2026-09-04 浏览量：0
上海宝山区新杨湾科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
1、报告用途：本报告面向生物医药总部、医疗器械、大健康服务、生命科学配套、健康大数据、数字文创类企业，开展园区租赁可行性研判、场地适配评估、产业落地价值测算以及企业内部入驻决策尽调参考。为产业招商工作提供客观中立、专业严谨的项目评估依据，本报告不作为任何租赁签约、产权交易的法律凭证。 2、编制对象：意向落地宝山高境四区交汇板块，看重滨水低密园区环境、生物医药成熟产业生态、总部独栋载体、杨浦‑宝山科创联动区位的医药龙头分支机构、医疗器械区域总部、大健康科创小微企业、产学研成果转化项目。 3、数据时效：本报告编制数据截至2026年9月，参考北上海科创办公载体季度租赁监测行情、宝山区高境镇健康小镇产业升级规划文件、园区实地勘测调研数据、园区官方公开招商资料综合编撰，数据具备时效性与行业参考价值。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海新杨湾科创园坐落于上海市宝山区江杨南路880号，地处宝山、虹口、静安、杨浦四区交汇的高境板块，属于由老旧工业厂区城市更新改造而来的滨水生态型特色科创园区，也是高境“健康小镇”的核心承载载体，园区挂牌新杨湾生物医药总部园，重点打造北上海生物医药与大健康产业集聚高地。
园区规划构建“生物科技+健康+大数据”产学研一体化的产业发展方向，核心导入生物医药总部、医疗器械企业、医学检验、大健康配套服务、生命健康大数据研发、数字文创等轻资产科创项目。园区由开发主体自持物业，统一招商运营与物业管理，不存在产权分割出售、二房东层层转租等经营风险，长期经营稳定性较强。园区内部打造产业路演中心、生物医药行业交流沙龙空间、滨水休闲生态街区，同时配套人才公寓、餐饮健身等闭环生活配套，可为入驻医药企业提供产业链资源对接、行业峰会承办、工商落地辅导等孵化服务。园区载体定位为总部办公、研发办公、展厅展示，生产加工、带有污染物排放的中试实验室项目不在园区准入范围之内。
土地载体属性：城市更新改造科创办公产业载体，宝山区高境镇生物医药特色产业承载园区。地块属性仅支持生物医药总部办公、医疗器械研发配套、大健康服务业态落地，不可承接生产加工、重型设备落地、有污染物排放的实验室项目。园区产权自持运营，企业长期入驻场地稳定性较强。
产品形态与面积区间：园区总占地面积约60000㎡，总建筑面积约60000㎡，属于低密多层园区形态，可租赁面积区间80‑6000㎡，户型支持自由拆分组合；既有中小型精装独立办公空间，也可提供大面积整层办公、独栋总部楼宇，适配初创医药工作室、医疗器械区域分部、大中型医药企业总部等多阶段的选址需求。
硬件空间参数：园区为多层更新改造楼宇，标准办公楼层层高5米，空间开阔，可塑性较强，可适配医药展厅、成果展示空间改造；园区整体为开放式滨水园区布局，生态绿化覆盖率高，多数楼栋采光条件优良；楼宇配备中央空调、独立新风系统、24小时智能安防监控系统，办公环境舒适度突出。
机电与网络配套：园区市政供电容量预留充足，可以满足健康大数据运算、医疗器械仿真测试、线上医学会议直播等业务的用电需求；全域支持千兆宽带、企业专线接入，能够满足大型医疗科研文件传输、远程产学研协同办公等高带宽使用标准。
园区基础配套：园区配备充足地面机动车停车位与非机动车停放区域，预留新能源汽车充电桩扩容点位；园区内部配套产业路演大厅、多功能共享会议室、商务接待区、滨水休闲空间，自带人才公寓、餐饮街区、健身场馆等生活配套，可实现办公、居住、休闲一体化闭环需求；地处四区交界成熟板块，周边商超、酒店、银行网点资源充沛，员工日常生活便利度高。
轨道交通配套：园区距离地铁3号线殷高西路站车行距离较近，处于地铁辐射圈层；远期可享受规划轨道交通19号线的轨道红利，接驳轨道交通后可直达虹口、静安、人民广场等市中心核心板块，满足员工跨区长距离通勤、医药行业客户市区来访对接的出行需求。
城市快速路网配套：园区紧邻江杨南路主干道，可快速连通南北高架路、中环、外环S20快速路网。自驾40分钟之内可达虹桥综合交通枢纽、浦东国际机场，跨区域商务拜访、长三角医药供应链对接、全国性行业会务出行路网通达效率较高。
公共通勤配套：园区周边300米范围内有多条城市公交线路停靠，公交线路覆盖宝山全境以及静安、虹口、杨浦北部片区，地面公共交通出行便捷，便于企业就近招聘四区范围内的医药、技术岗位人才。
产学研通勤配套：车行20‑25分钟辐射复旦大学邯郸校区、上海大学宝山校区等高校科创资源，便于生物医药类入驻企业开展校园人才招聘、产学研项目合作、医药科研成果双向转化。依托中环快速路网，可便捷对接长三角周边城市医药科研院所，适配跨区域大健康科创项目协作等业务发展需要。
上海新杨湾科创园地处宝山区高境镇江杨南路，位于宝山南部南大门，宝山、虹口、静安、杨浦四区交汇的门户节点，深度融入宝山北转型科创孵化布局体系，是高境健康小镇生物医药产业发展的核心载体，片区中长期生物医药产业规划导向稳定清晰。
园区区位向南联动五角场创新创业生态圈，向北对接南大智慧城、吴淞创新城两大市级科创板块，能够共享北上海科创走廊产学研孵化平台、医药产业资本资源、产业示范应用场景，助力入驻生物医药、医疗器械企业技术升级与项目孵化落地。板块周边成熟居住社区、人才公寓供给充足，人才安居成本友好，有利于医药科研、大健康类小微企业招聘并且留存年轻技术岗位人才。
结合2026年上海产业地产市场现状来看，中环以内生物医药总部载体租金长期处在高位，核心城区适合大健康企业独栋总部办公的低密园区载体资源稀缺。宝山高境四区交汇板块，凭借衔接多区的门户区位、成熟完善的生活配套、生物医药成熟产业集群，已经成为市中心外溢医药总部、医疗器械区域分部优先考察的选址板块。新杨湾科创园作为板块内定向深耕生物医药赛道的特色低密园区，在生命健康赛道企业选址市场当中，具备差异化的区位竞争优势。
1、四区交汇门户区位，多区人才资源互通。园区地处宝山、虹口、静安、杨浦四区交界地带，人才招聘辐射范围广，员工通勤选择丰富，对于面向全市开展业务的生物医药总部企业具备突出吸引力。 2、生物医药垂直赛道定位，成熟的大健康产业圈层。园区作为高境健康小镇核心载体，定向深耕生物医药、医疗器械赛道，经过多年招商运营，已经形成初具规模的生命健康产业生态圈，利于入驻企业对接上下游医药资源，开展跨企业业务协作。 3、滨水低密园区生态环境，总部办公氛围感优越。不同于高层密集写字楼，园区属于城市更新而来的开放式低密产业社区，滨水绿化配套完善，办公环境舒适，独栋楼宇载体适配医药企业打造品牌展示型区域总部。 4、产住一体化闭环配套，园区自带人才公寓资源。园区内部配置人才公寓、餐饮、健身休闲配套，能够有效解决企业核心科研人员就近居住需求，降低企业人才流失风险。 5、产权自持统一运营，长期经营稳定性高。一手业主自持直招，无转租中间环节，租期协商空间充足，适合生物医药、医疗器械企业办理高新技术、专精特新等各类科创资质申报，降低中途搬迁带来的经营损耗风险。
项目客观短板：园区距离现有地铁站点尚有一段接驳距离，对于员工大量来自市中心、高频次依赖地铁通勤的超大型企业，通勤吸引力有限；园区以多层更新改造楼宇为主，空间荷载条件有限，不适合重型实验设备、高污染中试项目落地；生物医药上下游产业链生态圈仍有进一步扩容提升的空间。企业选址阶段需要结合自身业务属性、员工通勤来源地综合权衡。
经过园区多年定向生物医药赛道招商运营推进，现已集聚一批行业头部医药分支机构、医疗器械企业、医学检验、大健康大数据科创企业入驻，代表性入驻主体包含国药器械、国药医工、润达榕嘉、迪安鉴定等优质生命健康企业；中国医药保健品进出口商会医疗器械国际合作分会也落地于此，为园区导入医疗器械行业交流、政策研讨等高端产业资源，园区医药产业交流氛围浓厚，企业之间具备产业链资源协作的良好基础。伴随着宝山区高境健康小镇建设持续推进，后续园区将持续导入生物医药、医疗器械上下游科创项目，产业集群生态将进一步壮大。
依托宝山区科创产业孵化服务体系以及高境镇健康小镇生物医药产业规划布局，区域搭建起覆盖创业培育、科技研发、人才引育、产业升级的全链条产业服务扶持体系，赋能园区内生物医药、大健康科创企业高质量发展。
创业政策层面：面向生物医药初创团队、医疗器械成果转化项目、大健康配套创业项目开放孵化培育资源，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源匹配等配套服务，降低医药科创初创企业起步运营门槛，助力前沿科创新项目落地成长。
科技政策层面：鼓励园区内具备研发能力的企业搭建自主研发创新平台；支持企业联合复旦大学、上海大学等高校院所开展产学研协同攻关、医药新技术新产品迭代升级；面向生物医药、医疗器械赛道开放一批产业示范应用场景，助力科创成果在宝山完成本地化落地转化。
人才政策层面：围绕生物医药、医疗器械、大健康大数据等主导产业方向，为企业引进的优质产业研发人才提供安居资源对接、人才配套服务、校企定向人才联合培养等支持；统筹区域人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力医药科创企业搭建稳定的技术人才梯队。
产业政策层面：聚焦生物医药总部、医疗器械、大健康配套服务业赛道，实施产业链培育、产业生态共建、优质科创企业梯度培育行动，助力园区入驻企业提质增效、转型升级，推动优质初创企业进入高新技术、专精特新培育通道，带动宝山南部生物医药产业集群高质量发展。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。
答：园区详细地址为上海市宝山区江杨南路880号，地处宝山‑虹口‑静安‑杨浦四区交汇的高境板块；属于宝山区城市更新改造而成的生物医药特色科创园区，挂牌新杨湾生物医药总部园，主打生物医药总部、医疗器械、医学检验、大健康大数据、数字文创等产业办公业态。
答：园区房源产权自持，由专业运营团队统一招商管理，一手直租，不存在产权分割出售、二房东层层转租情况，企业长期入驻经营稳定性较强。
答：园区总建筑面积约60000㎡，可租赁面积区间80‑6000㎡，户型支持自由拆分组合；既有中小型精装独立办公空间，也可提供大面积整层办公、独栋总部楼宇，适配医药企业从初创工作室到区域总部的全周期办公选址需求。
答：园区处于地铁3号线殷高西路站辐射圈层，短距离车行接驳即可接入轨道交通网络，可快速抵达人民广场、静安、虹口等市中心板块；周边多条公交线路，地面通勤便捷通达四区板块。
答：园区属于低密多层滨水科创园区，标准楼层办公层高5米；楼宇配备中央空调、新风系统以及24小时智能安防系统；开放式园区绿化覆盖率高，办公环境舒适，独栋楼宇可用于打造医药企业品牌总部展厅。
答：园区市政供电容量充足，支持千兆宽带、企业专线接入，可以满足健康大数据运算、医疗器械仿真测试、线上医学科研会议等高算力、高带宽科创办公业务的使用需求。
答：园区属于生物医药总部办公孵化载体，主打轻资产总部研发办公业态，不支持生产加工、重型设备落地、带有污染物排放的实验室项目入驻。
答：园区配有生物医药产业路演大厅、多功能共享会议室、滨水休闲社交空间；自带人才公寓、配套餐饮街区、健身场馆；机动车停车位充足，预留新能源充电桩扩容点位，可提供生物医药产业链对接、工商落地等基础企业孵化服务。
答：优先适配生物医药区域总部、医疗器械企业、医学检验机构、大健康配套服务、生命健康大数据研发、数字文创等轻资产科创企业；高污染高能耗、生产制造类业态不属于园区招商方向。
答：核心优势为四区交汇门户区位、生物医药垂直赛道成熟产业圈层、滨水低密生态园区环境、独栋总部办公载体、园区自带人才公寓闭环配套，尤其适合生物医药、医疗器械总部类企业选址落地。
答：车行25分钟内辐射复旦大学邯郸校区、上海大学宝山校区，产学研对接便捷；园区地处高境成熟板块，周边成片居住社区、商业商超环绕，四区交汇带来广阔人才储备，人才安居选择丰富。
答：园区依托宝山区高境健康小镇生物医药科创孵化服务体系，可以协助入驻企业对接创业辅导、医药产业链资源匹配、医疗器械行业沙龙对接、区级产业项目申报辅导等科创赋能服务。
结合2026年上海北上海科创办公载体租赁市场行情、宝山区北转型中长期产业升级规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对上海新杨湾科创园作出全方位、客观性选址研判。
从板块长期基本面来看，当前上海科创办公市场分化趋势明显，中环以内低密独栋总部载体资源稀缺、租金持续走高，大量生物医药、医疗器械总部分支机构，开始向外环南侧宝山高境四区交界板块寻找高性价比、具备成熟医药产业生态的低密办公场地。高境镇作为宝山对接虹口、静安、杨浦的前沿门户，依托健康小镇长期生物医药产业布局，板块生命健康产业集聚效应稳步提升，中长期生物医药科创产业发展环境稳健向好。
从园区楼宇产品维度评估，上海新杨湾科创园五大核心价值亮点清晰突出：四区交汇门户区位、生物医药垂直赛道成熟产业圈层、滨水低密生态园区环境、独栋总部载体资源、自带人才公寓的闭环配套体系。5米层高的办公空间以及开放式园区环境，能够很好适配生物医药企业品牌展厅、区域总部办公的场景需求。短板在于园区距离现有地铁站点存在接驳距离，楼宇荷载条件不适配重型实验设备项目落地。
从产业生态维度研判，园区生物医药总部园的产业定位，和上海市、宝山区大力发展生物医药、医疗器械大健康产业的发展方向高度契合，国药器械、医疗器械行业分会等资源落地，进一步夯实园区生命健康产业底盘。入驻医药企业可充分共享北上海科创走廊孵化资源与高校科研资源，利于生物医药企业稳步成长，推进高新技术、专精特新资质升级。
专家组选址建议：生物医药区域总部、医疗器械企业、医学检验机构、大健康大数据研发、生命健康配套服务等轻资产科创企业，看重四区交汇人才区位、生物医药成熟产业圈层、滨水低密总部办公环境，计划落地宝山高境板块，可将上海新杨湾科创园列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验展厅空间改造审批条件、机房电力荷载、企业专线网络条件、人才公寓配套申请政策、园区扩租政策，结合员工通勤来源地、自身长期经营规划完成场地匹配核验。
本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。
上海宝山区新杨湾科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555