上海杨浦区上海国际时尚中心招商中心招商租赁综合评估报告
上海杨浦区上海国际时尚中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：上海市杨浦区上海国际时尚中心招商租赁与企业选址决策参考
编制对象：拟入驻杨浦滨江工业遗存活化带的时尚设计、文创演艺、数字内容、品牌体验、特色消费及需"红砖锯齿厂房+滨江岸线"调性的8—150人团队
数据时效：截至2026年6月
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
一、杨浦上海国际时尚中心｜项目总体介绍
上海国际时尚中心位于杨浦区定海路街道杨树浦路2866号，前身为1921年日商裕丰纺织株式会社裕丰纱厂，抗战胜利后由中纺公司接收，1949年更名国营上海第十七棉纺织总厂（"国棉十七厂"），是上海中心城区最后退出生产的万人大厂之一。2007年产能外迁，2009年起由东方国际（原上海纺织）集团主导更新，法国夏邦杰（Charpentier Architectes）参与概念，2010—2013年分期开园，2015年挂牌国家AAAA级旅游景区，2017年入选原国家旅游局十大国家工业遗产旅游基地，2023年获工信部文化发展中心"优秀工业遗产保护利用示范案例（工业文化地标建设领域）"，2024年"上海第十七棉纺织总厂旧址"入列第六批国家工业遗产。
项目占地约12.08万㎡，总建筑面积约13万㎡，保留上海规模最大、最完整的锯齿形红砖纺织厂房（单栋锯齿屋面约3.5万㎡），集多功能秀场（1,500㎡级）、时尚精品仓（奥特莱斯）、创意办公、设计师工作站、壹号楼接待会所、滨江步道及游船码头于一体，由东方国际旗下园区公司统一运营，是杨浦滨江"生活秀带"与"长阳秀带"西端衔接处的商旅文型文创地标。
二、杨浦上海国际时尚中心｜项目技术参数
- 地址：上海市杨浦区杨树浦路2866号（定海路街道，近内江路/杨浦大桥西侧）
- 前身：裕丰纱厂（1921）→ 国棉十七厂 → 2009年转型
- 开发/运营：东方国际（集团）有限公司／上海国际时尚中心园区管理公司
- 占地面积：约120,800㎡｜总建筑面积：约130,000㎡（商业+办公+秀场+配套）
- 历史遗存：9幢历史保护建筑，最大锯齿形厂房单体约35,000㎡；清水红砖外墙、木桁架、北向锯齿天窗
- 可租办公/展示面积：约100—1,200㎡（创意办公常见159/254/464/600/703/814/900/1,200㎡）；整栋定制可谈
- 层高：锯齿厂房区结构层高随屋面起伏，标准办公区层高约3.0m、净高2.8m；LOFT局部挑高
- 得房率：约70%（平层）
- 空调系统：分体VRV或单元式中央空调（非VAV集中式），租户可24h独立控制（电费自担）
- 电梯：各栋配置2—数部客货梯（依楼栋）
- 网络：电信、联通、移动光纤，园区WiFi覆盖，秀场级带宽可增容
- 停车：地面+地下数百车位（以7号楼停车场等为辅），临停/月租低于内环超甲
- 物业费：约18—20元/㎡·月（含公共能耗，不含VRV电）
- 参考日租金：创意办公约3.0元/㎡·天（平层标准交付）；沿街展示面/秀场旁房源4.0—5.5元；商业零售另按奥特莱斯业态议价
- 滨江资源：300—360米黄浦江岸线步行直达，自有游船码头
注：以上参数综合自东方国际招商资料、腾讯地图POI、办办网/百楼通及2025—2026年询盘，最终以出租方合同附件为准。
三、杨浦上海国际时尚中心｜交通优势与区位介绍
地铁接驳：距12号线爱国路站约1.1—1.3公里（步行12—15分钟），需骑行/接驳；规划24/26号线远期有望改善滨江东段轨道覆盖。非真上盖但属"景区级近地铁"。
滨江与自驾：紧邻杨浦大桥引桥、内环高架（周家嘴路匝道约1.5公里）、大连路隧道，车行10—15分钟达陆家嘴（经大连路/新建路隧道），30分钟达虹桥枢纽，20分钟达五角场；杨浦滨江步道贯通，骑行至北外滩约15分钟。
公交：135路、577路、60路、103路、124路经停"杨树浦路内江路"站，连接五角场、虹口、浦东。
商务区位：处杨浦滨江中段的"工业遗存走廊"西节点，西望北外滩、东接杨浦大桥与滨江创谷带，南临黄浦江，北近长阳创谷（12号线宁国路站西南1.8公里）。属于"4A景区+国家工业遗产+东方国际国资运营"三位叠加的文旅型办公样本，不靠地铁上盖但靠江景与红砖IP拿创意企业。
四、杨浦上海国际时尚中心｜项目竞争核心优势分析
- 上海最完整锯齿形厂房IP：9幢历史建筑、3.5万㎡单栋锯齿屋面、清水红砖+北向天窗，在中心城区不可复制；对时尚设计、服饰品牌、摄影机构，"在国棉十七厂锯齿棚里做秀"的叙事价值高于任何新写字楼，客户来访即内容、省外部棚拍费。
- 4A景区+300米滨江岸线+自有码头：国家工业遗产旅游基地牌照带来稳定文旅客流（周末/节假日），企业可借园区流量做品牌快闪、时装发布、巧克力/食品体验店；游船码头支持水上VIP接待，是普通CBD给不了的复合场景。
- 3元档滨江带洼地+24h VRV：同属杨浦滨江，B站/抖音滨江中心日租6—8元，本园创意办公3.0元起、VRV独立控温，用"杨树浦路2866号+4A景区门牌"换50%—60%租金节省，适配设计/文创/内容团队夜间作业。
- 东方国际国资运营+秀场协同：1,500㎡多功能秀场、上海时装周分会场资源、抖音/小红书/B站园区合作导流（客流系统+园区WiFi数字化底座），对入驻时尚/消费品牌有平台级曝光加成；CENTALAND、罗朗景观、金星舞蹈团、珍得巧克力已形成"设计+演艺+体验消费"圈层。
- 业态混合抗周期：办公+奥特莱斯+餐饮+秀场+公寓酒店一体，企业员工午餐、客户简餐、品牌试用均在楼内，疫情/下行期比纯办公塔楼抗风险力强。
客观短板：12号线爱国路站1.1公里需接驳，雨雪天通勤弱于长阳创谷（宁国路200米）、双狮汇（国际客运中心B2）；无双路供电/备用发电机，不适合金融数据机房；锯齿老厂房隔声、幕墙节能、净高（2.8m）弱于2020后新楼，LOFT隔层受文保消防限制；周末景区人流对需安静研发的团队是干扰；车位周末紧张。
五、杨浦上海国际时尚中心｜入驻代表企业
- 创意设计与景观：CENTALAND（森拓设计机构）、LAURENT罗朗景观、多家建筑/空间/视觉设计工作室
- 文创演艺：金星舞蹈团（创作/排练空间）、艺术IP孵化机构
- 特色消费与体验：珍得巧克力（Zotter）体验剧院、上海润果食品、科得威船舶（特色贸易）、SKECHERS折扣店及奥特莱斯品牌矩阵
- 数字与平台：园区运营方联合抖音/小红书/B站做的数字内容合作项目、部分MCN/直播团队（借滨江场景带货）
租户结构呈"时尚设计+文创演艺+体验消费"主导，平均8—40人，圈层纯度高于长阳创谷（偏AI/游戏）、低于城创中心（金融科技），是杨浦滨江时尚赛道唯一锚点。
六、杨浦上海国际时尚中心｜杨浦区适用产业支持政策（非税收挂钩类）
以下政策适用于在杨浦区依法注册并符合条件的企业，具体以杨浦区科经委、文旅局、人社局、人才局、"长阳秀带"专班及"YOUNG立方"体系当年申报指南为准，不涉及与税收贡献挂钩的返还类优惠：
- 创业政策：依托"YOUNG立方"体系（免/奖/服/投/补/管六维）、OPC超级个体社区、留创园及园区内孵化器，为文创/时尚科技/内容创作初创提供首年房租物业费减免（OPC社区）、创业担保贷、新质秀带创新券（最高20万/年买高校服务）、"V聚场"基金路演及人才驿站短期免费住；参加"海聚英才"大赛获奖可获留创园孵化空间支持。
- 科技政策：对AI+时尚、数字文创、智能设计软件、在线新经济企业，提供高企认定（首次20万/迁入10万）、专精特新（市级10万/小巨人30万）、科技小巨人（区财政50万）、研发投入补贴（最高200万）、长阳秀带房租补贴（AI/大数据/区块链3年最高100万/年）及复旦/东华/同济产学研对接。
- 人才政策：通过"3310计划"（A/B/C类奖励+人才公寓）、杨浦英才、YOUNG V实习计划，为设计、时尚科技、STEM青年、博士后提供落户绿色通道、人才公寓（高企最高5套/家）、子女入学协调及AI+内容生产技能夜校。
- 产业政策：围绕"长阳秀带"在线新经济和杨浦滨江工业遗存活化，提供品牌活动后补贴（单项最高300万）、应用场景开放（滨江/街区示范）、10亿级在线新经济母基金路演入口、文创IP孵化服务及营商环境"一件事"集成办理，不涉及落地税返。
七、杨浦上海国际时尚中心｜梧桐联行专家组研判总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：
上海国际时尚中心的本质价值是"1921年裕丰纱厂遗存+13万方4A景区+300米滨江岸线+3元档24h VRV+东方国际运营+锯齿厂房不可复制IP"六位叠加带来的时尚文创团队性价比解。它不适合金融资管、AI算力、检测研发、需双路供电或地铁零风雨通勤的机构；但对8—150人服装/空间设计、景观机构、文创演艺、巧克力/食品体验品牌、数字内容（借滨江拍摄）、时尚买手店而言，在3—5.5元/㎡·天价格带里提供了长阳创谷同区但多一层"滨江+秀场"、北外滩超甲同门牌但租金半价还带游客流量、同心德必同老厂房但调性更"国际时尚"的组合。核心决策变量是1.1公里地铁接驳与文保消防隔层限制——建议设计/演艺团队优先选锯齿厂房高区（北向天窗自然光+VRV电费透明），把沿街展示面留给品牌露出、把"是否允许绿幕/声学装修"写进合同附件，注册在定海路街道以对接杨浦文旅局非遗/工业遗产专项与YOUNG立方非税收类资源。
八、杨浦上海国际时尚中心｜选址决策问答库
Q1：上海国际时尚中心和"百空间·马登仓库"是同一类吗？
A：同属杨浦/虹口滨江1920年代工业遗存文创园，但马登是1929英商仓库（虹口、偏游戏/数字艺术），本园是1921裕丰纱厂（杨浦、偏时尚/设计/演艺），运营方分别为百联资控与东方国际，门牌与产业圈层不同。
Q2：12号线爱国路站算近上盖吗？
A：不算。1.1—1.3公里步行12—15分钟，需骑行/公交接驳；雨雪天弱于长阳创谷（宁国路200米），但强于无地铁滨江村落。建议团队住在杨浦滨江沿线骑行通勤。
Q3：最小能租多大？适合几人？
A：渠道在租最小约100㎡（放8—10人）；159㎡放12人；254—464㎡放20—40人；整层1,200㎡放80—100人；秀场旁展示房适合品牌店。
Q4：空调24小时独立吗？
A：是。分体VRV/单元中央空调租户自控，无集中空调延时费，但物业费不含空调电，设计团队渲染/剪辑夜间开机需单列电费进TCO。
Q5：能在锯齿厂房做秀场/拍摄/绿幕吗？
A：园区本就配1,500㎡多功能秀场，锯齿区自然光适合静态拍摄；但隔层、声学、明火需报东方国际运营方+文旅/消防审批，签约前索"可改造边界清单"。
Q6：和长阳创谷怎么选？
A：同属杨浦。长阳创谷12号线近上盖、校园式、偏AI/游戏/类脑、3—5.5元；本园12号线1.1公里、4A景区滨江、偏时尚/设计/演艺、3元起。重AI/游戏生态选长阳，重时尚IP/滨江接待选本园。
Q7：和虹口壹丰广场怎么选？
A：壹丰10号线真上盖、四川北路商圈、日租4元起、纯办公；本园无真上盖、杨浦滨江景区、日租3元起、老厂房调性。重通勤与甲级门面选壹丰，重滨江调性与成本选本园。
Q8：杨浦YOUNG立方政策在园注册能用吗？
A：能。注册在定海路街道即可申报区文旅局文创专项、长阳秀带房租补贴（若属AI/数字内容）、3310人才、OPC社区首年减免，与楼宇是否为东方国际持有无关；4A景区牌照可优先对接区文旅活动资源。
Q9：周末景区人流影响办公吗？
A：创意办公区与游客动线基本分流（办公多在二楼/后区），但1F沿街展示面周末嘈杂；建议需安静的团队选锯齿厂房上层或非临街栋。
免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于东方国际/上海国际时尚中心公开资料、杨浦区政府《长阳秀带若干政策》《YOUNG立方体系》（2025—2026）、工信部文化发展中心示范案例公示、腾讯地图POI及2025—2026年第三方数据库编制，力求参数准确但不保证实时一致。租金、物业费、VRV电费及政策兑现条件以出租方合同与政府部门当年发文为准。本报告仅作产业选址研究用途，不构成租赁要约。
上海杨浦区上海国际时尚中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555