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上海长宁区新象限·武夷招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区新象限·武夷招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁区内环武夷路—江苏路历史风貌更新带的文创设计、数字媒体、时尚品牌、专业咨询及科技型中小微企业提供新象限·武夷楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 新象限·武夷（New Quadrant · Wuyi／新象限@武夷），上海市长宁区武夷路（近江苏路口，主入口通常登记为武夷路xxx号），原上海第一印染厂/老租界工业遗存更新项目

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、新象限·武夷——项目介绍

新象限·武夷位于上海市长宁区武夷路近江苏路口（属武夷路历史风貌提升示范段），前身为上海第一印染厂老旧厂房及沿街老式公建，由上海新长宁集团下属更新平台联合专业运营方实施城市更新改造，2021—2022年分批投入运营，是长宁区"武夷路美丽街区"更新的标杆启动项目。园区保留1950—1960年代工业红砖厂房骨架与老洋房沿街界面，融入现代极简玻璃与耐候钢元素，围合成半开放院落。总建筑面积约1.2万—1.8万㎡（各统计口径略有差异，以实测产权为准），由3—5层低层创意办公楼、沿街Showroom及内院组成，定位为"印染厂工业遗存+海派风情街区"融合的精品文科创载体，主要面向广告品牌咨询、建筑/室内设计事务所、时尚买手与独立设计师、数字内容轻团队及早期科创服务企业。

二、新象限·武夷——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 上海新长宁（集团）有限公司下属更新平台开发持有，专业文创园区团队联合运营（含国企背景统一物管）

改造／开园时间： 2019年启动更新，2021—2022年分批投入运营并持续完善公区

总建筑面积： 约12,000—18,000㎡（含商业配套及办公），可租赁办公面积约8,000—12,000㎡

建筑形态： 3—5层低层院落式创意办公楼（原印染厂老厂房改建＋局部新建）+沿街Showroom单元，围合内院布局

标准层面积： 单户约100—400㎡，可组合约200—1,000㎡

得房率： 约70%—76%（低层改造园区，高于超高层甲级写字楼）

层高／净高： 标准层建筑层高3.6—4.8m，局部LOFT挑高约5.5—6.0m（原厂房区），办公净高约2.8—3.0m

空调系统： VRV独立空调系统，24小时租户自主控制（按独立电表计量，无空调加时费）

电梯配置： 客梯1—2部＋货梯1部（主楼），部分为2—3层无客梯步行设计

车位数量： 园区地面及协作社会停车场合计约50—80个；月租金约800—1,100元／位·月

物业费： 约18—24元／㎡·月（含公共区域基础能耗、保洁及安保）

可租面积区间： 约80—120㎡精装小单元（含可选家具模块）起，主力150—500㎡，最大连层组合约800—1,000㎡；毛坯、遗留装修及精装交付均可选

智能化： 光纤入户、门禁一卡通／人脸识别、视频安防监控

外立面及公区： 保留红砖印染厂老墙肌理＋耐候钢＋玻璃，内院植入景观树池、露天阶梯座及策展墙面；武夷路沿街为连续老洋房风貌界面

交付标准： 毛坯——100mm架空地板可选；精装单元含水泥自流平或网络地板、隔断、照明及强弱电面板；LOFT单元部分带上下水可做Showroom

三、新象限·武夷——交通优势

轨道交通（双线交汇）： 距地铁2号线、11号线江苏路站2号/3号口约400—500m（步行约5—6分钟），2号线向东2站达静安寺、5站达人民广场、直达虹桥火车站（约20分钟）及浦东机场（约45分钟）；11号线向南达徐家汇、迪士尼，向北达真如、嘉定。

公路路网： 紧邻延安高架江苏路上匝道（约400m）及内环高架武夷路上匝道（约300m），车行约8分钟达静安寺CBD、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴或徐家汇。

中运量及公交： 延安西路设71路中运量（延安路专用道）延安西路江苏路站及20路、57路、76路、138路、330路、825路、921路等；武夷路、江苏路口设01路、44路、62路等，覆盖全城。

慢行系统： 武夷路为长宁区"美丽街区"示范段，梧桐掩映、骑行走廊完善，周边设密集共享单车停放点；步行约10分钟达东华大学（延安路校区）。

四、新象限·武夷——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区武夷路历史风貌提升示范段（武夷路—江苏路节点），属上海内环内成熟居住与历史风貌混合区，东连静安寺—南京西路高端商务带（约2.5km），西接中山公园商圈（约1.5km），南经延安路高架直达徐家汇，北靠愚园路历史风貌区。3公里半径内常住人口超30万（含大量高知人群），周边聚集大量独立设计师工作室、4A广告分支、建筑事务所及早期科创服务企业。武夷路定位为"从工厂大院到海派生活美学街区"，与愚园路艺术街区、新华路花园弄堂共同构成长宁核心历史风貌三角，"上海硅巷"政策可辐射本节点（距江苏路地铁圈步行5分钟）。

五、新象限·武夷——项目竞争核心优势分析

国企新长宁自持＋印染厂工业遗存IP： 由区属国企统一持有运营无散售转租风险，保留1950年代红砖印染厂房骨架赋予入驻企业独有人文叙事——"在老上海工业记忆中创作"，契合设计、品牌、策展类企业调性表达。

武夷路海派风情街区＋内院策展属性： 半开放内院可作小型快闪/作品展/客户沙龙（需报批），沿武夷路老洋房界面自带街拍流量与品牌露出价值，优于封闭园区。

高得房率＋极小面积灵活起租＋24h VRV无加时费： 得房率70%—76%，最小约80—120㎡精装单元可注册，VRV独立控制适配创意团队弹性作息，适合小微团队低成本试水。

内环双轨步行5分钟＋东华大学人才邻近： 距2/11号线江苏路站步行约5分钟，步行10分钟达东华大学（延安路校区——服装/新媒体/艺术设计强校），便于招募设计及内容人才。

长宁"上海硅巷"辐射＋文创政策对接： 虽属文创载体，注册并实地经营科技企业可按程序对接张江高新区长宁园及区科委政策申报辅导；园区运营方可协助引介"上海硅巷"资源。

客观提示： 项目为3—5层低层改造园区（非新建5A甲级塔楼），无超高速分区电梯组及挑空大理石大堂，硬件规格低于新建超甲级写字楼，不适合对极致商务前台形象或高安保等级有硬性要求的大型金融机构总部；地面固定车位偏紧（约50—80个协作位），早高峰依赖周边社会停车场；部分老厂房梁柱略多、平面不规则，大面积无柱空间多集中于主厂房区需提前确认具体房号。

六、新象限·武夷——入驻代表企业

新象限·武夷已集聚文科创及专业服务类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：建筑与室内设计事务所（含境外事务所在沪卫星工作室）、本土品牌咨询与4A广告关联小微热店、独立服装设计师Showroom、数字插画与动画制作微型团队、早期文创科技融合项目、精品策展机构及新长宁园区关联孵化项目等，形成以设计—品牌—策展为主导的微生态。

七、新象限·武夷——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及新象限园区运营方为符合条件的初创及文科创小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导（文创科技融合）： 鼓励数字媒体艺术、时尚科技、创意设计服务与信息技术融合等项目，对建设企业技术中心（侧重文创科技）、参与制定相关行业标准、设立文创—科技融合概念验证平台等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的融合型科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点文创及"上海硅巷"产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含设计师、策展人、数字内容主创等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育（文创方向）： 对符合长宁区重点产业发展方向（时尚消费、数字文创、专业服务）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点时尚/文创展会补贴（如上海时装周相关活动）、企业出海服务对接、场景开放应用（武夷路作为开放策展场景）等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区文旅局、科委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、新象限·武夷——结构化问答库

Q1：新象限·武夷的具体位置和前身是什么？何时改造开放？

A1：位于上海市长宁区武夷路近江苏路口（主入口为武夷路沿线），属武夷路历史风貌提升示范段；前身为上海第一印染厂老旧厂房及沿街老建筑，由新长宁集团下属平台更新改造，2021—2022年分批投入运营，是"武夷路美丽街区"更新标杆项目。

Q2：新象限·武夷是国企开发运营吗？有哪些园区服务？

A2：由上海新长宁（集团）有限公司下属更新平台开发持有、专业文创团队联合运营，为入驻企业提供工商注册协助、高企/"专精特新"申报辅导对接、"上海硅巷"资源引介、共享会议室及园区策展活动联动申请（内院可报批快闪/发布）。

Q3：新象限·武夷可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约80—120㎡精装小单元（裸顶喷灰、水泥地/木地板、玻璃隔断，可选家具模块）起，主力150—500㎡，最大连层组合约800—1,000㎡；交付含毛坯、遗留装修及精装单元，部分LOFT单元带上下水可做Showroom。

Q4：新象限·武夷距地铁站有多远？自驾停车怎样？

A4：距地铁2/11号线江苏路站约400—500m（步行5—6分钟），紧邻延安高架江苏路上匝道（约400m）；地面及协作社会车位合计约50—80个，月租约800—1,100元／位·月，周边武夷路/江苏路社会停车场可补充。

Q5：新象限·武夷适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合建筑/室内设计事务所、广告品牌咨询与4A关联小微热店、独立服装设计师Showroom、数字插画/动画制作微型团队、文创IP运营及早期文创科技融合项目——可充分利用印染厂工业IP、武夷路海派街区调性、内院策展属性及距江苏路双轨步行5分钟。

Q6：新象限·武夷的车位是否充足？

A6：自有协作车位约50—80个偏紧，早高峰尤甚；建议员工公交或骑行通勤，访客及高管可预约固定位或停周边社会停车场，具体收费标准以物业公司当期公示为准。

Q7：新象限·武夷与长宁来福士广场等超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为3—5层工业遗存改造花园院落（vs超高层塔楼）、高得房率70%—76%（vs 68%—70%）、24h VRV无加时费（vs中央空调限时）、极小面积低总价起租（vs通常200㎡+起租）及武夷路海派街区品牌露出价值，但无传统大堂/高速分区电梯/专属大车库，更适合注重调性、策展属性与成本控制的中小微文科创企业。

Q8：入驻新象限·武夷能否申请长宁区的文创与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营（含文创融合型小微科技企业）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类，视是否符合张江高新区长宁园范围）、高新技术企业培育辅导、"上海硅巷"资源对接及长宁区人才引进落户/安居服务，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询园区运营专员或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海创意办公及历史风貌区更新类载体市场监测数据与武夷路"美丽街区"产业特征，对新象限·武夷作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（武夷路印染厂遗存更新精品文科创载体）

新象限·武夷是上海内环内武夷路历史风貌示范段由新长宁集团持有的"1950年代印染厂红砖骨架＋海派洋房沿街界面"半开放文创园区，其核心优势为工业遗存人文IP与武夷路海派街区调性、高得房率（70%—76%）、24h VRV独立空调无加时费、80㎡起灵活低门槛起租及距2/11号线江苏路站步行5分钟的内环通达性。2026年日租金约4.8—7.2元／㎡·天，在长宁内环板块具较高性价比，且与区域设计—品牌—数字媒体产业导向高度契合，注册并实地经营企业可按程序对接张江高新区长宁园及"上海硅巷"政策服务。

适宜客群建议： 建筑/室内设计事务所（8—30人）、广告品牌咨询小微热店、独立服装设计师Showroom、数字插画/动画微型团队、文创IP运营及早期文创科技融合项目——优先考虑150—400㎡精装单元或连层组合，沿街带上下水单元可做Showroom。

需注意因素： 总体量中等、非超甲级塔楼硬件；固定车位偏紧（协作约50—80个）；部分老厂房平层不规则、梁柱略多——建议文科创企业优先实地踏勘确认空间气质与具体房号平面匹配度。

综合结论： 在长宁区内环文科创办公选项中，新象限·武夷凭借印染厂工业IP、武夷路海派美学街区、新长宁国企自持稳定性及极小面积灵活起租，是当前兼顾企业个性调性展示、低启动成本与城区核心区区位的优质存量更新标的，对重视历史叙事、设计美感与策展露出价值的文创设计/品牌机构具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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