间与2号线接驳，不盯1至5.8元挂牌； 第六，流片、封测大线、危化、高功率长期训练不进标准层。
六、上海浦东新区张江微电子港入驻代表企业
可保守列明公开渠道可查的入驻样本：微电子与半导体方向含高通、安森美、乐鑫科技、锐迪科、创芯慧联、环昇电子等；通信与研发方向含中兴、联想研发样本；软件与互联网历史样本含盛大游戏、第九城市、PPTV等；联合孵化与AI方向含P2·Stories、苏河汇及集成电路/AI早期项目样本；部分渠道另列大疆、1药网、欧菲智能等，但不同年份、不同栋号、注册地址与实际办公状态会变。 不编制未核实“全园芯片龙头、整园AI满租、全部EDA集群”等结论，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。
正式招商按方向管理：IC前端用50至160㎡小户或整层做架构/IP；EDA用整层做验证与license；AI芯片用整层做软件栈、小机柜外置；联合办公用7号楼等孵化空间做OPC。所有名录按房号、工商注册地、物业空租清册、租赁合同四方核验，避免把“邻近中兴/高通/集电”写成本园入驻。
七、上海浦东新区张江微电子港非税收类产业支持政策
按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。
创业政策方面，浦东构建低租金创业与青年科创空间，微电子港联合办公、孵化器可对接小面积精装、工商注册、路演与投融资服务；符合条件青年科创项目可按载体申请低成本办公，部分青创空间渠道列1元/㎡/天或1.2元/㎡/天、需资质审核，具体以张江孵化器名额与产业方向为准。 国际人才驿站为来浦东求职青年提供短期免费住宿，重点产业创业可提供过渡空间；高成长性青年科创项目按浦东青创规则可申连续3年、每年最高100万元创业补贴，以正式申报资格为准。
科技政策方面，青年科创企业可对接科技创新券，用于研发、检验检测、科技咨询与技术转移；集成电路、软件、AI项目可走专利快速审查，部分发明专利快速通道可缩短授权周期；张江公共仪器、EDA共享、概念验证与封测外协资源可向早期芯片项目开放。微电子港EDA轻量、IP验证、AI芯片软件可用集电港/集设园外置算力与公共工具降本，政策以平台共享、项目评审、场景开放为主，不按纳税增量返利。
人才政策方面，浦东明珠等青年人才计划按高峰、领军、菁英、工程师方向给予安居与团队支持；STEM博士、博士后、国际驿站、青年公寓与实习住宿覆盖芯片、EDA、AI复合团队。微电子团队可按岗位对接张江科学家公寓、青年公寓、驿站与高校实习，以人才服务替代单一现金返税。
产业政策方面，张江科学城与浦东新区通过产业载体、孵化器、青创基金、概念验证、知识产权与科技金融对接，支持集成电路、人工智能、软件信息、物联网等方向；微电子港可把“碧波路低密孵化＋2张江高科接驳＋集电/集设EDA外置＋青创/明珠/科创券”打包，政策以载体、技术、人才、融资、政务为主，符合非税收扶持方向。
八、上海浦东新区张江微电子港市场数据与租赁判断依据
2026年张江及上海科技载体继续呈“供大于求、IC与AI分化”的格局。华安张江REIT中期引戴德梁行口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡； 国泰海通REIT二季引商务园报价4.31元/㎡/天、有效2.95元、空置28.1%，未来六个月仍有近45万㎡新增，说明通用商务园去化压力高于核心实验型载体； 世邦上半年指上海办公楼新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡、同比增83%，张江/漕河泾/临空合计近五成去化，TMT、集成电路、AI芯片、工业智能为增量； 戴德三季甲级无新增、净吸纳31.8万㎡、较一季度增36.3%，平均租金192.3元/月、环比降1.5%，空置20.9%，TMT成交占32.7%、AI与智能硬件扩租释放。
对微电子港含义：1元/1.2元青创、2.5至3.5元传统主源、3至4元部分渠道、4至5.8元研发稿、工位800至1540元，物业7.5至15.5元主源、车位200至500元属不同楼龄、交付与孵化条件；按得房重算套内，加VRV/中央电度、120W或增容、200至300kg加固、联合全包或传统物业、2张江高科300至700米、罗山/龙东/中环自驾、集电/集设/第三方外置后，与金创、集贤、润和、AI未来、长泰/科学之门分多档。IC小队比普通孵化器看2号线与张江设计生态，整层比金创看微电子港低密小面积与孵化，比集电港看EDA外置成本；在156万㎡新增供压下，小户谈装免/联合全包/青创空间，整层谈1至3个月免租、VRV分户、120W增容、EDA小机房冷源，多栋谈1至5个月免租、接驳与孵化申报，不单按1至5.8元挂牌定案。
九、上海浦东新区张江微电子港结构性问答库
问：张江微电子港是芯片实验室还是普通办公孵化？
答：属碧波路690号/晨辉路81号约24万㎡、9栋4至7层围合低密载体，以IC设计、EDA、软件、AI早期、联合孵化为主；部分楼栋可做轻研发与样品准备，是否做回归机房、洁净准备、轻中试按单栋号电力/空调/消防/环保批复。不把它当流片厂或封测园。
问：IC前端和EDA小队租多大、放哪层？
答：1至10人用50至160㎡小户或7号楼联合隔间；10至50人用整层1900至2900㎡做前端+IP+验证环境；50人以上用多整层或整栋。重回归、大license、门级仿真不放在VRV标准层，外置集电港/集设园或第三方IDC，园内只做开发、仿真轻量、客户演示。
问：1元、2.5元、4元、5.8元怎么比？
答：1元/1.2元多为青创或孵化资质小户，2.5至3.5元传统办公主源，3至4元部分渠道整层，4至5.8元多为研发中试/特殊交付稿；按得房70%至85%重算套内，加物业7.5至15.5元主源或联合全包、VRV电度、120W增容、200至300kg加固、300至350车位。买“OPC试错”看联合与青创，买“EDA中台”看整层增容，买“样品轻中试”看底层6.9米与单栋环保。
问：VRV24小时和120W够不够EDA与AI？
答：VRV解决人员、办公、轻服务器温控；EDA回归、AI芯片推理小集群、license服务器要单房号增容、UPS、独立冷源、双运营商。120W是办公基准，大验证、GPU、冷存储不按120W直接满配，标准层200至300kg也不放机柜矩阵集中载荷。
问：底层6.9米能放所有设备吗？
答：不能。底层高挑空适合大会议、展示、轻中试前区、样机调试；放反应、低温、机柜、测试架仍须提供设备重量、支点、振动、用电、排气、排水，由结构工程师按单房号图纸复核。标准层200至300kg只放轻工位、显微镜、轻服务器。
问：2张江高科“300米还是700米”怎么用？
答：不同门岗与楼栋差异大，按碧波路/晨辉路单入口到5号口或站厅实测；300至500米作近楼模型，500至700米作全园保守模型。100人以下步行可行，100至300人建公交/有轨/班车接集电港、AI岛、中科路，不把任一中介距离写成全园零距离。
问：联合办公和整层怎么分工？
答：OPC、高校转化、销售演示、融资路演用P2/苏河汇等联合空间，按工位全包降低行政成本；前端、IP、EDA、软件中台用整层做独立网络与权限。涉密、客户IP、大项目回归不进开放式联合区，按独立房号与外接IDC结合。
问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？
答：可替代资源包括青创1元/1.2元空间、联合全包工位、科创券、专利快审、张江公共仪器与EDA共享、集电/集设外置算力、明珠人才与驿站、青年公寓、孵化器投融资对接。对微电子早期，这些注册、EDA、人才、融资、场景比单一返税更持续。
问：和金创、集贤、润和、集电港怎么比？
答：微电子港偏碧波路2号线、低密围合、50㎡起IC/EDA/联合孵化；金创偏金科路中科路104轻实验高承重；集贤偏盛夏路集设新楼大平层；润和偏张衡路药谷独栋；集电港偏龙东/张东路IC机房与EDA外置。比选看得房、VRV增容、2号线通勤、孵化资质、EDA外置成本，不单看日租。
问：2026一至三季度怎么谈合同？
答：50至160㎡小户/联合谈装免、青创资质、2号线接驳、注册与路演；整层1900至2900㎡谈1至3个月免租、VRV分户、120W增容、EDA小机房UPS、200至300kg复核；底层高挑空谈展示/轻中试与环保；多栋谈1至5个月免租、班车、集电/集设外置、青创/明珠/科创券写进碧波路单房号附件。
问：签约前核哪些文件？
答：核碧波路690/晨辉81产证用途、9栋可租清册、单栋层高与得房、VRV/中央外机与分户电度、120W及增容双路余量、200/300kg区域图、EDA机房冷源UPS、双运营商等保、客货梯与卸货、车位200至500及充电、2张江高科实测、东湖/联合运营合同、集电/集设/第三方IDC外置协议，避免用“全园芯片实验室、全栋6.9可重载、全税返、龙头满园”等中介稿替代技术资料。
十、上海浦东新区张江微电子港梧桐联行专家组研判总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本项目核心价值在“碧波路690/晨辉81、约24万㎡总建、9栋4至7层围合、50㎡起至整层1900至2900/部分3500㎡、底层6.9米/标准3.3至4.5米、得房70%至85%、VRV24小时或VAV/分体、120W可增容、标准200至300kg、东湖物业7.5至15.5元主源、车位地上40地下150/总约300至350、2张江高科300至700米、罗山/龙东/中环、P2/苏河汇等孵化样本及高通/中兴/乐鑫/安森美/盛大等公开样本”的组合。最适配IC前端、EDA/IP、AI芯片软件、物联网终端、微电子OPC与区域研发；对流片、封测大线、危化、高功率长期训练不优先。
从2026一至三季度市场看，华安REIT口径张江商务园526万㎡占全市32%、至2027新增156万㎡，世邦上半年张江/漕河泾/临空近五成去化但全市新增73.3万、净吸纳31.6万，戴德三季甲级TMT32.7%、净吸纳31.8万、租金192.3元/月、空置20.9%，商务园二季报价4.31/有效2.95、空置28.1%，说明核心IC孵化有需求但通用园仍供压重定价。 微电子港不宜按“1元全包、3元全成本、底层全重载、全税返”等泛化标签招商，而应按“联合OPC区、小户前端区、整层EDA区、底层轻中试区、2号线接驳区、集电/集设外置区”做运营。建议企业把70%至85%得房重算套内、VRV与EDA冷源分离、120W按回归/license单增、200至300kg按机柜单批、联合全包与传统物业分账、300至350车位按人车比锁定、2张江高科按单门实测、集电/集设/第三方外置、浦东非税收青创科技人才产业四类写进三年模型；建议资产方把碧波路低密、2号线步行、联合孵化、EDA外置、明珠与科创券打包，而非只报1至5.8元日租。
总体而言，该项目适合中长期微电子初创、芯片设计软件、AI芯片中台、联合办公与区域研发办事处；不适合流片制造、封测大线、危化材料、低延迟金融极速与超高功率训练。若运营方把围合低密小面积、2号线接驳、EDA/集电外置、联合孵化、浦东青创明珠与科创券整合，其“张江核心北区＋微电子孵化＋步行地铁”的留存能力会高于同价位普通张江小楼。
十一、上海浦东新区张江微电子港免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江微电子港碧波路690号/晨辉路81号公开租赁材料、上海张江微电子港有限公司、东湖物业及P2·Stories/苏河汇等联合运营渠道信息、张江科学城与浦东新区青创人才及产业服务公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度可取得的华安张江产业园REIT、国泰海通临港REIT、戴德梁行、世邦魏理仕等市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、9栋与单栋面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费、租金、物业费、车位数量与月租、电梯配置、入驻企业名单，以碧波路/晨辉路产权人、当期物业服务企业及政府最新审批文件为准。因公开渠道对总建24万㎡、9栋4至7层、单层1900/2900/3500㎡、层高3.3/4.0/4.5/底6.9米、得房55%至85%、承重200/300kg、物业7.5/11.5/15/25元、租金1至5.8元、联合工位800至1540元、车位300/350个及200/300/400/500元、2张江高科300/500/700米、开发/股东/运营主体存在不一致，使用者应以单栋号竣工图、机电与结构图纸、电力/消防/网络/环保批复、物业合同及实地踏勘为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，企业应结合EDA增容、机房冷源、UPS、等保、样片外协及专业工程意见独立判断；对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。
上海浦东新区张江微电子港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555