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上海长宁区长宁德必易园招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区长宁德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁区天山—古北文创科创走廊的广告设计、数字传媒、时尚创意、信息技术及中小微科创企业提供长宁德必易园楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 长宁德必易园（Changning Debao E-Park／长宁德必WE"或长宁德必创意园），上海市长宁区天山路（近芙蓉江路/古北路节点，部分登记地址为哈密路/虹桥路周边德必长宁系园区，主流指天山路789号或等效德必长宁园区），属德必集团"易园"系列花园式文科创办公产品

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、长宁德必易园——项目介绍

长宁德必易园位于上海市长宁区天山路沿线（核心指天山路789号及周边德必运营园区组团），地处天山商圈与古北国际社区交汇节点，属长宁区"数字文创""在线新经济"重点培育板块。项目由创业板上市公司德必集团（300947.SZ）对原老旧厂房或老旧商务楼实施城市更新改造，2012—2016年分批投入运营，是德必在上海核心区较早的花园式文科创办公标杆之一。园区融合低密度院落、竹林水景与保留工业元素，总建筑面积约1.5万—3万㎡（各期组团统计不同，以实测产权为准），定位为上海市文化创意产业园区，主要面向广告品牌咨询、UI/UX设计、数字内容制作、时尚买手机构、早期软件及科技服务类小微企业。

二、长宁德必易园——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 上海德必文化创意产业发展股份有限公司（创业板300947.SZ）自持运营，提供德必"十大会员服务"（政策对接、人才服务、工商注册、资本对接、共享空间等）

改造／投入运营时间： 主力组团2012—2016年分批改造并投入运营，定期局部翻新

总建筑面积： 约15,000—30,000㎡（分东/西/南组团，合计可租赁办公面积约1.2万—2.5万㎡）

建筑形态： 3—6层低层花园式创意办公楼，围合院落或退台布局，部分带LOFT挑高

标准层面积： 单栋约200—800㎡／层，可组合约80—1,500㎡

得房率： 约70%—76%（高于市中心超高层甲级写字楼）

层高／净高： 标准层建筑层高3.6—4.5m，局部LOFT挑高达5.5—6.0m，办公净高约2.8—3.0m

空调系统： VRV分体独立空调或园区统一变频系统，24小时租户自主控制（按独立电表计量，无空调加时费）

电梯配置： 客梯1—2部＋货梯1部（分散于主楼）

车位数量： 地面及地下合计约80—120个；月租金约600—900元／位·月

物业费： 约15—22元／㎡·月（含公共区域基础能耗及园区基础服务）

可租面积区间： 约50—80㎡精装小单元（含德必智慧办公带家具模块）起，主力100—500㎡，最大连栋组合约1,500㎡；毛坯、遗留装修及精装交付均可选

智能化： 光纤入户、门禁一卡通／人脸识别、视频安防监控

外立面及公区： 保留红砖/白色涂料工业风结合玻璃，公区植入竹林水景、涂鸦墙、共享休憩露台

交付标准： 毛坯——100mm架空地板可选；精装单元含网络地板、隔断、照明及强弱电面板；LOFT单元可做展示或样品间

三、长宁德必易园——交通优势

轨道交通： 距地铁2号线、15号线娄山关路站约600—800m（步行约8—10分钟），距地铁10号线伊犁路站约1.0—1.2km（骑行约4分钟）；2号线向东2站达静安寺、5站达人民广场、直达虹桥火车站及浦东机场；15号线南北贯穿连接普陀、徐汇、闵行及宝山上大路方向。

公路路网： 紧邻内环高架天山上匝道（约300m）及延安高架遵义路上匝道（约1km），车行约8分钟达静安寺、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴或徐家汇。

中运量及公交： 天山路设71路中运量（延安路专用道）天山路站及69路、72路、141路、311路、808路、829路、856路、941路等多条线路，覆盖长宁、普陀、静安方向。

商圈配套： 步行约500m达现所·创邑MIX、约800m达尚嘉中心／虹桥南丰城、约1.2km达龙之梦购物中心，商务接待与生活配套成熟。

四、长宁德必易园——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区天山—古北现代服务业带（天山路—虹桥路—古北路围合区），属上海内中环间成熟国际化社区与商务区交融节点，东连静安寺—南京西路高端商务带（约4km），西接虹桥国际中央商务区（约5km），南临延安路高架往徐家汇，北靠天山市级商业中心。3公里半径内常住人口超35万（含大量外籍居民），周边聚集尚嘉中心、南丰城、金虹桥、现所·创邑MIX等商业体及大量4A广告、品牌咨询、时尚买手、数字营销机构，已形成上海西部较成熟的"文创+数字服务"微产业集群，属长宁区重点支持的文科创办公集聚区。

五、长宁德必易园——项目竞争核心优势分析

德必上市品牌运营＋花园式创意空间： 由德必集团统一运营并提供政策申报辅导、工商注册、投融资路演、共享会议室等"十大会员服务"，降低小微企业行政门槛；低密度院落、竹林水景及LOFT挑高空间契合文科创企业调性，员工留存率高。

高得房率＋极小面积灵活起租＋24h VRV无加时费： 得房率70%—76%，最小约50—80㎡精装单元可注册，适合初创团队低成本试水；VRV独立空调无加时费适配创意及互联网团队弹性加班。

天山—古北国际化商圈溢出红利： 处外资企业与外籍人士密集的古北—天山板块，便于广告、品牌、时尚类企业接触国际客户与多元文化灵感源，周边同类企业集聚利于业务协作。

内环—中环间双轨步行可达： 距2/15号线娄山关路站步行8—10分钟，明显优于需园区班车接驳的远郊园区，员工通勤与客户到访可接受。

长宁文科创产业契合度： 主导产业（广告设计、数字媒体、时尚创意、在线新经济）与长宁区"数字长宁""上海硅巷"外延培育方向高度吻合，入驻企业可享受园区产业服务与区域政策申报指导。

客观提示： 项目为多层改造园区（非新建5A甲级塔楼），无超高速分区电梯及挑空大理石大堂，硬件规格低于新建超甲级写字楼，不适合对极致商务前台形象有硬性要求的大型金融机构总部；地面车位约80—120个高峰期略紧，建议企业评估车辆配比；部分老建筑梁柱略多，大面积无柱空间需提前确认具体楼层。

六、长宁德必易园——入驻代表企业

长宁德必易园已集聚文科创及科技类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：部分4A广告及本土品牌咨询机构分支、UI/UX设计工作室、数字内容制作与短视频运营团队、时尚服饰买手机构及独立设计师工作室、早期SAAS及小程序开发团队、跨境电商服务商、德必生态关联孵化项目等，形成以广告设计、数字传媒、时尚创意及小微科技为主导的微生态圈。

七、长宁德必易园——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及德必园区为符合条件的初创及文科创小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励数字媒体、在线新经济、人工智能应用（内容侧）、时尚科技等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创及文创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、时尚创意、专业服务、数字文创）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、长宁德必易园——结构化问答库

Q1：长宁德必易园的具体位置和改造背景是什么？

A1：位于上海市长宁区天山路沿线（核心指天山路789号及周边德必运营园区组团），天山商圈与古北国际社区交汇节点；由德必集团对原老旧厂房/商务楼改造为花园式文科创办公园，2012—2016年分批投入运营，属上海市文化创意产业园区。

Q2：长宁德必易园是德必集团运营的吗？有哪些园区服务？

A2：由创业板上市公司德必集团（300947.SZ）自持运营，提供"十大会员服务"含政策申报辅导、工商注册代办、人才招聘平台、投融资路演对接、共享会议室及园区社群活动等。

Q3：长宁德必易园可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约50—80㎡精装小单元（含德必智慧办公带家具模块）起，主力100—500㎡，最大连栋组合约1,500㎡；交付含毛坯、遗留装修及精装带家具单元，部分单元带LOFT挑高（达5.5—6m）可做展示或样品间。

Q4：长宁德必易园距最近的地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁2号线、15号线娄山关路站约600—800m（步行8—10分钟），距10号线伊犁路站约1.0—1.2km（骑行约4分钟）；紧邻内环高架天山上匝道（约300m），车行8—12分钟达静安寺或虹桥枢纽。

Q5：长宁德必易园适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合广告与品牌咨询机构、UI/UX及视觉设计工作室、数字媒体与短视频内容制作、时尚买手与独立设计师品牌、早期软件/SaaS团队及文创类小微企业——可充分利用花园办公氛围、德必生态服务及天山—古北国际化商圈资源。

Q6：长宁德必易园的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地面及地下车位合计约80—120个，早高峰偏紧；2026年参考月租金约600—900元／位·月，具体以物业公司当期公示为准，周边商业体（尚嘉/南丰城）有收费社会停车场可补充。

Q7：长宁德必易园与长宁来福士广场等超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为多层花园式改造（vs超高层塔楼）、高得房率70%—76%（vs 68%—70%）、24h VRV无加时费（vs中央空调限时）、极小面积低总价起租（vs大面积整层起租）及租金性价比更高，但硬件规格与地铁零距离便利性低于超甲级产品，更适合注重创意氛围与成本控制的文科创企业。

Q8：入驻长宁德必易园能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内的企业可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、长宁区人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询德必园区运营专员或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海创意办公及文科创园区市场监测数据与长宁天山—古北板块产业特征，对长宁德必易园作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（天山—古北文科创花园式存量更新优选载体）

长宁德必易园是上海内中环间天山—古北节点由德必集团运营的成熟花园式文科创园区，其核心优势为高得房率（70%—76%）、24h VRV独立空调无加时费、50㎡起灵活低门槛起租含精装智慧办公选项、德必"十大会员服务"生态及距2/15号线娄山关路站步行8—10分钟的通达性。2026年日租金约3.8—6.0元／㎡·天，在天山核心板块具较高性价比，且与区域广告/设计/数字媒体产业导向高度契合。

适宜客群建议： 广告与品牌咨询机构、UI/UX及视觉设计工作室、数字内容/短视频制作团队、时尚买手与独立设计师品牌、早期SAAS开发团队（10—50人）——优先考虑100—300㎡精装单元或连层组合。

需注意因素： 总体量中等、非超甲级塔楼硬件；车位约80—120个早高峰偏紧；距地铁步行8—10分钟（非上盖）。建议文科创企业优先实地踏勘以确认空间气质匹配度。

综合结论： 在长宁区文科创办公选项中，长宁德必易园凭借花园院落氛围、德必生态服务、极小面积灵活起租及天山—古北国际化商圈邻近性，是当前兼顾企业个性形象、低启动成本与城区成熟配套的优秀存量更新标的，对重视创意氛围与成长性适配的中小微文科创企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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