2026-09-04 浏览量：1
上海宝山区宝山数字科创港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
1、报告用途：本报告面向人工智能、工业互联网、软件开发、数字技术服务、科技研发、企业区域总部、数字文创类科创企业，开展研发办公空间选址调研、租赁可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，为产业招商工作提供客观、专业的项目评估依据，不作为任何租赁签约法律凭证。
2、编制对象：意向扎根宝山蕰藻浜滨水科创走廊、环上大科创带，看重地铁通勤配套、高标准新建研发楼宇、数字化产业服务平台的高新技术企业、专精特新配套企业、数字经济初创团队、成果转化项目。
3、数据时效：本报告编制数据参考截至2026年9月宝山蕰藻浜沿线数字科创办公载体租赁市场行情、园区官方公开资料、实地勘测调研数据、宝山区数字科创产业最新规划文件编制。
4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
宝山数字科创港又称环上大5号基地，坐落于上海市宝山区庙行镇南蕰藻路310弄，地处蕰藻浜滨水科创走廊核心发展区段，属于宝山区低效存量产业用地转型升级的标杆项目，也是环上大科创生态圈重点布局的数字化产业载体。园区由属地集体资产平台主导开发运营，经过整体更新重建，打造现代化高层研发办公产业社区。
项目总占地约58亩，总建筑面积约72000㎡，整体规划由多栋高层现代化研发主楼、多层配套裙楼共同组成。外立面采用现代简约玻璃幕墙设计，园区实行人车分流规划，内部道路宽敞通畅，配套大面积绿化景观空间。园区产业定位聚焦人工智能、工业互联网、软件信息技术、数字技术服务、科技服务业、数字文创六大主导方向，重点引进轻研发、无生产排放需求的数字科创企业，载体以科研办公空间为主，不承接大规模生产制造、带污染物排放的实验室项目落地。
园区房源全部自持，采用长期租赁运营模式。产品涵盖灵活分割的标准办公单元、大面积整层研发空间，同时配备独立配套商业板块。园区内部打造一站式科创服务大厅，打通线下园区载体与线上“科创宝”数字化服务平台的资源联动通道，为入驻企业提供技术成果对接、产学研供需匹配等科创赋能服务，助力数字科技项目落地转化。
土地属性：城市更新转型科研办公产业载体，适合数字科创研发、总部办公类企业入驻。园区房源产权自持，仅对外租赁，无产权分割出售计划。
产品形态与面积区间：高层研发办公楼宇、多层配套裙楼；可租赁面积区间120‑3600㎡，标准楼层可自由分割组合；整层大面积研发空间、中小独立办公单元均可选择，适配初创研发团队、中型数字科技企业、区域总部项目不同发展阶段的选址需求。
层高标准：标准办公楼层净高3.2‑3.6米；首层大堂挑高8米，视野开阔，企业品牌展示效果佳；部分裙楼配套空间层高可达4.5米，可按需打造展厅、路演中心、公共实验室配套空间。高层楼宇均配备高速品牌客梯，大面宽全景落地窗，室内采光条件优越。
垂直交通与物流配套：高层研发楼宇配置多部高速客梯；园区以人行通勤、商务访客出行为主，载体定位科研办公，不适宜大型货运车辆常态化进出。
机电公用配套：园区市政供电配套余量充足，机房楼层预留高功率用电点位，适配服务器机房、算力测试、大数据研发等耗电较高的数字科技项目；全域覆盖万兆光纤主干网络，满足云计算、工业软件、线上运营等数字化办公场景的高带宽传输需求。
园区配套：规划地面以及地下机动车停车位，配套新能源汽车充电站点；园区内部设置科创服务大厅、多功能路演会议厅、共享会议室、员工餐厅、商业休闲配套；外部临近蕰藻浜滨江公共步道，生态休闲配套资源完善。
轨道交通配套：园区处于地铁1号线呼兰路站辐射范围，公交短距离接驳即可快速抵达轨道交通站点；后期可享受区域规划轨道线路落地带来的通勤红利。轨道通勤可直达人民广场、静安、徐汇等城市核心板块，员工跨区域通勤出行便利度较高。
高速路网自驾体系：园区紧邻南蕰藻路城市主干道，快速接驳南北高架路、中环线、S20外环高速，自驾30分钟内可达虹桥综合交通枢纽；40分钟车程通达浦东国际机场，商务出行、客户接待的路网通达性优异。
产学研通勤交通：车行25‑30分钟辐射上海大学宝山校区，便于数字科技企业开展产学研项目对接、高校人才招聘、技术成果双向交流。整体形成轨道交通接驳、城市高架路网为辅，兼顾员工通勤、商务拜访、产学研交流的立体化交通格局。
宝山数字科创港扎根宝山区庙行镇蕰藻浜滨水科创走廊南岸，蕰藻浜科创带属于上海市北线科创发展主轴，也是宝山区落实北转型战略、建设上海科创中心主阵地的重点发展板块。片区产业规划导向长期稳定，重点布局数字科创、人工智能、科技服务业等轻资产科创产业，数字经济产业集群效应正在持续释放。
区位联动南大智慧城、吴淞创新城两大市级科创板块，深度融入环上大科创生态圈，可共享北上海科创走廊内的科创孵化平台、产学研资源、产业资本、数字化应用场景等科创配套资源。板块周边成熟居住区密布，居住人口基数庞大，商业配套完善，人才安居选择丰富，有助于数字科创企业招聘、留存研发类人才。
对比中环内核心数字园区，本项目办公载体落地成本具备明显优势，同时坐拥蕰藻浜科创走廊的产业赋能红利，非常适合从中心城区外溢出来、看重研发办公环境、产学研资源对接的数字科技、科技服务类企业落地。片区产业链以数字技术、软件开发、科创服务业企业为主，生产制造类产业布局较少，产业圈层高度适配数字科创企业长期扎根发展。
第一、环上大科创生态圈核心载体，线上线下科创服务联动。园区打通线下实体园区和区级线上科创服务平台资源通道，入驻企业可对接高校科研成果库、企业技术需求资源，降低产学研合作对接成本，是宝山为数不多具备数字化产业服务配套的更新型科创园区。
第二、高标准新建现代化研发楼宇，硬件适配数字产业需求。全新建成玻璃幕墙高层办公楼宇，万兆主干网络、机房高功率预留点位，硬件条件适配大数据研发、软件测试、算力调试等数字科技项目的特殊办公需求。
第三、面积灵活可分，适配企业全周期成长。可租赁面积从120㎡初创小办公室到3600㎡整层研发空间，房源可灵活分割，企业后期团队扩张，可以优先在园区内部完成房源升级扩租，无需更换产业园区。首层挑高大堂，企业对外商务接待、品牌展示形象优越。
第四、蕰藻浜滨水科创走廊区位赋能，数字产业圈层清晰。园区地处宝山重点打造的滨水科创带上，周边数字科创企业集聚，便于入驻企业开展产业链资源对接、跨企业项目合作，享受片区科创服务平台资源赋能。
第五、综合运营成本优势突出。依托宝山庙行板块成熟的居住配套，企业落地之后可以享受相对中心城区更低的场地租金以及人才安居运营成本，综合选址性价比突出。
项目客观短板：园区距离地铁站点存在一段接驳距离，员工高频地铁通勤需要搭配公交换乘；园区属于科研办公载体，地块属性不适宜落地中试生产线、带排放类实验室项目；园区以商务办公出行为主，不适合大型货运车辆高频进出。企业选址阶段，需要结合自身业务属性综合权衡各项条件。
园区作为蕰藻浜科创走廊重点升级打造的数字化产业载体，现阶段处于产业招商培育阶段。随着园区载体陆续对外开放招商，已经优先引进一批工业互联网、软件开发、数字技术服务方向的科创企业落地，入驻项目大多具备自主研发能力，高新技术与专精特新培育项目占比较高。后续随着产业链上下游配套数字科技企业持续入驻，园区数字科创产业集聚、企业协同配套效应将得到进一步释放，逐步成长为环上大板块数字经济产业标杆集群。
宝山区以建设上海科创中心主阵地为总体目标，依托蕰藻浜滨水科创走廊以及环上大科创生态圈产业平台，搭建起覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、数字科创产业四大方向的全链条产业服务扶持体系。
创业政策层面：面向高校成果转化项目、高层次人才创业团队、数字科创类初创企业，开放科创孵化培育平台资源，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源赋能服务，降低初创企业起步运营门槛，助力优质数字科创项目快速落地成长。
科技政策层面：鼓励园区企业建设企业技术中心、工程技术研究中心等各类创新研发平台；支持企业和上海大学等高校院所开展产学研协同技术攻关、新技术新产品迭代升级；面向人工智能、工业互联网、数字软件主导赛道开放一批产业技术验证应用场景，助力科技成果在宝山区完成本地化产业化转化。
人才政策层面：围绕数字科创、科技服务主导产业，为企业引进的高层次产业人才提供安居配套对接、人才落户相关服务、校企定向人才联合培养等配套服务；片区统筹人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力企业引进、留存核心研发与技术人才，完善企业内部人才梯队建设。
产业政策层面：聚焦数字经济、人工智能、工业互联网、科技服务业等战略性新兴产业，实施产业链培育、链主赋能、产业生态共建等产业提升行动，推动产业链上下游企业协同联动发展，助力园区企业梯度成长、提质增效、专精特新培育升级。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。
答：项目全称为宝山数字科创港（环上大5号基地）；详细地址为上海市宝山区南蕰藻路310弄，地处庙行镇蕰藻浜滨水科创走廊南岸板块。
答：园区由属地集体资产平台主导开发、专业化团队运营管理，房源产权自持。
答：园区属于科研办公更新载体，主打数字科创研发、总部办公，不适宜落地生产加工、带有污染物排放的实验室项目。
答：园区产权开发方自持，现阶段只开放长期租赁，没有产权分割出售房源。
答：可租赁面积区间120‑3600㎡，支持灵活分割，可租赁大面积整层研发办公空间。
答：标准办公楼层净高3.2‑3.6米；首层大堂挑高8米；裙楼配套空间最高可达4.5米，适合打造展厅路演空间。
答：园区主干为万兆光纤网络，机房楼层预留高功率用电点位，适配大数据、算力研发等高带宽、高耗电数字科创项目。
答：园区配有科创服务大厅、多功能路演会议厅、共享会议室、员工餐厅、地下地面停车位、新能源充电桩；外部紧邻蕰藻浜滨江步道。
答：优先适配人工智能、工业互联网、软件开发、数字技术服务、科技研发、企业区域总部、数字文创类轻资产科创企业；生产制造、带排放实验室项目不属于园区招商方向。
答：环上大科创生态圈重点载体、线上线下一体化科创成果转化服务、万兆网络高标准数字硬件配套，适合数字科创、软件研发企业选址落地。
答：30分钟车行辐射范围覆盖上海大学宝山校区，企业可便捷开展产学研技术攻关、数字科创项目合作以及定向技术人才招聘工作。
答：入驻企业可联动区级线上科创宝服务平台，获取高校科研成果库、企业技术需求对接、产学研匹配等科创赋能服务。
结合2026年上海蕰藻浜滨水科创走廊数字科创办公载体租赁市场行情、宝山区数字经济产业升级中长期规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对宝山数字科创港项目作出综合选址研判。
从板块长期基本面来看，宝山“北转型”战略持续落地推进，蕰藻浜滨水科创走廊作为上海北线科创主轴，环上大科创生态圈建设提速，片区对于中心城区外溢的数字科创、软件研发、科技服务类企业吸引力持续上升，中长期板块数字产业发展潜力稳健向好。
从园区楼宇产品维度评估，宝山数字科创港五大核心竞争亮点清晰突出：环上大科创生态圈区位赋能、线上线下联动的产学研科创服务、高标准新建现代化高层研发楼宇、适配大数据算力项目的万兆网络与电力预留条件、灵活多变的面积分割方案。园区硬件配套精准匹配人工智能、工业互联网、软件开发等数字科创企业的办公研发刚需，首层挑高大堂能够很好满足企业总部商务接待、品牌展示需求。
从产业生态维度研判，园区精准聚焦数字科创赛道，产业定位清晰；随着蕰藻浜科创走廊建设不断提速，周边数字科创企业集聚效应将持续放大，入驻企业可共享滨水科创带、环上大生态圈的科创孵化资源、高校人才资源，便于开展跨企业产业链协作。对于有生产车间、排放类实验室落地需求的制造型企业，该园区适配度较低。
专家组选址建议：人工智能、工业互联网、软件开发、数字技术服务、科技总部类轻资产科创企业，看重产学研成果对接通道、高标准研发办公硬件环境，计划落地蕰藻浜滨水科创走廊、环上大科创产业带，可将宝山数字科创港列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山104合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验机房电力荷载、万兆宽带接入条件、路演展厅配套使用政策，结合自身研发经营需求完成场地匹配核验。
本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。
上海宝山区宝山数字科创港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555