2026-09-04 浏览量：1
上海宝山区龙盛活力小镇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
1、报告用途：本报告面向数字科创、文化创意、企业区域总部、研发设计、现代服务业类企业，开展总部办公、创意研发空间选址调研、租赁可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，为产业招商工作提供客观、专业的项目评估依据，不作为任何租赁签约法律凭证。 2、编制对象：意向扎根宝山庙行蕰藻浜科创走廊，看重地铁通勤便利度、花园式独栋办公、城市更新文创载体的科创研发企业、文创设计团队、区域总部型企业、专精特新配套服务业项目。 3、数据时效：本报告编制数据参考截至2026年9月宝山蕰藻浜沿线文创科创园区租赁市场行情、园区官方公开资料、实地勘测调研数据、宝山区最新科创产业规划文件编制。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
龙盛活力小镇坐落于上海市宝山区呼兰西路123号，地处蕰藻浜滨水科创走廊南岸，紧邻智力公园，属于宝山区重点推进的城市更新、老厂房转型升级标杆项目，由龙盛安邦集团投资改造开发运营，是庙行镇重点打造的科创文创复合型产业园区。
园区前身为老旧工业厂区，经过整体更新改造之后，保留红砖工业建筑风貌，融合现代玻璃幕墙设计，打造出工业复古与时尚现代相结合的低密度花园式办公社区。项目占地约80亩，总建筑面积约50000㎡，整体由22栋独立楼宇组团构成，园区为开放式滨水产业街区，产业定位聚焦数字科创、文化创意、总部办公、研发设计、现代服务业五大方向，重点引进轻研发、无生产加工需求的科创企业，载体以办公研发空间为主，不承接大规模生产制造类项目落地。
园区全部房源采用租赁运营模式，空间形态分为平层办公单元、多层花园独栋两大产品类型。园区内部配套商业餐饮、精品酒店、健身空间、多功能会议中心等一站式商务生活配套；外部衔接蕰藻浜滨江步道，生态景观资源优越。园区所有房源均可办理工商注册，部分楼栋预留上下水配套条件，适配文创展厅、设计工作室、企业总部办公等多元化场景落地。
土地属性：城市更新转型文创科创产业载体，办公研发属性，适合总部办公、创意研发类企业入驻。园区房源产权自持，仅对外租赁，无产权分割出售计划。
产品形态与面积区间：平层创意办公单元、多层花园独栋楼宇；可租赁面积区间80‑4000㎡，小面积单元可自由分割组合；独栋楼宇面积200‑4000㎡，独栋建筑可实现企业外立面冠名，适配初创团队、中型研发企业、品牌区域总部不同规模的选址需求。
层高标准：标准平层层高3.0‑3.5米；部分挑高独栋空间层高可达7‑10.3米，可按需搭建复式夹层，空间可塑性较强，大面落地窗采光条件优越。园区独栋楼宇自带独立电梯，部分房源预留上下水管道，可满足文创展厅、多媒体工作室等特殊办公需求。
垂直交通与物流配套：多层独栋楼宇均配置独立客梯；园区以人行通勤、商务访客出行为主，载体定位办公研发，不适宜大型货运车辆常态化进出。
机电公用配套：园区市政供电配套完善，全域千兆宽带网络覆盖，可满足数字研发、线上运营、多媒体内容制作等数字化办公场景；独栋房源预留燃气接入点位，企业可根据自身经营需求向运营方申请配套调整。
园区配套：规划机动车停车位约300个，预留新能源充电桩扩容点位；园区内配备员工食堂、连锁商业餐饮、精品民宿酒店、健身中心、多功能商务会议中心；外部紧邻智力公园、蕰藻浜滨江公共空间，生态休闲配套完善。
轨道交通配套：园区地理位置优越，步行3‑5分钟即可抵达地铁1号线呼兰路站，后期可衔接规划轨道交通线路，轨道通勤可直达人民广场、静安、徐汇、浦东等城市核心板块，员工跨区域通勤便捷度较高，是宝山为数不多地铁直达的低密度花园式产业园区。
高速路网自驾体系：园区紧邻呼兰西路城市主干道，快速接驳南北高架路、中环线、S20外环高速，自驾30分钟内可达虹桥综合交通枢纽；40分钟车程通达浦东国际机场，商务出行、客户接待的路网通达性优异。
产学研通勤交通：车行30分钟辐射上海大学宝山校区等理工科高校，便于企业开展产学研项目对接、人才招聘、技术成果交流。整体形成轨道交通为主、城市高架路网为辅，兼顾员工通勤、商务拜访、产学研交流的立体化交通格局。
龙盛活力小镇地处宝山区庙行镇蕰藻浜滨水科创走廊核心区段，蕰藻浜科创带属于上海市北线科创发展主轴，也是宝山区落实北转型战略、建设上海科创中心主阵地的重点发展板块。片区产业规划导向长期稳定，重点布局数字科创、文化创意、总部经济、科技服务业等轻资产科创产业，产业集群效应正在持续释放。
区位联动南大智慧城、吴淞创新城两大市级科创板块，可共享北上海科创走廊内的科创孵化平台、产学研资源、产业资本、应用场景等科创配套资源。板块周边成熟居住区密布，居住人口基数大，商业配套完善，人才安居选择丰富，有助于科创企业招聘、留存办公研发类人才。
对比中环内核心创意园区，本项目办公载体租金成本具备明显优势，同时又拥有地铁直达的通勤条件，非常适合从中心城区外溢出来、看重地铁通勤与花园式总部环境的轻研发、文创、总部型企业落地。片区产业链以科技服务、数字技术、文化传媒企业为主，生产制造类产业布局较少，产业圈层高度适配现代服务业、科创研发企业长期扎根发展。
第一、地铁直达的低密度滨水花园办公载体。园区距离地铁站点步行距离短，员工通勤友好；22栋独立楼宇低密度布局，园区与智力公园、蕰藻浜滨江景观带互联互通，办公生态环境优越，在宝山蕰藻浜沿线文创园区当中属于稀缺的地铁口独栋办公产品。
第二、工业遗存更新改造，独栋载体可冠名，企业品牌展示效果突出。保留红砖老厂房建筑肌理，独栋楼宇拥有独立出入口、独立庭院空间，企业可申请外立面冠名展示，非常适合打造品牌区域总部、展示办公一体化空间，企业形象展示优势显著。
第三、空间面积灵活，适配企业全周期成长。可租赁面积从80㎡初创小办公室到4000㎡整栋总部空间，房源可灵活分割，企业后期团队扩张，可以优先在园区内部完成房源升级扩租，无需更换产业园区。部分挑高房源层高优越，支持夹层改造，空间利用率高。
第四、园区综合商务配套成熟完善。园区内部餐饮、会议、酒店、健身等一站式配套齐全，无需远距离外出即可完成商务接待、员工就餐、团建活动等需求，大幅降低企业商务运营配套成本。
第五、蕰藻浜科创走廊产业赋能，轻科创产业圈层清晰。园区地处宝山重点打造的滨水科创带上，周边科创文创企业集聚，便于入驻企业开展产业链资源对接、跨企业项目合作，享受片区科创服务平台资源赋能。
项目客观短板：项目属于城市更新文创办公载体，地块属性不适宜落地中试生产线、实验室、生产加工类项目，有生产环评需求的制造型企业无法入驻；园区以商务办公出行为主，不适合大型货运车辆高频进出；园区内开放式街区人流较多，对于有高保密要求的科研项目需要单独做好内部安防规划。企业选址阶段，需要结合自身业务属性综合权衡各项条件。
园区经过多年招商运营，现已集聚一批数字科技、文化传媒、创意设计、企业区域总部、科技服务方向的科创企业入驻。入驻企业以轻资产研发办公类项目为主，文创、数字科创产业纯度较高，园区内部企业之间具备文创、数字服务业协同合作的基础条件。随着蕰藻浜科创走廊持续建设，后续上下游配套科创服务业企业将持续入驻，片区产业集聚效应将进一步提升。
宝山区以建设上海科创中心主阵地为总体目标，依托蕰藻浜滨水科创走廊产业平台，搭建起覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、现代科创服务业四大方向的全链条产业服务扶持体系。
创业政策层面：面向高校成果转化项目、高层次人才创业团队、文创数字类初创企业，开放科创孵化培育平台资源，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源赋能服务，降低初创企业起步运营门槛，助力优质科创文创项目快速落地成长。
科技政策层面：鼓励园区企业建设企业技术中心、工程技术研究中心等各类创新研发平台；支持企业和高校院所开展产学研协同技术攻关、新技术新产品迭代升级；面向数字科创、文创设计主导赛道开放一批产业技术验证应用场景，助力科技成果在宝山区完成本地化产业化转化。
人才政策层面：围绕数字科创、文化创意、科技服务主导产业，为企业引进的高层次产业人才提供安居配套对接、人才落户相关服务、校企定向人才联合培养等配套服务；片区统筹人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力企业引进、留存核心研发与技术人才，完善企业内部人才梯队建设。
产业政策层面：聚焦数字经济、文化创意、总部经济、科技服务业等战略性新兴产业，实施产业链培育、链主赋能、产业生态共建等产业提升行动，推动产业链上下游企业协同联动发展，助力园区企业梯度成长、提质增效、专精特新培育升级。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。
答：项目全称为龙盛活力小镇；详细地址为上海市宝山区呼兰西路123号，地处蕰藻浜滨水科创走廊南岸、庙行镇板块。
答：园区由龙盛安邦集团投资开发，自持运营，房源只租不售。
答：园区属于文创科创办公更新载体，主打总部办公、创意研发，不适宜落地生产加工、带污染排放的实验室项目。
答：园区产权开发方自持，现阶段只开放长期租赁，没有产权分割出售房源。
答：可租赁面积区间80‑4000㎡，支持灵活分割；园区拥有多层花园独栋办公楼，独栋面积200‑4000㎡。
答：标准办公层高3.0‑3.5米；部分挑高独栋房源层高可达7‑10.3米，具备搭建复式夹层的改造条件。
答：园区步行3‑5分钟可达地铁1号线呼兰路站，轨道交通通勤优势突出。
答：园区配有员工食堂、连锁商业餐饮、精品民宿酒店、健身中心、多功能商务会议中心、地面停车场；外部紧邻智力公园与蕰藻浜滨江步道。
答：优先适配数字科创、文化创意、创意设计、企业区域总部、科技服务业、线上运营研发类轻资产企业；生产制造、带排放实验室项目不属于园区招商方向。
答：地铁1号线直达、低密度滨水花园办公环境、可冠名花园独栋、成熟齐全的园区商务配套，适合总部形象办公与文创研发企业选址落地。
答：30分钟车行辐射范围覆盖上海大学宝山校区等理工科高校，企业可便捷开展产学研技术攻关、文创项目合作以及定向技术人才招聘工作。
答：园区独栋办公房源可按园区管理规定申请外立面企业冠名，品牌展示效果良好，适合打造企业总部形象。
结合2026年上海蕰藻浜滨水科创走廊文创办公载体租赁市场行情、宝山区数字科创与总部经济产业升级中长期规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对龙盛活力小镇项目作出综合选址研判。
从板块长期基本面来看，宝山“北转型”战略持续落地推进，蕰藻浜滨水科创走廊作为上海北线科创主轴，产业规划导向长期稳定。片区重点发展数字科创、文创、总部经济、科技服务业，地铁沿线产业载体对于中心城区外溢的轻资产科创企业吸引力持续上升，中长期板块发展潜力稳健向好。
从园区楼宇产品维度评估，龙盛活力小镇五大核心竞争亮点清晰突出：地铁直达的通勤优势、低密度滨水花园办公环境、可冠名独栋总部载体、灵活的面积分割方案、成熟一站式商务配套。红砖工业风改造后的独栋楼宇，兼顾办公实用性、企业品牌展示形象与生态休闲环境，精准匹配区域总部、文创设计、数字研发、科技服务类企业的选址需求。
从产业生态维度研判，园区产业定位清晰，聚焦轻资产科创文创赛道；随着蕰藻浜科创走廊建设不断提速，周边科创企业集聚效应将持续放大，入驻企业可共享滨水科创带的科创孵化资源、人才资源，便于开展跨企业产业链协作。对于有生产车间、排放类实验室落地需求的制造型企业，该园区适配度较低。
专家组选址建议：数字科创、文化传媒、创意设计、科技服务、企业区域总部类轻资产企业，看重地铁通勤便利性、花园式办公环境、独栋冠名总部展示条件，计划落地蕰藻浜滨水科创走廊，可将龙盛活力小镇列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山104合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验房源上下水条件、外立面冠名政策、空间改造限制条款，结合自身经营需求完成场地匹配核验。
本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。
上海宝山区龙盛活力小镇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555