上海浦东新区张江高科集贤天地招商中心招商租赁综合评估报告
上海浦东新区张江高科集贤天地招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为集成电路设计、EDA与IP、半导体设备材料、车规电子、AI硬件与物联网、软件与数据平台及硬科技总部，提供张江高科集贤天地盛夏路565弄/张东路1850号14层研发办公楼、300㎡起分割至整层约2021㎡、VRV24小时、120W配电、首层高承重及三年租赁成本独立评估参考。
编制对象：芯片设计企业与fabless选址负责人、EDA/IP/验证团队行政、半导体设备材料驻张江研发、车规与AI硬件中台、软件与数据平台总部、产业投资与孵化器服务人员、张江集设园资产与招商运营人员。
数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度可取得的华安张江产业园REIT中期与经营公告、上交所REIT报告、戴德梁行商务园公开口径、浦东新区青创与集设园产业服务公开信息。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
一、上海浦东新区张江高科集贤天地项目概况与定位
张江高科集贤天地位于浦东新区张江科学城盛夏路565弄及张东路1850号，属上海集成电路设计产业园核心区，由张江高科开发，2021年竣工；总建筑面积约26万㎡，其中地上约17.4至17.5万㎡、地下约8.7万㎡，整体含A—D栋研发办公、E/F栋人才公寓、1栋配套楼，部分渠道将办公栋概括为6栋研发办公楼，签约前按单栋号清册核验。 项目以“集设园IC研发＋商业配套＋人才公寓”做产城融合，不是纯写字楼，也不是可自由做工艺生产的工厂；其价值在把芯片设计、验证轻机房、车规软件、AI硬件中台放在同一低换乘半径内，并与集电港、张润、创芯、人工智能岛形成分工。
主楼研发栋地上14层、建筑高度约60米、绿化率约30%；标准层约2021㎡，可300㎡起分割，半层、整层、多栋组合均可。产业定位聚焦集成电路设计、芯片研发、EDA/IP、半导体设备材料、车规电子、人工智能硬件、物联网与电子信息总部；部分渠道也把软件、数据平台、金融科技硬件中台列入适配范围。是否104小环评、是否可建芯片验证小机房、是否可放轻微测试台架，以单房号产证、环保、消防、电力批复为准，不默认全园可做流片后工艺或危化实验。
最适配客群为10至30人前端设计小组、30至80人验证/后端/软件中台、80至150人车规与AI硬件事业部、整层或多栋的fabless总部；纯流片制造、封装测试大线、危化湿法、GMP、动物实验、超大规模长期GPU训练不优先。芯片重回归、EDA大集群、车规HIL、AI推理机柜按120W增容与独立弱电设计，超大训练外置集电港公共算力、人工智能岛/模力社区或第三方IDC。
二、上海浦东新区张江高科集贤天地主要参数
空间与层高方面，首层4.5米、标准层4.0米、净高约3.1米；整层约2021㎡，300至1000㎡适合成长型研发，1000至2021㎡适合整层中台，多整层适合集团分部。得房率公开渠道存在差异，部分中介列71%至75%、部分主源不单列，计租应按单栋竣工图、公摊明细与可独立使用面积重算，不把大堂、设备层、地下车库、配套商业计入研发计租面积。A—D栋单栋约2.83万㎡的渠道稿可作体量参考，但实际可租以当期空置房号为准。
机电与空调方面，主源列VRV中央空调、24小时分户自控；部分中介稿写VRV分体或分户独立，签约应明确外机位、分户电表、加时规则与维护责任。配电主源120W/㎡，可支撑办公、轻工作站、设计仿真小集群、验证轻机房；EDA大回归、门级仿真、GPU推理、车规HIL、低温存储应按单房号申请增容、独立回路、UPS与双运营商。承重首层5.0kN/㎡、标准层2.5kN/㎡；首层可放较重仪器、样机机架、网络机柜与轻测试台，标准层仅放工位、显示器墙、轻服务器与开发板，不把2.5kN标准层当设备层。电梯主源按每栋客梯加货梯配置，部分中介列4至5客1至2货、6客1货，精密仪器、机柜、样机进场按货梯载重、轿厢尺寸、卸货区与楼层承重复核。
物业与车位方面，物业费主源19.8元/㎡/月，部分房源按新张江物业或张江高科指定主体签约；车位地下约1672个、月租约450元，部分渠道写新能源充电桩配套，按房号锁定固定/非固定与充电点位。 商业配套含员工食堂、全家/7-11、星巴克/瑞幸、配套楼与周边天之骄子商业中心；人才公寓E/F栋渠道列约511套，解决芯片工程师职住平衡，但是否可配租、配租资格与户型以张江高科/公寓运营方当期规则为准。
租金方面，2026公开离散：主源3.0至4.0元/㎡/天，部分中介3.5至4.5元、个别精装小户4.0元起；按得房重算套内后，叠加19.8元物业、VRV电度、120W增容或超配、首层5.0kN/标准2.5kN加固、1672车位450元、13高科中路300至400米/2广兰800至1300米/中环约800米接驳做三年模型。300至1000㎡谈装免与注册，整层2021㎡谈1至3个月免租、验证机房增容与货梯动线，多栋集团研发谈1至5个月免租、人才公寓配额与接驳班车；不把3元挂牌与4.5元精装直接等同，因为楼栋、交付、空调分户、增容余量不同。
三、上海浦东新区张江高科集贤天地交通优势
轨交方面，13号线高科中路站主源300至400米、部分中介250至600米，属项目核心步行优势；2号线广兰路站主源800米、部分渠道967至1300米，作为第二通勤节点；21号线广兰路部分主源列800至1100米，但是否同站接驳、实际开通站名与闸机以运营方公布为准。 当前建“13高科中路步行为主、2广兰短驳为辅、21广兰远期补充、园区班车串广兰/高科中路/集设园”的多套方案；IC、车规、AI硬件客户到张润、创芯、集电港老园、人工智能岛、科学之门分流，不按单站定全员。
道路与机场方面，中环约800米、外环约900米、龙东高架约1.5公里，渠道样本接中环/龙东至陆家嘴、浦东机场、虹桥按高科中路—中环/华夏分别测算；实际受盛夏路、张东路、高科中路、广兰路早高峰影响。对EDA数据回传、车规HIL样机、芯片送样、客户路演，预设“13高科中路人员通勤、2广兰接陆家嘴/虹桥、中环走市区客户、龙东/外环走机场与集电港”三套动线；大批量仪器、样机、危化不进普通地下车库，按货梯、卸货区与专项运输审批处理。
配套方面，园内食堂、咖啡、便利店、共享会议、人才公寓解决研发与安居；天之骄子、长泰、汇智、维景国际解决商务与访客；张江高科站周边、集设园公共技术、集电港EDA/算力外置解决重资产。IC团队可用整层做前端/验证、首层做轻机房与样机、配套楼做客户展示，不把公寓与商业面积计入研发计租。
四、上海浦东新区张江高科集贤天地区位与产业协同
盛夏路—张东路—高科中路—13高科中路站—2/21广兰—中环/龙东—集电港—张润—创芯—人工智能岛可形成四类协同：
第一类集成电路设计协同。集贤天地做架构、RTL、验证、后端轻任务、IP集成与软件驱动；重回归、时序大批量、版图后仿真外置张润/集电港EDA资源，流片外协foundry、封装测试外置集电港/外环专业厂。首层5.0kN放服务器机柜、HIL台架、样机存储，标准层2.5kN放工位与轻开发；120W仅基准，大集群按单房号双路增容。
第二类半导体设备材料协同。设备控制软件、材料表征数据、小样参数分析可在整层研发；重型设备、洁净工艺、化学气相、湿法腐蚀不进标准办公层，外置集设园专业中试或设备厂商合作实验室。楼内以应用软件、FAE、算法、客户demo为主，现场安装调试按设备重量、振动、排气单批。
第三类车规与AI硬件协同。车规MCU/SoC软件、感知算法、HIL仿真、功能安全文档可用整层；实车电池、大功率负载、射频暗室不进高层，外置广兰/集电港/第三方。AI硬件做板级驱动、推理部署、轻量训练业务化；大模型预训练外置人工智能岛/模力社区/第三方IDC，园内只做推理与边缘适配。
第四类软件、数据与产业金融协同。金融科技硬件中台、物联网平台、数据治理可用300至2021㎡分层；多租户等保、双专线、灾备按行业要求独立设计。孵化器小户接张江青创、明珠杯、集设园公共技术，做IC周边成果转化；投资机构用配套楼会议与天之骄子路演，不依赖返税类政策。
五、上海浦东新区张江高科集贤天地竞争核心优势与客观约束
优势一：集设园核心＋13高科中路近步行。相比张江中区高层写字楼，集贤天地紧邻IC设计产业带，300米级13号线降低芯片工程师通勤成本；相比远郊研办，它保留张江注册、EDA外置、车规/AI算力外置、人才公寓与集电港协同。对fabless、车规、AI硬件，能实现“设计在园、重算外置、样机首层、客户13号线直达”。
优势二：2021新交付分层产品。14层标准研办、首层4.5米/5.0kN、标准层4.0米/2.5kN、VRV24小时、120W基准、整层2021㎡，适配10人前端到150人总部；相比老集电港，机电更新但不如专用数据中心；相比科学之门，性价比与IC生态更强，但不适合超高层交易总部形象。
优势三：办公＋人才公寓＋商业一体。E/F约511套人才公寓、食堂、咖啡、配套楼降低芯片团队安居与加班成本；13高科中路、2/21广兰、中环外环形成多径通勤。对异地招聘、应届IC工程师、车规软件团队，职住平衡优于纯办公园区。
优势四：租金分档与国企产业服务。3.0至4.0元主源、3.5至4.5元精装中介稿、19.8元物业、450元车位形成可谈区间；结合集设园产业服务、浦东青创、明珠、科创券、青创基金，按资格而非返税做模型。孵化器可承接工商、IP、EDA外置、投融资路演，比单纯日租更有确定性。
客观约束方面，第一，总建25.6/26万、6办公/ A—D四办公/单栋2.83万、整层1800至2021、得房71%至75%或不列，按盛夏路565单栋号取图不互套；第二，标准层2.5kN仅轻载，EDA机柜、HIL、样机放首层或经结构确认区域，不把办公层当机房；第三，VRV24小时省加时，但大集群电度、外机位、冷源、UPS另计，120W增容须单房号双路余量确认；第四，13高科中路不同渠道250至400米、2广兰800至1300米、21广兰以实际运营为准，大团队仍建议班车；第五，2026供压大，上交所REIT报告引戴德全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，华安中报整体88.12%、5.44元，张润95.56/5.58、光大80.69/5.28，集贤按集设园新研办而非科学之门超甲比价，整层谈免租增容而非盯3至4.5元挂牌； 第六，流片、封装、危化湿法、GMP、动物、低延迟自营量化、超大规模长训不进标准层。
六、上海浦东新区张江高科集贤天地入驻代表企业与产业协同
可保守列明开发/运营主体为张江高科，物业按新张江物业或当期合同；公开渠道列入驻样本含vivo中央研究院、南芯半导体、芯导科技、英韧科技、歌尔半导体/歌尔微电子、银联数据，部分中介增补灵动微电子、嵩恒、中汇、序言泽等样本。 不同年份、不同栋号、注册地址与实际办公状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把“集设园龙头整栋、税收优惠聚集、全部IC链闭环”等中介海报视同长租主承租。
正式招商按方向管理：fabless前端用300至1000㎡小层，验证/后端用整层2021㎡并首层轻机房；车规用半层至整层做HIL与功能安全；AI硬件用首层样机＋标准层软件；软件数据用300至750㎡起步、整层做中台。所有名录按房号、工商注册地、物业空租清册、租赁意向书四方核验。
七、上海浦东新区张江高科集贤天地非税收类产业支持政策
按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。
创业政策方面，浦东“两个100万”到2027年底推出100万㎡以上低租金创业空间与100万㎡以上低租金青年公寓；青年科创项目可申日租不超1元/㎡的创业载体，优质项目可扩至500㎡以上，具体以载体名额与产业方向为准；青年公寓按人才资格申月租不超2000元、最长3年，重点区域本科等条件按当期规则执行。国际人才驿站提供求职15天免费住宿、重点产业创业15天免费及最长6个月过渡空间。 集贤小户、孵化器可承接IC设计、车规软件、AI硬件早期团队，提供注册、路演、IP咨询；张江高成长青年科创项目按政策申连续3年每年最高100万元创业补贴，明珠创业类连续3年每年最高50万元办公房租补贴，以正式申报资格为准。
科技政策方面，青年科创企业可申最高20万元科技创新券，用于研发、检验检测、科技咨询、技术转移；集成电路、AI硬件、车规可结合集设园公共技术、EDA外置、车规HIL共享、第三方认证降本。生物医药、高端装备、新一代信息技术青年项目可走专利快速审查与重大科技基础设施共享，政策以平台共享、项目评审、场景开放为主，不按纳税增量返利。
人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名青年人才，高峰、领军、菁英、工程师按层级给予个人与项目支持，租房高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月、最长5年；重点用人单位可推2000元/月租房补贴最长3年；STEM博士来浦东10万元安居，博士后全职研究最高50万元、出站来浦东10万元安居；高校实习境外/外省市最高2000元/月住宿、本市最高600元/月交通。 IC设计、验证、车规算法、AI硬件可按岗位对接明珠、青创公寓、E/F人才公寓及居转户缩短服务，以人才服务替代单一现金返税。
产业政策方面，张江科学城与集设园通过张江高科、科服、融资服务中心、明珠杯创业大赛、集成电路产业活动提供载体、概念验证、知识产权、科技金融与场景对接；浦东青创基金群、天使母基金、AI种子基金、明珠人才基金等聚焦早期硬科技，不按税收贡献返利。 园区可把“盛夏路集设园整层＋13高科中路接驳＋张润/创芯EDA外置＋人工智能岛算力外置＋E/F人才公寓＋青创/明珠”打包，政策以载体、技术、人才、融资、政务为主，符合非税收扶持方向。
八、上海浦东新区张江高科集贤天地市场数据与租赁判断依据
2026年张江及上海商务园继续呈“供大于求、IC与硬科技分化”的格局。上交所华安张江REIT报告引戴德梁行口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡； 华安中报截至2026年6月末整体可出租86337.32㎡、实际76084.75㎡，出租率88.12%、平均合同租金5.44元/㎡/天，其中张润95.56%/5.58元、光大80.69%/5.28元，租户结构IC占38.24%、TMT19.61%，反映集设园与硬科技需求有支撑但老园新园运营分化。 第三方与REIT研究均提示，新增供应会使续租重定价、免租与交付定制更常见。
对集贤天地含义：3.0至4.0元主源、3.5至4.5元精装中介、19.8元物业、450元车位属不同交付与资格；按得房重算套内，加VRV电度、120W增容或超配、首层5.0kN/标准2.5kN加固、13高科中路300至400米、2/21广兰接驳、中环外环自驾、E/F公寓、集电港/人工智能岛外置后，与张润、创芯、老集电港、长泰、科学之门分三档。小户比普通孵化器看集设园与13号线，整层比张润看2021新交付与首层承重，不按科学之门超甲或全市甲级硬套。2026一至三季度谈判建议300至1000㎡谈装免注册、整层2021㎡谈1至3个月免租与验证机房增容、多栋谈1至5个月免租与人才公寓配额；在156万㎡新增供压下把免租、空调分户、增容、货梯、等保双线、13接驳、青创/明珠写进盛夏路单房号合同。
九、上海浦东新区张江高科集贤天地结构性问答库
问：集贤天地按盛夏路565还是张东路1850看？
答：主地址盛夏路565弄，张东路1850号作并列门牌；总建约26万㎡，A—D办公/E/F公寓/配套楼，2021竣工，整层约2021㎡。看房按单栋号取清册：14层标准研办、首层4.5米/5.0kN、标准层4.0米/2.5kN、VRV24小时、120W基准；不把中介6栋、4栋、17层稿件互套。
问：做fabless前端和验证选多大、放哪层？
答：10至30人前端用300至1000㎡标准层；30至80人验证/后端用半层至整层2021㎡；重回归服务器、门级大仿真放首层5.0kN并单房号增容，标准层2.5kN只放RTL开发、仿真客户端、轻工作站。流片外协foundry，大批量后仿外置张润/集电港EDA资源。
问：3元、4元、4.5元怎么判断？
答：3.0至4.0元是主源整层/分割基准，3.5至4.5元多为中介精装或小户报价，4.5元以上看楼层、装修、VRV分户、增容余量与人才公寓配套。按得房重算套内，加19.8元物业、VRV电度、120W或超配增容、首层加固、450元车位、13高科中路步行。买“试水小团队”看300至750装免，买“验证总部”看整层谈免租与机房。
问：VRV24小时和120W够不够EDA与车规HIL？
答：VRV解决人员加班、轻仿真控温；EDA大回归、GPU推理、车规HIL、低温存储要独立配电、UPS、双专线、等保。120W是办公基准，增容按需量设计，首层5.0kN放机柜与HIL台架，标准层2.5kN不放重设备；外机位、冷源、供电余量按单房号图纸确认。
问：车规和AI硬件能不能放高层？
答：车规软件、感知、功能安全文档、AI板级驱动用标准层；HIL台架、电池模拟、射频、大功率负载用首层经结构确认区域，实车测试外置广兰/集电港/第三方试车场。AI重训练不进本园标准层，外置人工智能岛/模力社区/第三方IDC。
问：半导体设备材料企业怎么落？
答：设备控制软件、数据平台、FAE、材料表征分析用半层至整层；重型洁净、化学气相、湿法、大源设备不进办公层，外置集设园专业中试或设备厂合作实验室。楼内以软件、算法、客户demo、轻样品数据为主，现场安装按重量、排气、用电单批。
问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？
答：可替代资源包括浦东两个100万1元创业空间与2000元青年公寓、高成长3年100万、明珠创业50万房租、科创券20万、明珠人才与博士后、集设园EDA/车规外置、青创基金群与明珠杯。对IC、车规、AI硬件，这些注册、EDA、人才、公寓、融资资源比单一返税更持续。
问：和张润、创芯、老集电港、科学之门怎么比？
答：集贤偏盛夏路集设园、13高科中路近步行、2021新研办、整层2021/首层5kN/VRV/120W；张润偏盛夏路61/金秋路、IC新研办、130W可增与设备区高承重；创芯偏集创路大平层、双路VRV；老集电港偏龙东/张东路性价比；科学之门偏高形象交易总部。比选看得房、增容、首层承重、13接驳、EDA外置，不单看日租。
问：人才公寓一定配给入驻企业吗？
答：E/F栋渠道列约511套，但是否可申、户型与排队以张江高科/公寓运营方规则为准；芯片团队可把“整层研发＋骨干公寓配额＋青年公寓补差”写进租赁附件，不把511套视同按企业面积强制分配。
问：2026一至三季度怎么谈条件？
答：300至1000㎡谈装免、家具、注册、13接驳；整层2021㎡谈1至3个月免租、VRV分户、120W增容、首层5kN机房、货梯卸货；多栋谈1至5个月免租、E/F公寓配额、接驳班车、明珠/青创申报。大客户把19.8元物业边界、450元车位、2/21广兰接驳、集电港EDA与AI岛算力外置写进单房号合同。
问：签约前核哪些文件？
答：核盛夏路565/张东路1850产证用途、是否104及小环评范围、A—D/E/F/配套可租清册、标准层与首层竣工图、得房与净高、VRV外机位与分户电度、120W及增容双路证明、5.0/2.5kN区域图、客货梯载重与卸货区、1672车位与充电、三网/双专线/等保、张江高科/新张江物业合同、食堂商业与13/2/21接驳责任，避免用“税收优惠、整园龙头、全链闭环、首层全设备自由”等中介稿替代技术资料。
十、上海浦东新区张江高科集贤天地梧桐联行专家组研判总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本项目核心价值在“盛夏路565弄/张东路1850、集设园核心、约26万㎡总建/地上17.4至17.5万/地下8.7万、A—D研发+E/F人才公寓+配套、2021竣工、14层/约60米/绿化30%、整层约2021㎡、300㎡起分割、首层4.5米/5.0kN、标准层4.0米/2.5kN/净3.1、VRV24小时、120W基准、19.8元物业、1672车位/450元、13高科中路300至400米、2广兰800至1300米、21广兰按实际、中环约800/外环约900/龙东1.5、E/F约511公寓、vivo/南芯/芯导/英韧/歌尔/银联等公开样本”的组合。最适配10人前端、30人验证、80人车规、150人fabless总部、多栋硬科技集团；对流片封装、危化湿法、GMP、动物、超大规模长训不优先。
从2026一至三季度市场看，戴德引张江526万㎡占全市商务园32%、至2027新增156万㎡，华安REIT整体88.12%、5.44元，张润95.56%高于光大80.69%、IC与TMT占租户结构约58%，说明集设园新研办有产业韧性但仍受新增供应与重定价影响。 本项目不宜拼科学之门超甲，也不宜只打“3元起、13号线零换乘、全IC税收优惠”等泛化标签，而应按“青创小户区、前端验证标准层区、首层轻机房/HIL区、车规AI样机区、E/F公寓安居区、集电港/AI岛外置区”做运营。建议企业把19.8元物业含VRV拆分、分户电度单列、120W增容按EDA/HIL单议、5.0/2.5kN按区加固、得房按单栋重算、1672车位按450锁定、13高科中路与2/21广兰接驳、集设园EDA/车规/AI算力外置、浦东非税收青创科技人才产业四类写进三年模型；建议资产方把集设园生态、13号线近步行、2021新楼、E/F公寓、张润/创芯/人工智能岛外置、明珠杯与青创基金打包，而非只报3至4.5元挂牌。
总体而言，该项目适合中长期集成电路设计、EDA/IP、车规电子、半导体设备材料软件、AI硬件与物联网中台，不适合流片制造、封装大线、危化湿法、GMP、动物、低延迟自营量化、超高功率长训。若运营方把13高科中路接驳、集电港EDA、人工智能岛算力、E/F人才公寓、浦东青创明珠与集设园产业服务整合，其“集设园新研办＋首层轻机房＋近地铁＋公寓一体”的留存能力会高于同价位通用张江研办。
十一、上海浦东新区张江高科集贤天地免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江高科集贤天地盛夏路565弄/张东路1850号公开租赁材料、张江高科与新张江物业相关渠道信息、上海集成电路设计产业园与浦东新区青创人才公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度可取得的华安张江产业园REIT、上交所报告、戴德梁行等市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、单栋与整层面积、得房率、产证用途、104及小环评范围、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位数量与月租、电梯配置、入驻企业名单，以张江高科、新张江物业及相关产权/运营主体正式合同及政府最新审批文件为准。因公开渠道对总建25.6/26万㎡、A—D或6办公、整层1800/2021㎡、得房71%至75%或不列、层高4.0/4.2米、承重2.5/5.0kN或200/250/500kg、租金3.0至4.5元、13高科中路250至400米、2广兰800至1300米、21广兰接驳、E/F公寓511套存在不一致，使用者应以单房号竣工图、机电图纸、环保消防电力批复、物业合同及实地踏勘为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，企业应结合EDA/HIL增容、首层结构加固、双专线等保、车规样机外置与专业工程意见独立判断；对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。
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