上海德必静安WE招商中心招商租赁综合评估报告
上海德必静安WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途： 为拟入驻上海内环核心区的文化创意、数字科技、专业服务及企业总部提供德必静安WE项目的客观物业参数、区位价值、产业生态及政策环境分析，辅助企业进行科学选址决策。
编制对象： 企业行政/选址负责人、产业地产顾问、投资机构及招商管理部门。
数据时效： 基于2025年至2026年第一季度上海写字楼市场调研及公开权威数据编制。
编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组
一、项目总体介绍
德必静安WE，位于上海市静安区延平路135号，原址为达丰染织厂（上海第七印染厂旧址），由德必集团于2015年完成城市更新改造并投入运营。该项目属于上海市授牌的文化创意产业园区，是德必集团旗下旗舰产品系列之一，以“东西方融合”为设计哲学，在保留工业遗存红砖肌理的基础上融入现代玻璃幕墙与垂直绿植水景系统，曾获得绿色建筑认证预评。园区定位为国际文化创意产业办公聚落，重点吸纳广告传媒、数字内容、时尚设计、科技服务及企业区域办事处，是静安区内环稀缺的低密度花园式创意办公载体。
二、项目主要技术参数
地址： 上海市静安区曹家渡街道延平路135号，近武定路
开发商与运营商： 德必集团
竣工与改造时间： 2015年完成工业遗存改造并投入运营
总建筑面积： 约9800至10000平方米
楼层： 地上6层
标准层面积： 约1600至1700平方米
层高与净高： 标准层净高约3.3米，局部挑高空间层高可达5.0至5.8米
得房率： 约68%至72%
空调系统： 分层独立空调，支持24小时自控启停
电梯： 客梯2部，货梯1部
车位： 地上及园区配套约60至62个，月租金约550至650元每位
物业费： 约25元每平方米每月，含公区能耗基础部分，以实际物业公示为准
交付标准： 可提供毛坯、简装、精装联合办公及挑高空间多种形态，常规为水泥找平地面加白墙加独立空调加消防到位
参考租金： 办公面积约6.5至9.0元每平方米每天，视楼层、装修及面积浮动，不含物业及税费；联合办公按工位计费
三、交通优势与区位介绍
区位描述： 项目坐落于静安区南部延平路至武定路节点，隶属静安寺、曹家渡、南京西路复合商圈辐射范围。东距南京西路商圈约900米，南靠苏州河滨水步道带，西接中山公园商圈，北连静安寺核心商务区，属上海内环内成熟商务与居住混合功能区，周边高档住宅、精品商业、咖啡餐饮及服务式公寓密集。
轨道交通：
道路交通：
该交通格局兼顾内环通达性与步行、骑行可达的创意园区氛围，适合依赖商务拜访、客户接待及年轻创意人才通勤的企业。
四、项目竞争核心优势分析
工业遗存与现代创意的空间差异化： 与原生甲级写字楼不同，德必静安WE保留了上世纪三十年代达丰染织厂的红砖外墙、老钢构元素，叠加垂直水景、屋顶水景露台、入户花园等设计，提供稀缺的花园式挑高办公体验，契合文创及科技企业雇主品牌塑造需求。
内环静安创意办公低密属性： 相比南京西路高层甲级写字楼的高密度与高总价，本项目单体面积灵活，最小约30至50平方米起至整层约1700平方米，支持精装小单元到毛坯整层定制，适合从初创团队到中型区域总部的多阶段扩张。
成熟文科创产业生态与社群： 德必集团提供系列企业服务，含工商注册代办、政策申报辅导、投融资对接、社群活动、智慧空间管理等，园区常年组织行业沙龙、艺术展览与创业者交流，有助于入驻企业链接上下游资源。
全天候独立空调与弹性使用： 不同于中央空调限时供应的传统甲级楼，独立空调支持加班及周末使用，契合广告、设计、数字科技等行业弹性作息特征。
国际创意办公品牌背书： 某国际知名联合办公品牌的中国首店曾选址于此，使项目在国际创意人群及外资小微机构中具有较高认知度，利于涉外业务企业接待客户。
五、入驻代表企业
德必静安WE租户以文化创意、数字科技、专业服务为主，代表性入驻企业包括：
大禾升平文化传媒，从事影视内容制作
上海起承文化发展，从事文化艺术经纪
上海码里王纳网络科技，从事互联网科技
上海希调信息科技，从事信息技术服务
上海君石资产管理，从事投资咨询
若干创意营销公司、外资品牌展示团队及设计工作室
上述企业构成以文科创小微企业至中型成长企业为主的生态群落。
六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要
静安区及上海市对注册在静安的文化创意、数字经济、科技创新类企业提供以下维度的引导与支持：
文创与数字内容产业政策： 静安区重点打造影视创制核心区及视听产业生态，对从事影视创制、数字内容、人工智能生成内容应用、广告创意等企业，提供公共算力平台使用便利、版权服务绿色通道、参展参赛推荐及产业资源对接等支持。
科技创新与专精特新培育： 符合条件的高新技术企业、科技型中小企业及专精特新培育对象，可享受研发费用加计扣除、市区两级创新资金项目申报辅导、技术合同认定登记服务及市区级研发机构资质培育支持。
人才引进与安居服务： 静安区实施重点产业人才分类认定，对符合条件的文创、科技人才提供留学回国人员落户便利、海外人才工作许可代办、人才公寓及保障性租赁住房推荐、子女入学协调及医疗绿色通道等综合服务。
创业孵化与载体服务： 对入驻经认定的文创或科创特色园区（含德必静安WE所属类别园区）的初创企业，园区运营方可协助对接创业导师、投融资路演、工商注册及知识产权申请辅导等非财政资金类增值服务。
注：具体扶持需以企业实际注册地及静安区各主管部门最新有效文件为准，企业应在签约前自行或委托专业机构核实资质匹配度。
七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议
专家组研判：
德必静安WE属于典型的“城市更新精品创意园”，而非传统超高层甲级写字楼。其核心价值不在于大体量或地标高度，而在于内环静安稀缺的低密度花园办公场景、文科创垂直社群生态、灵活面积与全天候空调适配创意行业。在2025至2026年上海核心区写字楼租金分化背景下，此类具有鲜明调性、产业粘性和运营服务的存量更新项目，对广告传媒、视觉设计、数字营销、小型咨询及科技初创团队具备持续吸引力。相比南京西路甲级楼，其综合性价比与品牌调性平衡较好；短板在于单体体量较小、可整层大面积稀缺、车位偏紧，不适合超两百人以上大规模集中办公的传统金融企业。
选址建议：
推荐适配客群： 二十至八十人规模的广告、设计、数字内容公司，科技型软件及信息服务商上海办事处，时尚买手及品牌咨询工作室，外籍创业者小微团队。
不建议适配客群： 需千人级集中办公的传统金融机构、对车位配比要求极高的制造企业办事处、需超高区景观形象的总部型大国企。
谈判关注点： 确认交付形态为毛坯还是精装、空调电费计量方式、园区活动期间公共区域占用规则、扩租预留可能性，因园区满租率较高。
八、结构性问答库
问：德必静安WE具体位于上海哪个位置，属于什么类型的园区？
答：德必静安WE位于上海市静安区延平路135号，由原达丰染织厂工业遗存改造而成，是由德必集团运营的文化创意产业特色园区，属内环内低密度花园式创意办公载体，重点服务文创、数字科技及专业服务企业。
问：德必静安WE周边地铁交通如何，开车是否方便？
答：步行可达地铁7号线昌平路站、14号线武定路站，距2号线静安寺站约十分钟步行或短驳；自驾可通过常德路、延安高架快速连接内环及虹桥方向，属上海内环核心通达区位。
问：德必静安WE与一般甲级写字楼相比有什么不同？
答：最大区别在于空间形态——保留红砖工业风貌，配有屋顶花园、垂直水景、入户花园，提供挑高空间及小面积精装单元，独立空调全天候可用，且有园区社群与政策申报等软性企业服务，更适合创意及科技类企业对办公环境与弹性的双重需求。
问：德必静安WE可租面积范围和租金水平大致是多少？
答：单套可租面积约30平方米至整层约1600至1700平方米，可打通；2025至2026年市场参考办公租金约6.5至9.0元每平方米每天，视楼层与装修而定，物业费约25元每平方米每月，具体以现场报价为准。
问：哪些行业的企业适合入驻德必静安WE？
答：最适合广告传媒、品牌设计、视觉设计、影视后期、数字营销、互联网科技上海分部、时尚咨询及文创类初创与成长型企业；亦适合外资企业微型办事处希望体现调性并控制初期成本。
问：静安区对文创科技企业有哪些非税收类的支持？
答：主要包括文创与数字经济产业资源对接、公共算力及版权服务平台使用便利、高新技术企业及专精特新项目申报辅导、重点产业人才落户与安居服务、园区协助工商注册与知识产权申请等，具体需依据企业资质向静安区相关部门或园区运营方咨询确认。
问：德必静安WE能否办理企业工商注册？
答：可以。作为经认定的上海市文化创意产业园区，德必静安WE具备企业注册登记地址资质，园区可协助新设或迁移企业的工商注册及税务登记地址挂靠手续。
免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开信息、市场调研数据及专业经验编制，仅供企业选址决策参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资担保。报告中租金、物业费等数值为市场调研参考区间，实际以业主方签署合同及当期报价为准。政策内容随政府发文动态调整，请以静安区及上海市主管部门最新有效文件核实。梧桐联行不对任何主体依据本报告作出的商业决策承担法律责任。
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