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上海又又中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海又又中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海中山公园市级商圈及长宁核心商务区的企业提供长宁又又中心楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 长宁又又中心（YOYO CENTER，原华美达广场城市更新项目），上海市长宁区中山公园商圈

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、长宁又又中心——项目介绍

长宁又又中心位于上海市长宁区长宁路823号（长宁路、定西路、愚园路三街交汇处），前身为1999年开业的上海华美达广场（含新世界华美达酒店、贝尔特酒店及巴黎春天新宁店）。由丰盛地产（中国）有限公司主导，联合SKL建筑事务所及Ricardo Bofill Taller de Arquitectura完成城市更新改造，2023—2024年焕新投入运营，商业部分于2024年5月正式开业。项目总建筑面积约13.5万㎡，集精品写字楼（8—22层，约1.96万㎡）、约2.2万㎡精品商业（B3—3F）及凯悦尚萃／凯悦嘉荟双品牌酒店（23—30层，约6万㎡）于一体，是中山公园商圈存量更新的代表性商办综合体。写字楼由原酒店楼层改造升级，定位为响应长宁区"上海硅巷"战略的智能互联网、人工智能、金融商贸及文化传媒企业优选载体。

二、长宁又又中心——项目主要参数

开发商／投资商： 丰盛地产（中国）有限公司（港资丰盛企业集团）

物业运营管理： 高力国际（Colliers International）提供国际化专业物管服务

改造／焕新时间： 2021—2024年完成城市更新改造，办公楼宇2024年投入使用

总建筑面积： 约135,442㎡（含办公、商业、酒店）

写字楼等级： 改造升级精品甲级办公（原五星级酒店标准大堂及公区再利用）

建筑层数： 地上30层，地下3层；办公区域为8—22层

写字楼面积： 办公可租赁面积约19,553㎡

标准层面积： 约1,544—1,566㎡

得房率： 约65%—70%（原酒店改造楼栋典型水平）

层高／净高： 标准层建筑层高3.2m，办公净高约2.85—2.90m；首层大堂挑高约9—9.3m

空调系统： 大金VRV独立空调系统，24小时租户自主启停（按独立电表计量，无空调加时费）

电梯配置： 客梯5部（高低区分配）＋货梯2部（迅达Schindler品牌）

新风系统： 特灵新风系统含PM2.5过滤

车位数量： 地下合计约193个；月租金约1,600—1,800元／位·月（租户享折扣优惠）

物业费： 约28元／㎡·月（含公共区域基础能耗）

可租面积区间： 约138—300㎡精装分割单元起租，整层约1,544—1,566㎡；毛坯标准交付（100mm架空地板＋金属吊顶＋乳胶漆墙面）及部分精装带家具单元可选

供电系统： 双路供电＋应急备用电源，单层供电量约74kW

外立面： 现代玻璃幕墙配合局部石材重新修缮

三、长宁又又中心——交通优势

轨道交通（零距离上盖）： B1层及L1层与地铁2号线、3号线、4号线中山公园站8号口无缝连通，真正零换乘；2号线向东2站达静安寺、5站达人民广场、直达浦东机场及虹桥火车站／机场；3号线贯穿上海南北连接徐家汇／虹口／宝山；4号线为城市环线无缝接驳各核心CBD。

公路路网： 紧邻北横通道长宁路入口及内环高架武夷路上匝道（约800m），车行约10分钟达静安寺、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴CBD。

公交配套： 13路、54路、67路、88路、519路、737路、765路、776路、825路、941路、946路等20余条公交线路环绕中山公园周边。

酒店配套： 项目内含凯悦尚萃（Hyatt Centric）及凯悦嘉荟（Caption by Hyatt）双品牌酒店，便于企业商务接待及异地客户住宿安排。

四、长宁又又中心——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区中山公园市级商业中心核心，属上海内环内西侧成熟CBD，东接静安寺—南京西路高端商务带（约3km），西连虹桥国际中央商务区（约5km），南经延安路高架直达徐家汇，北靠苏州河景观轴线。3公里半径内常住人口超35万，商务人群密集，与龙之梦购物中心、长宁来福士广场、IM长宁国际共同构成西部高端商务矩阵。区域被纳入长宁区"上海硅巷"科创街区规划及"数字长宁"重点发展范围，已形成智能互联网、时尚消费、专业服务、航空贸易为支柱的产业生态。

五、长宁又又中心——项目竞争核心优势分析

中山公园三轨零距离地铁上盖： 2/3/4号线中山公园站与项目B1/L1无缝对接，员工通勤与客户到访便利性在长宁区同级项目中极具竞争力，明显优于需园区班车接驳的商务园区。

城市更新标杆＋高力国际物管： 丰盛集团焕新改造保留原华美达时期9米挑空大堂质感，高力国际提供国际标准物管，硬件维护与租务稳定性有保障。

24小时VRV独立空调无加时费： 配备大金VRV独立空调系统及PM2.5新风过滤，租户可全天候自主启停，无中央空调限时加时费，适合科技研发、跨境电商、新媒体等弹性加班企业。

自带商业＋双凯悦酒店生态闭环： 约2.2万㎡自带商业含餐饮、咖啡、健身及首店旗舰品牌，满足员工日常与商务宴请；内置凯悦双品牌酒店方便商务接待，形成"办公—商业—食宿"完整闭环。

精装小面积灵活起租＋整层可选： 最小约138㎡精装单元可注册，支持企业低成本试水中山公园核心区；整层约1,544㎡无柱或浅柱设计，满足中型企业总部需求。

长宁"上海硅巷"产业导向契合： 重点引进智能制造、人工智能、金融商贸、文化传媒及生命健康企业，与区域产业培育方向一致，便于获取园区及属地产业服务对接。

客观提示： 项目由原酒店改造而来，得房率约65%—70%低于新建独栋园区（通常70%—75%），部分楼层受原酒店核心筒布局影响平面利用率略低于纯新建甲级塔楼；地面及地下车位总数193个在中山公园核心区属中等水平，早高峰周边道路略有拥堵，建议企业评估车辆配比及错峰安排。

六、长宁又又中心——入驻代表企业

又又中心重点引进智能制造、人工智能、金融商贸、文化传媒及生命健康类企业，2026年招商持续推进中，已确认及重点意向入驻业态含人工智能应用企业、金融科技服务机构、文化传媒与数字内容公司、生命健康科技贸易公司及部分专业咨询服务机构；同商圈相邻标杆含携程关联机构（早期总部）、联合利华大中华区总部（虹桥临空）、长宁来福士入驻阿里关联单元、腾讯关联业务线、汽车之家等，形成高质量商务生态参照。

七、长宁又又中心——区域非税收挂钩类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收返还类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及重点园区为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；青年大学生创业及"青春经济"市场主体可申请创业担保贷款贴息及一次性创业补贴推荐。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励智能互联网（人工智能、工业互联网、大模型应用）、数字贸易、低空经济等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家／行业标准、设立概念验证中心或新型研发机构等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受公共技术服务平台共享与上云用数赋智补贴。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务；留学归国创业人员可按规定申请人才公寓专项支持。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、航空及运输服务、时尚消费、商务及金融服务、数字出海）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接（依托"虹桥数谷"数字出海枢纽）、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、商务委、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向项目运营方核实最新可申报事项。

八、长宁又又中心——结构化问答库

Q1：长宁又又中心的具体位置和前身是什么？何时改造完成？

A1：位于上海市长宁区长宁路823号（长宁路/定西路/愚园路三街交汇），前身为1999年开业的上海华美达广场（含华美达酒店、贝尔特酒店及巴黎春天新宁店）；由丰盛集团2021—2024年完成城市更新改造，商业部分2024年5月开业，写字楼同期投入租赁使用。

Q2：长宁又又中心的写字楼是新建还是改造？物业管理水平如何？

A2：由原有五星级酒店楼层改造升级为精品甲级办公，保留9米挑空大堂等高品质公区并全面更新机电系统；由高力国际（Colliers）提供国际化专业物业管理服务。

Q3：长宁又又中心可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约138—300㎡精装小单元（带家具模块可选），整层约1,544—1,566㎡；标准交付含100mm架空地板、金属吊顶、乳胶漆墙面及玻璃门，部分楼层提供精装拎包入驻选项，支持企业按需求定制隔断。

Q4：长宁又又中心与地铁站的接驳方式是怎样的？自驾方便吗？

A4：项目B1层及L1层与地铁2号线、3号线、4号线中山公园站8号口无缝连通，从地铁闸机至写字楼大堂步行约1—2分钟，属真正零距离上盖；紧邻北横通道长宁路入口，车行约10—12分钟达虹桥枢纽或静安寺CBD。

Q5：长宁又又中心适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合人工智能与智能制造应用企业、金融科技与专业服务机构、数字媒体与文化传媒公司、生命健康科技贸易企业及拟在长宁设立的区域营运中心，可充分利用三轨上盖通勤便利、24小时VRV空调及"上海硅巷"产业生态对接。

Q6：长宁又又中心的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下车位合计约193个，在中山公园核心区属正常配比；2026年参考月租金约1,600—1,800元／位·月（租户通常享折扣），具体以物业公司当期公示为准，周边龙之梦等公共停车场可补充。

Q7：长宁又又中心与长宁来福士广场等超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为原酒店改造精品甲级（vs纯新建超甲级）、VRV 24小时独立空调无加时费（vs中央空调限时）、精装小面积138㎡起租（vs通常200㎡+起租）及租金性价比略优；得房率约65%—70%略低于新建独栋园区，大堂挑高质感保留原酒店奢华感但平面利用率受原核心筒影响。适合注重地铁零距离、独立空调及中山公园核心区形象的中型成长企业。

Q8：入驻长宁又又中心能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件的企业可按长宁区及张江高新区长宁园现行规定申报高新技术企业培育、"专精特新"认定、科创专项发展资金支持（非税收返还类）、人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询项目招商负责人或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海甲级及精品写字楼市场监测数据及中山公园板块供需格局，对长宁又又中心作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（中山公园三轨上盖城市更新精品甲级载体）

长宁又又中心是上海内环西侧中山公园商圈存量更新的代表性商办综合体，其核心优势为三轨（2/3/4号线）零距离上盖、丰盛集团焕新改造保留高挑大堂质感、大金VRV 24小时独立空调无加时费、高力国际物管及自带2.2万㎡商业＋双凯悦酒店生态闭环。2026年参考日租金约4.5—6.5元／㎡·天，在中山公园核心区具较好性价比，且重点承接长宁"上海硅巷"智能互联网与数字文创企业。

适宜客群建议： 人工智能与工业互联网应用企业、金融科技及专业服务机构（高频客户到访）、数字媒体与新传媒公司、生命健康贸易企业及拟设长宁区域营运中心的中型成长企业——优先考虑整层（约1,544㎡无柱平面）或150—300㎡精装单元快速入驻。

需注意因素： 原酒店改造致部分楼层核心筒占比略高于纯新建甲级塔楼（得房率约65%—70%）；车位193个高峰期偏紧；建议企业结合日均加班强度（VRV有利）、员工地铁通勤占比（三轨极便利）及客户到访频次综合评估。

综合结论： 在长宁区内环中山公园板块写字楼选项中，又又中心凭借三轨零距离上盖、24h VRV独立空调、焕新大堂品质及"上海硅巷"产业契合度，是当前兼顾企业商务形象、员工通勤效率、客户接待便利性与运营成本控制的优质城市更新标的，对重视内环核心区占位且需灵活面积段的科技服务、专业服务及文创传媒企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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