2026-09-04 浏览量：2
上海宝山区万界数字产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
1、报告用途：本报告面向智慧医药配套、数字经济、人工智能、大数据文创、电商展厅、生物医药服务类企业，开展园区租赁可行性研判、场地适配评估、产业落地价值测算以及企业内部入驻决策尽调参考。为产业招商工作提供客观中立、专业严谨的项目评估依据，本报告不作为任何租赁签约、产权交易的法律凭证。 2、编制对象：意向落地宝山共康‑泗塘板块，看重主城近郊区位、多元层高空间、医药数字双赛道产业生态、高性价比办公展厅载体的科创小微企业、医药科技工作室、数字文创团队、生物医药配套服务企业、区域小型总部企业。 3、数据时效：本报告编制数据截至2026年9月，参考北上海科创办公载体季度租赁监测行情、宝山区数字经济与生命健康产业发展规划文件、园区实地勘测调研数据、园区官方公开招商资料综合编撰，数据具备时效性与行业参考价值。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海万界数字产业园坐落于上海市宝山区一二八纪念路465号，临近岭南路，地处宝山南部泗塘‑共康成熟生活商圈，是由专业产业运营主体打造，依托城市更新载体改造升级而成的复合型数字健康科创园区。园区规划构建“1+2+2”产业发展体系，以智慧医药解决方案作为主导赛道，延伸布局医药科普、医学培训两大配套方向，同时配套商务办公与商业服务板块，打造医药产业与数字新经济双向融合的特色产业社区。
园区重点引进智慧医药配套、生物医药技术服务、大数据开发、人工智能应用、数字文创、电商运营、品牌展厅、广告设计等轻资产科创项目。园区房源产权自持，由运营方统一招商、统一物业管理，实行长期租赁运营模式，不存在产权分割出售、二房东层层转租的经营风险。园区内部打造共享会议空间、产业交流沙龙场地、商业生活配套街区，能够为入驻企业提供基础工商落地协助、产业链资源对接等孵化服务。园区载体定位为办公研发、展示服务，生产加工、带污染物排放的实验室项目不在园区准入范围之内。
土地载体属性：城市更新改造科创办公产业载体，纳入宝山区南部片区生命健康、数字经济孵化载体名录。地块属性仅支持轻资产科创办公、技术研发、展厅展示、医药配套服务业态落地，不可承接生产加工、重型设备落地、有污染物排放的实验室项目。园区产权自持运营，企业长期入驻场地稳定性较强。
产品形态与面积区间：园区总建筑面积约20000㎡，可租赁面积区间43‑10000㎡，户型支持自由拆分组合；从小型独立初创办公室、工作室空间，到大面积整层办公、独栋展厅空间均可按需选择，适配单人创业团队、中小科创团队、中型企业区域总部多阶段的选址需求。
硬件空间参数：园区楼宇空间层高分层差异化设计，常规平层办公空间层高3.5米；部分特色楼栋拥有7.2米尖顶空间，梁下可用层高可达5.5米，空间可塑性较强，具备夹层搭建、展厅挑空布景的改造条件；楼宇配备中央空调、24小时智能安防监控系统，多数办公户型双面采光，办公舒适度较高。
机电与网络配套：园区市政供电容量预留充足，可以满足大数据运算、AI测试、电商直播、医药科普展厅设备运行的用电需求；全域支持千兆宽带、企业专线接入，能够满足大型数据文件传输、线上协同办公、远程医学培训直播等业务的网络使用标准。
园区基础配套：园区配备地面机动车停车位与非机动车停放区域，预留新能源汽车充电桩扩容点位；内部设有多功能共享会议室、商务接待区、员工休闲空间、配套商业餐饮街区；园区周边成熟商圈环绕，商超、酒店、银行网点资源充沛，员工就餐、日常生活采购便利度高。
轨道交通配套：园区距离地铁1号线通河新村站、共康路站车行距离较短，属于地铁1号线辐射圈层，接驳轨道交通后可直达人民广场、静安、黄浦等市中心核心板块，满足员工跨区长距离通勤、商务客户市区来访对接的出行需求。
城市快速路网配套：园区紧邻一二八纪念路、岭南路城市主干道，可快速连通共和新路，接入南北高架、外环S20快速路网。自驾35分钟之内可达虹桥综合交通枢纽，45分钟车程通达浦东国际机场，跨区域商务拜访、长三角供应链对接、医药行业会务出行路网通达效率较高。
公共通勤配套：园区周边300米范围内有多条城市公交线路停靠，公交线路覆盖宝山全境以及静安北部片区，地面公共交通出行便捷，对于招聘宝山本地员工、不需要高频搭乘地铁通勤的小微企业，地面通勤优势明显。
产学研通勤配套：车行35分钟辐射上海大学宝山校区等高校科创资源，便于生物医药、大数据类入驻企业开展校园人才招聘、产学研项目合作、科研成果双向转化。依托外环快速路网，可便捷对接长三角周边城市，适配医药流通配套、跨区域数字项目协作等业务发展需要。
上海万界数字产业园地处宝山区南部泗塘‑共康板块，向南衔接静安北部商圈，深度融入宝山北转型科创孵化布局体系。片区属于宝山开发成熟的宜居板块，居住社区密集、人口基数庞大，产业升级方向重点培育数字经济、生命健康配套服务业，片区中长期产业规划导向稳定。
园区区位可以承接新杨湾科创园的产业资源外溢，同时联动南大智慧城市级科创板块，能够共享北上海科创走廊产学研孵化平台、科创服务资源、产业示范应用场景，助力园区内智慧医药、数字经济类企业技术升级与项目孵化落地。板块周边租赁住房供给充足，人才安居成本友好，有利于医药科技、数字文创类小微企业招聘并且留存年轻技术岗位人才。
结合2026年上海产业地产市场现状来看，中环沿线精装科创办公载体租金长期处在高位，初创企业落地成本压力较大。宝山南部靠近静安近郊板块的特色科创园区，凭借主城近郊区位、成熟完善的生活配套、相对低廉的运营成本，已经成为静安以及市中心外溢小微企业优先考察的选址板块。万界数字产业园作为板块内少数主打“医药+数字经济”双赛道的特色园区，在细分赛道企业选址市场当中，具备差异化的区位竞争优势。
1、主城近郊成熟商圈区位，生活配套高度完善。园区地处共康泗塘成熟片区，周边商业、餐饮、居住配套资源齐全，员工就餐、通勤、休闲生活便利，适合扎根本地开展医药配套、数字服务业务的小微企业落地。 2、双层高体系空间，场景适配范围广。园区同时拥有常规3.5米标准办公楼层以及5.5米梁下高层高特色空间，既能够满足普通常态化办公，又可以支持展厅、科普体验空间、夹层工作室等特殊场景改造，空间可塑性突出。 3、医药+数字经济垂直赛道定位，细分产业圈层清晰。园区定向聚焦智慧医药配套、数字新经济两大方向开展招商运营，产业定位区别于普通综合孵化园区，利于入驻企业对接医药、数字行业上下游资源，开展跨企业业务协作。 4、产权自持统一运营，长期经营稳定性高。园区一手业主自持直招，无转租中间环节，租期协商空间充足，适合医药科技、数字科创企业办理各类科创资质申报，降低中途搬迁带来的经营损耗。 5、大面积跨度可选房源，适配企业全周期成长。43‑10000㎡大范围可租赁房源，从小微初创工作室，到大展厅、整层总部办公空间均可供应，企业后期团队扩张，可以优先在园区内部完成扩租升级，无需更换产业园区。
项目客观短板：园区距离地铁站点存在一段接驳距离，对于员工大量来自市中心、高度依赖地铁通勤的大型企业，通勤吸引力有限；园区医药数字双赛道产业生态圈尚处在培育阶段，上下游产业链资源集聚效应仍需时间沉淀；载体为城市更新改造项目，部分楼宇硬件条件不及全新新建科创园区。企业选址阶段需要结合自身业务属性、员工通勤来源地综合权衡。
经过园区定向产业招商推进，现已集聚一批智慧医药配套服务、医学科普培训、大数据开发、人工智能应用、数字文创设计、电商展厅运营、生物医药技术咨询类中小科创企业入驻。入驻主体以轻资产医药科技工作室、数字经济小微企业、文创广告设计公司为主，园区创业氛围浓厚，不同赛道企业之间具备跨界资源协作的基础。伴随着宝山区生命健康产业、数字经济产业扶持工作推进，后续园区将持续导入医药配套、数字科创上下游项目，产业集群生态将进一步完善壮大。
依托宝山区科创产业孵化服务体系以及南部片区生命健康与数字经济产业规划布局，区域搭建起覆盖创业培育、科技研发、人才引育、产业升级的全链条产业服务扶持体系，赋能园区内医药数字科创企业高质量发展。
创业政策层面：面向高校医药科研成果转化项目、数字经济初创团队、生命健康配套创业项目开放孵化培育资源，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源匹配等配套服务，降低初创医药科技、数字科创企业起步运营门槛，助力新项目落地成长。
科技政策层面：鼓励园区内具备研发能力的企业搭建自主研发创新平台；支持企业联合高校院所开展产学研协同攻关、医药数字化技术迭代升级、数字应用场景创新；面向生命健康数字化赛道开放一批产业示范应用场景，助力科创成果在宝山完成本地化落地转化。
人才政策层面：围绕智慧医药配套、大数据、人工智能等主导产业方向，为企业引进的优质产业人才提供安居资源对接、人才配套服务、校企定向人才联合培养等支持；统筹区域人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力初创企业搭建稳定的技术人才梯队。
产业政策层面：聚焦生命健康配套、数字新经济、现代服务业赛道，实施产业链培育、产业生态共建、优质小微企业梯度培育行动，助力园区入驻企业提质增效、转型升级，推动优质初创企业进入高新技术、专精特新培育通道，带动宝山南部医药‑数字融合产业集群高质量发展。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。
答：园区详细地址为上海市宝山区一二八纪念路465号（近岭南路）；属于宝山区城市更新改造而成的特色科创孵化园区，主打智慧医药解决方案、医药科普培训、大数据开发、人工智能、数字文创、电商展厅等医药+数字新经济业态。
答：园区房源产权自持，由专业运营团队统一招商管理，一手直租，不存在产权分割出售、二房东层层转租情况，企业长期入驻经营稳定性较强。
答：园区总建筑面积约20000㎡，可租赁面积区间43‑10000㎡，户型支持自由拆分组合；从小型初创办公室到大面积展厅、整层总部办公空间均可供应，适配企业从初创到规模化扩张的全周期办公选址需求。
答：园区处于地铁1号线通河新村站、共康路站辐射圈层，短距离车行接驳即可直达地铁线路，可快速抵达人民广场、静安等市中心板块；园区周边多条公交线路，地面通勤便捷度较高。
答：园区常规办公平层层高3.5米；部分特色楼栋7.2米尖顶，梁下可用层高5.5米；楼宇配备中央空调、24小时智能安防系统，多数户型双面采光，办公环境舒适。
答：园区市政供电容量充足，支持千兆宽带、企业专线接入，可以满足大数据运算、AI测试、线上医学培训直播、展厅常态化运营等业务使用需求。
答：园区属于科创办公孵化载体，主打轻资产医药配套、数字科创办公业态，不支持生产加工、重型设备落地、带有污染物排放的实验室项目入驻。
答：园区配有多功能共享会议室、商务接待区、员工休闲社交空间、配套商业餐饮街区；机动车停车位充足，预留新能源充电桩扩容点位，可提供基础工商落地孵化服务。
答：优先适配智慧医药配套、医学科普培训、生物医药技术服务、大数据开发、人工智能应用、数字文创、电商运营、品牌展厅、广告设计、区域小型总部等轻资产科创企业；高污染高能耗、生产制造类业态不属于园区招商方向。
答：核心优势为主城近郊成熟商圈区位、医药+数字经济双赛道特色定位、3.5‑5.5米多元层高带来的高可塑性空间、大面积跨度可选房源、自持运营带来稳定租期，尤其适合医药配套、数字文创展厅类企业选址落地。
答：车行35分钟辐射上海大学宝山校区，产学研对接便捷；园区地处共康泗塘成熟板块，周边成片居住社区、商业商超环绕，生活配套齐全，人才安居选择丰富。
答：园区依托宝山区生命健康与数字经济科创孵化服务体系，可以协助入驻企业对接创业辅导、产学研资源匹配、医药‑数字产业链沙龙对接、区级产业项目申报辅导等科创赋能服务。
结合2026年上海北上海科创办公载体租赁市场行情、宝山区北转型中长期产业升级规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对上海万界数字产业园作出全方位、客观性选址研判。
从板块长期基本面来看，当前上海科创办公市场分化趋势明显，市中心精装孵化办公载体租金持续走高，初创企业经营成本上涨，大量预算有限的医药科技、数字科创小微企业，逐步向外环近郊成熟板块寻找高性价比办公场地。宝山共康‑泗塘板块属于宝山南部建成多年的宜居商圈，向南紧邻静安北部，地面通勤路网发达，生活配套高度成熟，中长期医药配套、数字小微企业孵化发展环境稳健向好。
从园区楼宇产品维度评估，上海万界数字产业园五大核心价值亮点清晰突出：主城近郊成熟商圈区位、医药+数字经济双赛道垂直定位、3.5‑5.5米差异化层高带来的空间改造潜力、43‑10000㎡大范围灵活房源体系、自持直租带来稳定的长期办公条件。多元层高的空间条件，既能够满足常规研发办公，又适配科普展厅、体验空间等特色场景，对于医药数字化展示类企业具备较强吸引力。短板在于园区距离地铁站点存在接驳距离，医药‑数字融合产业链生态圈尚处在培育阶段，并不适合员工大量来自市中心、高度依赖地铁通勤的大型企业。
从产业生态维度研判，园区医药配套+数字经济的双赛道定位，和上海市、宝山区大力发展生命健康配套服务业、数字经济的产业发展方向高度契合。入驻企业可以充分共享北上海科创走廊孵化资源，利于小微企业稳步成长，推进科创资质升级。
专家组选址建议：智慧医药配套、医学科普培训、生物医药技术服务、大数据开发、人工智能应用、数字文创、电商展厅等轻资产科创小微企业，看重主城近郊成熟配套、医药数字特色产业圈层、可塑性层高办公空间，计划落地宝山共康泗塘板块，可将上海万界数字产业园列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验高层高空间改造审批条件、机房电力荷载、企业专线网络条件、园区扩租政策，结合员工通勤来源地、自身长期经营规划完成场地匹配核验。
本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成
上海宝山区万界数字产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555