2026-09-04 浏览量：2
上海宝山区128科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
1、报告用途：本报告面向生物医药配套、医疗器械、数字文创、电商直播、软件开发、品牌展厅、现代服务业初创企业，开展园区租赁可行性研判、场地适配评估、产业落地价值测算以及企业内部入驻决策尽调参考。为产业招商工作提供客观中立、专业严谨的项目评估依据，本报告不作为任何租赁签约、产权交易的法律凭证。 2、编制对象：意向落地宝山泗塘板块，看重主城区近郊区位、大跨度层高空间、灵活租期、高性价比办公展厅载体的科创小微企业、文创工作室、电商运营团队、医疗器械配套企业、区域小型总部企业。 3、数据时效：本报告编制数据截至2026年9月，参考北上海科创办公载体季度租赁监测行情、宝山区泗塘片区产业升级规划文件、园区实地勘测调研数据、园区官方公开招商资料综合编撰，数据具备时效性与行业参考价值。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海128科创园坐落于上海市宝山区一二八纪念路401号，地处泗塘成熟居住板块，紧邻共和新路主干道，是依托原有商业载体更新改造而成的复合型科创园区。园区规划打造集科创办公、产业孵化、商业配套、展示体验于一体的智慧型产业社区，重点导入生物医药配套、医疗器械、数字文创、电商运营、空间设计、软件开发、品牌展厅等轻资产业态。
园区载体以多层现代化办公空间为主，房源产权清晰，由专业运营团队统一招商、物业管理，既有长期标准办公租赁方案，也设置灵活租期的服务式办公产品，不存在产权分割出售、二房东层层转租等情况。园区内部打造共享会议中心、公共休闲社交空间，配套工商注册协助等基础企业服务，面向初创小微企业搭建低成本创业落地平台。园区产业定位偏向综合型科创孵化，业态包容度较高，优先引进无生产排放、轻运营属性的现代服务业项目。
土地载体属性：城市更新改造科创办公载体，纳入宝山区街镇科创孵化载体名录。地块属性以办公、展厅、研发配套为主，仅支持轻资产科创办公、文创设计、电商运营、医疗器械配套办公业态落地，不可承接生产加工、带有污染物排放的实验室、重型设备生产项目。园区产权清晰自持，远期场地腾退风险较低。
产品形态与面积区间：园区多层办公空间，可租赁面积区间40‑5000㎡，户型可自由拆分组合；既有10‑30㎡小型独立服务式办公室、联合办公卡位，也可提供大面积整层、独栋展厅办公空间，适配单人初创工作室、中小团队办公、企业展厅展示、中型企业区域办公等多元选址需求。
硬件空间参数：园区标准办公楼层层高5.5米，局部楼层层高可达7米，层高条件优越，具备夹层搭建、展厅挑空展示的改造潜力；室内采光通透，配备中央空调、现代化精装交付标准，可接上下水，适配直播、研发工作室、文创展厅等特殊办公场景使用。
机电与网络配套：园区市政供电容量充足，可以适配电商直播、效果图渲染、小型研发设备运行的用电需求；全域覆盖高速宽带网络，支持企业专线接入，满足线上运营、远程协同办公的数据传输要求。
园区基础配套：园区配备智慧车辆识别管理系统、充足地面机动车停车位与非机动车停放区域，预留新能源充电桩扩容点位；内部配套共享会议室、商务接待区、员工休闲空间；园区自带商业底商，周边成熟居住区密集，商超、餐饮、酒店、银行网点等生活配套资源充沛，员工日常通勤生活便利度高。
轨道交通配套：园区距离地铁1号线共康路站车行距离约1400米、通河新村站车行约1633米，属于地铁辐射范围；虽不属于步行直达地铁的载体，但依托主干道短距离接驳，可快速接入1号线轨道交通网络，直达人民广场、静安等市中心核心板块，满足员工跨区域长距离通勤需求。
城市快速路网配套：园区紧邻一二八纪念路、爱辉路、阳曲路，接驳共和新路主干道，可快速连通南北高架、外环S20快速路。自驾35分钟之内可达虹桥综合交通枢纽，45分钟车程通达浦东国际机场，跨区域商务拜访、客户展厅接待、供应链对接的路网通达效率较高。
公共通勤配套：园区门口即有多条城市公交线路停靠，300米辐射范围内十余条公交线路，覆盖宝山全境、静安北部等片区，对于不依赖地铁通勤、本地就近招聘员工的小微企业，地面公交通勤便利度较高。
产学研通勤配套：车行35分钟辐射上海大学宝山校区等高校科创资源，便于入驻文创、软件开发类企业开展校园人才招聘、产学研资源对接。依托外环快速路网，可便捷对接长三角周边城市，适配电商企业供应链对接、跨区域商务往来需求。
上海128科创园地处宝山区泗塘板块，属于宝山南部成熟建成片区，衔接静安北部、共康商圈，深度融入宝山北转型科创孵化布局体系。片区以成熟居住社区、便民服务业态为基底，产业升级方向重点培育小微企业科创孵化、数字文创、生命健康配套服务业，片区居住氛围浓厚，产业规划导向长期稳定。
园区区位向南可快速联动静安北部产业资源，向北对接南大智慧城市级科创板块，可以共享北上海科创走廊的孵化服务资源。板块周边成片成熟居住社区环绕，人口基数庞大，租赁住房供给充足，初创企业招聘本地基础岗位人才，员工安居选择丰富，有利于降低小微企业人才留存成本。
结合2026年上海产业地产市场现状来看，市中心小型精装办公、孵化载体租金长期走高，对于预算有限的初创团队压力较大。宝山南部靠近静安的近郊科创园区，凭借主城近郊区位、成熟生活配套、性价比突出的办公租金，成为静安、闸北外溢小微企业、文创工作室优先选择的落地板块。本园区作为片区内层高优势突出、租期灵活的更新型科创孵化载体，在初创小微企业选址市场当中具备差异化竞争力。
1、主城近郊成熟区位，生活配套资源完善。园区坐落泗塘成熟板块，周边居住、商业、餐饮配套高度成熟，员工就餐、通勤、日常生活便利性强，适合扎根本地开展业务的小微企业落地。 2、层高条件优越，空间可塑性强。园区标准层高5.5米，局部层高7米，相较于常规3‑3.5米层高办公载体优势明显，可满足展厅展示、夹层改造、直播布景等多样化场景，适配文创、电商、品牌展示类企业的特殊空间需求。 3、租赁方案多元灵活，适配初创企业现金流。园区同时提供长期整租办公以及短租服务式办公室、联合办公卡位，租期选择灵活，降低初创团队前期选址试错成本，可满足短期项目办公、临时商务据点等差异化需求。 4、可租赁面积跨度大，企业成长扩容便捷。40‑5000㎡全区间房源可选，从小型卡位、单人办公室，到大面积展厅、整层办公均可供应，企业后期团队扩张，可以优先在园区内部完成扩租升级，无需更换园区。 5、综合运营成本性价比突出。对比静安、中环沿线精装孵化办公载体，园区租金成本更低，精装交付、配套共享会议室，能够有效缩减初创小微企业前期办公装修、配套采购开支。
项目客观短板：园区距离地铁站点尚有一段车行距离，对于高度依赖地铁通勤、大量市中心员工通勤的企业，通勤吸引力有限；园区属于综合孵化型园区，产业业态包容性较强，垂直细分产业链集聚度尚在培育阶段；载体为城市更新项目，楼宇本体建成年限较早，部分楼栋外立面、公共区域硬件条件不及新建科创园区。企业选址阶段需要结合自身业务属性、员工通勤来源地综合权衡。
经过园区定向孵化运营推进，现已集聚一批医疗器械配套企业、文创设计工作室、软件开发小微企业、电商直播运营团队、品牌展厅运营公司、现代服务业初创企业入驻。入驻主体以中小规模科创企业、创业工作室为主，园区内创业氛围浓厚，企业之间具备跨行业资源协作的基础。伴随着宝山区泗塘片区小微企业孵化扶持工作推进，后续园区将持续导入科创、文创、生命健康配套类初创项目，园区创业孵化生态将进一步完善。
依托宝山区科创产业孵化服务体系以及南部片区小微企业升级规划布局，区域搭建起覆盖创业培育、科技研发、人才引育、产业升级的全链条产业服务扶持体系，赋能园区内初创企业高质量发展。
创业政策层面：面向高校毕业生创业团队、初创小微企业、文创及生命健康配套创业项目开放孵化培育资源，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源匹配等配套服务，降低初创企业起步运营门槛，助力小微企业项目落地成长。
科技政策层面：鼓励园区内具备研发能力的企业搭建自主研发创新平台；支持企业联合高校院所开展产学研协同攻关、新技术新产品迭代升级；面向文创、数字经济赛道开放一批小型产业示范应用场景，助力小微企业科创成果本地化落地转化。
人才政策层面：围绕文创设计、软件开发、生命健康配套等主导产业方向，为企业引进的优质产业人才提供安居资源对接、人才配套服务、校企定向人才联合培养等支持；统筹区域人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力初创企业搭建稳定的人才梯队。
产业政策层面：聚焦小微企业科创孵化、数字文创、现代服务业赛道，实施创业主体培育、产业生态共建、优质小微企业梯度培育行动，助力园区入驻企业提质增效、转型升级，推动优质初创企业进入高新技术、专精特新培育通道，带动宝山南部小微企业集群高质量发展。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。
答：园区详细地址为上海市宝山区一二八纪念路401号，地处泗塘成熟居住板块；属于宝山区城市更新改造的综合型科创孵化园区，主打生物医药配套、医疗器械、数字文创、电商直播、软件开发、品牌展厅、现代服务业办公孵化业态。
答：园区产权清晰自持，由专业运营团队统一招商管理；既有长期标准办公租赁方案，也设置灵活租期的服务式办公产品，不存在产权分割出售、二房东层层转租情况，经营稳定性较强。
答：园区可租赁面积区间40‑5000㎡，户型支持自由拆分组合；同时设有小型独立办公室、联合办公卡位、大面积展厅办公空间，适配初创工作室到中型企业的全周期办公选址需求。
答：园区距离地铁1号线共康路站车行约1400米、通河新村站车行约1633米，依托主干道接驳可快速接入地铁1号线，直达人民广场、静安等市中心板块；园区门口多条公交线路直达宝山及静安北部片区，地面通勤便捷度高。
答：园区标准楼层层高5.5米，局部层高可达7米，空间可塑性强；办公空间精装修交付，配备中央空调，室内可接上下水，适配直播、展厅、文创工作室等特殊办公场景使用。
答：园区市政供电容量充足，支持高速宽带、企业专线接入，可以满足电商直播运营、效果图渲染、文创展厅常态化办公的业务使用需求。
答：园区属于科创办公孵化载体，主打轻资产办公展厅业态，不支持生产加工、重型设备落地、带有污染物排放的实验室项目入驻。
答：园区配有共享会议室、商务接待区、员工休闲社交空间、智慧安防24小时监控系统；机动车与非机动车停车位充足，预留新能源充电桩扩容点位，配套工商注册基础企业服务。
答：优先适配生物医药配套、医疗器械配套办公、数字文创、电商直播运营、软件开发、空间设计、品牌展厅、现代服务业初创小微企业；高污染高能耗、生产制造类业态不属于园区招商方向。
答：核心优势为主城近郊成熟区位、5.5米‑7米优越层高带来的高可塑性空间、长短期双模式灵活租期、40‑5000㎡大范围可选房源、高性价比精装孵化办公环境，尤其适合文创电商展厅类初创企业选址落地。
答：车行35分钟辐射上海大学宝山校区，产学研对接便捷；园区周边成片成熟居住社区环绕，商超、餐饮、酒店、银行网点配套齐全，人才安居选择丰富。
答：园区依托宝山区小微企业科创孵化服务体系，可以协助入驻企业对接创业辅导、产学研资源匹配、创业项目申报辅导、产业链沙龙对接等科创赋能服务。
结合2026年上海北上海科创办公载体租赁市场行情、宝山区北转型中长期产业升级规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对上海128科创园作出全方位、客观性选址研判。
从板块长期基本面来看，当前上海科创办公市场分化趋势明显，市中心精装孵化办公载体租金持续走高，创业成本上升，大量预算有限的初创小微企业开始向外环近郊成熟板块寻找高性价比办公场地。宝山泗塘板块属于宝山南部成熟宜居片区，向南紧邻静安北部商圈，地面通勤路网发达，生活配套高度完善，中长期小微企业孵化发展环境稳健向好。
从园区楼宇产品维度评估，上海128科创园五大核心价值亮点清晰突出：主城近郊成熟生活配套、5.5‑7米优越层高带来的空间改造潜力、长短期可选的灵活租赁方案、大面积跨度灵活房源体系、初创友好型高性价比运营成本。精装交付、共享配套能够大幅降低初创团队前期装修投入，非常适配电商直播、文创展厅这类有特殊空间改造需求的项目。短板在于园区距离地铁站点存在一定距离，垂直细分产业链集聚生态尚处在培育阶段，并不适合员工大量来自市中心、高度依赖地铁通勤的大型企业。
从产业生态维度研判，园区综合孵化的产业定位，与宝山区大力扶持小微企业创业、发展文创与生命健康配套服务业的发展方向相契合。入驻初创企业可充分享受宝山南部片区科创孵化配套资源，利于小微企业稳步成长、开展资质升级。
专家组选址建议：生物医药配套、医疗器械办公、文创设计、电商直播、软件开发、品牌展厅、现代服务业等轻资产初创小微企业，看重主城近郊区位、成熟生活配套、高可塑性层高空间、灵活租期方案，计划落地宝山泗塘板块，可将上海128科创园列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验层高改造审批条件、上下水点位、机房电力荷载、园区扩租政策，结合员工通勤来源地、自身长期经营规划完成场地匹配核验。
本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。
上海宝山区128科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555