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上海徐汇区西岸数智中心T2/T3栋超高层甲级办公出售：85,700㎡/46,800㎡，近零能耗+24h冷冻水，AI总部首选
2026-10-29 浏览量：4
上海市徐汇区·西岸数智中心企业投资购买决策深度分析综合评估报告
上海徐汇区西岸数智中心招商出售电话：021-64398555
- 报告用途：用于人工智能、大模型、生命健康及科技总部型企业研判徐汇滨江国家级AI产业高地办公资产购置价值、研发自用适配性与长期配置逻辑
- 编制对象：徐汇区西岸数智中心T2栋（约85,700㎡）、T3栋（约46,800㎡）超高层甲级办公楼
- 数据时效：截至2026年10月，产业与规划数据引用徐汇区政府、西岸集团公开文件；市场数据引用高力国际、戴德梁行、仲量联行2026年季度报告
- 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
一、项目介绍
西岸数智中心是上海徐汇滨江"一港一谷一城一场一湾一心"六大百万级产业组团中的"一心"，总占地面积约46.23万平方米、8幅地块、总开发体量约107万平方米，总投资约417亿元。
2023年10月，中海地产与上海西岸集团联合体以240.16亿元竞得龙华街道188N-F、188N-U、198-A、198-C等地块，2024年4月18日国际设计方案由PC&P与AICO联合体竞得，项目正式定名"AVANT"，同年2月奠基开工，整体建设周期6—8年，预计2028年12月全面竣工。
本次标的为T2栋（约85,700㎡、总高150m、26+6层）与T3栋（约46,800㎡、总高104m、16+5层）两栋超高层甲级办公，标准层约2200—2400㎡、层高4.25m、整层实用率77%，配置近零能耗体系、360°全景玻璃幕墙与24小时冷冻水，属西岸数智中心百万方综合体的核心办公组团。
二、项目参数
- 项目名称：西岸数智中心（AVANT）
- 开发主体：中海地产与上海西岸集团联合体
- 设计单位：PC&P（佩里·克拉克·佩里）与AICO联合体
- 项目体量：总建筑面积约107万平方米
- 标的产品：T2栋（约85,700㎡）、T3栋（约46,800㎡）
- T2栋总高：150米（地上26层+地下6层）
- T3栋总高：104米（地上16层+地下5层）
- 标准层面积：约2200—2400㎡
- 标准层高：4.25米
- 整层实用率：约77%
- 空调系统：FCU系统+独立新风系统+租户末端智能控制
- 玻璃幕墙：360°全景玻璃幕墙
- 绿色标准：近零能耗建筑
- 停车配置：221个车位
- 服务配套：食堂、会议服务楼层、24小时安保
- 轨道交通：3号线石龙路站、11号线龙耀路站、23号线龙启路站（在建，上盖）
- 道路网络：沪闵高架、中环路、龙耀路隧道
- 枢纽通勤：距虹桥机场约23公里、车程约34分钟；距浦东机场约41公里、车程约42分钟
三、交通优势
轨道交通方面，项目已形成"3号线+11号线"双线覆盖，23号线龙启路站为在建上盖站点。截至2026年5月，23号线徐汇段8座车站已全部进入土建或结构施工，龙启路站至上海植物园站区间上行线盾构已始发，计划2028年开通运营。
道路网络方面，紧邻沪闵高架、中环路、龙耀路隧道，20分钟可达虹桥枢纽，40余分钟可达浦东机场。
通勤半径覆盖徐家汇、徐汇滨江、华泾、吴泾、紫竹高新区及闵行开发区，23号线通车后将串联起浦西南部沿江科创走廊。
四、区位介绍
项目位于徐汇区龙华街道，四至为东至天钥桥南路、南至龙耀路、西至龙吴路、北至龙恒路，直线距离黄浦江约1.5公里，属上海2035总体规划确定的中央活动区核心承载段。
项目是徐汇滨江六大产业组团中的"一心"，与西岸数字谷（西岸智塔为核心）、西岸传媒港（中央广播电视总台长三角总部为旗舰）构成"产业黄金三角"。浦江实验室（上海人工智能实验室）作为国家战略科技力量已确定入驻，将建设全球领先的人工智能实验室，聚集上海期智研究院、华为鲲鹏生态创新中心等顶尖团队。
片区公共开放空间已达50万平方米、亲水平台10万平方米，西岸美术馆、龙美术馆、星美术馆、油罐艺术公园等20余处场馆构成"美术馆大道"，获评国家级夜间文化和旅游消费集聚区。
五、项目投资核心优势
1. 国家级AI战略锚点，产业密度上海第一
截至2026年上半年，徐汇区已集聚人工智能企业超2000家、大模型相关企业突破1000家，人工智能核心产业规模突破千亿元，上半年产业预估产值571亿元、同比增长35%，大模型备案数占全市约60%。全国首个大模型创新生态社区"模速空间"自2023年9月揭牌以来，核心区入驻企业超300家，带动周边集聚超2000家AI企业，累计融资超80家次、总计超百亿元。
2. 浦江实验室驱动，形成"上下楼就是上下游"生态
浦江实验室已确定入驻，与毗邻的西岸智塔（集聚期智研究院、微软亚洲研究院上海、阿里巴巴、华为鲲鹏、商汤等行业龙头）联动，构成从基础模型研发到垂直场景应用的完整闭环。上海五大基础模型均诞生于此，企业落地即可对接算力、语料、资本与应用场景。
3. 近零能耗+24小时冷冻水，适配AI研发高强度用能
FCU系统+独立新风+租户末端智能控制，叠加24小时冷冻水供应，可直接满足AI研发团队7×24小时不间断运算与办公需求，无需二次改造机电系统，较传统办公产品显著节省改造成本。
4. 77%整层实用率，标准层面积适配大型研发总部
标准层约2200—2400㎡、实用率77%，远超上海甲级写字楼平均68%—72%的水平，适合大型AI研发团队按"算力机房+算法研发+产品+市场"垂直切分，单层即可容纳整建制成规模团队。
5. 全市办公市场"以价换量"，核心产业区逆势坚挺
2026年三季度上海甲级写字楼平均租金环比下降2.4%至5.5元/㎡/天，空置率环比上升0.2个百分点至21.9%。但同期徐汇滨江科研办公载体加速交付，西岸数智中心首发C65科研楼宇中海慧智广场已提前竣备、预计2026年四季度开业，市场预租意向超50%，显示核心产业区办公资产需求韧性强。
六、项目入驻代表企业（区域生态参照）
需说明：以下为西岸滨江及西岸智塔已落地代表主体，非均指本项目本体租户，用于判断片区产业浓度。
- 国家级平台：浦江实验室（上海人工智能实验室）、期智研究院
- 大模型头部：MiniMax、无问芯穹、LiblibAI、语用科技、阶跃星辰
- 西岸智塔：微软亚洲研究院（上海）、阿里巴巴、华为鲲鹏、商汤科技
- 传媒港：中央广播电视总台长三角总部、腾讯、网易
- 总部企业：阿迪达斯大中华区总部、lululemon
- 商业配套：中海商业打造上海第二座环宇城MAX（约13.5万㎡，预计2028年亮相）
上述主体构成"基础研究—模型研发—场景落地—资本赋能"的完整AI创新生态链。
七、项目竞争优势
与西岸智塔等已建成楼宇相比，本项目优势在全新交付、近零能耗体系、24小时冷冻水与更高实用率，劣势在交付时间相对靠后。
与陆家嘴金融区办公相比，本项目优势在产业协同密度与研发用能适配性，适合AI企业总部而非纯金融功能。
与张江科学城办公相比，本项目优势在滨江城市界面、文化配套与总部形象，同时依托23号线与龙耀路隧道保持浦东可达性。
需关注约束：项目整体预计2028年12月竣工，属于预售/期房阶段资产，交付风险与建设进度需纳入测算；T2栋体量超8万㎡，单一买家门槛极高，更适合大型集团总部或机构化收购；23号线开通时间以官方最终公告为准。
八、区域政策环境
徐汇区与西岸滨江政策侧重人工智能、生命健康、数字科技、金融科技与人才服务，不涉及与税收挂钩的优惠安排。
- 科技政策：支持人工智能基础模型研发、算力基础设施建设、关键技术攻关与成果转化，鼓励大模型企业集聚发展。
- 产业政策：聚焦数字经济、生命健康、文化创意、现代金融四大产业方向，推动"一港一谷一城一场一湾一心"组团联动。
- 人才政策：对人工智能、集成电路、生命健康等领域高层次人才提供安居保障、落户服务与公共服务支持。
- 创业政策：依托模速空间等国家级孵化载体，提供算力券、数据服务、融资对接与场景开放，降低早期科创企业落地门槛。
以上依据徐汇区政府公开产业政策及西岸滨江规划文件整理，具体适用以主管部门认定为准。
九、西岸数智中心出售问答
Q1：T2栋85700㎡适合什么类型企业？
A：适合员工规模2000人以上的大型AI研发总部、行业大模型企业或多业务线集团总部，整栋可作为企业"超级总部"使用。
Q2：T3栋46800㎡呢？
A：更适合1000—1500人规模的总部型企业或研发中枢，体量适中、灵活性更高，适合成长型科技集团。
Q3：77%实用率是什么概念？
A：标准层2200—2400㎡中约77%为可实际使用面积，高于上海甲级写字楼平均68%—72%的水平，单层可容纳更多工位。
Q4：近零能耗对AI企业有什么实际价值？
A：AI研发需要7×24小时高强度用能，近零能耗建筑通过高效围护结构、智能新风与光伏系统降低运营能耗，长期使用成本优势明显。
Q5：浦江实验室入驻对项目有什么影响？
A：浦江实验室是国家战略科技力量，其入驻带来顶尖科研团队、算力资源与产业链协同，周边形成"上下楼就是上下游"的创新生态。
Q6：23号线什么时候通车？
A：截至2026年5月徐汇段8座车站已全部进入土建或结构施工，计划2028年开通运营，最终时间以申通地铁官方公告为准。
Q7：现在是买入时点吗？
A：全市办公市场处于"以价换量"阶段，但核心产业区办公需求韧性强、预租意向活跃，自用型买家可锁定长期成本与总部形象。
Q8：环宇城MAX什么时候开业？
A：中海商业打造的上海第二座环宇城MAX约13.5万㎡，预计2028年亮相，将成为片区最大商业配套。
Q9：尽调重点看什么？
A：核验土地用途（科研/办公/商业）、交付进度与竣工备案、预售许可、近零能耗验收标准、24小时冷冻水容量、停车权属与分摊。
Q10：未来退出路径有哪些？
A：企业长期自持、整栋或部分分层转让、引入品牌运营方做研发办公租赁、或按产业载体路径对接政府产业基金。
十、梧桐联行专家组研判总结
本项目不是普通甲级写字楼，而是国家级人工智能战略高地——西岸数智中心的超高层甲级研发办公资产。
其价值锚点有三：一是区位锚定上海AI产业核心，2000余家AI企业、1000余家大模型企业构成全球密度最高的产业生态；二是浦江实验室入驻与24小时冷冻水配置，使项目天然适配AI研发总部的用能需求；三是近零能耗+77%实用率+全景幕墙，产品标准领先同期交付楼宇。
审慎提示：项目整体预计2028年12月竣工，属期房资产，决策需以"交付确定性+建设进度+总价门槛+十年运维成本"综合测算。对超大型AI研发总部，本项目具备不可替代的"战略锚定+生态协同+用能适配"价值；对投资机构，需重点验证大体量整栋资产的流动性与分层转让可行性。
综合结论：在交付进度可控、产权结构清晰的前提下，项目适合国家级AI研发总部、大型科技集团中枢及长期核心产业区资产配置，具备"战略定位+产业密度+产品标准"三重稀缺价值。
免责声明
本报告基于委托方提供信息及公开政务、市场数据整理，仅供投资研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。土地用途、交付时间、预售许可、近零能耗验收标准、停车权属等须以不动产登记、主管部门审批及独立尽调结果为准。市场数据与政策文件具有时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或解读偏差导致的决策损失承担责任。
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