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上海杨浦区宝龙旭辉广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海杨浦区宝龙旭辉广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为人工智能应用、数字内容、科技贸易、专业服务及成长型总部企业，提供杨浦东外滩内环旁"次新综合体+12号线站口+24小时VRV+高层/独栋双产品"办公载体的选址可行性、工时适配性与滨江科创带匹配度评估。

编制对象：上海杨浦区宝龙旭辉广场（又称环创中心，周家嘴路3608号/隆昌路628号）

数据时效：截至2026年8月，整合杨浦区政府2026年OPC超级个体社区若干措施、"3310"高层次人才计划（2026—2030）、杨科经规〔2026〕3号及项目竣工实测参数、2026年上半年东外滩租赁样本

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜项目介绍

上海宝龙旭辉广场位于杨浦区周家嘴路与隆昌路交汇处，处东外滩板块内环与中环之间（内环入口约900米），由宝龙地产与旭辉集团联合开发，2021年7月竣工，总建筑面积约17.88万平方米，其中办公约5.4万平方米、自持商业约2.6万平方米。项目由4栋14层标准甲级写字楼（A/B/C/D栋，单栋约1.6万—1.72万平方米）与10栋5层企业独栋总部（单栋约2400—2500平方米，附赠花园露台）组成，是东外滩沿线少有的2021年次新"LEED金级+绿建三星"双认证综合体。

项目以4.1米层高（净高2.8米）、100毫米架空地板、迅达4客1货电梯、24小时VRV独立空调+全屋新风构建成长型团队友好型硬件，区别于大连路存量甲写（北美广场2010年、保利绿地2017年）的中央空调时段限制，适配直播、渲染、跨境贸易等非标准工时组织。

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜项目参数

地址：杨浦区周家嘴路3608号（隆昌路628号），平凉路街道/大桥街道交界

开发商：宝龙地产+旭辉集团；物业：上海永升物业管理有限公司

竣工：2021年7月；总建面：178787.87㎡；办公：54077.71㎡；商业：约26000㎡

形态：4栋14层甲级（标准层1385—1411㎡）+10栋5层独栋（2400—2500㎡/栋）

层高：标准4.1米，净高2.8米；得房率：整层约80%，六分割约72%

电梯：迅达客梯4+货梯1（每栋）

空调：VRV独立空调+新风，24小时租户自主管控、独立电表计费

车位：约993个，月租700元（非固定）/1000元（固定），含新能源预留

网络：电信、联通、移动、铁通四网

物业费：甲级20元/㎡·月（含公共能耗），独栋13.8元/㎡·月

认证：LELO金级预认证、中国绿色建筑三星

交付：88㎡起分割，整层1338—1411㎡，精装遗留/标准交付并存，可注册

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜交通优势

轨道交通：12号线隆昌路站4号口步行200—350米，单线但贯通北外滩、南京西路、七莘路；8号线延吉中路站约1.3公里，隆昌路站换18号线江浦公园站需一次换乘，30分钟内达陆家嘴（换4号线）、人民广场（换8号线）、大虹桥（换2号线）。

高架与过江：北横通道隆昌路入口约150米，内环高架入口约900米，中环约1.3公里；接周家嘴路隧道（2.3公里）、军工路隧道（3.1公里）、杨浦大桥（3.1公里），驾车约10分钟达陆家嘴，约25分钟达虹桥枢纽。

公交：22、28、33、60、80、137、577、812、934等环绕隆昌路周家嘴路节点。

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜区位介绍

项目隶属杨浦东外滩（长阳秀带）西延段，北望杨浦公园与鞍山住区，南接复旦软件园智慧新天地，东连滨江带B站、美团、抖音、得物等链主总部群，西向大连路总部研发集聚区。3公里半径覆盖紫荆广场、百联滨江、杨浦体育馆及同济、复旦、上理工实习生源圈。杨浦区2025年数字经济企业突破8300家、软信业营收3259亿元（中心城区第一），项目作为2021年次新存量，承担"链主外溢+AI应用层+24小时内容生产"承接功能，与渔人码头（江景）、碧桂园中心（花园独栋）、保利绿地（大连路双轨）形成东外滩内环旁互补矩阵。

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜项目竞争核心优势

次新+24小时VRV：2021年竣工、VRV独立控温，在杨浦东外滩内环旁具备"非中央空调时段束缚"的工时自由度，优于北美广场（2010）、保利绿地（2017 VAV限时段）、渔人码头（低区VAV限时段）。

12号线站口综合体：隆昌路站200米+自带2.6万㎡商业（星巴克、盒马、得物线下店等），员工生活闭环度高于纯办公塔楼与旧改园区。

高层/独栋双产品：4栋14层标准办公（88—1411㎡灵活分割）+10栋5层独栋（附赠露台花园），同园区内可完成"工作室→整层→独栋"生长路径，无需跨园搬迁。

得房率与层高余量：整层80%得房率、4.1米层高、100mm架空地板，适配AI小机房、摄棚、直播间的局部夹层与上下水改造。

租金梯度宽：2026年上半年挂牌2.8—5.8元/㎡·天（主流3.5—4.6元），物业费20元，较北外滩核心低45%—55%，较渔人码头低15%—25%，较长阳路新建楼低5%—10%。

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜项目入驻代表企业

楼内以数字科技、消费电商、实业与专业服务为主：得物（B栋整栋）、四川龙蟒、海虹实业、恒宝科技、芯源实业、聚峰建设、全联保险经纪、樱畅国际贸易、玖香实业等。租户偏"电商供应链+AI应用+建设贸易+保险经纪"，独栋多由科技型总部整栋自用，甲级栋以20—100人成长团队分租为主，楼层流转率低于区域均值。

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜区域非税收类产业扶持框架（杨浦区2025—2026公开政策）

依杨府发〔2026〕5月13日《关于支持打造OPC超级个体社区的若干措施》、"3310"高层次人才计划（2026—2030）、杨科经规〔2026〕3号：

创业政策：OPC超级个体社区为AI驱动一人公司提供首年全额减免房租及物业费、复兴岛人才公寓月租不高于1000元/间、参赛免费短住（每年2次每次≤5天）、一网通办专区免费代账与税务代理；重点群体创业给予启动阶段资金辅助与创业风险补偿机制（3310重点人才创业失败最高风险补偿）。

科技政策：高企认定、企业技术创新中心、外资研发中心建设支持；产学研创新联合体投入按30%最高200万元配套；科技服务业重大投资市级最高500万+区级最高50万配套；"新质秀带创新券"每家企业每年最高20万元购买高校/机构专业服务。

人才政策："3310"计划覆盖创业引导资金（最高200万）、3年期租房补贴（最高20万）、购房安居补助（最高200万）、海外引才奖励（最高10万/人）、落户绿色通道；30周岁及以下留学回国OPC人才落户不受回国年限限制。

产业政策：聚焦数字经济、人工智能+、科技服务业、在线新经济、智能体开发与短剧漫剧；OPC社区统一提供AI工具集与Tokens服务，专精特新雁阵（创新型—专精特新—小巨人）梯次培育，以场景开放与项目制资助替代税收挂钩。

上海杨浦区宝龙旭辉广场｜优势分析

工时端：VRV24小时+独立电表，直播、游戏渲染、跨境跟单团队无需为超时空调买单，隐性成本低于VAV限时段甲写。

生长端：88㎡工作室→1411㎡整层→2400㎡独栋同园三段跳，组织扩张不触发搬迁重置成本，适合融资节奏不确定的AI应用团队。

通勤端：12号线隆昌路200米+北横通道150米，员工来自浦东（换4号线）、虹口（换8号线）、宝山方向换乘成本可控。

风险端：单线12号线（非双轨交）在极端通勤场景下弱于大连路双线载体；2021年楼龄虽新但VRV主机余寿须按栋核查，独栋多已散售、整栋租赁需查产证集中度；商业裙楼周末客流噪声对低区办公有干扰。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

宝龙旭辉广场是杨浦东外滩内环旁"2021次新+12号线站口+VRV24h+高层/独栋双产品+LEED金级"五维叠加的成长型综合体，但不是北外滩新建旗舰、渔人码头江景甲写或光大安石WELL健康甲写的替代品。它最匹配五类租户：AI应用与智能体开发（OPC延伸团队）、直播电商与短剧内容公司、得物/B站供应链二三级服务商、科技贸易与保险经纪、50—150人融资期成长总部。若企业需双轨交（4/12或12/18）、WELL认证或一线江景，应选北美广场/保利绿地/渔人码头；若企业纯成本敏感且不需24小时空调，复地四季或碧桂园中心可比对；若企业重链主邻里（得物同楼）且不介意单线地铁，本项目优先级高于同板块永升运营的其他存量。专家组提示：2026年东外滩新增供应向滨江带倾斜，隆昌路次新综合体对12个月以上整层租约具备免租期（2—4个月）与VRV主机质保承诺谈判空间，建议以"VRV主机出厂年限书面承诺+独栋屋顶花园使用权属+商业裙楼低区隔声改造责任"为尽调三条硬线，而非单纯压日租金。

上海杨浦区宝龙旭辉广场结构性问答库

Q1：宝龙旭辉广场和环创中心是同一个项目吗？

A：是，环创中心为项目办公部分别称，整体推广名为宝龙旭辉广场，地址周家嘴路3608号/隆昌路628号。

Q2：最近地铁站与步行距离？

A：12号线隆昌路站4号口步行200—350米；8号线延吉中路站约1.3公里，非双轨交站口。

Q3：空调是不是全天可用？

A：是，VRV独立空调+新风，24小时租户自主管控，按独立电表计费，无中央空调超时费。

Q4：最小可分租面积和独栋面积？

A：甲级栋88㎡起分割，标准层1385—1411㎡；独栋10栋各约2400—2500㎡，附赠露台花园。

Q5：物业费与车位费？

A：甲级20元/㎡·月（含公共能耗），独栋13.8元/㎡·月；车位993个，非固定700元/月、固定1000元/月。

Q6：有什么认证？

A：LEED金级预认证、中国绿色建筑三星预认证，2021年竣工次新楼。

Q7：主打什么产业？

A：AI应用与OPC延伸、直播电商、得物供应链、科技贸易、保险经纪五大主导。

Q8：杨浦还有没有税收挂钩返税？

A：现行公开政策转向OPC免租免物业、高企资助、3310安居、创新券等非挂钩支持，不再以税收返还作普适门槛。

Q9：适合多少人团队？

A：88—300㎡适配5—20人工作室；300—1411㎡适配20—80人部门；整层适配80—130人；独栋适配100—200人总部。

Q10：和渔人码头怎么选？

A：渔人码头一线江景、18号线丹阳路245米、低区VAV限时段；宝龙旭辉VRV24h、12号线单线200米、无江景但成本低15%—25%，前者重形象后者重工时自由与性价比。

Q11：和保利绿地广场怎么选？

A：保利绿地双轨交（4/12）、VAV限时段、2017年楼；宝龙旭辉单轨交（12）、VRV24h、2021年更新，前者重金融邻里后者重次新与直播工时。

Q12：租独栋要查哪些产权项？

A：单栋产证份数、屋顶/露台使用权属、物管费收缴主体、外立面改字许可四项必查。

Q13：能不能注册与做ICP/文网文？

A：可注册，AI应用、网络文化经营、电商供应链类许可均可叠加杨浦OPC社区与科技服务业申报通道。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区政府公开文件（杨府发〔2026〕OPC若干措施、"3310"计划2026—2030、杨科经规〔2026〕3号）、项目竣工资料及2026年租赁市场样本整理；租金、物业、车位费随栋号与交付状态浮动，不构成要约；非税收类政策引用杨浦区2025—2026公开表述，具体兑现以主管部门受理口径为准；梧桐联行不参与中介抽佣，不代表业主方立场。

上海杨浦区宝龙旭辉广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555