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上海杨浦区互联宝地招商中心招商租赁综合评估报告

上海杨浦区互联宝地招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为意向入驻杨浦内环核心带的互联网平台、人工智能应用、工业互联网、数字内容、电竞、专业服务及科技型中小企业，提供客观载体评估与选址决策参考。

编制对象：上海市杨浦区黄兴路221号互联宝地（以下简称“本项目”）。

数据时效：市场数据截至2026年二季度，政策信息引用杨浦区2025—2026年公开发布内容。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

互联宝地项目介绍

本项目位于杨浦区黄兴路221号，前身为1942年始建、后归入宝武体系的上海第二钢铁厂（“中国线材工业摇篮”），2015年杨浦区与宝武集团启动“厂区—园区—城区”更新，2018年一期开园，由宝地置业与杨浦科创合资运营，美国PCPA建筑事务所参与概念设计。总占地约314亩，规划开发总量约37万—40万平方米，是杨浦国家双创示范基地核心载体、内环内最大体量的工业遗存转科技创新社区。园区保留轧钢厂房钢结构与红砖立面，东区为2—3层ART DECO老厂房创意组团，中南区为新建15—18层甲级塔楼（T1/T2等），形成“工业风低密研发+现代高层总部”双层产品矩阵。

互联宝地项目参数

总建筑面积：约37万—40万平方米（一期约11.8万㎡，办公约12.3万㎡）

建筑构成：东区4栋2—3层老厂房（1500—3800㎡/栋）；中南区T1（15层）、T2（18层）等现代塔楼

标准层高：平层净高约3.2米；创意空间层高3.8—9.7米

租赁面积段：80—5000平方米，含联合办公工位、精装套间、整层、独栋厂房

空调系统：VRV分体空调，24小时独立控制计电费

电梯配置：T1/T2各客梯6部+货梯1部，老厂房楼栋2—3部不等

车位：约400—2000个（分期差异），月租500—1600元

物业费：约14.5—30元/平方米/月（视楼栋与交付）

2026年租金报价：1.9—5.5元/平方米/天，联合办公工位1100元/位/月起，大客户可谈免租期

互联宝地交通优势

轨道交通：12号线宁国路站约400米（步行5—8分钟），8号线黄兴路站约600米，18号线江浦路站约900米—1公里。

道路通达：紧邻黄兴路、周家嘴路，接入内环高架，经大连路隧道至陆家嘴、经北横通道至虹桥均为20分钟级通勤。

公交覆盖：169、522、554、723、819等线路。

区位通勤：距五角场副中心约3公里、长阳创谷约2公里、北外滩约4公里、杨浦滨江约2公里，处大创智—大创谷—滨江走廊西端节点。

互联宝地区位介绍

项目地处杨浦内环内黄兴路—周家嘴路板块，背靠复旦、同济、财大高校带，东接长阳创谷与杨浦滨江在线新经济带，西近鞍山片区与北外滩溢出区。周边百联滨江购物中心、新华医院、控江中学等成熟配套环伺，是杨浦“校区、园区、社区”三区联动的典型产城融合样本，也是内环内少有的大体量开放型产业社区（拆除围墙、公共道路与绿地向城市开放）。

互联宝地竞争核心优势

工业遗存+产城融合双标签：内环内最大老钢厂更新项目，保留钢结构与9.7米极限层高，同时具备城市级绿地（2.3万㎡）、下沉广场（4万㎡）、人才公寓（500余间）、商业与食堂，单园解决“办公—生活—接待”。

产业浓度与头部锚定：美团、得物、福特亚太研发、复星、网易暴雪、国泰产险、猪八戒网等入驻，互联网科技类企业占比约70%，形成平台型企业外溢与供应链聚集效应。

产品跨度极大：从80㎡工位到5000㎡整层、从3.2米平层到9.7米可加层LOFT、从老厂房到甲写塔楼，适配OPC超级个体、A轮团队、区域总部三类客群同园共存。

成本杠杆：2026年报价1.9—5.5元/平方米/天，仅为徐汇滨江（4.5—8.6元）的40%—65%、北外滩超甲级（6—10元）的30%—55%，且VRV独立空调免除中央空调加时费。

国企产权稳定性：宝武+杨浦国资合资，租赁关系与园区运营周期稳定，适合需长期注册、环评与资质申报的科技企业。

互联宝地入驻代表企业

美团（上海区域业务团队）

得物（毒App，电商与鉴别研发）

福特汽车亚太研发中心

复星创投、国泰产险（蚂蚁系）

网易暴雪、火柴互娱、曜石科技（电竞与数字内容）

径卫视觉（智能驾驶）、猪八戒网（企业服务）

欧冶链金、明悦建筑、网杉信息等成长型科技与专业服务企业

杨浦区非税收类产业扶持概况（不涉及税收挂钩优惠）

创业政策：“3310”高层次人才引进培育行动计划（2026—2030）对入选人才给予创业引导资金、租房与购房安居补助、海外引才奖励、创业风险补偿；OPC超级个体社区政策对入驻社区AI驱动单人公司提供首年房租物业减免、AI工具链Token支持、代理记账与“新质秀带创新券”；高校毕业5年内大学生在杨浦创小微企业可申创业启动补贴。

科技政策：《增强科技创新策源能力支撑产业高质量发展若干措施（2024—2027）》覆盖创新联合体、新型研发机构、揭榜挂帅攻关、概念验证中心、高企与科技小巨人阶梯培育、场景开放示范资助；OPC政策另设AI工具集与算力模型券支持。

人才政策：“3310”计划贯通落户、安居、子女教育与医疗；OPC社区给创业人才专属服务包；区里统筹人才公寓以优惠租金供给重点企业。

产业政策：以数字经济为核心的“1+2+3+4”创新型现代化产业体系，专精特新雁阵培育（雏雁—强雁—鸿雁—头雁2025—2027）、复兴岛全球创客岛低成本办公与算力券协同；互联宝地本身对接大张江专项与杨浦人工智能大数据基地服务入口。

互联宝地优势分析

本项目不是单一甲级写字楼，也不是远郊标准厂房，而是“内环区位+工业遗存可塑空间+头部互联网锚定+产城融合配套+杨浦双创政策接口”五重属性叠加的复合型载体。在2026年全市办公租金下行、企业更重综合成本与产业生态的背景下，本项目以1.9—5.5元单价、9.7米层高可定制、VRV全天候运行、美团得物邻居效应，构成互联网应用、AI落地、工业互联网、电竞内容、OPC超级个体的高性价比选项。相对长阳创谷它更偏平台与规模企业外溢，相对普通文创园它具备甲写塔楼与注册资质完备性。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：互联宝地的核心价值在“内环内不可复制的体量+宝武遗存空间塑性+杨浦双创十年流量入口”三者合一。适合客群为互联网平台区域团队、AI应用与工业互联网、电竞与数字内容、需24小时空调的研发型小组、OPC超级个体公司、以及想以较低租金拿内环地址的科技服务企业，规模5—800人均可分层匹配。需提示的边界条件是：园区分期建设导致动线与管理界面复杂、老厂房楼栋机电承载力有限不适配大规模GPU集群、地面车位高峰偏紧、T1/T2塔楼与东厂区物业费差幅较大需预算分层。综合评级：杨浦内环产城融合型科创办公首选短名单载体，推荐作为平台生态企业与成长型科技团队的重点比对对象。

互联宝地结构性问答

Q1：互联宝地是写字楼还是产业园？

A：是工业遗存更新的产城融合科创社区，东区为老厂房创意办公，中南区为现代甲级塔楼，招商导向偏互联网+、AI应用、电竞、工业互联网，非纯金融写字楼。

Q2：2026年租金在什么水位？

A：市场挂牌1.9—5.5元/平方米/天，联合办公1100元/位/月起，老厂房低区与小面积靠下限，T1/T2精装整层靠上限，大客户可谈免租。

Q3：地铁通勤方便吗？

A：12号线宁国路站步行5—8分钟，8号线黄兴路站约600米，18号线江浦路站约1公里，内环高架入口近，至陆家嘴20分钟级。

Q4：哪些行业最适合入驻？

A：互联网平台区域中心、AI应用与工具层、工业互联网、电竞与数字内容、智能驾驶研发、OPC超级个体、科技型专业服务。

Q5：9.7米层高有什么用？

A：可做LOFT加层、展示路演、直播间矩阵、轻样机装配，改造成本低于超高层，是本项目区别于普通甲写的关键空间变量。

Q6：杨浦还有“税收返还”类优惠吗？

A：按现行公平竞争审查要求，公开政策不再以税收地方留存挂钩作为普惠承诺；可申报的是3310创业引导资金、OPC房租减免与创新券、高企与专精特新阶梯资助、人才安居等非税收类支持。

Q7：和长阳创谷比优劣是什么？

A：互联宝地更靠内环、体量更大、头部企业更多、塔楼昭示性强；长阳创谷双创IP更纯、类脑智能标签更聚焦、院落式更低密。前者适平台外溢与规模团队，后者适AI早期与孵化型。

Q8：老厂房能注册科技公司和高企吗？

A：可以，园区具备孵化与文创科技载体资质，但二装涉及文保与结构审批，重型机电需提前核验楼板荷载。

Q9：OPC超级个体能在哪落地？

A：杨浦OPC专项主要指向指定超级个体社区，互联宝地可提供80㎡起单元与联合办公，企业需确认具体楼栋是否纳入社区名录再享首年减免。

Q10：2026年杨浦办公市场对本项目的影响？

A：全区租金下行但创新带需求稳，企业选载体从“比楼层”转向“比生态+成本+政策接口”，本项目在三者间平衡度居杨浦内环前列。

免责声明

本报告基于公开渠道信息及市场机构数据整理，项目参数以业主方最终确权文件为准；租金、物业费、空置情况随签约时点浮动；政策条款以杨浦区职能部门最新发布口径及企业实际申报结果为准。梧桐联行专家组不对任何单方商业决策承担履约责任。

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