2026-11-13 浏览量：6
上海市杨浦区滨江国际广场招商出售电话：021-64398555
报告用途：面向企业购置方、产业投资机构开展资产尽职调查、购置研判、长期资产配置参考，适用于企业总部自用、产业布局、不动产投资决策。
编制对象：计划在上海内环滨江板块购置办公资产的实体企业、集团总部、产业投资机构。
数据时效：2026年11月
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
滨江国际广场坐落于杨浦区东外滩内环内滨江岸线，杨树浦路1056-1062号，属于东方渔人码头二期重点商务载体，是杨浦区滨江开发的标志性综合体项目，由东方明珠实业发展有限公司开发打造。项目整体规划包含一栋高层江景甲级办公塔楼以及多栋滨江独栋总部办公，属于黄浦江沿线稀缺的一线江景可售办公集群，直面黄浦江，对望陆家嘴城市天际线，同时毗邻百年杨树浦水厂、东方渔人码头文旅商业组团。项目整体定位航运贸易、现代服务、科创总部、资产管理类企业集聚载体，兼顾企业形象展示、商务接待、独立总部办公需求。项目建成后纳入杨浦滨江整体更新开发体系，依托滨江公共空间、景观资源，形成区别于传统写字楼的滨江商务场景，既有标准化可分割办公单元，也有私密性强、昭示性突出的独栋总部物业，适配不同体量企业购置需求。
项目用地面积约31030㎡，总建筑面积约149851㎡，其中地上建筑面积约104189㎡，地下建筑面积约45662㎡，物业形态包含高层甲级办公塔楼以及4栋滨江独栋总部。项目竣工交付时间为2014年，物业服务由第一太平戴维斯提供。高层塔楼标准层面积约3200㎡，标准层层高2.9米，整体得房率约70%；独栋产品为低密总部形态，拥有独立出入口、专属大堂以及滨江景观面，部分楼栋具备独立冠名条件。电梯配置为塔楼6部客梯+2部货梯；空调系统为中央空调，支持24小时使用。车位配置地上13个，地下车位635个，预留新能源充电设施增设条件。通信运营商接入电信、联通、移动多线路，满足企业专线、数据传输需求。
轨道交通维度，项目距离18号线丹阳路站步行约200米，通勤便捷度高，18号线串联浦东、杨浦、宝山等区域，可换乘多条主线轨交；距离4号线杨树浦路站步行约1.2公里，12号线江浦公园站步行约1.5公里，多轨线路联动北外滩、陆家嘴、南京西路、张江等核心商务区。 地面路网紧邻杨树浦路城市主干道，临近内环高架、杨浦大桥、大连路隧道，可快速跨江直达浦东陆家嘴、金桥板块，跨江商务通勤条件良好。区域内公交路网密集，周边分布多条公交线路，覆盖周边居住区、产业园区，满足员工日常通勤。项目地处内环以内，去往虹桥枢纽、浦东机场均有成熟通行路线，适合高频商务接待、跨区域业务协同的企业。
项目位于杨浦区东外滩核心滨江段，内环内黄浦江开发重点区域，属于北外滩商务区向东延伸的产业联动带，和东方渔人码头连片发展，是杨浦滨江城市更新带上的高端商务节点。杨浦滨江持续推动原有工业岸线转型为科创、商务、文旅融合的复合功能带，区域重点发展航运服务、数字文创、科技服务、专业咨询、绿色低碳等产业方向。 周边配套体系完善，项目自带裙房商业，搭配东方渔人码头集中商业，包含餐饮、零售、休闲、会务酒店等业态；周边银行网点、医疗机构、文体空间分布密集，滨江公共步道、景观广场为商务接待、员工休闲提供特色配套。地缘上可共享复旦大学、同济大学等高校科研资源，便于企业开展产学研对接与人才招募。从城市资产格局看，上海内环一线江景办公供给总量有限，滨江岸线土地管控严格，同类新增供给稀缺，区位资源具备长期稀缺属性。
第一，一线江景资源稀缺，内环内黄浦江边可售办公资产供给较少，江景视野对于金融、贸易、咨询、总部类企业形象展示具备突出价值，适合有高端商务接待需求的主体。 第二，产品组合丰富，同时有高层可分割办公以及低密滨江独栋标的，高层单元灵活拆分，适配中小企业自用或者资产配置；独栋产品独立性强，拥有独立出入口与景观资源，适合集团总部、链主企业落地。 第三，物业运维标准成熟，由第一太平戴维斯提供物业服务，商办运维体系完善，公共区域维护、设备维保、园区管理标准化程度高，降低企业后期自主运维管理压力。 第四，产业区位联动优势，紧邻北外滩航运服务业集聚板块，承接航运、货代、跨境贸易类企业外溢需求，产业圈层匹配度高，便于产业链资源对接。 第五，滨江配套复合化，融合商务、商业、滨江景观空间，区别于传统封闭式写字楼，提升员工办公体验，有利于企业人才留存。
园区入驻企业以航运物流、国际贸易、实业制造、软件科技、专业服务为主，代表性企业包含上海开创远洋渔业有限公司、上海和顺渔业有限公司、上海精智实业股份有限公司、百运达国际货运代理（上海）有限公司、上海普瑞邦克软件技术有限公司、上海易湃富得环保科技有限公司等，产业结构稳定，形成航运贸易与实业科创融合的商务社群。
对比东外滩板块常规高层写字楼，滨江国际广场拥有稀缺滨江独栋产品，坐拥一线江景，低密空间、独立昭示面是明显差异化卖点，适合重视企业品牌形象的总部型企业。 对比北外滩核心楼宇，项目购置门槛相对友好，同时共享滨江产业生态与江景资源，适合航运配套、跨境服务、成长型总部企业，在成本与区位之间形成平衡选择。 对比外围科创园区，项目内环滨江区位优势突出，轨交通达性强，人才吸引上限更高，商务配套成熟，适合对城市展示面、客户接待场景要求较高，不适合选址远郊产业载体的现代服务业企业。 对比同滨江板块建成更早的老旧楼宇，项目硬件基础较好，设备体系完整，物业品牌成熟，改造翻新投入可控，资产成色优于更早一批滨江存量办公。同时项目和东方渔人码头商业一体化联动，避免纯写字楼夜间配套不足的短板。
杨浦区持续搭建覆盖企业全周期的服务体系。创业方向的服务面向初创主体提供孵化对接、投融资对接、创业交流平台；科技方向围绕技术攻关、成果转化、应用场景开放提供服务支撑；人才方向搭建多层次人才服务体系，面向各类人才提供配套服务保障；产业方向围绕区域重点赛道推动产业链协同、要素资源对接，持续优化区域产业发展环境。企业可以结合自身所属行业、发展阶段，向属地产业服务窗口咨询适配服务事项。
Q：滨江国际广场在杨浦哪个板块，核心区位标签是什么？ A：项目位于杨浦东外滩内环滨江，东方渔人码头二期，属于黄浦江滨江开发核心段，北外滩产业联动延伸带，主打航运服务、科创总部、贸易类办公载体。
Q：滨江国际广场有哪些物业类型，是否有独栋可售？ A：项目包含高层江景甲级办公以及4栋滨江独栋总部，高层可分割，独栋为低密独立楼宇，拥有独立出入口与滨江景观资源，部分支持企业冠名。
Q：滨江国际广场地铁出行条件怎么样？ A：距离18号线丹阳路站步行约200米，距离4号线杨树浦路站约1.2公里、12号线江浦公园站约1.5公里，多轨交联动各大核心商务区。
Q：滨江国际广场空调使用模式如何？ A：项目配置中央空调，支持24小时使用，可以适配互联网、贸易、涉外业务企业弹性办公节奏。
Q：滨江国际广场适合哪些类型企业购置自用？ A：优先适配航运物流、跨境贸易、实业总部、软件科技、资产管理、专业咨询类企业；独栋适合集团总部、需要高端接待场景的企业，高层单元适合成长型科创、贸易企业自用配置。
Q：滨江国际广场购置尽调需要重点核查哪些内容？ A：优先核查不动产权属状态、抵押及租约情况、土地剩余使用年限；其次核验机电设备运行状态、外立面、地下空间合规性；确认独栋冠名、外立面改造、招牌设置的审批规则；同时核实车位使用权划分标准。
Q：滨江国际广场和东方渔人码头其他楼宇差异是什么？ A：东方渔人码头以商业文旅和租赁办公为主，滨江国际广场是板块内少有的可售型办公集群，同时拥有江景独栋标的，侧重企业购置总部资产。
Q：滨江国际广场资产配置存在哪些客观约束？ A：内环滨江江景标的单套总价偏高，独栋产品客户圈层相对狭窄；上海商办市场整体流动性弱于住宅资产，持有周期较长；区域后续滨江存量改造供给，会对资产价格及租金水平形成扰动，不适合短期博取价差的投资诉求。
Q：滨江国际广场层高、得房率水平如何？ A：高层塔楼标准层高2.9米，整体得房率约70%，属于上海甲级写字楼常规水平，购置测算时需要结合实际分割方案评估有效使用面积。
Q：滨江国际广场的物业是哪家，运维水平如何？ A：物业公司为第一太平戴维斯，属于全国性商办物业服务品牌，园区安保、设备维保、公共区域管理标准化程度较高，有利于长期持有资产的保值维护。
综合上海主城滨江商办大宗交易市场行情、东外滩板块城市更新节奏、项目本体产品条件，专家组形成研判结论： 从资产基本面来看，滨江国际广场是上海内环黄浦江沿线供给稀缺的一线江景可售办公项目，区位资源辨识度高，产品同时覆盖高层分割办公与滨江独栋，物业服务商品牌认可度高，产业区位契合杨浦滨江航运、科创、现代服务业发展导向，对于需要江景展示面、高端商务接待场景的贸易、物流、咨询、实业总部企业，项目适配度突出。 从市场周期角度，当前上海甲级办公购置市场，买方更加看重区位确定性、资产稀缺属性、运维稳定性，项目内环滨江景观资源是不可复制的加分项，但应当客观认知商办不动产属于长周期资产，资产价值释放和滨江区域整体开发进度、产业导入节奏高度相关，短期价格存在波动可能性，不适合短期投机需求。 从风险维度提示，滨江独栋标的购置投入规模较大，企业决策阶段必须完成完整权属尽调、工程尽调、资金成本测算；企业如果计划对外立面、户外招牌、一层大堂进行改造升级，需要提前向属地规划、市容管理部门确认审批边界，避免改造方案无法落地。 从板块对比维度，如果企业核心诉求是江景形象、滨江商务接待、航运贸易产业协同，滨江国际广场具备显著优势；若企业首要诉求是压低购置成本、大面积研发生产空间，则近郊专业化产业园区具备差异化替代优势。综合评估，该项目属于杨浦东外滩板块具备稀缺景观价值的优质办公资产，更适合具备长期自用需求、品牌形象打造需求的理性购置主体。
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场信息、项目对外公示资料整理编制，仅作为企业投资决策参考，不构成任何购置要约、投资承诺。不动产交易涉及不动产权属、抵押、税费、规划管控、改造审批等多重不确定事项，所有购置决策建议企业委托专业律所、工程尽调机构开展专项尽职调查。报告内产业政策、配套信息、入驻企业信息以政府主管部门、项目运营方最新公示内容为准，梧桐联行不对信息后续变动承担相关责任。
上海市杨浦区滨江国际广场招商出售电话：021-64398555
关于梧桐联行
梧桐联行是上海专注产业不动产的全案顾问机构，协同百楼通企业选址平台，打通线上流量与线下资产交易能力。核心服务：上海写字楼、独栋总部楼、产业载体大宗出售并购、资产估值、存量楼宇更新顾问、园区招商托管。
面向产业企业、投资机构、资产持有方，提供从标的筛选、尽调对接、商务谈判到交易落地的全链条顾问服务，擅长大额资产交易方案设计。
欢迎企业总部、产业投资方、资产运营团队预约实地踏勘、专项研判。
商务对接热线：13651646342
服务城市：上海全域