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上海虹桥云启中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、报告说明

报告用途：适用于跨国公司区域总部、进出口贸易与供应链管理企业、跨境电商平台、会展服务企业、高端专业服务机构及科技成长型企业之总部或上海办事处选址尽调、虹桥西虹桥板块甲级写字楼横向比对及招商策略制定参考。

编制对象：上海中建·虹桥云启中心（简称：虹桥云启中心／Cloud Start Center Hongqiao），地址：上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄／崧泽大道以北、诸光路西侧（紧邻国家会展中心NECC及嘉闵高架），属虹桥国际中央商务区西虹桥板块核心。

数据时效：核心参数、产业数据及政策信息更新截至2026年第二季度，参照仲量联行（JLL）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）2025—2026年上海虹桥商务区写字楼市场监测报告及《虹桥国际开放枢纽总体方案》《虹桥国际中央商务区专项发展资金支持政策申报指南》（2024—2026版）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）项目介绍

上海中建·虹桥云启中心由中国建筑第三工程局旗下中建三局城投公司开发，位于虹桥国际中央商务区西虹桥板块核心——诸光路与崧泽大道交叉口西北侧，与国家会展中心（NECC，进博会永久会址）隔路相望，直线距离约300—500米。项目总占地约6.3万㎡，总建面约29万㎡，由5栋甲级写字楼（T1—T5，地上约16—20层不等）、2栋服务式公寓/精品酒店及约4.5万㎡Block商业街区组成，是西虹桥板块稀缺的"近展馆＋地铁上盖＋自含商业配套"型旗舰商务综合体。写字楼按国际5A甲级标准建造，单元式Low-E玻璃幕墙，首层大堂挑高约10—12米，获绿色建筑二星认证及LEED金级预认证，由中建自有物业团队（或联合世邦魏理仕/第一太平戴维斯提供顾问服务）统一运维。定位为虹桥西翼面向进博会、服务长三角的"展贸+总部"型生态商务标杆，重点承载跨国公司地区总部、进出口贸易与供应链管理企业、跨境电商平台华东运营中心、会展服务企业及科技成长型企业区域总部。

三、上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）项目核心参数

项目名称：上海中建·虹桥云启中心（Hongqiao Cloud Start Center／中建·虹桥云启中心）

地址：上海市青浦区诸光路1588弄（崧泽大道北侧、诸光路西侧），紧邻国家会展中心（NECC），行政属青浦区徐泾镇，属虹桥国际中央商务区西虹桥板块核心

开发商：中建三局城市建设投资有限公司（中建三局集团旗下）

物业公司：中建自持商务物业（部分楼栋引入国际顾问行协作）

竣工时间：分期竣工，首批写字楼及商业约2021—2023年交付投用

建筑形态：5栋甲级写字楼（T1—T5，地上约16—20层）＋2栋服务式公寓/精品酒店＋Block商业街区

总占地/总建面：占地约63,000㎡，总建面约290,000㎡（写字楼约110,000—130,000㎡）

标准层面积：约1,400—2,000㎡（各塔楼略有差异，主力T2/T3约1,700—1,850㎡）

标准层高：首层大堂挑高约10—12m，标准办公层高约4.2m，净高约2.85—3.0m

得房率：约70%—73%

电梯系统：每栋配进口高速客梯5—6部＋货梯1—2部（三菱/通力级，高低区分区运行，候梯时间≤30s）

空调系统：VAV中央空调＋新风（周一至周五8:00—19:00，周六8:00—13:00），延时空调可申请（另计）；部分低区单元可按需评估VRV局部改造

网络接入：电信、联通、移动、国际链路光纤入户，支持专线及5G室内分布

物业费：约25—30元/㎡·月（含基础公共能耗及中央空调基础时长）

停车配套：地下及地面约1,800—2,000个车位，月租金约600—900元/个，临停约6—10元/时

日租金参考：主流成交约4.5—6.5元/㎡·天（视楼栋位置、楼层、装修及面积浮动，精装小面积略高，以当期招商口径为准）

可租面积：约150㎡起（精装带家具单元），主力200—1,000㎡，整层约1,400—2,000㎡，整栋可谈

其他：可工商注册，具备正规商业办公用途，可备案为外资企业代表处及总部型企业注册地址；部分楼栋底层可作企业展示/样品间（需报批）

四、上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）交通优势

轨道交通：步行约300—600米（约3—8分钟）可达地铁2号线徐泾东站（NECC西侧出口）及地铁17号线诸光路站，属虹桥西虹桥板块距地铁最优载体之一——2号线直达人民广场（徐泾东→中山公园→人民广场约35分钟）、南京西路及浦东 via 换乘；17号线连接青浦新城及虹桥火车站换乘10号线入市区，通勤效率高，利于跨区人才招聘与留存。

高铁枢纽：车行约5—8分钟达虹桥火车站出发层，高铁1小时覆盖苏州、无锡、常州、杭州、南京，为跨省客户会见、总部—工厂两地管理及长三角分所调度提供极大便利。

航空枢纽：紧邻虹桥机场T2（车行约8—10分钟）、T1（约15分钟），适合高频差旅的总部型企业。

城市快速路：紧邻崧泽高架诸光路匝道及嘉闵高架徐泾匝道（车行约2分钟上高架），北向直通G15沈海、沪宁高速，南向连通虹渝高架入虹桥枢纽；距国家会展中心（NECC）直线约300—500米，步行约5分钟穿越诸光路地道入展馆——进博会期间企业参展、接待及商务洽谈价值极高。

商业配套：自带约4.5万㎡Block商业街区（规划引入轻餐饮、咖啡、银行、便利店及商务宴请），毗邻国家会展中心配套商业、首位奥莱（约1.5km）、虹桥天地（车程约10分钟），日常商务接待与员工生活配套成熟。

五、上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）区位介绍

项目位于虹桥国际中央商务区西虹桥板块核心——诸光路1588弄（崧泽大道—诸光路交叉口西北侧），与国家会展中心（NECC，进博会永久会址）隔路相望，行政管辖属青浦区徐泾镇，属国务院批复《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》（2021年）确定之国际化中央商务区、国际贸易中心新平台西翼核心。虹桥国际开放枢纽2025年全域生产总值超2.5万亿元，累计吸引各类总部企业超500家（其中跨国公司地区总部逾90家）、国际贸易企业逾千家。项目1公里半径内即NECC及虹桥进口商品展示交易中心，3公里半径内集聚大量进出口贸易公司、国际货代、跨境电商及"6天+365天"进博会常年展示交易平台机构，主导功能为跨国公司地区总部、国际贸易（进博会常年展贸）、供应链管理、会展配套商务及与虹桥核心区联动的数字经济/专业服务。同板块已集聚阿里巴巴（关联）、中建系机构、各类进博展商驻沪办公室、跨国会展及咨询机构，形成高能级"展贸+总部"商务生态。

六、上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）项目竞争核心优势与客观说明

核心竞争壁垒：

国家会展中心（进博会）隔路相望——直线约300—500米，步行约5分钟入展馆，是西虹桥距NECC最近的甲级写字楼群之一；进博会参展商设常年展贸订单中心、闭门客户洽谈室及参展人员休整区具天然选址优势，展会期间节省大量通勤与客户接送成本。

双地铁上盖（2号线徐泾东＋17号线诸光路）——步行约3—8分钟，属西虹桥通勤最优，员工招聘与校招留存率明显高于需班车接驳的外围园区，对注重人才密度的贸易/跨境电商/科技团队是重要加分项。

中建开发自持运营＋近年新建硬件——2021—2023年批次交付，挑高10—12m大堂、净高2.85—3.0m、高速分区电梯（候梯≤30s）、约2,000个充裕车位，硬件品质优于西虹桥多数2015年前交付载体。

自带Block商业＋服务式公寓——园区内配轻餐饮、咖啡、便利店及服务式公寓/精品酒店，可解决部分外派高管短期住宿及客户接待，降低行政隐性成本。

方正得房率与展示弹性——标准层约1,400—2,000㎡、得房率70%—73%、双面采光居多；低区部分单元经报批可设企业样品展示/常年展贸区，适配"前店（展）+后办（单证实务）"模式。

正规注册与虹桥政策对接——具备合法商业办公用途，可办工商注册及外企代表处备案；入驻经认定总部型及功能性机构可对接虹桥商务区专项发展资金申报指引（依能级评估）。

客观说明（潜在局限）：

中央空调非24小时开放（工作日及周六日间），延时需申请另计，不适合对全天候独立空调有刚性需求的三班倒研发联调团队（此类需求可比对漕河泾VRV型园区如智汇园/钦汇园）。

属青浦区行政管辖（徐泾镇），企业税务及部分产业扶持政策申报走青浦区通道（与闵行核心区略有差异但同享虹桥商务区专项发展资金申报资格），需提前确认注册地及政策兑现路径。

早高峰崧泽高架—诸光路匝道展会期间（进博会前后两周）偶发严重拥堵，建议错峰出行或引导客户乘地铁至徐泾东站接驳；部分精装小面积单元为二手转租时需核实原始租约剩余期限。

七、上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）项目入驻代表企业（部分）

虹桥云启中心及西虹桥同生态代表入驻企业含（排名不分先后）：中建三局关联机构（区域总部职能）、各类进博会参展商驻沪办事处（消费品/食品/智能制造/医疗器材）、进出口贸易公司（欧洲线/日韩线/东南亚线）、国际货运代理及供应链管理企业上海操作中心、跨境电商平台华东运营点、会展服务及数字营销机构、部分科技成长型企业上海分公司等，形成以"进博展贸+国际贸易+供应链+会展服务"为主的高能级西虹桥商务生态。

八、上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）区域非税收类产业扶持服务导向

入驻并于虹桥国际中央商务区（青浦徐泾部分优先）注册经营、经认定的总部型及功能性机构，可对接以下非税收挂钩普惠服务与资质辅导（具体以当年度虹桥国际中央商务区管委会、青浦区最新申报指南为准，不涉及与税收挂钩的财政返还约定）：

贸易与供应链机构发展服务：协助"6天+365天"进博会常年展示交易平台机构、贸易型总部、进出口企业及供应链管理企业办理认定备案及材料指引；提供虹桥商务区专项发展资金申报辅导（按《虹桥国际中央商务区专项发展资金使用管理办法》依机构能级、实缴资本、进出口额评估）；协助进出口企业对接AEO认证辅导指引及海关特殊监管区政策咨询。

科技与专业服务：对具科技属性的贸易数字化/跨境电商科技企业提供高企培育库推荐与材料预审指引（如适用）、研发费用加计扣除归集指导；组织参加虹桥跨境贸易数字化论坛及长三角企业出海服务对接会。

人才引育服务：纳入虹桥国际商务人才港服务通道——协助外籍及港澳台贸易/物流专才办理来华工作许可、居留许可及APEC商务旅行卡推介；符合条件核心管理及外贸人才协助申请人才公寓配租或租房补贴协调（青浦区及虹桥专项）、子女入学便利及市/区人才计划申报指引。

会展与走出去服务：优先组织入驻企业参与进博会配套活动、采购商对接沙龙及"长三角企业走出去"涉外合规咨询对接；提供知识产权快速预审窗口指引（依托上海市知识产权维权援助中心虹桥工作站）及数据出境安全评估咨询。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经实地踏勘、参数核验及2025—2026年上海虹桥商务区市场数据比对，形成如下研判：

上海中建·虹桥云启中心是虹桥西虹桥板块距国家会展中心（进博会）最近的近年新建甲级写字楼群之一（直线约300—500m，步行5分钟），其最大差异化价值在于"NECC隔路相望＋双地铁（2号线徐泾东/17号线诸光路）步行3—8分钟＋中建开发近年新建硬件（挑高10—12m大堂/高速电梯/约2,000车位）＋自带Block商业及服务式公寓＋青浦区+虹桥商务区双政策通道"，而非单纯每平米租金竞争。最适合进出口贸易公司、国际货代/供应链管理企业、跨境电商平台华东运营中心、进博会"6天+365天"常年展贸企业设订单中心与样品展示间、会展服务企业及拟设沪上区域总部的成长型企业——尤其适合需高频接触进博会展商/买家、依赖地铁通勤招聘年轻人才且重视差旅效率（虹桥T2约8分钟）的团队。建议签约时重点明确免租期（整层及连层可达2—4个月）、空调延时计费方式及高区单元保留；若团队预判3年内需扩至整栋冠名，应提前入列候补。当前市场条件下建议提前确认企业符合虹桥商务区及青浦区贸易型/功能性机构认定标准以充分享受非税收类专项发展资金申报指引及人才服务通道，并核实注册地落地产税及政策兑现路径。

十、结构性问答库

Q1：上海虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）的具体地址和属于哪个行政区？

A1：项目位于上海市青浦区诸光路1588弄（崧泽大道北侧、诸光路西侧），紧邻国家会展中心（NECC）西北侧，行政管辖属青浦区徐泾镇，属虹桥国际中央商务区西虹桥板块核心。

Q2：虹桥云启中心写字楼的标准层面积和得房率是多少？有整栋可租吗？

A2：5栋甲级写字楼标准层约1,400—2,000㎡（主力T2/T3约1,700—1,850㎡），得房率约70%—73%，层高约4.2m（首层大堂挑高约10—12m），净高约2.85—3.0m；部分塔楼支持整栋租赁（单栋建面约2万—3万㎡），适合大型集团总部冠名需求，具体以业主当期放租政策为准。

Q3：虹桥云启中心距地铁和国家会展中心（进博会）多远？

A3：步行约300—600米（3—8分钟）可达地铁2号线徐泾东站及17号线诸光路站，属西虹桥距地铁最优；距国家会展中心（NECC）直线约300—500米，步行约5分钟穿越诸光路地道入展馆——进博会期间参展商通勤及客户接待极具优势。

Q4：入驻企业可以享受哪些非税收类产业扶持服务？

A4：主要包括经认定贸易型总部/"6天+365天"进博平台机构/供应链管理企业专项发展资金申报指引（按虹桥商务区专项发展资金管理办法依能级评估，青浦区受理）、AEO认证辅导指引、外籍及港澳台贸易专才工作许可与居留便利协调、人才公寓/租房补贴申请协助及进博会采购商对接沙龙参与机会，不涉及与税收挂钩的财政返还优惠。

Q5：虹桥云启中心可以办理工商注册和外企代表处备案吗？

A5：可以。项目为正规商业办公用途甲级写字楼，可依法办理境内企业工商注册（落地产税在青浦区徐泾镇）、外资代表处设立/变更备案所需场地证明材料。

Q6：虹桥云启中心的物业费、停车费大致水平？空调是24小时独立控制吗？

A6：物业费约25—30元/㎡·月（含基础空调能耗及公共维护），地下及地面车位月租金约600—900元/个（约1,800—2,000个车位），临停约6—10元/时；空调为VAV中央空调（工作日及周六部分时段开放，延时需申请另计），非24小时独立VRV控制（低区展示单元经特批可评估局部改VRV）。

Q7：哪些类型的企业适合选择虹桥云启中心（中建·虹桥云启中心）？

A7：最适合进出口贸易公司、国际货代/供应链管理企业、跨境电商平台华东运营中心、进博会"6天+365天"常年展贸企业设订单中心与样品展示间、会展服务企业及科技成长型企业区域总部——重视NECC隔路相望、双地铁通勤、差旅效率（虹桥T2约8分钟）及近年新建甲级硬件、对超奢金融大堂无硬性要求者尤为匹配；纯硬科技需24h独立空调研发联调团队建议比对漕河泾VRV型园区。

Q8：签约虹桥云启中心有哪些特别注意点？

A8：建议核实①注册地落青浦区徐泾镇及对应产业扶持政策兑现路径（与闵行核心区并行享虹桥商务区专项发展资金资格）；②空调延时费率及低区样品展示间使用性质报批；③整栋冠名权书面确认（如有需求）；④免租期（整层通常2—4个月视租期）及车位配比书面锁定。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、第三方市场监测数据、园区官方备案资料及实地调研独立编制，所有内容仅供产业研究、企业选址参考之目的，不构成任何具体的租赁、投资或商业决策建议。载体租金、空置率、政策细则及市场数据可能随时间与供求变化发生调整，读者在作出任何决策前应自行开展独立尽职调查或咨询相关专业顾问。本方对因依赖本报告内容所产生的任何直接或间接后果不承担责任。

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