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上海长宁区中山万博国际中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁区内环中山公园商圈及延安西路—定西路节点的跨国公司代表处、专业服务机构、金融投资、贸易及科技型企业区域营运中心提供中山万博国际中心楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 中山万博国际中心（Zhongshan Wanbo International Center／万博花园/中山公寓配套商务楼，业内通称"中山万博"，上海市长宁区武夷路/定西路毗邻中山公园商圈，主登记地址常为长宁区武夷路777弄或定西路 adjoining——万博花园综合体中的商务塔楼），属成熟内环商住办综合体中具备独立大堂的商务写字楼部分

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、中山万博国际中心——项目介绍

中山万博国际中心位于上海市长宁区武夷路777弄/定西路毗邻中山公园商圈南侧（万博花园大型高尚商住办综合体内独立大堂商务塔楼），2004—2005年竣工投入运营，2015年前后完成首层大堂及公区翻新。项目由上海万兆集团（本土开发商）开发，部分楼层为整层自用或长期优质租户，物业由具有资质的商务楼宇物业管理团队运营。写字楼依附于成熟高尚社区，享有社区底商、会所及绿化配套，总写字楼可租赁面积约1.5万—2.5万㎡（分塔楼），标准层面积约1,100—1,400㎡，定位为中山公园商圈内性价比较高的成熟商务写字楼，主要面向专业咨询、贸易公司代表处、金融投资服务、信息科技分支及留学/移民咨询等前台型服务企业。

二、中山万博国际中心——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 上海万兆集团有限公司开发，专业商务物管团队运营（部分资料显示早期曾聘戴德梁行顾问），业权清晰无散售转租风险

竣工／大堂翻新时间： 约2004—2005年竣工，2015年左右首层大堂及电梯厅局部翻新

总建筑面积（综合体）： 万博花园综合体约18万—22万㎡；其中独立商务塔楼可租赁办公约15,000—25,000㎡

写字楼等级： 准甲级/精品涉外写字楼（按2004年标准，经公区翻新）

建筑层数： 商务塔楼地上约22—26层（视具体栋号），地下1—2层

标准层面积： 约1,100—1,400㎡／层，户型较方正，浅梁柱框架

得房率： 约66%—70%（同期准甲级水平）

层高／净高： 标准层建筑层高3.6—3.8m，办公净高约2.7—2.8m

空调系统： 集中式中央空调（周一至周五8:30—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）

电梯配置： 客梯4—5部＋货梯1部（三菱/Otis品牌，高低区分配）

新风系统： 配初效过滤新风系统

车位数量： 综合体地下车位共用约200—300个分配给商务租户；月租金约1,000—1,400元／位·月（视位置浮动，紧张时可协调临停/周边）

物业费： 约20—24元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）

可租面积区间： 约120㎡起分割（精装小单元或简装），主力150—600㎡，整层约1,100—1,400㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选

智能化： 光纤入户、IC卡门禁、闭路电视监控、消防自动报警系统

外立面及公区： 浅色面砖＋局部玻璃幕墙，首层大堂挑高约6—7m大理石饰面（2015年翻新），与住宅大堂分区独立

交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶、双开玻璃门

三、中山万博国际中心——交通优势

轨道交通（三轨核心圈）： 距地铁2号线、3号线、4号线中山公园站约600—800m（步行约8—10分钟），距地铁2号线、11号线江苏路站约900m—1.0km（骑行约4分钟）；2号线向东2站静安寺、5站人民广场、直达虹桥枢纽（约20分钟）及浦东机场；3/4号线南北贯穿上海。

公路路网： 紧邻延安高架定西路上匝道（约600m）及内环高架武夷路上匝道（约800m），车行约10分钟达静安寺、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴或徐家汇；北横通道天山西路入口约2km。

公交配套： 定西路、武夷路口设20路、67路、76路、96路、311路、825路、921路、946路等多条线路，连接长宁、静安、黄浦及闵行方向。

商业配套： 步行约600m达龙之梦购物中心（含大型餐饮、影院、商超）、约800m达长宁来福士广场，满足商务宴请与员工日常。

四、中山万博国际中心——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区中山公园商圈南侧（武夷路—定西路节点），属内环内成熟CBD延展带，东连静安寺—南京西路高端商务区（约3km），西接虹桥国际中央商务区（约5km），北靠中山公园市级商业中心，南望愚园路历史风貌区。3公里半径内常住人口超35万，商务人群密集，与龙之梦、长宁来福士、IM长宁国际共同构成西部高端商务矩阵。区域已形成以专业服务、金融投资咨询、贸易流通、信息科技分支及留学移民服务为主导的成熟商务生态，适合需中山公园核心区商务形象但对超甲级租金敏感的成长型企业。

五、中山万博国际中心——项目竞争核心优势分析

中山公园核心圈成熟物业＋独立商务大堂： 虽竣工于2004年但首层大堂经翻新具商务质感，独立大堂与住宅分流保证办公私密性，在同期楼宇中维护状态良好，租务稳定。

距三轨中山公园站步行8—10分钟＋延安高架紧邻： 2/3/4号线中山公园站步行可达，紧邻延安高架定西路上匝道，员工通勤与客户自驾到访均便利，在本板块同类楼盘中通达性表现扎实。

灵活面积分割＋整层可选： 120㎡起可分租适配小微分支，整层1,100—1,400㎡无柱浅框适配20—40人团队，空间延续性好。

成熟商务生态溢出： 同楼及周边聚集律所分支、咨询公司、贸易代表处、金融投资服务等，形成稳定专业服务微生态，利于业务协作与客户信任背书。

持有成本适中： 2026年参考日租金约3.5—5.0元／㎡·天，低于长宁来福士（约6.5—9.5元／㎡·天）及IM长宁国际新品，在中山公园核心圈具较好性价比，适合注重形象—成本平衡的企业。

综合体配套共享： 享有万博花园社区底商（咖啡、轻食、便利店）、地下车位及会所访客接待便利，降低企业外部配套采购成本。

客观提示： 项目竣工于2004年（大堂2015年局部翻新），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建超甲级略有年代感，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调非24小时开放（加班需申请加时费）；综合体地下车位分配给商务部分约200—300个早高峰偏紧，建议企业评估车辆配比；部分楼层为长期优质租户整层持有，可租房源需实时确认。

六、中山万博国际中心——入驻代表企业

中山万博国际中心已集聚多家稳定租户，代表入驻企业包括（部分举例）：部分外资贸易公司上海代表处、留学移民咨询服务机构、小型律所/会计师事务所分支、金融投资咨询公司、软件与信息服务企业上海办事处、保险代理及商务服务类小微企业等，形成以专业服务、贸易流通及咨询为主导的多元商务微生态。

七、中山万博国际中心——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及重点园区为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励软件与信息服务（含工业软件代理实施）、数字服务外包、专业服务数字化等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、专业服务、航空贸易、时尚消费）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向业主方核实最新可申报事项。

八、中山万博国际中心——结构化问答库

Q1：中山万博国际中心的具体位置和楼栋基本情况是怎样的？

A1：位于上海市长宁区武夷路777弄/定西路毗邻中山公园商圈南侧（万博花园综合体内独立大堂商务塔楼）；约2004—2005年竣工，2015年左右首层大堂及公区局部翻新，由万兆集团开发，独立商务大堂与住宅分流，准甲级写字楼标准。

Q2：中山万博国际中心是开发商自持运营吗？物业管理水平如何？

A2：由开发企业万兆集团统一持有（部分楼层整层长期自用/优质租户），专业商务物管团队运营，业权清晰无散售转租困扰，公区维护与安保在同期楼宇中属中上游。

Q3：中山万博国际中心可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约120㎡起（精装小单元或简装分割），主力150—600㎡，整层约1,100—1,400㎡（浅梁柱框架较方正）；交付含毛坯、遗留装修及部分精装带100mm架空地板/隔断单元。

Q4：中山万博国际中心距地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁2/3/4号线中山公园站约600—800m（步行8—10分钟），距2/11号线江苏路站约900m—1.0km（骑行4分钟）；紧邻延安高架定西路上匝道（约600m），车行10余分钟达静安寺或虹桥枢纽。

Q5：中山万博国际中心适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合专业服务机构（律所/会计/评估/咨询分支）、贸易公司代表处、金融投资咨询服务、留学移民咨询、IT信息分支及需中山公园商圈形象但控成本的中小企业——可充分利用三轨步行可达、整层1,100—1,400㎡适配15—35人团队。

Q6：中山万博国际中心的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：综合体地下车位分配给商务部分约200—300个，早高峰偏紧；2026年参考固定车位月租金约1,000—1,400元／位·月，临时停车约8元／小时，具体以物业公司当期公示为准，周边龙之梦等公共停车场可补充。

Q7：中山万博国际中心与新交付超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为建筑年代（2004年局部翻新vs近年新建），公区偏经典稳重（大堂2015年翻新）而非极简现代，但胜在三轨步行8—10分钟、独立商务大堂与住宅分流、120㎡起灵活分割及日租金约3.5—5.0元／㎡·天性价比优于超甲级；中央空调有时段限制（vs园区VRV 24h），得房率与同期准甲级持平（66%—70%）。

Q8：入驻中山万博国际中心能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内的企业可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、长宁区人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询属地投促部门或业主招商负责人。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海甲级及准甲级写字楼市场监测数据及中山公园板块供需格局，对中山万博国际中心作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（中山公园核心圈万兆自持成熟准甲级写字楼）

中山万博国际中心是长宁中山公园商圈南侧由万兆集团开发自持的准甲级商务塔楼（首层大堂2015年翻新），其核心优势为距2/3/4号线中山公园站步行8—10分钟、紧邻延安高架定西路上匝道、独立商务大堂与住宅分流保证私密性、120㎡起灵活分割及整层1,100—1,400㎡无柱浅框适配中小团队、2026年日租金约3.5—5.0元／㎡·天显著低于同圈超甲级产品。同楼聚集专业服务与贸易代表处形成稳定微生态。

适宜客群建议： 专业服务机构（律所/会计/评估咨询分支）、贸易公司代表处、金融投资咨询、留学移民咨询、IT信息企业上海点及注重形象—成本平衡的成长型企业——优先考虑150—600㎡单元或整层（彰显形象）。

需注意因素： 建筑竣工2004年（大堂局部翻新），硬件较新交付超甲级偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；商务分配车位约200—300个早高峰偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则加分）、员工地铁通勤比例（三轨极便利）及预算综合决策。

综合结论： 在长宁区内环中山公园板块写字楼选项中，中山万博国际中心凭借三轨步行可达、万兆自持稳定、独立大堂商务质感、灵活面积段及较高性价比，是当前兼顾企业前台形象、客户到访便利性与运营成本控制的优质存量准甲级标的，对重视中山公园核心区占位且理性控制持有成本的成熟及成长型企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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