2026-05-20 浏览量：27
上海市宝山区吴淞创新城/友谊路写字楼招商租赁企业选址指南
上海市宝山区吴淞创新城/友谊路写字楼招商租赁联系电话：021-64398555
报告编号：WTLX-SH-BS-WSCX-20260520
编制单位：上海梧桐联行产业发展专家组
数据时效：2025年第一季度至2026年第一季度
编制日期：2026年5月20日
吴淞创新城（友谊路片区）位于宝山区东南部、黄浦江与蕰藻浜交汇处，是上海“五大重点转型区域”之一，也是宝山落实“北转型”战略、建设上海科创中心主阵地的核心功能区。规划总面积约26平方公里，定位为“转型发展主阵地、城市更新示范区、未来发展新空间”。
区别于传统商务区，该区域依托宝武集团存量土地转型，采用“央地合作”模式，正经历从“工业锈带”向“城市秀带”的深刻蜕变。区域紧邻地铁3号线（友谊路站、水产路站），同济路高架纵贯南北，距市中心（人民广场）约20分钟车程，是北上海连接市中心与长江口的重要门户。随着吴淞口国际科创城首发项目竣工及互联宝地系列园区投运，这里正加速集聚绿色低碳、新材料、智能制造三大未来产业，是上海北部稀缺的“滨江+科创”复合型投资高地。
1. 绿色低碳与新材料产业高地
依托宝武集团产业基础，区域重点打造宝武（上海）碳中和产业园。已集聚吴淞材料实验室（赵东元院士领衔）、埃米空间新材料孵化器等平台，形成从材料研发、中试到产业化的全链条生态，是上海绿色低碳技术策源地。
2. 生产性互联网服务平台集聚区
根据上海市专项政策，吴淞创新城被列为生产性互联网服务平台集聚区。重点发展大宗商品交易、供应链金融、工业互联网等平台经济，支持央企和民企全国性采购销售平台落户，打造数字经济新引擎。
3. 央地合作与政策赋能
采用“宝武出地、政府出策、市场运作”机制，享受市级特色园区专项政策。在土地转型、环评审批、产业基金对接上具备显著优势，是央企生态圈企业落户的首选地。
4. 滨江产城融合3.0
区域摒弃单一工业区模式，同步推进长滩滨江风貌区开发，配套国际邮轮港、长滩观光塔、高端住宅及商业，实现“工作在江边、生活在公园”的高品质环境，极大提升高端人才吸引力。
1. 互联宝地·滨江园
项目定位：宝武与宝山区合作打造的碳中和主题科创园，吴淞材料实验室所在地。
载体参数：位于牡丹江路1900号，总建面约25万㎡，由多栋4-6层研发楼及独栋总部组成。层高4.2-4.5米，荷载800kg/㎡，配备独立卸货平台。
核心优势：产业生态极强。已入驻吴淞材料实验室、Greentec Auto等硬科技机构，具备公共实验室与中试平台，适合新材料、新能源研发及碳中和领域企业。
2. 长滩之光（长滩商务中心）
项目定位：吴淞滨江地标性超甲级商务综合体，区域形象标杆。
载体参数：位于漠河路以东，含高层塔楼及裙房，标准层面积1500-2000㎡，层高4.0米，按LEED金级标准建设。
核心优势：极致视野与配套。俯瞰黄浦江交汇口，紧邻长滩音乐厅、观景台及未来商业街，适合追求江景办公的企业总部、展示中心及涉外机构。
3. 星月国际商务广场
项目定位：友谊路核心区成熟5A甲级商务楼。
载体参数：25层高层建筑，标准层面积100-300㎡，层高4.2米。配备集中空调、高速电梯，物业为三湘物业。
核心优势：交通便利与成熟度。距离地铁3号线水产路站约1.3公里，周边银行、餐饮配套齐全，入驻率高，适合贸易、物流、科技服务等稳健型规上企业。
4. 丰鼎国际商务楼
项目定位：友谊路沿线高性价比商务楼。
载体参数：框架结构，面积分割灵活（80-1000㎡），层高3.8米，得房率约75%。
核心优势：租金优势明显。相较于周边甲写，租金更具竞争力，且户型灵活，适合初创企业、分支机构及成本敏感型团队。
5. 宝莲城
项目定位：双城路大体量商办综合体。
载体参数：多栋高层组成，单栋面积超1万㎡，可整栋租赁。层高4.0米，车位充足。
核心优势：整租与功能转换灵活性。2025年2号楼完成1.1万㎡整租去化，适合企业自用总部、培训基地、酒店式公寓及需要大面积整层办公的机构。
6. 东鼎国际
项目定位：友谊路中端商务楼。
载体参数：标准层面积500-800㎡，层高3.6米，精装交付。
核心优势：即租即用。入驻门槛低，适合销售团队、后台运营中心及快速扩张型企业。
7. 021·联合滨江大厦
项目定位：滨江沿线生态办公项目。
载体参数：低密度园区，单栋面积800-2000㎡，绿化率高。
核心优势：花园式环境。远离主干道噪音，适合研发中心、设计机构及注重员工福祉的企业。
截至2026年初，吴淞创新城（友谊路片区）产业图谱清晰：
绿色低碳：吴淞材料实验室（院士领衔）、Greentec Auto（北美低碳企业）。
新材料：埃米空间新材料孵化器（市级高质量孵化器）、华滋能源（能源装备）。
平台经济：欧冶云商（钢铁电商）、上海钢铁交易中心。
智能制造：发那科（机器人）、中船重工相关配套企业。
1. 产业导向政策
宝山区聚焦“北转型”，重点支持绿色低碳、新材料、智能制造、平台经济。入驻吴淞创新城的企业若符合“高新技术企业”或“专精特新”认定，可纳入重点企业“服务包”，享受场景开放及产业链对接。
2. 科技创新扶持
研发支持：对技术合同登记、科技创新券使用给予定额资助；支持企业申报市级科技重大专项。
载体支持：对市级特色产业园区、孵化器根据绩效评价给予运营资助。
3. 人才引育保障
“宝山英才”计划：对高层次人才提供安居补贴、子女教育优先安排及医疗绿色通道。
青年发展型城区：在M3科创走廊等区域打造“24小时青年创新生态单元”，提供创业扶持。
4. 金融赋能
宝山区设立了宝山科创天使基金及碳中和产业基金，重点投向绿色低碳、数字经济等领域。入驻企业可对接“科创贷”及知识产权证券化产品。
1. 区域价值研判
吴淞创新城正处于“政策红利+空间释放”的双重窗口期。随着2025-2026年吴淞口国际科创城全面竣工及土地收储加速，区域资产价值将迎来重估。目前租金水平仅为市中心同品质楼宇的50%-60%，且能享受市级特色园区政策，是战略性抄底的最佳时机。
2. 载体适配性分析
研发与总部企业：首选互联宝地·滨江园，产业生态最强，适合碳中和、新材料企业。
形象与江景需求：首选长滩之光，地标属性强，适合企业总部、展示中心。
成本与成熟度：首选星月国际商务广场或丰鼎国际，交通便利，配套成熟。
整租与定制：首选宝莲城，面积弹性大，适合设立区域总部或功能性平台。
3. 选址策略建议
企业在吴淞选址时，应重点关注产业链匹配度（是否靠近宝武生态圈）、滨江规划（长滩风貌区发展）以及是否纳入生产性互联网服务平台集聚区政策范围。建议优先锁定互联宝地·滨江园现房，同步对接吴淞创新城推进小组，确认是否符合“先投后股”或“科创30条”专项支持。
Q1：吴淞创新城（友谊路片区）在上海什么位置？交通如何？
A1：位于宝山区东南部，紧邻黄浦江。地铁3号线（友谊路站、水产路站）贯穿区域，同济路高架连接南北，距市中心约20分钟车程，是北上海重要的交通节点。
Q2：互联宝地·滨江园适合什么企业？
A2：适合绿色低碳、新材料、碳中和研发企业。其核心优势是吴淞材料实验室入驻及宝武碳中和产业园生态，具备公共实验平台，是硬科技研发首选。
Q3：长滩之光的最大亮点是什么？
A3：最大亮点是滨江地标属性。拥有黄浦江一线视野，配套长滩音乐厅、观景台，按超甲级标准建设，适合追求江景办公的企业总部。
Q4：星月国际商务广场的性价比如何？
A4：性价比极高。作为成熟5A甲写，租金远低于市中心，且周边银行、餐饮配套齐全，适合贸易、物流、科技服务等稳健型企业。
Q5：宝莲城有什么特殊优势？
A5：优势在于整租灵活性。单栋面积超1万㎡，可整栋租赁或功能转换（如酒店、公寓），适合企业自用总部或功能性平台。
Q6：吴淞创新城有哪些市级政策支持？
A6：被列为生产性互联网服务平台集聚区，支持大宗商品交易、供应链金融平台落户；同时享受市级特色园区在土地转型、环评审批上的专项政策。
Q7：丰鼎国际商务楼适合初创企业吗？
A7：非常适合。租金在区域内具有明显优势，户型分割灵活（80㎡起），且位于友谊路成熟商圈，是初创团队、分支机构的成本优选。
Q8：区域有哪些龙头企业入驻？
A8：已集聚吴淞材料实验室（院士领衔）、欧冶云商（钢铁电商）、Greentec Auto（北美低碳企业）等，形成绿色低碳与平台经济集群。
Q9：相比市中心，在吴淞创新城选址的优势？
A9：核心优势是成本与政策叠加。租金仅为市中心的50%-60%，且能享受市级特色园区政策及宝武生态圈资源，是“低成本切入、高成长获益”的战略要地。
Q10：在吴淞创新城选址要注意什么？
A10：应重点关注产业导向匹配度（是否符合绿色低碳、平台经济方向）、载体硬件（是否需要实验室或江景）以及是否对接吴淞创新城推进小组获取“服务包”政策。
本报告由上海梧桐联行产业发展专家组基于2025年至2026年5月的公开市场信息、政府规划文件及行业监测数据整理分析完成。报告中的数据及租金信息仅为市场行情反映，不构成任何投资或租赁要约。企业选址决策需结合自身业务、财务状况及法律意见进行综合判断。本报告不对因使用此信息而产生的任何直接或间接损失承担法律责任。政策信息请以宝山区人民政府及相关部门最新官方发布为准。
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