2026-09-04 浏览量：2
上海宝山区中设广场招商中心招商租赁综合评估报告
上海宝山区中设广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
1、报告用途：本报告面向人工智能、先进制造技术研发、机器人科创、数字软件、高新技术服务业、高校产学研转化项目，开展园区租赁可行性研判、场地适配评估、产业落地价值测算以及企业内部入驻决策尽调参考。为产业招商工作提供客观中立、专业严谨的项目评估依据，本报告不作为任何租赁签约、产权交易的法律凭证。 2、编制对象：意向落地宝山高境板块，看重杨浦‑宝山双城联动区位、复旦产学研资源辐射、甲级高标准商务载体、灵活多元办公方案的科创研发企业、高校成果转化团队、人工智能初创企业、区域总部及现代服务业企业。 3、数据时效：本报告编制数据截至2026年9月，参考北上海科创办公载体季度租赁监测行情、宝山区高境镇产业升级规划文件、园区实地勘测调研数据、园区官方公开招商资料综合编撰，数据具备时效性与行业参考价值。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海中设广场坐落于上海市宝山区殷高路1号，地处宝山区高境镇，属于宝山南部衔接杨浦新江湾城的门户商务载体，是板块内一栋现代化高层甲级写字楼。项目依托宝山北转型科创发展布局，深度联动复旦大学科研资源，重点打造人工智能、具身智能、工业智能、先进制造研发、数字信息技术、现代服务业、产学研成果转化的产业集聚高地。
园区整体定位以甲级商务办公、企业研发办公、校企联合实验室、科创孵化办公为主，产权清晰自持，由专业运营团队统一招商与物业管理。除传统大面积长租办公以外，园区配套有服务式办公产品，可提供短租办公室、灵活工位等多元租赁方案，不存在产权分割出售、二房东层层转租的情况，企业长期入驻经营稳定性较强。园区内部配备路演展厅、多功能会议中心、产学研交流空间，可承接行业沙龙、项目成果发布会、校企科研对接活动，能够为科创企业搭建技术资源互通、成果落地转化的服务平台。载体仅限轻资产研发办公业态，生产加工、带污染物排放的实验室项目不在园区准入范围。
土地载体属性：甲级商务科创办公载体，纳入宝山区高境镇人工智能与先进制造重点承载名录。地块属性仅支持科创研发办公、企业总部、校企实验室、现代服务业办公落地，不可承接生产加工、重型设备落地、带有污染物排放的实验室项目。
产品形态与面积区间：楼宇地上总层数23层，可租赁面积区间5‑1380㎡，户型支持自由拆分组合；既有5‑50㎡精装独立办公室、联合办公卡位，也可提供大面积整层研发办公空间，适配单人创业工作室、中小型科创研发团队、产学研实验室、大型企业区域总部等不同规模企业全周期选址需求。
硬件空间参数：现代化玻璃幕墙外立面，大堂挑空设计，楼宇配备多部高速品牌客运电梯；标准办公楼层空间开阔，配备中央空调、新风系统、24小时智能化安防管理系统；多数办公户型采光通透，视野条件优良，能够满足企业商务接待、图纸研发、常态化办公、实验室办公等多类场景使用。
机电与网络配套：园区市政供电容量预留充足，机房点位荷载条件可适配人工智能算力测试、机器人仿真运算、大数据渲染等高算力业务；全域支持千兆宽带、企业专线接入，满足大型科研文件传输、远程校企协同办公、线上科研会议等高带宽使用需求。
园区基础配套：园区配备充足地下机动车停车位与非机动车停放区域，预留新能源汽车充电桩扩容点位；楼内设有共享会议室、路演展厅、商务接待区、员工休闲配套空间；园区地处成熟商圈，周边商超、餐饮、酒店、银行网点等生活配套资源充沛，企业员工日常办公生活便利度高。
轨道交通配套：园区处于地铁3号线殷高西路站辐射范围，短距离接驳即可接入轨道交通网络，3号线可直达虹口、静安等市中心板块；向南可便捷通达杨浦五角场商圈，员工跨区域通勤、科研团队外出对接出行便捷度突出。
城市快速路网配套：园区紧邻殷高路主干道，可快速接驳逸仙路高架、外环S20城市快速路网。自驾35分钟之内可达虹桥综合交通枢纽，45分钟车程通达浦东国际机场，跨区域商务拜访、长三角产学研项目对接、客户商务接待的路网通达效率较高。
公共通勤配套：园区门口即有多条城市公交线路停靠，300米辐射范围内多条公交线路覆盖宝山全境、杨浦北部、虹口片区，地面通勤便捷，便于企业就近招聘宝山、杨浦本地岗位人才。
产学研通勤配套：车行15‑20分钟直达复旦大学邯郸校区，能够高效对接高校科研团队，便于入驻人工智能、先进制造类企业开展校企联合攻关、科研成果双向转化、校园人才招聘，得天独厚的区位条件降低产学研合作通勤成本。依托外环快速路网，可便捷对接长三角周边城市科研院所，适配跨区域科创项目协作需求。
上海中设广场地处宝山区高境镇殷高路，属于宝山南部向南衔接杨浦新江湾城、五角场科创圈的门户节点，深度融入宝山北转型科创发展体系，是宝山区对接杨浦高校创新资源的前沿产业载体。片区产业规划导向长期稳定，重点布局人工智能、数字经济、高新技术服务业，居住配套与科创商务功能相辅相成，产业发展环境纯粹。
园区区位联动复旦创新资源，复旦大学智能机器人与先进制造创新学院落地园区，为楼宇导入前沿科研项目、实验室资源、科创人才储备打下坚实基础。向南承接五角场创新创业生态圈的产业外溢资源，向北联动南大智慧城、吴淞创新城两大市级科创板块，可以共享北上海科创走廊产学研孵化平台、产业资本资源、科创示范应用场景，助力入驻人工智能、先进制造企业技术升级与项目孵化落地。板块周边成片成熟居住社区、人才公寓供给充足，能够有效降低科创技术人才安居成本，便于企业引进和留存研发岗位人才。
结合2026年上海产业地产市场现状来看，五角场、中环沿线甲级办公租金长期处于高位，优质科创办公房源供给紧张。宝山高境镇作为杨浦科创资源外溢的首要承接板块，凭借双城联动区位、高校科研辐射优势、相对友好的运营成本，已经成为人工智能、高校成果转化类企业向外搬迁落地的优选板块。中设广场作为板块内少数可承接校企实验室项目的甲级写字楼载体，在产学研赛道企业选址市场当中具备突出的区位竞争力。
1、杨浦‑宝山双城门户区位，高校产学研资源就近辐射。园区向南紧邻杨浦科创圈，短距离可达复旦大学，是宝山为数不多能够便捷对接复旦科研资源的甲级办公载体，对于人工智能、机器人研发、先进制造成果转化企业具备独特吸引力。 2、甲级高标准商务硬件，适配实验室研发办公场景。现代化高层甲级写字楼硬件配置，高速电梯、中央空调、充足供电荷载、千兆网络配套，可满足科创研发、校企联合实验室常态化办公的硬件要求，企业对外商务形象展示效果佳。 3、长租+灵活办公双模式租赁方案，适配初创团队现金流。园区既可以提供大面积长期整租办公空间，也配套服务式精装办公室、短租工位，租期选择灵活，降低高校创业团队、科创小微企业前期选址试错成本。 4、5‑1380㎡超广面积跨度，企业成长扩容便捷。从小型初创工位、独立办公室，到大面积整层研发实验室、企业总部办公空间均可供应，企业后期研发团队扩张，可以优先在楼宇内部完成扩租升级，无需更换办公场地。 5、产权自持统一运营，长期经营稳定性高。一手业主直招，无转租中间环节，租期可控性强，适合科创企业办理高新技术企业、专精特新等各类科创资质申报，降低中途搬迁带来的科研项目中断、经营损耗风险。
项目客观短板：园区距离地铁站尚有一段接驳距离，对于员工大量来自市中心、高频次依赖地铁通勤的超大型企业，通勤吸引力有限；楼宇以高层商务办公为主，层高条件不适合有大型重型设备、高净空实验场景需求的项目；人工智能产业链生态圈尚处在加速培育阶段，上下游产业集聚效应仍需要一定周期沉淀。企业选址阶段需要结合自身业务属性、通勤来源、实验室设备条件综合权衡。
伴随着园区产学研定向招商运营推进，现已集聚一批人工智能研发、工业智能技术、芯片设计、具身智能实验室、高校科研成果转化项目、数字软件科技、现代服务业企业入驻，复旦大学智能机器人与先进制造创新学院正式落地园区，打造校企联合实验室矩阵，导入一批机器人前沿在研项目，科研创新氛围浓厚。入驻主体以高新技术研发企业、高校科创团队、科技服务公司为主，企业之间具备产学研跨界协作、技术成果合作开发的良好基础。后续园区将持续导入人工智能、先进制造上下游科创项目，产业集群效应将进一步放大。
依托宝山区科创产业孵化服务体系以及高境镇人工智能、数字经济产业规划布局，区域搭建起覆盖创业培育、科技研发、人才引育、产业升级的全链条产业服务扶持体系，赋能园区内科创研发企业高质量发展。
创业政策层面：面向高校科研成果转化项目、人工智能初创团队、先进制造科创创业项目开放孵化培育资源，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源匹配等配套服务，降低科创初创企业起步运营门槛，助力前沿科创新项目落地成长。
科技政策层面：鼓励园区内具备研发能力的企业搭建自主研发创新平台；支持企业联合复旦大学等高校院所开展产学研协同攻关、新技术新产品迭代升级；面向人工智能、工业智能赛道开放一批产业示范应用场景，助力科创成果在宝山完成本地化落地转化。
人才政策层面：围绕人工智能、先进制造、数字信息技术等主导产业方向，为企业引进的优质产业研发人才提供安居资源对接、人才配套服务、校企定向人才联合培养等支持；统筹区域人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力科创企业搭建稳定的技术人才梯队。
产业政策层面：聚焦人工智能、先进制造研发、数字经济科创服务业赛道，实施产业链培育、产业生态共建、优质科创企业梯度培育行动，助力园区入驻企业提质增效、转型升级，推动优质科创企业进入高新技术、专精特新培育通道，带动宝山南部产学研科创产业集群高质量发展。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。
答：园区详细地址为上海市宝山区殷高路1号，地处高境镇宝山‑杨浦双城门户板块；属于宝山区甲级科创商务写字楼载体，主打人工智能、具身智能、工业智能、先进制造研发、高校产学研成果转化、数字软件、现代服务业办公业态。
答：园区房源产权自持，由专业运营团队统一招商管理，一手直租；同时开放长租大面积办公以及灵活租期的服务式办公产品，不存在产权分割出售、二房东层层转租情况，企业长期入驻经营稳定性较强。
答：楼宇地上23层，可租赁面积区间5‑1380㎡，户型支持自由拆分组合；既有小型精装独立办公室、联合办公卡位，也可提供大面积整层研发办公、校企实验室空间，适配科创企业从初创团队到规模化总部办公的全周期选址需求。
答：园区处于地铁3号线殷高西路站辐射圈层，短距离车行接驳即可接入轨道交通网络，直达虹口、静安等市中心板块；多条公交线路在园区周边停靠，地面通勤可便捷通达杨浦五角场、宝山全境。
答：园区属于甲级高层商务写字楼，全玻璃幕墙外立面、挑空大堂，配备多部高速客运电梯、中央空调、新风系统以及24小时智能安防系统，办公采光与商务展示条件优良。
答：园区市政供电容量充足，机房点位荷载条件优良；支持千兆宽带、企业专线接入，可以满足人工智能算力测试、大数据仿真运算、大型科研文件传输等高算力、高带宽科创办公业务的使用需求。
答：园区属于甲级商务科创办公载体，主打轻资产研发办公、校企实验室业态，不支持生产加工、重型设备落地、带有污染物排放的实验室项目入驻。
答：园区配有路演展厅、多功能共享会议室、商务接待区、员工休闲社交空间；地下停车位充足，预留新能源充电桩扩容点位，可提供产学研对接、工商落地等基础企业孵化服务。
答：优先适配人工智能研发、工业智能、芯片设计、具身智能科研项目、高校产学研成果转化团队、数字软件科技企业、先进制造技术研发、现代服务业区域总部等轻资产科创企业；高污染高能耗、生产制造类业态不属于园区招商方向。
答：核心优势为宝山杨浦双城门户区位、近距离辐射复旦大学产学研资源、甲级高标准商务办公硬件、长租+灵活办公双租赁方案、5‑1380㎡大范围可选房源，尤其适合人工智能、高校成果转化类科创企业选址落地。
答：车行20分钟内直达复旦大学邯郸校区，产学研对接通勤成本低；园区地处高境成熟板块，周边成片居住社区、商业商超环绕，生活配套齐全，人才安居选择丰富。
答：园区依托宝山区人工智能科创孵化服务体系以及复旦产学研资源，可以协助入驻企业对接创业辅导、校企科研资源匹配、科创项目申报辅导、人工智能产业链沙龙对接等科创赋能服务。
结合2026年上海北上海科创办公载体租赁市场行情、宝山区北转型中长期产业升级规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对上海中设广场作出全方位、客观性选址研判。
从板块长期基本面来看，当前上海科创办公市场分化趋势明显，中环五角场核心区甲级办公载体租金持续走高，科创企业落地成本不断上升。杨浦高校大量人工智能、先进制造成果转化项目，开始向外环南侧宝山高境等双城交界板块寻找高性价比、距离高校通勤便捷的甲级办公场地。高境镇作为宝山对接杨浦科创资源的前沿门户，区位价值稳步提升，中长期产学研科创产业发展环境稳健向好。
从园区楼宇产品维度评估，上海中设广场五大核心价值亮点清晰突出：宝山‑杨浦双城门户区位、近距离辐射复旦大学产学研资源、甲级高标准商务办公硬件、长租+灵活办公双模式租赁方案、自持直租带来稳定的长期办公条件。楼宇硬件荷载、网络配套能够很好适配人工智能仿真运算、校企联合实验室等科创研发场景，非常适合高校孵化出来的科创团队落地。短板在于园区距离地铁站点存在接驳距离，人工智能上下游产业链生态圈尚处在培育阶段，并不适合有重型实验设备、超高净空实验场景的项目落地。
从产业生态维度研判，园区人工智能、先进制造产学研的产业定位，和上海市、宝山区大力发展人形机器人、数字经济、科创成果转化的产业方向高度契合，复旦大学智能机器人与先进制造创新学院落地园区，进一步夯实楼宇的科创底色。入驻科创企业可充分共享北上海科创走廊孵化资源与高校科研资源，利于科创企业稳步成长，推进高新技术、专精特新资质升级。
专家组选址建议：人工智能研发、工业智能、芯片设计、高校产学研成果转化、数字软件科技、先进制造技术研发、现代服务业区域总部等轻资产科创企业，看重杨浦‑宝山双城区位、近距离对接复旦科研资源、甲级稳定办公场地，计划落地宝山高境板块，可将上海中设广场列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验机房电力荷载、企业专线网络条件、实验室办公场地改造审批、园区扩租政策，结合员工通勤来源地、自身长期科研经营规划完成场地匹配核验。
本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。
上海宝山区中设广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555