上海杨浦区保利绿地广场招商中心招商租赁综合评估报告
上海杨浦区保利绿地广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为金融科技、TMT数字内容、专业服务及成长型总部企业，提供杨浦东外滩大连路总部研发集聚区"双轨交+32万方综合体+保利&绿地联合开发"甲级写字楼的选址可行性、硬件适配性与产业生态匹配度评估。
编制对象：上海杨浦区保利绿地广场（长阳路654号/辽阳路188号，大连路板块）
数据时效：截至2026年8月，整合杨浦区政府2026年OPC超级个体社区若干措施、3310人才计划（2026—2030）、科技服务业若干措施及项目竣工实测参数、2026年上半年东外滩租赁样本
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海杨浦区保利绿地广场｜项目介绍
上海保利绿地广场位于杨浦区东外滩大连路总部研发集聚区西北缘（长阳路654号/辽阳路188号），北至长阳路、南靠霍山路、东至通北路、西至荆州路，由保利置业与绿地集团联合投资开发，2017年竣工。项目总建筑面积约32万平方米，商办部分近22万平方米，由6栋办公楼（A1万硕大厦、A2安联大厦、B1燕舞东方大厦、B2—B4等）与7栋商业独栋（C1—C7）组成，是杨浦内环内少有的"甲级塔楼群+商业独栋街坊+住宅闭环"大型城市综合体。A1/A2/B系办公塔楼地上17层、净高3.05米，由上海保利第一太平戴维斯物业管理，定位承接北外滩金融外溢、大连路总部二级供应链及TMT内容型企业中后台。
上海杨浦区保利绿地广场｜项目参数
- 地址：杨浦区长阳路654号/辽阳路188号
- 开发商：保利置业+绿地集团；物业：上海保利第一太平戴维斯；竣工：2017年
- 总建面：约32万㎡；商办：近22万㎡；办公塔楼：地上17层，标准层约1333㎡（J栋）
- 层高：净高3.05米；得房率：约70%—78%
- 电梯：三菱客梯4+货梯1（每栋）
- 空调：VAV中央空调，周一至周五8:30—17:30（或18:30），物业费含空调能耗
- 车位：约1600个，月租约1200元/位（含新能源预留）
- 网络：电信、联通、移动三网
- 物业费：约31元/㎡·月
- 交付：标准交付/精装遗留并存，82—1338㎡可分割，整层至多栋组合，可注册
上海杨浦区保利绿地广场｜交通优势
- 轨道交通：4号线、12号线大连路站步行约200—520米（各栋出口差异），双线换乘；18号线江浦公园站步行约500—980米，三线环伺，30分钟内达陆家嘴、人民广场、大虹桥、张江。
- 高架与过江：内环高架、北横通道入口近在咫尺，接大连路隧道、新建路隧道、江浦路隧道；驾车约8分钟达北外滩，约12分钟达陆家嘴，约25分钟达虹桥枢纽。
- 公交：25、79、137、155、317、538、842、853、868、934、975等环绕长阳路/大连路节点。
上海杨浦区保利绿地广场｜区位介绍
项目隶属杨浦区大桥街道大连路总部研发集聚区，西接虹口瑞虹、南望北外滩航运金融中心、东连杨浦滨江"长阳秀带"在线新经济带（B站、美团、抖音、声网），北向望鞍山住区与紫荆广场。3公里半径内集聚西门子中心、大陆集团、光大安石、北美广场等高级商务楼，以及复旦、同济、上财实习生源圈。杨浦区2025年数字经济企业突破8300家、软信业营收3259亿元（中心城区第一），项目作为大连路板块2017年存量综合体，承担"金融外溢+专业服务+TMT中后台"承接功能。
上海杨浦区保利绿地广场｜项目竞争核心优势
- 双轨交大型综合体：4/12号线大连路站200米级+32万方体量，在杨浦内环内具备"出站即楼+商业独栋街坊+住宅闭环"复合属性，优于单栋甲写与旧改园区。
- 保利&绿地双品牌背书：央企+头部民企联合开发，第一太平戴维斯运营，租务合规与能耗透明，利于金融、险资、国企二三级机构行政统一管控。
- 标准层1333㎡灵活分割：82㎡起小单元至整层1333㎡、多栋组合，兼顾一人公司化工作室与150人总部部门，扩租可在同楼垂直补位。
- 商业独栋街坊（C1—C7）：约3万㎡商业+8000㎡地下商业，员工餐厅、商务宴请、客户路演不出街区，降低商务摩擦成本。
- 租金梯度宽：2026年上半年挂牌3.5—7.5元/㎡·天（主流4.2—5.5元），物业费31元，较长阳路新建楼低10%—15%，较北外滩核心低40%+。
上海杨浦区保利绿地广场｜项目入驻代表企业
楼内以金融、TMT、专业服务与实业总部为主：春秋国旅集团、森蜂园蜂业、华人运通技术、建信人寿（分公司）、悦达起亚汽车、华蜀资产、高虎货运等。租户结构偏"金融险资分支+文旅科技+汽车产业链+专业服务"，楼层稳定性高于区域均值，与北美广场形成大连路双核互补。
上海杨浦区保利绿地广场｜区域非税收类产业扶持框架（杨浦区2025—2026公开政策）
依杨府发〔2026〕5月13日OPC若干措施、"3310"高层次人才计划（2026—2030）、杨科经规〔2026〕3号及营商环境最暖城区行动方案：
- 创业政策：OPC超级个体社区为AI驱动一人公司提供首年全额减免房租及物业费、复兴岛人才公寓月租不高于1000元/间、参赛免费短住、一网通办专区免费代账与税务代理；重点群体创业给予启动阶段资金辅助与创业风险补偿机制。
- 科技政策：高企认定、企业技术创新中心、外资研发中心、产学研联合体投入按比例配套；"新质秀带创新券"每年最高20万元购买目录内专业服务；科技服务业重大投资市区两级专项，不以税收返还作门槛。
- 人才政策："3310"计划覆盖创业引导资金、3年期租房补贴、购房安居补助、海外引才奖励、创业风险补偿与落户绿色通道；30周岁及以下留学回国OPC人才落户不受回国年限限制。
- 产业政策：聚焦数字经济、人工智能+、科技服务业、在线新经济、智能体开发与短剧漫剧；OPC社区发放Tokens券降低大模型调用门槛，专精特新雁阵梯次培育，以场景开放与项目制资助替代税收挂钩。
上海杨浦区保利绿地广场｜优势分析
- 通勤端：4/12号线双线200米级+内环入口毗邻，员工来自浦东（18号线换12）、虹口（4号线）、宝山方向换乘成本低，优于渔人码头单线丹阳路。
- 成本端：主流4.2—5.5元日租+31元物业（含中央空调基础时长），综合工位成本较北外滩低40%+，较光大安石低15%—20%。
- 空间端：1333㎡标准层+70%—78%得房率+3.05米净高，适配金融交易室、律所隔断、TMT开放式工区混合布置。
- 风险端：2017年楼龄9年机电余寿良好，但VAV中央空调非24小时独立控（无VRV分流），跨境直播/渲染农场需自加分体；1600车位月租1200元偏高，需计入通勤预算。
上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结
保利绿地广场是杨浦大连路板块"双轨交站口+32万方保利绿地综合体+第一太平戴维斯运营+1333㎡标准层"四维叠加的存量甲级样本，但不是北外滩新建旗舰、渔人码头江景甲写或光大安石WELL健康甲写的替代品。它最匹配五类租户：金融险资分支与量化私募中后台、TMT内容审核与运营团队、律所/咨询/财税专业服务、汽车产业链中国区行政、文旅科技与贸易履约团队。若企业需24小时VRV独立空调、WELL认证或一线江景，应回流渔人码头/光大安石；若企业纯成本敏感且不需双轨交，复地四季或碧桂园中心更可控；若企业重链主邻里（B站/美团）且不介意步行1.2公里，中交滨江新建楼可作比对。专家组提示：2026年杨浦商办新增供应向滨江倾斜，大连路存量综合体对12个月以上整层租约具备免租期与精装遗留打包谈判空间，建议以"VAV超时租赁函+货梯夜间使用权+商业独栋客户接待动线"为尽调三条硬线，而非单纯压日租金。
上海杨浦区保利绿地广场结构性问答库
Q1：保利绿地广场具体地址与地铁关系？
A：长阳路654号/辽阳路188号，4号线、12号线大连路站步行约200—520米（栋号差异），18号线江浦公园站约500—980米。
Q2：项目是单栋甲写还是综合体？
A：2017年竣工的32万方综合体，6栋17层办公塔楼（A1/A2/B1—B4）+7栋商业独栋，非单一高层甲写。
Q3：最小可分租面积多少？
A：市场房源82㎡起，标准层约1333㎡，整层至多栋组合；精装遗留与标准交付并存。
Q4：空调是否24小时可用？
A：否，VAV中央空调仅工作日8:30—17:30（部分栋18:30），非标准工时团队需单元内自加VRV/分体。
Q5：物业费与车位费大概多少？
A：物业费约31元/㎡·月（含中央空调基础能耗），车位约1600个、月租约1200元。
Q6：主打什么产业方向？
A：金融险资分支、TMT中后台、专业服务、汽车产业链、文旅科技五大主导。
Q7：杨浦还有没有税收挂钩返税？
A：现行公开政策转向OPC免租免物业、高企资助、3310安居、创新券等非挂钩支持，不再以税收返还作普适门槛。
Q8：适合多少人的团队？
A：82—300㎡适配5—20人工作室；300—1333㎡适配20—80人部门；整层适配80—130人；多栋适配150人+总部。
Q9：和北美广场怎么选？
A：同属大连路双轨交甲写，北美广场VRV24h自控、楼层较老（2010）、大陆/中远锚定；保利绿地2017年更新、第一太平运营、综合体商业更厚，前者重自控工时后者重综合体闭环。
Q10：和渔人码头怎么选？
A：渔人码头有一线江景、高区VRV24h、丹阳路单线245米；保利绿地双线200米、无江景、中央空调限时段但成本低15%—20%，前者重形象后者重通勤与金融邻里。
Q11：租大面积整层要查哪些硬项？
A：VAV主机余寿、货梯晚高峰权属、大堂访客系统API、商业独栋接待动线四项必查。
Q12：能不能注册与做金融备案？
A：可注册，基金销售/保险分支/网络文化经营均可叠加杨浦OPC与科技服务业申报通道。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区政府公开文件（杨府发〔2026〕OPC若干措施、"3310"计划2026—2030、杨科经规〔2026〕3号）、项目竣工资料及2026年租赁市场样本整理；租金、物业、车位费随栋号与交付状态浮动，不构成要约；非税收类政策引用杨浦区2025—2026公开表述，具体兑现以主管部门受理口径为准；梧桐联行不参与中介抽佣，不代表业主方立场。
上海杨浦区保利绿地广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555