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报告用途：为拟在浦东张江科学城集成电路设计产业园布局芯片设计、AI应用、软件与信息服务、在线经济、金融中后台、先进制造事务办公及企业总部的机构，提供张江光大园载体参数、2号线广兰路接驳、低层研发楼分户、机电空调、产业生态、注册及政策合规综合依据。报告适用于IC设计分户、AI/软件扩租、金融中后台、在线经济运营、先进制造事务办公及张江REITs园区招商定位六类场景。

编制对象：上海市浦东新区张江光大园，公开地址盛夏路500弄/500号，亦称星峰企业园、光大安石科技园，属张江高科技园区/张江科学城集成电路设计产业园；REITs口径占地约20914.50平方米、总建约50947.31平方米、7栋研发楼， 部分招租/百科资料按不同统计范围列总建约4.2万平方米、7栋4—11层； 运营/物业公开资料涉及光控安石、光控第一太平及上海集挚等不同时期主体。 本园为研发办公载体，不主打晶圆制造、湿法、封装测试大批量、危化合成或重载生产；具体房号产权用途、办公/商业/机房/会议分界、装修改造、配电空调及消防环保预审，以产证、竣工图、张江科学城相关管理与运营方当期台账为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE 2026年上半年、仲量联行2026年二季度、戴德梁行2026年三季度公开数据，张江存量引用华安张江REIT 2026年中期报告引戴德统计，政策引用浦东新区青年人才创新创业措施、上海科技创新券、张江高新区改革发展及浦东营商环境公开材料；后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江光大园位于张江科学城集成电路设计产业园核心区，盛夏路500弄一线接中环高科中路、广兰路地铁与集电港外延带。公开REITs资料列园区占地约2.09万平方米、总建约5.09万平方米、7栋研发楼，2014年前后竣工的低层高密度研发集群； 作为首批基础设施公募REITs底层资产之一，其租户结构、出租稳定性与IC产业集聚度在张江研发园中具备样本属性。 与张江高层甲级如科技投资大厦、中区科学之门不同，光大园强在低层分户、VRV24小时、350公斤标准荷载、小团队到整栋总部的弹性；与药谷实验楼、集电港中试厂不同，本园不主打光刻、湿法、探针大批量、危化合成、无菌制剂或GLP动物。

园区适配三类主力：其一是集成电路设计事务，含RTL/验证/后端/IP评估/低功耗分析/流片后数据管理；其二是AI、软件、在线经济与数据服务，含大模型应用、游戏互联网中台、SaaS、客服与运营办公；其三是金融中后台、先进制造企业研发管理、知识产权与专业服务。对需要整层高层、酒店会议、双路零中断机房的超大规模总部，应结合张江中区新楼评估；对需要晶圆级中试、危化大合成、重载样机的企业，应外协集电港公共中试、药谷公共技术平台及张江外围制造基地。

按“低层研发主体—分户与交付—机电空调—配套运营”四项归集。不同资料对总建、得房、电力、单栋层数存在口径差异：REITs列总建50947.31平方米、7栋； 百科/招租列总建约4.2万平方米、7栋4—11层、得房66%—70%或70%—75%、电力100—110瓦/平方米； 以下取可交叉验证项，未统一项以目标房号竣工图为准。

低层研发主体参数：7栋研发楼，部分楼栋地上11层、部分4—7层，整体低层到小高层混合； 1层大堂可列5.40米，标准层高4.2米、净高约3.0米，1层局部层高可到5.40米； 按REITs总建5.09万方、7栋粗算单栋平均约7000方，实际单栋标准层因楼号而异，带看应以房号平面图复核。低层产品适合50—200人分栋研发，11层产品适合整栋IC部门或中后台；相较高层甲级，优势在可独立门禁、独立空调、低候梯压力与改造灵活，劣势在单栋标准层小于中区新楼、跨栋协同靠园区动线。

层高与荷载参数：标准层高4.2米、吊顶净高3.0米，1层高5.40米； 楼板承重1层约400公斤/平方米、标准层约350公斤/平方米，招租稿另有“标准层350、近核心筒更高”的局部表述，结构加固以原设计书为准。 350公斤可支撑办公PC、小机柜、会议大屏、轻量展示、IC验证小集群与AI推理小节点；大内存EDA、GPU训练、高密度机柜、低温存储、档案密集架应单独出点荷、楼面分布与结构复核。4.2米层高较旧低层更适吊顶新风、弱电桥架与独立机房竖井，但不等于全楼可按数据中心交付。

机电与空调参数：公开列VRV/变冷媒多联、24小时独立控制，部分房号招租写格力VRV； 电力配置招租稿列100瓦/平方米、百科列约110瓦/平方米，增容以运营方配电柜和供电批复为准； 每栋2部客货两用电梯，部分11层楼栋可按大堂、低区、高区复核分流； 电信移动/联通/电信多运营商接入。AI训练、IC仿真、金融中后台、在线经济交易/数据业务对供电连续性要求较高，单房号应做变压器余量、UPS、精密空调、双路及弱电井复核；VRV24小时不等同双路不间断机房冷源，高密度机柜应谈增容、承重加固与气体灭火。100—110瓦/平方米为常规办公基准，机房、训练、行情、合规留痕不默认按标准办公供电。

配套与运营参数：车位公开约270个，其中地上68个、地下202个，招租稿列月租600—660元、REIT/招租口径不一，固定/非固定以运营台账为准； 物业公开列光控第一太平、费约21.20元/平方米/月， REITs运营期资料涉及上海集挚、招商资料涉及光控安石，签约前向运营方确认当期主体。 园区配套招租稿列员工食堂、麦隆/星巴克/瑞幸、全家、简餐茶饮、迷你仓储，周边天之骄子、长泰广场、万和昊美艺术酒店、上海银行/浦发等； 具体房号固定车位、会议共享、员工餐厅开放面积以运营方当期台账为准。招租稿“400电话、直租特价、即约即看、最优选址”等营销内容不纳入正式结论。

轨道交通：2号线广兰路站为 principal接驳点，REITs与媒体调研列步行约800米， 招租稿有600—800米、720米等多口径， 实际受盛夏路门岗、目标楼栋、广兰路2号/其他出口、换乘步行影响会有差异。2号线可直达陆家嘴、南京东路、虹桥，换13号线接张江中科路/学林路AI与中区研发，换4/6/9/14覆盖徐汇、前滩、浦东其他商务区。IC尽调、金融中后台轮班、AI夜训、在线经济运维应核2号线末班与出租车/网约车替代，不把单一800米或600米作为每间房源统一步行值。

公交与短驳：园区周边招租资料列1104路、张江1路等， 至集电港、金科路药谷、张江高科、人工智能岛按盛夏路/高科中路/金科路/中环分别建模。对IC客户拜访、软件送审、金融数据备份、知识产权与芯片流片外协具备“广兰路+中环”效率；对17.5米大货、危化槽车、大批量晶圆盒、冷链不优先本园，应改集电港中试或专业物流。

公路与枢纽：盛夏路接高科中路、中环、罗山、龙东，招租稿列中环高科中路口约3分钟、中环匝道约1公里、至浦东机场20—25分钟、至陆家嘴/人民广场约25—30分钟，均为路况参考； 实际随拥堵浮动。低层研发以员工通勤、客户访客、小件样品/文档送检为主；服务器、GPU整机、会议大屏等大件卸货应提前确认每栋2部客货梯载重、地库限高与盛夏路临时停靠，不把员工食堂/大堂当货运主入口。

张江科学城层面，本园处“广兰路—盛夏路—集成电路设计产业园—集电港”IC研发带：向东经金科路接药谷与中区AI，向北经广兰路/2号线接张江高科与陆家嘴方向，向西经中环接金桥智能硬件，向南经高科中路接御桥数字与康桥制造。华安张江REIT引戴德统计，上海商务园区存量约1636万平方米，张江约526万平方米、占比约32%，至2027年新增供应预计约156万平方米； 张江主导IC、生物医药、AI，光大园的价值不在单层大生产，而在“低层研发分户+广兰路地铁+IC设计集聚+REITs稳定运营”的事务型研发组合。

产业半径上，本园自身适合芯片设计全办公链路、AI应用、软件云、在线经济、金融中后台、先进制造研发管理；集电港补制造中试与EDA公共技术，药谷补临床前与注册，人工智能岛/模力社区补大模型与机器人演示，金桥补智能硬件。对“张江IC注册+广兰路通勤+7栋低层分户或整栋+VRV加班+周边中试外协”的团队，光大园比纯高层甲级更贴研发日常，比纯实验园更贴办公与成本控制；对光刻、湿法、探针大批量、危化大合成不优先本园。

第一，集成电路设计产业园低层研发的IC协同优势。园区历史与公开定位均围绕IC设计、在线经济、金融中后台、先进制造四类， 周边张江IC从设计、EDA、IP、流片、封测到制造均有产业链资源；RTL/验证/后端办公入低层分户，大内存EDA、流片后数据分析单做机房增容。相比高层甲级，低层可独立门禁、独立空调、独立货梯，适合IC团队“白天设计、夜间回归、周末加班”的弹性；相比集电港厂房，强在设计事务而非设备重载。

第二，7栋4—11层分栋与50—整栋总部分层优势。低层栋适合5—30人初创IC/AI，11层栋适合30—150人部门或整栋总部，REITs总建5.09万方可支撑多栋组合扩租； 标准层4.2米、净3米、350公斤、VRV24小时，比老厂房更易做办公改造，比新甲级总改造成本低。对照仲量2026二季度非CBD4.1元/平方米/天、产业园3.3元/平方米/天， 光大园比价应摊低层独立空调、广兰路800米、270车位、IC生态与REITs运营稳定性，不以单一“张江、2号线”判断。

第三，VRV24小时+100—110瓦配电的轻算力弹性。IC验证、AI推理、金融中后台、在线经济运维可入标准分户；GPU训练、大内存EDA、行情双活、合规存证单做增容、UPS、精密空调与结构复核。该优势不替代等保密评、芯片出口管制、数据出境与金融业务持牌；IC加密、金融留痕、AI语料合规应单房号做独立访问审计与物理隔离。

第四，广兰路2号线+中环高科中路的双通勤优势。广兰路800米级、中环高科中路口3分钟级、机场20—25分钟级， 对IC客户、金融轮班、AI运维、在线经济7×24具备成本平衡；周边天之骄子、长泰、万和昊美、银行与员工食堂减少外部配套成本。相比中区学林路上盖新楼，光大园弱在地标形象与整层高层，但强在低层租金弹性和研发日常效率。

第五，公募REITs底层资产的运营稳定优势。作为首批REITs样本，光大园出租率、租约结构、运营信息透明度高于一般民营小园； 对IC、金融中后台、在线经济等租期稳定、空间连续的企业，可降低频繁换租、业主变更与装改中断风险。但REITs口径不替代具体房号空置率，带看仍以运营方当期可租清单、租约到期表与扩租预留为准。

基于REITs调研、媒体走访与招租公开资料形成“集成电路、在线经济与软件、金融中后台、先进制造与综合”四类参考，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验。REITs/媒体确认历史入驻含瑞芯微、叮咚买菜、立邦涂料、阳光人寿等30余家，行业覆盖IC、在线新经济、先进制造、金融科技； 招租稿补充芯与物、锐磐微、牛芯半导体、北斗星通、中建一局三公司、欧拉网络、阳光人寿等， 未提供房号与在租确认函的，仅作为可列名生态参考，不写为“当前整层独占入驻”。

集成电路样本：瑞芯微、芯与物、锐磐微、牛芯、北斗星通等可作设计/定位/导航/半导体生态参考； RTL/验证/后端/IP/低功耗办公入低层分户，大内存EDA、GPU辅助、版图大文件单做增容。光刻、湿法、探针、封装外协集电港与张江中试平台；不把“光大园/IC设计产业园”名称理解为自带晶圆或中试线。

在线经济与软件样本：叮咚买菜等在线经济企业可作运营、数据、客服、产品办公参考， 欧拉网络等可作软件/网络生态参考； 大模型应用、游戏中台、SaaS、数据标注入分户，训练集群、分布式编译、大语料库单做机房。模型合规、用户生产数据、内容安全单房号做访问审计；不把“在线经济”等同于免备案或低合规要求。

金融中后台样本：阳光人寿等可作金融中后台、保险事务参考； 清算、风控、客服、数据、合规文档可入低层分户，行情双活、交易留痕、等保机房单做双路、UPS与气体灭火。持牌业务按监管独立门禁、独立网络与访问审计，不把“中后台”默认放公共弱电井。

先进制造与综合样本：立邦涂料等可作先进制造/材料企业研发管理参考， 中建一局三公司等可作工程科技参考； 制造企业在园只做研发管理、样品文档、供应链办公，涂料配方大试、工程重载、危化仓储不放在低层研发楼，外协专业基地。周边中芯、杜邦、英伟达等仅作张江IC/材料生态背景，不写本园自有晶圆或危化能力。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有空间、平台、基金、服务以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。第三方材料中“直租特价、最高免租、按税减免、返税包租、固定补贴必拿”等表述不纳入本报告正式结论；文内仅按非税收服务口径说明。

创业与孵化政策方面，浦东青年人才创新创业措施在张江科学城、金桥等集聚区布局低租金创业空间、OPC拎包入驻、企业注册、政策咨询、知识产权、投融资与导师服务； 对AI、IC、软件、在线经济、先进制造初创，可结合张江孵化载体、纳贤800/模力社区等青创资源落地早期团队。 光大园可作成长期IC设计、AI应用、金融中后台的分户或整栋办公载体，早期原型、小试注册与超低租金孵化可外移张江青创空间；具体创业空间面积、房租支持以当期青创指南为准，不按营业收入或纳税承诺固定返利。

科技政策方面，上海科技创新券对符合条件的科技型中小企业按年度提供创新券额度，用于研究开发、检验检测认证、技术转移、科技咨询等服务；2026年度每家企业年度额度20万元，合同完成审核后按不高于合同金额一定比例资助。人工智能项目可对接模型、算力、语料类公共服务，IC项目可对接EDA/流片中试外协，在线经济与软件可对接测试认证、数据合规公共服务；联合实验室、专利快速审查、标准化项目按年度指南评审，不按缴税比例返款，不承诺固定补贴金额或比例。

人才政策方面，浦东青年人才措施与明珠体系可提供青年创新创业、重点用人单位租房、明珠高峰/领军/菁英/工程师安居、青年公寓与落户居转户便利；对来浦东求职青年可提供人才驿站短期住宿，对实习学生提供住宿或交通支持，重点青年人才按层级提供租房补贴。光大园IC设计、AI、软件、金融中后台、先进制造岗位可按要求申报相应人才层级；所有人才支持按认定指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩，具体公寓房源、排队周期以人才平台当期台账为准。

产业政策方面，张江高新区改革与浦东相关措施支持集成电路、生物医药、人工智能等先导产业，推进概念验证、中试平台、大中小企业融通、科技金融与高质量孵化器； 浦东营商环境还可通过专业服务券、模型券、语料券、算力券及开放场景，支撑IC设计、AI智能体、机器人、数字出海等方向。 光大园可承载IC设计事务、AI软件、在线经济、金融中后台与先进制造研发管理；涉及危化、生物安全、GMP无菌、放射、金融持牌应分别按生态环境、卫健、药监、网信、金融监管部门预审，产业支持通过平台、空间、科技金融与人才服务实施，不承诺以税收贡献返点。

问：张江光大园地址、开发运营和楼宇属性是什么？

答：盛夏路500弄/500号，张江集成电路设计产业园低层研发园，REITs口径占地约20914.50㎡、总建约50947.31㎡、7栋研发楼， 部分资料按不同范围列总建约4.2万㎡、7栋4—11层； 运营/物业涉光控安石、光控第一太平、上海集挚等不同时期主体。 具体房号是纯办公、IC分户、金融中后台、会议、机房还是商业配套，以产证、竣工图、消防、环保和运营台账为准；不把“光大园/星峰/光大安石”多个别名混为不同项目误写。

问：到2号线广兰路、中环、陆家嘴和两大机场怎么通勤？

答：广兰路站公开步行约800米，招租稿有600—720米多口径， 实际按盛夏路门岗与目标楼栋大堂建模；中环高科中路口招租列约3分钟、中环匝道约1公里， 至浦东机场约20—25分钟、陆家嘴/人民广场约25—30分钟为路况参考。IC尽调、金融夜班、AI运维应保留出租车/网约车，不把800米或600米当全园统一步行值。

问：可租面积、层高、荷载怎么按行业选？

答：7栋4—11层，1层5.4米、标准4.2米、净3米； 1层承重约400公斤/㎡、标准约350公斤/㎡，部分资料列近核心筒局部更高，以结构书为准。 IC验证、AI推理、软件测试、金融中后台用低层分户；GPU训练、大内存EDA、密集架、低温存储不按350公斤默认交付，需结构、配电、空调专项。

问：VRV24小时、100—110瓦配电、IC/AI机房怎么配？

答：办公区列VRV/变冷媒多联、24小时独立控制，电力招租100瓦、百科110瓦，每栋2部客货梯； IC仿真、AI训练、金融行情、在线数据应单房号做变压器余量、UPS、精密空调、双路、弱电井和气体灭火。VRV24小时不等同双路机房冷源；多运营商网络不默认等保，高算、低延迟、密评另做独立机房方案。

问：集成电路设计、EDA、流片后事务怎么用本园？

答：RTL/验证/后端/IP/低功耗、IP评估、流片后数据管理可入低层分户；大内存EDA、GPU辅助、版图大文件单做增容。光刻、湿法、探针、封装大批量外协集电港与张江中试； 园区IC设计生态可对接周边设计、IP、封测与制造资源，但不写本园自有晶圆能力；出口管制、加密IP、客户数据单房号隔离。

问：人工智能、软件、在线经济能否落地？

答：算法应用、行业Agent、游戏/互联网中台、SaaS、数据标注、客服运营可入50—整栋分户；训练集群、分布式编译、大语料库单做增容。模型合规、用户生产内容、客户业务数据、语料授权单房号做访问审计；张江可对接人工智能岛/模力社区及算力模型公共服务，本园不默认自建大型智算中心。

问：金融中后台、保险、合规留痕怎么处理？

答：阳光人寿等可作历史生态参考； 清算、风控、客服、数据、合规文档入低层分户，行情双活、交易留痕、等保机房单做双路、UPS、气体灭火。持牌业务按监管独立门禁、独立网络、访问审计；不把“中后台”当低合规办公，也不把园区名称等同自动获得金融牌照。

问：先进制造、材料、工程科技怎么用本园？

答：立邦、中建等可作研发管理/材料/工程生态参考； 制造企业在园只做研发管理、样品文档、供应链办公。涂料配方大试、工程重载、危化仓储、粉尘噪声不放在低层研发楼，外协专业中试与制造基地；相关环保、安监、消防按房号工艺预审。

问：商业、食堂、车位、会议有哪些底线？

答：园区招租列员工食堂、咖啡/星巴克/瑞幸/麦隆、全家、简餐、迷你仓储，周边长泰/天之骄子/万和昊美/银行； 车位约270个、地上68地下202，月租600—660元口径不一，固定/非固定以运营台账为准。 高密机房、金融路演、IC客户接待应单出UPS、冷量、消防与访客保密；招租“400直租、即约即看”不纳入正式文本。

问：2026年租金和甲级/产业园怎么比？

答：光大园为低层IC研发园，不套纯高层甲级单日租。市场端CBRE上半年报价237.2/有效158、空置24.5%； 仲量二季度甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3，科技互联网与IC/AI主力、生命科学回暖，产业园净吸纳20.5万㎡； 戴德三季度甲级192.3、空置20.9%，TMT成交占32.7%。 比价应摊4.2米层高、350公斤、VRV24小时、100—110瓦可增容、7栋分户、广兰路800米、270车位与REITs运营；若仅按“2号线、张江、低于6.3元”招商，会低估机房增容、等保、低层整栋稀缺与156万方新增供应带来的议价空间。

问：和集电港、药谷、人工智能岛、中区新甲级怎么错位？

答：集电港偏IC中试设备，药谷偏临床前与注册，人工智能岛/模力偏AI公共平台与演示，中区新甲级偏整层总部/投资/高规格会议；光大园偏盛夏路低层IC设计、AI/软件/在线经济、金融中后台与先进制造研发管理。晶圆、危化大合成、全无菌、GLP动物、重型智造不优先本园。

问：青创、创新券、概念验证、IC中试怎么用？

答：早期IC/AI初创用张江青创低租金空间、纳贤800/模力做原型， 光大园做设计分户或成长期整栋；科技创新券采购研发、检测、技术转移；概念验证与EDA/流片中试走张江/集电港公共平台。 所有支持按指南评审，不承诺保批保流片、不写固定返税比例。

问：扩租路径怎么设计？

答：5—10人看低层小分户，10—30人看半层/单栋低区，30—80人看整层或单栋11层低区，80—150人看整栋11层，150—400人看多栋组合，IC+中试可光大园办公+集电港外协+药谷/AI平台补充。签约写层高荷载、VRV/增容责任、机房防火、广兰路接驳、REITs运营主体与三年扩租权；不把5.09万或4.2万总建当单户可扩容量。

问：人才公寓、酒店、路演、客户接待怎么解决？

答：浦东青创/明珠/青年公寓作青年住宿短名单， 周边万和昊美、长泰/天之骄子作客户与员工配套；园区食堂与小型会议作日常路演，大型IC/金融/AI活动可补张江其他会议中心。具体公寓空置、会议面积、固定车位以运营与人才平台当期台账为准。

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，光大园核心卖点是盛夏路500弄IC设计产业园、REITs总建5.09万/7栋、低层4—11层、1层5.4/标准4.2/净3、1层400/标准350公斤、VRV24小时、100—110瓦可增容、每栋2部客货、270车位、光控/第一太平/集挚运营、约21.2元物业； 优势在IC设计分户、在线金融中后台、AI/软件低层研发、整栋总部与VRV加班，劣势在总建参数多源（5.09万/4.2万）、得房多源（66%—70%/70%—75%）、电力多源（100/110瓦）、低层标准层小于中区新楼、跨栋协同弱于单高层。所有房号应拿竣工图核层高净高、荷载、配电、空调、消防、弱电、车位与可改造范围，不跨商业/机房/研发混写。

交通层，2号线广兰路800米级+中环高科中路3分钟级+机场20—25分钟级构成“轨道+中环”模型； 对IC、金融中后台、AI运维、在线经济高匹配，对大货、危化、动物、冷链低匹配。招聘应把“广兰路步行、夜班、客户保密、人才公寓接驳、机场送样”全折现，不把600米或800米当全园统一值。

产业层，优先招IC设计全链路、AI应用、软件与在线经济、金融中后台、先进制造研发管理、知识产权与专业服务；不优先招光刻、湿法、大批量中试、危化大合成、无菌、GLP、重载制造。集电港补IC中试、药谷补生物、人工智能岛补模型与机器人、光大园只做“盛夏路低层研发+广兰路通勤+IC生态+金融/在线中后台”。

市场层，CBRE 2026上半年写字楼空置24.5％、报价237.2/有效158， 仲量二季度甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3、净吸纳20.5万，科技互联网与IC/AI主力、生命科学回暖， 戴德三季度甲级192.3、空置20.9%、TMT占32.7%， 张江商务园存量约526万方、全市约1636万方、至2027新增约156万方。 光大园比高层新甲级更贴低层研发与IC日常，但VRV改机房、100—110瓦增容、350公斤加固、270车位月租、广兰路800米与156万方新增供应应全摊；若仅按“2号线、张江IC、低日租”招商，会忽视等保、EDA增容、整栋稀缺与REITs运营主体的议价空间。

政策层，浦东青创低租金空间、OPC、注册与投融资， 科技创新券研发/检测/技术转移，明珠与青年公寓安居、落户与实习交通/住宿支持，张江高新改革与IC/生物/AI概念验证、中试、大中小企业融通； 租赁合同不写“税收返还、按税减免、返税包租”，第三方“直租特价、最高免租、400看房、固定补贴必拿”类口头承诺不纳入正式文本，仅按当期青创、创新券与科技指南核验。

风险层，主要七项：一是5.09万/4.2万总建、盛夏500弄/500号别名混用，带看必须按房号产证； 二是得房66%—70%与70%—75%、电力100/110瓦多源，不跨稿套用； 三是350公斤仅适轻办公，GPU/大机柜/密集架需结构复核；四是VRV24小时不等同双路零中断，IC/金融/AI机房必须单独UPS与气体灭火；五是瑞芯微/叮咚/阳光/立邦等仅作历史或生态示例，不写未确认房号或整栋独占； 六是广兰路600/720/800米多口径，不写固定门到站台值；七是“400直租、最优选址、税收减免、无中介”等营销或涉税话术违规且失真，正式选址仅保留非税、非税收挂钩口径。完成房号竣工图、荷载配电、VRV/双路增容、独立等保机房、广兰路接驳、集电港/药谷外协和三年扩租谈判后，张江光大园可作为张江IC设计、AI/软件、金融中后台与先进制造研发管理优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江光大园/星峰企业园/光大安石科技园公开楼盘资料、光控安石/光控第一太平/上海集挚等公开运营信息、张江科学城盛夏路—广兰路—集成电路设计产业园片区及浦东新区青创/人才/科技创新/营商环境公开文件、CBRE/仲量联行/戴德梁行2026年市场公开数据及华安张江REIT中期报告引戴德统计编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、房号面积、产权用途、办公/商业/机房/会议分界、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、增容容量、网络机房、可注册行业、入驻企业名单及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、张江科学城管理、生态环境、卫健、药监、金融、人社/人才主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。