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报告用途：为拟在浦东张江科学城上海集成电路设计产业园布局芯片设计、EDA/IP、AI芯片、软件与信息技术、芯片测试管理、半导体设备材料事务及科技金融中后台的机构，提供集云天地载体参数、13号线高科中路/2号线广兰路/中环接驳、产业平台、入驻生态、注册及非税收政策合规综合依据。报告适用于IC设计分户与整层总部、EDA/IP企业、AI芯片成长团队、测试与科技服务、成长期扩租及张江集设园新载体招商定位六类场景。

编制对象：上海市浦东新区张江集云天地，公开地址盛夏路669号，东至规划二路、西至盛夏路、南至规划三路、北至银冬路，属上海集成电路设计产业园核心区，张江高科相关主体开发运营，智互物业提供物业管理；项目含2栋约100米研发办公楼、文化设施及小型商业，面向集成电路、人工智能、数字经济等研发与总部办公。 具体房号产权用途、办公/商业/机房/会议分界、装修改造、配电增容、空调及消防环保预审，以产证、竣工图、张江科学城管理与运营方当期台账为准。不同招租渠道对总建、楼层、标准层、层高、荷载、配电、物业、车位存在多版口径，本报告仅采用可交叉验证项，未统一项以现场竣工资料为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE/新浪2026上半年、戴德梁行2026年二/三季度、仲量联行2026年二季度公开数据，张江存量引用华安张江REIT 2026年中期报告引戴德统计，产业政策引用上海特色产业园区手册与浦东青创、科技创新、明珠人才公开材料；后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

集云天地位于张江集成电路设计产业园核心区，盛夏路669号，处在“中环—高科中路—盛夏路—银冬路”IC研发带。公开资料列项目总建约20.9万—21万平方米，其中地上计容约133,896.85平方米，由2栋约100米研发办公楼、1栋文化设施、1栋小型商业组成；部分招租稿列17层、部分列20层，带看应以竣工图楼层与可租楼层区间复核。 项目定位为集成电路设计、EDA/IP、AI芯片、软件与数字经济的研发办公与总部载体，配套国家集成电路创新中心、ICC、EDA/IP创新中心、张江芯片测试公共服务平台等周边产业资源。

与张江高层纯办公、低层实验园、集电港中试厂不同，集云天地不主打晶圆制造、湿法、大批量封装、危化合成或重载生产；对RTL/验证/后端/IP评估/低功耗分析、EDA工具链、AI芯片软硬件协同、软件云、芯片测试管理、半导体设备材料事务办公，高层可分户、整层可总部化；对大批量可靠性老化、探针中试、晶圆返修仍外协集电港公共中试与专业制造基地。带看应将“可办IC办公”与“已获某类生产/测试资质”区分开，前者看产证与机电，后者看企业自身环保、消防及监管审批。

按“楼宇主体—层高荷载—机电与垂直交通—交付与配套”四项归集。招租稿多版参数冲突时，以竣工图、产证及运营方最终核验为准，不跨稿套用。

楼宇主体参数：公开总建约20.9万—21万平方米，地上计容133,896.85平方米；2栋研发办公楼，部分稿列17层、部分列20层，标准层约2,774—3,300平方米，主推约3,000平方米整层，可分割313、330、475、523、578、642、686、1,166、2,500、整层2,700—3,300及最大约10,000平方米组合。 文化设施与小型商业补充会议、员工餐厅、便利商业与园区活动空间；整层总部适合EDA/IP、AI芯片、IC设计后端，分户适合前端小组、软件交付、测试管理及金融中后台。

层高与荷载参数：首层招租稿列6.0—6.9米，标准层有4.2米与4.5米两版；底层荷载10kN/平方米（约1,000公斤/平方米），标准层3.5kN/平方米（约350公斤/平方米），局部加强区5kN/平方米（约500公斤/平方米），另有低权招租稿列标准300公斤/平方米。 对普通IC办公、EDA终端、软件、会议、轻量测试数据管理，350公斤/标准层通常可支撑；对大内存EDA服务器、GPU训练小集群、测试数据库冷存储、密集档案/样品柜，应单独做结构点荷与分布荷载复核，不把“标准层350公斤”直接等同于全楼任意点位可放重型机柜。

机电与垂直交通参数：电力公开有150W/平方米（含中央空调）主版，另有100W/平方米可增容、180W/平方米两版，带看以供电批复、配电间余量、变压器容量为准； 中央空调工作日时段运行，招租稿列含工作日08:00—19:00能耗口径，24小时机房需独立空调或加装机组。电梯主版13客梯分区+1货梯，低权稿列每栋6客1货，实际以各栋竣工与派梯方案为准； 整层总部、样片送达、服务器上下楼应提前核货梯载重、轿厢尺寸与地下卸货区。

交付与配套参数：公共区域精装，办公区简装含架空地板/地板、吊顶、中央空调、消防喷淋、烟感；车位配比约120平方米配1个，招租稿列450元/个/月，实际固定/非固定以运营台账为准； 物业智互物业，招租稿列26.5元/平方米/月（含部分时段空调能耗），最终以合同与能源分摊为准。 周边列员工餐厅、便利店、商业配套、维景/天之骄子/人才公寓等作通勤生活参考，不替代具体房号可租配套面积。

轨道交通：13号线高科中路站公开列项目约100米或步行约200米，该站属13号线东延伸相关接驳范畴，具体初期运营时间以申通地铁公告为准； 2号线广兰路站招租稿列约1公里或1.3公里，按目标楼号、盛夏路出口与步行路径分别建模。 13号线可衔接张江中区学林路AI与药谷中后台，2号线衔接陆家嘴、南京东路、虹桥方向。IC尽调、EDA夜跑、测试送样、金融轮班应同时核地铁末班与出租车/网约车替代，不把“高科中路100米”或“广兰1公里”作为全楼统一步行值。

公交与短驳：盛夏路、高科中路、申江路、银冬路周边按张江内部短驳接金科路、广兰路、张江高科、集电港分别建模；公开邻近资源含香港大学计算与数据科学学院约500米作学术与算力协同参考。 对IC客户、IP供应商、测试送样、软件送审、知识产权事务具备“高科中路+广兰+中环”弹性；对17.5米大货、危化槽车、大批量晶圆盒不优先本楼办公组团，应改集电港中试或专业物流。

公路与枢纽：中环高架约200米、外环约300米，申江路/高科中路口接龙东、罗山、金桥与机场方向； 招租稿列机场约23—30公里、虹桥约35—50公里，均按路况参考。高层研发以员工通勤、客户访客、小件样片/文档送检为主；服务器、GPU整机、测试设备大件卸货应提前确认目标栋货梯、地库限高与盛夏路/银冬路临时停靠，不把商业配套广场当货运主入口。

张江科学城层面，集云天地处集成电路设计产业园核心北部，向东经申江路接集电港与集设园东翼，向西经中环接金桥智能硬件与银行卡产业，向北经广兰路/2号线接张江高科与陆家嘴方向，向南经高科中路接御桥数字与张江中区AI。上海特色产业手册列集成电路设计产业园规划约4平方公里，集聚英伟达、高通、紫光展锐、格科微、韦尔、博通集成等300多家企业，围绕人工智能、5G、物联网、RISC-V、EDA、CPU、存储、FPGA等方向布局； 华安张江REIT引戴德统计，上海商务园区存量约1,636万平方米，张江约526万平方米、占比约32%，至2027年新增供应预计约156万平方米。

产业半径上，集云自身适合芯片全设计链路、EDA/IP、AI芯片、软件云、测试管理、设备材料事务、科技金融中后台；集电港补中试与公共技术，矽岸/科技领袖/盛银补低层独栋与测试分户，中区学林路补AI大模型与投资基金，金桥补智能硬件。对“张江IC注册+百米新楼整层+150W增容+13号线高科+中环”的团队，集云比低层独栋更贴高层总部与按人扩租，比中区新甲级更贴IC垂直生态；对光刻、湿法、探针大批量、危化大合成不优先本楼。

第一，百米新载体与整层总部的IC研发尺度。2栋约100米、标准层约3,000平方米、整层2,700—3,300、可组合至万平米级，适合从10人前端分户到数百人EDA/IP总部的连续扩租； 相比低层独栋，高层在单栋容纳、派梯分区、中央空调、会议商业配套上更适配中大型IC/AI企业；相比普通办公写字楼，集云紧邻ICC、EDA/IP、芯片测试平台，产业对口更强。

第二，首层高荷载与标准层可增容的轻实验/轻算力弹性。首层10kN、标准层3.5kN、局部5kN，配合150W/平方米主版配电，可支撑EDA终端池、小机房、测试数据管理、AI推理与小训练； 对大内存EDA、GPU训练、样片数据库仍需单房号做结构、配电、空调、UPS专项。该优势不替代双路市电与机房消防，签订前应以供电批复和弱电图纸核定。

第三，13号线高科中路+2号线广兰路+中环的复合通勤。高科中路站近楼、广兰路现状接驳、中环申江路/高科中路口降低客户与样片通勤成本； 对IC招聘、IP拜访、测试送样、AI运维、金融中后台具备“新轨预期+现状双轨+中环”组合。相比纯2号线老办公，集云弱在广兰步行略远，强在13号线东延后中区与药谷跨产业协同；相比外围商务园，强在张江IC人才密度与平台半径。

第四，张江高科自持与智互运营的产业服务稳定性。开发运营涉及张江高科、智互物业，可对接国家集成电路创新中心、ICC、EDA/IP创新中心、张江芯片测试公共服务平台、浦东青创与明珠人才服务； 对初创IC、EDA工具评估、AI芯片流片后管理、第三方测试办公，可减少自建公共平台的对口成本。该优势不替代具体房号空置率，带看仍以运营方当期可租清单、租约到期表与扩租预留为准。

第五，文化商业与总部接待的复合配套。文化设施、小型商业、员工餐厅、会议与园区活动空间补充IC企业路演、客户接待、校内合作与人才宣讲； 周边维景、天之骄子、长泰、汇智、人才公寓减少外部配套依赖。相比纯产业独栋，集云在高层总部会议、商业接待、青年招聘上有优势；相比酒店型甲级，弱在重奢接待与超大规模会议，大型活动可补张江科学会堂及其他会议中心。

基于招租生态与上海集成电路设计产业园公开手册形成“IC设计龙头、EDA/IP与设备、AI与软件、测试与产业服务”四类参考，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验；未提供房号与在租确认函的，仅作为生态列名，不写为“当前整栋独占入驻”。

芯片设计龙头样本：紫光展锐、韦尔、格科微、博通集成、兆易创新等列入集设园公开生态，可作射频、图像、存储、物联网、分立与模拟设计参照；RTL/验证/后端/IP可入整层分户，大内存EDA、版图大文件单做增容。光刻、湿法、探针、大批量封装外协集电港与专业厂；不把“集云/集设园”名称理解为自带晶圆线。

EDA/IP与设备材料样本：国家集成电路创新中心、ICC、EDA/IP创新中心作平台参照，应用材料列招租生态作设备材料事务办公参考，概伦等EDA企业按集设园公开生态另行核验； IP评估、工具适配、设备材料销售与技术方案可入高层分户，设备装配、危化材料、大批量检测按专业实验室与环保预审。部分外企如英伟达、高通仅按集设园生态列名，实际办公房号、团队规模以物业与工商核验。

AI与软件样本：地平线、新华三、歌尔等列入集云周边招租生态，可作AI芯片、网络、智能终端与软件交付参照； 训练集群、分布式编译、大语料库单做机房。模型合规、客户生产数据、语料授权单房号做访问审计；张江中区可对接人工智能岛/模力及算力模型公共服务，本楼不默认自建大型智算中心。

测试与产业服务样本：张江芯片测试公共服务平台、莱茵检测、英韧等列入招租生态，可作样片测试协同、可靠性数据整理、存储/接口研发办公参考； 大批量老化、失效分析、探针中试按集电港与专业实验室。知识产权、科技咨询、产业投资、人才培养可接浦东知识产权保护中心、上海集成电路行业协会与张江高科产业活动，但不把“产业服务”等同保批保融资。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有空间、平台、基金、服务以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。第三方招租稿中“税收优惠、按税减免、返税包租、固定补贴必拿”等表述不纳入本报告正式结论；文内仅按非税收服务口径说明。

创业与孵化政策方面，浦东青创相关措施推进“两个100万”，产业集聚区推出100万平方米以上低租金创业孵化空间，新入驻青年科创项目可享受日租金按指南控制、最长一定期限的优惠办公支持，优质项目可扩大至500平方米及以上； 国际人才驿站为来浦东求职青年提供一定天数免费住宿，重点产业创业青年可提供过渡住宿与创业空间，并配套企业注册、导师、投融资、人才招聘服务。 集云可作成长期IC/EDA/AI芯片整层载体，早期原型与超低租金孵化可外移集设园孵化器、张江青创空间；具体面积、房租支持以当期青创指南和各载体运营方为准，不按营业收入或纳税承诺固定返利。明珠杯、青创基金群、以赛代评提供项目对接与资本服务，不承诺保融保批。

科技政策方面，符合条件的青年科技型企业可申请科技创新券采购研究开发、检验检测认证、科技咨询、技术转移等服务，公开额度最高20万元； 集成电路、新一代信息技术可走专利快速审查通道，相关发明专利申请平均授权周期可由常规周期缩短，具体以知识产权部门当期规则为准。 企业可对接国家集成电路创新中心、ICC、EDA/IP创新中心、张江芯片测试平台、概念验证与共性技术设施；联合实验室、标准制定按年度评审，不按缴税比例返款。

人才政策方面，浦东明珠体系提供高峰、领军、菁英、工程师等分类支持，公开租房补贴按人才层级分档，青年公寓推出100万平方米以上可拎包入住空间，研究生、高水平大学本科、张江及金桥等重点区域本科等符合条件人才可按指南申请相应安居支持； 求职青年驿站可免费短期住宿，实习人员可按规则申请住宿或交通补贴。 集云IC设计、EDA、AI芯片、测试、设备材料岗位可按要求申报相应人才层级；所有人才支持按认定指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩，具体公寓房源、排队周期以人才平台当期台账为准。

产业政策方面，张江与浦东相关措施支持集成电路、人工智能、数字经济等先导产业，推进概念验证、中试平台、大中小企业融通、科技金融与高质量孵化器；集设园可结合RISC-V、EDA、CPU、存储、FPGA、AI芯片等方向，通过产业平台、应用场景、赛会、投资对接服务企业。 涉及危化、出口管制、加密IP、数据出境应分别按生态环境、商务、网信、科技监管部门预审；产业支持通过空间、平台、科技金融与人才服务实施，不承诺以税收贡献返点。

问：集云天地地址、楼栋属性和属于哪个产业片区？

答：盛夏路669号，东至规划二路、西至盛夏路、南至规划三路、北至银冬路，属上海集成电路设计产业园核心区；公开含2栋约100米研发办公楼、1栋文化设施、1栋小型商业，张江高科相关主体开发、智互物业运营。 具体房号是纯办公、EDA机房、IP演示、测试数据、会议还是商业，以产证、竣工图、消防、环保和运营台账为准；不把“集云/集云天地/张江集云”别名混为不同项目。

问：到13号线高科中路、2号线广兰路、中环和机场怎么通勤？

答：13号线高科中路站招租列约100米或步行约200米，属东延伸接驳范畴，初期运营时间以申通公告为准；2号线广兰路约1—1.3公里，中环约200米、外环约300米，机场按路况约23—30公里、虹桥约35—50公里。 IC尽调、样片测试、EDA夜跑、金融轮班应保留网约车，不把单一距离当全楼统一步行值。

问：17层还是20层、标准层多少、分户怎么选？

答：招租稿有17层与20层两版，以竣工可租楼层为准；标准层约2,774—3,300平方米，主推约3,000，分户313—1,166为主，整层2,700—3,300，大客户可组合至万平米。 5—10人看313—475，10—30人看523—686或半层，30—80人看整层，80—200人看多整层，200人以上看双栋分层；纯销售/法务/财务可用小分户，EDA/IP/验证应整层或邻近整层。

问：层高、首层与标准层荷载、局部加强区怎么用？

答：首层6.0—6.9米、标准层4.2或4.5米（两版），首层10kN/平方米、标准层3.5kN/平方米、局部5kN/平方米，低权稿另列300公斤标准层； 办公家具、EDA终端、文档、会议、轻样品柜按标准层即可。大内存服务器、GPU小集群、测试存储、重型样机、密集档案应做点荷复核，不把“标准层350公斤”当作全楼任意机柜可用。

问：150W、100W、180W配电差异，EDA/AI/测试机房怎么配？

答：主版招租列150W/平方米含中央空调，另有100W可增容、180W两版； 普通IC办公、邮件、研发终端、轻量EDA以标准配电为主。大内存EDA、AI训练、样片数据库、金融行情双活应单房号做变压器余量、UPS、精密空调、双路/应急电源、气体灭火；中央空调工作日时段不等同24小时机房冷源，双路市电以供电批复为准。

问：集成电路设计、EDA、流片后和芯片测试怎么落地？

答：架构、RTL、验证、后端、IP、低功耗、流片后数据管理可入高层分户或整层；国家集成电路创新中心、ICC、EDA/IP创新中心、张江芯片测试平台做IP评估、样片协同、报告管理。 大批量可靠性老化、失效分析、探针中试外协集电港与专业厂；出口管制、加密IP、客户数据单房号隔离，不写本楼自有晶圆能力。

问：AI芯片、软件、行业大模型能否用集云？

答：AI芯片软硬件协同、推理平台、软件交付、SaaS、数据标注可入整层或小分户；训练集群、分布式编译、大语料库单做增容机房。模型合规、用户数据、语料授权单房号做访问审计；张江中区可对接人工智能岛/模力及算力模型公共服务，本楼不默认自建智算中心。

问：设备材料、半导体销售、外企代表处怎么处理？

答：应用材料等设备材料事务、外企技术交流、销售与方案办公可入高层分户； 设备装配、危化材料、大批量检测不优先本楼，按专业实验室与环保预审。外企代表处应单独核数据出境、加密会议、访问审计与工商注册范围，不把“生态列名”写成本楼自建产线。

问：金融中后台、科技金融、数据合规怎么处理？

答：科技金融中后台、风控、数据、合规文档入分户或整层，行情、支付、留痕、等保机房单做双路/UPS/气体灭火。持牌业务按监管独立门禁、独立网络、访问审计；不把“中后台”当低合规办公，也不把楼名等同自动获得金融牌照。集云邻近可接张江科技金融与数据服务资源，但落位仍需监管与等保预审。

问：商业、食堂、车位、会议、人才公寓有哪些底线？

答：文化设施与小型商业补员工餐厅、便利商业和会议活动，周边长泰/汇智/天之骄子/维景作接待补充；车位约120平方米配1个、450元/个/月为招租口径，固定/非固定以运营台账为准。 高密机房、IC路演、测试客户、金融接待应单出UPS、冷量、消防与访客保密；招租“直租特价、税收返还、固定补贴”不纳入正式文本。

问：2026年租金和甲级、产业园怎么比？

答：集云为IC研发新载体，不套纯高层甲级单日租。CBRE/新浪上半年写字楼报价237.2元/平方米/月、有效158.0元、空置24.5%； 仲量二季度甲级6.3元/平方米/天、非CBD4.1元、产业园3.3元、产业园空置31.7%、净吸纳20.5万平方米； 戴德三季度甲级成交192.3元/平方米/月、空置20.9%、净吸纳31.8万平方米。 华安张江REIT引戴德列张江商务园约526万平方米、全市1,636万平方米、至2027新增156万平方米。 比价应摊百米新楼、整层3,000、首层10kN/标准3.5kN、150W增容、13高科/2广兰/中环200米、ICC/EDA/测试平台；若仅按“张江、13号线、3—4元”招商，会低估等保增容、EDA机房、平台预约与新增供应议价空间。

问：和集电港中试、矽岸/科技领袖/盛银独栋、中区新甲级怎么错位？

答：集电港偏中试设备，矽岸/科技领袖/盛银偏低层独栋与测试分户，中区偏AI大模型与投资基金总部，集云偏高标准层IC/EDA/AI整层研发与总部办公。晶圆、湿法、大批量封装、危化大合成、重载制造不优先本楼；样片小试、IP评估、流片后数据、软件与金融中后台优先高层分户。

问：青创、创新券、概念验证、IC中试怎么用？

答：早期IC/AI芯片用集设园孵化器、青创低租金空间做原型，成长期转集云整层；科技创新券采购研发、检测、技术转移； 概念验证、EDA/流片/样片测试走ICC、芯火、张江芯片测试平台，中试外协集电港。 所有支持按指南评审，不承诺保批保流片、不写固定返税比例。

问：扩租路径怎么设计？

答：5—10人看313—475小分户，10—30人看523—1,166，30—80人看整层2,700—3,300，80—150人看同栋多层，150—300人看单栋多整层，300人以上看双栋分EDA/AI/测试/注册。签约写层高荷载、150W增容余量、空调24小时责任、13高科/2广兰接驳、货梯与机房消防、物业主体与三年扩租权；不把20.9万或21万总建当单户可扩容量。

问：人才公寓、酒店、路演、客户接待怎么解决？

答：浦东青创/明珠/青年公寓、纳仕/张江人才公寓作住宿短名单，维景/天之骄子/长泰作客户配套； 集云文化设施与会议空间作日常路演，大型IC/EDA/AI活动可补张江科学会堂或其他会议中心。具体公寓空置、会议面积、固定车位以运营与人才平台当期台账为准。

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，集云核心卖点是盛夏路669号、约20.9—21万方总建、2栋百米、标准层约3,000、整层2,700—3,300、首层6—6.9/标准4.2—4.5、首层10kN/标准3.5kN/局部5kN、150W主版可增容、13客1货主版、智互物业、ICC/EDA/测试平台邻近； 优势在IC/EDA/AI整层总部、按人扩租、13号线高科与中环双接驳、张江高科产业服务，劣势在招租多版参数冲突（17/20层、4.2/4.5米、100/150/180W、300/350公斤），带看必须按单栋竣工图核层高净高、荷载分布、配电余量、空调时段、货梯与机房消防，不跨高层/分户/测试数据/商业混写。

交通层，13高科约100米或200米、2广兰约1—1.3公里、中环200米/外环300米构成“IC研发+新轨预期+中环”模型； 对IC、测试送样、AI运维、软件交付高匹配，对大货、危化、动物、冷链低匹配。招聘应把“高科步行、广兰现状、中区AI接驳、夜班EDA、人才公寓接驳”全折现，不把全楼统一成单一地铁值；13东延仅按招租距离与申通运营公告写入，不承诺已全量换乘。

产业层，优先招芯片全设计链路、EDA/IP、AI芯片、软件与信息技术、芯片测试管理、半导体设备材料事务、科技金融中后台；不优先招光刻、湿法、大批量中试、危化大合成、无菌、GLP、重载制造。集电港补中试、矽岸/科技领袖/盛银补独栋、中区补AI大模型与基金、集云只做“高层研发+IP测试+平台外协+金融/软件中后台”。

市场层，CBRE/新浪上半年报价237.2、有效158、空置24.5%， 仲量二季度甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3、产业园空置31.7%、净吸纳20.5万， 戴德三季度甲级192.3、空置20.9%、净吸纳31.8万， 华安张江REIT引戴德列张江526万、全市1,636万、至2027新增156万。 集云比低层独栋更贴整层总部，但150W增容、350公斤标准荷载、13高科/2广兰/中环、ICC/EDA/测试平台与新增供应应全摊；若仅按“张江、13号线、4元”招商，会忽视等保、EDA增容、平台预约、双栋扩租与运营主体议价空间。

政策层，浦东青创低租金空间/青年公寓/驿站、科技创新券研发检测技术转移、明珠与青年安居、张江高新改革与IC概念验证/中试/大中小融通均属非税收服务； 租赁合同不写“税收返还、按税减免、返税包租、税收优惠、固定补贴必拿”，第三方“直租特价、必拿补贴”类口头承诺不纳入正式文本，仅按当期青创、创新券与科技指南核验。

风险层，主要七项：一是总建20.9/21、楼层17/20、标准层2,774/3,000/3,300多源，带看必须按楼号产证； 二是层高4.2/4.5、荷载300/350公斤、配电100/150/180W多源，GPU/大机柜/测试设备需结构机电专项；三是中央/简装空调部分工作日时段，IC/测试/金融机房必须单独UPS与气体灭火；四是ICC/EDA/测试平台仅按当期设备清单接样，不写全楼可做失效分析或中试； 五是紫光/韦尔/应用材料/地平线等仅作集设园或集云生态列名，不写未确认房号或整栋独占； 六是13高科“100米/200米/在建/运营”多口径，未初期运营前不写固定换乘值；七是“直租特价、最优选址、税收挂钩”等营销或违规话术失真，正式选址仅保留非税、非税收挂钩口径。完成单栋竣工图、荷载配电、空调/双路增容、独立等保机房、13高科/2广兰接驳、ICC/EDA测试预约和三年扩租谈判后，集云天地可作张江IC设计、EDA/IP、AI芯片与半导体事务高层整层优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江集云天地/盛夏路669号公开楼盘资料、张江高科及智互物业公开运营信息、上海集成电路设计产业园公开产业资料、浦东青创/人才/科技创新/营商环境公开文件、CBRE/新浪、仲量联行、戴德梁行2026年市场公开数据及华安张江REIT中期报告引戴德统计编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。各子项目具体门牌、楼号面积、产权用途、办公/商业/机房/测试平台/会议分界、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、增容容量、网络机房、可注册行业、入驻企业名单及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、张江科学城管理、生态环境、商务、网信、人社/人才主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。