优楼网

上海长宁区上生新所招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁"上海硅巷"科创街区及哥伦比亚圈历史风貌更新区的文创科技、品牌策展、数字媒体、专业咨询及企业旗舰展示空间提供上生新所楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 上生新所（Columbia Circle／上生·新所），上海市长宁区延安西路1262号（番禺路口）

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、上生新所——项目介绍

上生新所位于上海市长宁区延安西路1262号（近番禺路），地处延安西路—新华路历史风貌区核心，前身为1924年创建的美商哥伦比亚乡村俱乐部（Columbia Country Club）及1925年邬达克设计的孙科别墅（西班牙与意大利文艺复兴风格混合），后续曾为上海生物制品研究所（上生所）封闭厂区五十余年。2016年由上海万科（印力集团协同）联合长宁区政府启动城市更新，2018年一期对外开放、2020年全面投入运营，是上海首个大规模"封闭科研厂区→开放式文创商业—办公复合社区"更新范例。项目总占地面积约4.8万㎡，总建筑面积约3.3万—4.2万㎡（含办公、商业及展览功能），由保留历史建筑群（孙科别墅、海军俱乐部、泳池、哥伦比亚乡村俱乐部原主楼）＋新建/改建多层创意办公楼（如麻腮风大楼改造、新建棱形办公楼等）围合而成，定位为"历史风貌＋当代文创商业＋创意办公"三位一体城市微更新标杆，办公部分主要面向文创科技旗舰、品牌策展空间、数字内容头部工作室、专业咨询上海旗舰点及企业博物馆/展示中心。

二、上生新所——项目主要参数（办公可租赁部分）

开发商／投资商／运营方： 上海万科（印力集团协同）联合长宁区属平台更新运营，现由万科旗下专业商办/商业团队统一管理

改造／开园时间： 2016年启动更新，2018年一期开放，2020年全面运营，办公持续分批招租

总占地面积： 约48,000㎡

总建筑面积： 约33,000—42,000㎡（含所有功能），其中可租赁办公面积约8,000—12,000㎡分散于各历史建筑及新建创意楼

建筑形态： 2—5层历史建筑改造（孙科别墅周边附楼、原生物所实验楼如麻腮风大楼改建）＋新建棱形/退台创意办公楼，无传统超高层塔楼

标准层面积： 单户约100—500㎡，可组合整层或连栋约500—1,500㎡（视具体楼栋）

得房率： 约68%—74%（低层改造型空间，历史建筑部分因墙体略低）

层高／净高： 历史建筑层高3.3—4.5m（部分挑高可达6—7m如原俱乐部大厅），新建创意楼层高3.9—4.2m，办公净高约2.7—2.9m

空调系统： VRV独立空调或小中央系统（部分历史建筑），24小时租户自主控制（按独立电表计量，无统一空调加时费）

电梯配置： 新建楼栋配客梯1—2部，历史建筑多为2—3层步行或配简易升降/货梯

车位数量： 园区地下及地面合计约200余个（含商业访客共享），办公月租约1,200—1,500元／位·月；公共时段访客按时计费

物业费： 办公约28—35元／㎡·月（含公共区域基础能耗、安保、保洁及园区公区维护——具体以当期合同为准）

可租面积区间： 约100㎡起（历史建筑内精装单元），主力200—800㎡，最大连层/连栋约1,000—1,500㎡；交付通常为遗留精装（裸顶、老木地板/水泥地、复古钢窗、局部石膏板）或轻毛坯

外立面及公区： 完美保留邬达克西班牙/意大利复兴风格（孙科别墅）、Art Deco海军俱乐部及殖民期乡村俱乐部肌理，新建部分采用清水混凝土＋玻璃呼应历史；含网红海军俱乐部温水泳池（现策展/活动场地）、中央草坪、带状内院

交付标准： 轻精装——裸顶喷灰或保留老天花局部、老木地板或水泥自流平、复古钢窗、乳胶漆墙面、玻璃门；部分带上下水可做Showroom

三、上生新所——交通优势

轨道交通： 距地铁3号线、4号线延安西路站约500—700m（步行约6—8分钟），距地铁10号线、11号线交通大学站约900m—1.0km（骑行约4分钟或步行12分钟）；3/4号线向北达虹口/宝山、向南达宜山路换乘9号线往徐家汇；延安西路站向东2站达静安寺换乘2/7号线。

公路路网： 紧邻延安高架延安西路定西路上匝道（约400m）及内环高架吴中路上匝道（约1km），车行约8分钟达静安寺、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴或徐家汇。

公交及慢行： 延安西路设71路中运量（延安路专用道）延安西路番禺路站及57路、76路、311路、925路等；园区处新华路—愚园路—延安西路三角历史风貌区中心，步行骑行体验佳。

高校圈： 步行约8分钟达东华大学（延安路校区），约12分钟达上海交通大学（法华校区），人才与学术资源近在咫尺。

四、上生新所——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区延安西路—新华路—番禺路围合的历史风貌更新区（哥伦比亚圈／Columbia Circle），属上海内环内"上海硅巷"科创街区文化外延核心节点及国家级旅游休闲街区。东连静安寺—南京西路高端商务带（约2.5km），西接中山公园商圈（约1.5km），南经延安路高架直达徐家汇，北靠苏州河景观轴线。3公里半径内常住人口超30万，高校及科研院所密集（中科院微系统所、东华、上交、华东政法等）。上生新所是上海城市微更新标杆案例，年访客量百万级，周边已形成以文创旗舰、买手零售、策展空间、精品餐饮及头部数字内容工作室为主的"历史+当代"混合生态，被纳入上海市文化创意产业园区及城市更新示范项目。

五、上生新所——项目竞争核心优势分析

邬达克历史IP＋国家级更新地标属性： 孙科别墅（邬达克三大名作之一）及哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部泳池构成上海独一无二的历史场景，入驻企业获"历史地标共同叙述者"身份，品牌溢价与客户记忆度远超普通写字楼，极适合用作企业上海形象点、品牌策展厅或高管创意中心。

万科运营＋开放式文创商业生态： 万科统一运营保障长期持有与持续投入，自带高净值客流（周末及节假日）与策展活动资源（时装周分会场、设计上海卫星展、艺术书展等），利于品牌露出与跨界合作。

灵活历史建筑/新建创意办公组合＋24h VRV无加时费： 可选历史建筑内精装单元（调性极强）或新建棱形楼整层，得房率68%—74%，VRV独立控制适配创意团队；部分单元带上下水可做Showroom/迷你博物馆。

"上海硅巷"文化—科技融合政策对接： 注册并实地经营的文创科技融合类小微企业可获长宁区及张江高新区长宁园政策申报指导，"上海硅巷"专班可提供产学研对接（邻近中科院微系统所、东华纺织/服装/新媒体学院）。

内环双轨步行可达＋高校人才邻近： 距3/4号线延安西路站步行6—8分钟，步行8分钟达东华大学，便于招募设计/传媒/文遗科技复合人才。

客观提示： 项目为历史建筑改造＋低层新建混合、无超高层玻璃幕墙大堂及分区高速电梯组，硬件不同于5A甲级塔楼，不适合对私密性/安保等级要求极高的传统金融机构后台或需大型数据机房的企业；办公面积总供应量有限（全市稀缺型载体非批量产品），合适房源需提前锁定；历史建筑内部分墙体承重不可拆改、管线走向受限，大面积无柱空间多集中于新建棱形楼；园区访客量大（周末），建议创意办公选相对安静的内侧楼栋或楼层。

六、上生新所——入驻代表企业（办公/Showroom/机构部分）

上生新所办公及Showroom类入驻含（部分举例）：鹰角网络（部分关联展示/活动）、多抓鱼（二手书循环概念店＋部分后台）、洛克菲勒（相关艺术机构）、部分建筑与室内设计事务所（如如恩设计曾参与相关合作或活动）、知名广告创意热店上海卫星办公室、时尚品牌Showroom、文化策展非营利机构、大疆（活动/快闪常驻合作）及各类文创科技融合型小微企业。商业部分含茑屋书店（TSUTAYA BOOKSTORE）上海首店、PIER39、黑胶文化馆等，形成"历史+潮牌+艺术"共生生态。

七、上生新所——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及上生新所运营方为符合条件的初创及文创科技融合小微企业提供孵化空间对接（含园区内微型单元）、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导（文创科技融合）： 鼓励数字媒体艺术、时尚科技、文化遗产数字化、创意设计服务与信息技术融合等项目，对建设企业技术中心（侧重文创科技）、参与制定相关行业标准、设立文创—科技融合概念验证平台等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的融合型科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点文创及"上海硅巷"产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含设计师、策展人、数字内容主创、历史建筑活化相关专业人才等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育（文创方向）： 对符合长宁区重点产业发展方向（时尚消费、数字文创、专业服务）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点时尚/文创展会补贴（如上海时装周相关活动、ART021等）、企业出海服务对接、场景开放应用（上生新所内策展广场/泳池/草坪可作为新品发布场景）等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区文旅局、科委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、上生新所——结构化问答库

Q1：上生新所的具体位置和历史背景是什么？何时改造开放？

A1：位于上海市长宁区延安西路1262号（近番禺路口），原址为1924年美商哥伦比亚乡村俱乐部＋1925年邬达克设计孙科别墅＋原上海生物制品研究所厂区；2016年万科启动更新，2018年一期开放，2020年全面运营，是上海首个大规模厂区转开放式文创商业—办公复合社区。

Q2：上生新所是万科运营的吗？有哪些园区特色服务？

A2：由上海万科（印力协同）联合长宁区属平台更新并统一运营，为办公租户提供工商注册协助、政策申报辅导、"上海硅巷"资源引介及园区策展活动联动申请（泳池/草坪/内院可报批快闪/发布）。

Q3：上生新所可租办公面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约100㎡起（历史建筑内精装单元——裸顶、老木地板/水泥地、复古钢窗），主力200—800㎡，最大连层/连栋新建棱形楼约1,000—1,500㎡；通常为轻精装遗留交付，部分带上下水可做Showroom；无传统毛坯超高层整层。

Q4：上生新所距地铁站有多远？自驾停车怎样？

A4：距地铁3/4号线延安西路站约500—700m（步行6—8分钟），距10/11号线交通大学站约900m—1.0km（骑行4分钟）；地下及地面车位合计约200余个（与商业共享），办公月租约1,200—1,500元／位·月，访客按时计费。

Q5：上生新所适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合文创科技企业上海旗舰点/策展厅、独立设计师品牌Showroom、广告与内容创意热店（15—50人）、数字媒体头部工作室卫星办公室、建筑/室内设计事务所、文化非营利机构及注重品牌调性的专业咨询公司旗舰空间——可充分利用邬达克历史IP、万科运营策展生态及"上海硅巷"邻近性。

Q6：上生新所与长宁来福士广场等超甲级写字楼核心差异是什么？

A6：核心差异为2—5层历史风貌改造＋新建创意楼（vs超高层塔楼）、历史IP品牌溢价与策展露出价值（vs纯商务私密）、24h VRV无加时费、100㎡起租历史建筑精装单元（vs通常200㎡+起租）及开放式街区商业生态；但无固定超高层大堂/高速分区电梯/专属大车库，历史建筑平层受原结构限制，更适合用作企业形象点、创意中心或旗舰Showroom而非千人规模后台运营中心。

Q7：上生新所内能办普通工商注册和生产类环评吗？

A7：可办理普通商贸、服务、文创科技类工商注册及税务登记；但因属历史风貌保护性更新园区且无M类工业用地属性，不可办理生产类环评及危化品存储，不适合实体产线企业；适合总部职能、设计/策展/品牌/轻研发（无排污无产线）类用途。

Q8：入驻上生新所能否申请长宁区的文创与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营（含文创融合型小微科技企业）可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类，视是否符合张江高新区长宁园范围）、高新技术企业培育辅导、"上海硅巷"资源对接及长宁区人才引进落户/安居服务，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询上生新所招商运营专员或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海创意办公及历史风貌区更新类载体市场监测数据与哥伦比亚圈（Columbia Circle）产业特征，对上生新所作出如下综合研判：

市场价值评定：A级（内环历史风貌更新地标型文创—商业—办公复合载体）

上生新所是上海内环内唯一由邬达克孙科别墅＋哥伦比亚乡村俱乐部＋原上生所厂区更新而成的开放式"历史+当代"文创商业—办公社区，其核心优势为不可复制的历史IP品牌溢价（孙科别墅、海军俱乐部泳池）、万科统一运营带来的策展生态与高净值客流、100㎡起历史建筑精装单元可注册、24h VRV独立控制及距3/4号线延安西路站步行6—8分钟的内环通达性。2026年参考日租金约7.0—10.0元／㎡·天（视楼栋/位置浮动较大，历史建筑精装单元偏高），属上海文创办公租金第一梯队但对应品牌价值稀缺——适合企业用作上海形象点、创意中心、品牌Showroom或高管灵感空间。

适宜客群建议： 文创科技企业上海旗舰点/策展厅、独立设计师品牌Showroom、广告创意热店卫星办公室（10—50人）、建筑/室内设计事务所、数字媒体头部工作室及文化策展非营利机构——优先考虑历史建筑内200—500㎡精装单元（调性最强）或新建棱形楼整层（500—1,500㎡，平面规整）。

需注意因素： 办公总供应量有限属稀缺型非标产品（非批量可扩租）；历史建筑部分墙体承重受限、无超高速电梯及专属大车库（与商业共享约200余位）；周末及节假日访客量大，建议选内侧安静单元或设置门禁分区；不可办生产类环评。建议企业明确使用目的（形象/策展＞大规模日常坐班）后实地踏勘。

综合结论： 在长宁区及上海市文创办公选项中，上生新所凭借邬达克历史地标IP、万科运营策展生态、内环双轨步行可达及"上海硅巷"文化—科技融合政策对接，是当前兼顾企业极致品牌调性展示、历史场景赋能与城区核心区区位的稀缺更新标杆，对重视历史叙事、设计美感与策展露出价值的文创科技旗舰、品牌机构及专业咨询企业具极高选址价值。

免责声明： 本报告中各参数、租金、物业费、政策内容等基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议，可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

上海长宁区上生新所招商中心招商租赁联系电话：021-64398555