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报告用途：为商业银行与资管、证券基金与私募、保险与再保、金融科技、人工智能与数字经济、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、咨询与ESG团队、总部型及成长型企业提供陆家嘴东拓新民洋滨江次新商办选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区新岸商业中心（滨江大道1655弄1—9号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯公开研究口径，项目参数以中新网竣工信息、高力国际租赁代理资料、腾讯地图、星卓物业/开发商资料、政府公开信息及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区陆家嘴街道新民洋板块、滨江大道1655弄1—9号，处陆家嘴东拓核心、黄浦江东侧滨水带，距陆家嘴CBD约1.5公里，北接昌邑路、西邻滨江大道、东联浦东大道与民生方向、南望小陆家嘴与浦西外滩/南浦大桥视角。 项目由恒基兆业地产集团与上海地产（集团）有限公司联合开发，高力国际提供联合租赁代理，2025年全面竣工；整体由2栋11层滨江独栋办公楼、1栋12层甲级办公楼、5栋连栋商业组成，总建筑面积约11万平方米，其中办公建筑面积约6.2万平方米、商业建筑面积约1.5万平方米，是内环滨江“办公+商业+屋顶绿化连廊+滨江步道”的复合商办载体。 建筑采用Low-E玻璃幕墙，T1/T2独栋适合企业总部独用，T3甲级适合分层分割；9米挑高入户大堂、标准层净高3米、架空地板150毫米、柱距约9米、得房率约78%—84%，已获LEED金级预认证与中国绿色建筑二星级认证。 对需要“陆家嘴邻近地址+2025年全新滨江、可独栋可整层可小面积、高区江景、VAV/FCU新风、星卓物业、4/14浦东大道双轨、成本低于小陆家嘴核心老超甲”的金融机构、科技总部、专业服务、跨国企业及成长型团队，项目价值在“次新硬件+滨江形象+新民洋低密度+陆家嘴1.5公里外溢”的组合，而不是与小陆家嘴国金/上海中心顶租正面比价。

总建筑面积约11万平方米，其中办公约6.2万平方米、商业约1.5万平方米；T1/T2为11层独栋，单栋办公建筑/使用口径多源列约1.6167万—1.83万平方米不等（代理资料按使用面积列T1约1.6167万、T2约1.6161万，按整栋建筑/标准层口径列约1.63万、标准层约1800），T3为12层甲级，办公约3.03万—3.0653万平方米不等，标准层约2809—2946平方米或可按建筑口径约2900。 可租分割公开列249.46、271.34、328.72、434、463.54、564.13、707.93、843.06、1144.93、1469.66、1700、1800、2900、2946平方米等，T1/T2整层1602—1839、T3整层2809—2946、独栋整栋另议。 看房应按目标栋号产权图、消防分区、核心筒和“建筑面层/使用面积”双口径复核，不把中介单一张面价直接当可摆工位面积。

层高资料较一致列标准层净高3米，大堂9米挑高；架空地板150毫米，柱距约9米。得房率官方竣工稿列三栋约78%—84%，代理按使用面积拆分时T1/T2可到约75%、T3可到约82%，按建筑面积比价必须统一折到使用面积或工位净面积；高密交易、基金运营、会议群、电话间、机房、屋顶连廊活动区应单独扣减。

电梯资料：T1/T2列4客1货或资料总写5部不同口径，T3列6客1货或7部总梯不同口径；实际应按低区/高区、独栋专用、访客与货运动线测试候梯，不把“4+1”或“6+1”直接套用全楼运力。 空调资料存在VAV集中式与FCU风机盘管两路口径：代理主资料列VAV中央空调、物业42元/月含工作日8:00—19:00能耗，部分房源/楼书列FCU并写24小时冷热水但开放工单8:00—19:00、周六8:00—13:00； 对投行夜盘、量化、基金运营、保险客服、AI训练、跨境会议、机房常冷团队，应把机组型号、冷热源、加时单价、按层/区计费、最小计费单元、分区控制、新风量（部分资料列30立方米/人/小时）、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件，不把“物业42元含空调”笼统等同全天可用。物业费多源列42元/平方米/月，是否含标准时段VAV/FCU能耗、新风、加时、公区能源应分项写明。 车位列地下479个，月租约1200元/个； 新能源与固定位向星卓物业确认配额。租金挂牌分歧：楼书列市面5.5—6.8元、诚意成交4.5—5.8元，快租/中介列6—7元、部分4—7元，最终以栋号、楼层、江景、精装遗留、免租期和业主书面报价测算，不把单一挂价当成交价。 网络列电信、联通、移动；金融交易、AI大模型、等保机房应另行核验双路由、弱电间、备用链路和独立电力。楼板荷载部分资料列400公斤/平方米、大堂500公斤/平方米，机房、档案、样品间应单独复核。

轨道交通方面，腾讯地图定位滨江大道1655弄，高力/物业资料列4号线、14号线浦东大道站约400米，部分中介页写200—400米，实际按“闸机—昌邑路/滨江大道/浦东大道口—T1/T2/T3大堂—客梯”全程抽样； 4号线串世纪大道、浦西内环，14号线串陆家嘴、浦西核心，资料称一站可换2/6/9等线路、两站达小陆家嘴，但“两站”取决于起止闸机与换乘步行，不按直线距离承诺。地面与隧道方面，项目接滨江大道、昌邑路、浦东大道，近延安东路隧道入口约500米、新建路隧道约2.2公里，资料列5条过江隧道连浦西； 至虹桥约22公里、至浦东国际约39公里，早高峰昌邑路、滨江大道、浦东大道、陆家嘴环路波动大，应另排样本。周边公交可补滨江大道、昌邑路、浦东大道沿线线路，商业与滨江步道接驳以现场指示为准；配套列自带1.5万平方米商业、屋顶300米绿化连廊，酒店可结合陆家嘴国金/金茂/香格里拉/丽思等外部资源，不把未入驻酒店写进项目本体。对金融、科技、专业服务而言，项目“4/14浦东大道近距+延安东路/新建路多隧道+陆家嘴1.5公里+滨江步行”的复合通达性强；但新民洋地面在高峰仍受浦东大道施工与陆家嘴外溢车流影响，应按居住地出闸抽样。

项目处新民洋滨水复合功能带，距小陆家嘴核心约1.5公里，与陆家嘴金融城、北外滩、外滩共同构成黄浦江核心办公与总部走廊。高力国际2026年二季度列上海甲级存量1817万平方米、空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天；陆家嘴子市场存量约247.7万平方米、日租6.76元，高力核心口径空置13.5%，第三方汇总口径约15.9%，南京西路9.09元、外滩7.48元体现核心CBD优于全市； 高力三季度列全市存量1841万平方米、空置21.9%、租金5.5元/平方米/天，降幅连续收窄； 戴德梁行三季度列甲级无新增、净吸纳约31.8万平方米、空置20.9%、成交租金192.3元/平方米/月，AI与智能硬件等新经济需求释放。 新民洋作为内环最后一批整体开发滨江区域，拥有约3公里滨江岸线、全开放绿地与中央活动区东拓属性； 2026年陆家嘴论坛与浦东科技金融、离岸金融、科创板硬科技扩围，为邻近陆家嘴的滨江次新楼带来金融外溢、金融科技、AI总部与专业服务需求。对成本敏感型总部、不强制小陆家嘴门牌但重视江景接待的团队，项目可承接陆家嘴核心溢价外溢；对必须“银城中路/世纪大道上交所门口”的机构，项目更适合做备份中心、研发中台或客户接待第二办公点。

第一，2025年全新滨江次新、陆家嘴1.5公里。T1/T2独栋+ T3甲级，比小陆家嘴2000—2010年金融楼更适合总部独用、科技研发、基金中台、跨国中国区；比国金/上海中心顶区成本更低，比竹园/八佰伴老楼形象与机电更优。第二，标准层1800—3000灵活+得房78%—84%+净高3米+9米大堂。249/271/328平方米起精装小单元、564—843平方米中区项目制、1602—1839独栋整层、2809—2946 T3整层、整栋1.6万—3万级总部定制；对投行承做、基金投研、AI大模型、保险运营、律所会计、贸易中台可用“T1/T2独栋做总部、T3低区成本、中区平衡、高区江景客户”的分级结构。第三，VAV/FCU+智能新风+星卓物业+LEED金预/绿建二星。恒基自运营物管在装修审批、大堂访客、空调加时、屋顶连廊活动、滨江落客、灾备保障上更适配金融与科技；次新楼改造成本低于老楼，但FCU/VAV非全楼7×24，夜盘量化与机房仍需独立冷源和电力附件。第四，4/14浦东大道约400米+延安东路/新建路多隧道+自带商业。员工住浦西核心、张江、金桥、世纪大道沿线多路径；1.5万商业、300米屋顶绿化、滨江步道解决餐饮、路演茶歇、员工留存；国金/正大/金茂外部配套补差旅宴请。第五，新民洋“滨江+陆家嘴东拓”产业邻里。可形成金融外溢、金融科技、AI与数字经济、专业服务、总部独栋协同；但公开可靠入驻名单有限，实际同业密度以星卓/业主台账、楼层导视和工商备案为准，不预先编造代表企业业务转化。短板在T1/T2仅11层、独栋总价门槛高，T3整层2900级对超大规模总部不如超高层可纵向扩张；VAV/FCU标准时段外加时成本、479车位面对陆家嘴访客仍可能偏紧；挂牌4.5—6.8元差异大，高区江景、独栋冠名、T3整层与小面积精装不能同价。

截至本次公开检索，项目2025年竣工、2026年租赁代理信息以房源面积、租金与硬件为主，未获得可逐一核验的稳定代表企业全称名单；尽调应以星卓物业/恒基—上海地产业主最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同意向为准。按新民洋与陆家嘴东拓定位，潜在适租方向包括银行资管分支、证券基金中后台、私募与财富、保险运营与再保服务、金融科技与AI企业、跨国公司中国区、律所会计师事务所、咨询ESG、贸易与航运服务总部。代表企业信息仅用于判断未来租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；任何“已入驻某机构”表述在正式报告附件中须附产权人/物业书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”与“两个100万”在产业集聚区域推出100万平方米以上低租金创业空间，青年科创项目可按规定申请更优价格办公空间，优质项目可到500平方米以上、日租金一般不超过1元/平方米、最长3年支持；来浦东求职青年可享最长15天免费住宿，重点产业领域创业可享最长15天免费住宿及最长6个月免费创业过渡空间，高成长性青年科创项目可获连续3年、每年最高100万元创业补贴，并对接注册、投融资、知识产权、导师服务。 陆家嘴金融城与新民洋可结合商事服务、路演空间和金融机构对接，具体面积、对象、时长以最新受理指南为准。科技政策方面，青年科创企业可申科技创新券采购研发、检验检测、技术转移等服务，最高额度按最新指南； 人工智能、集成电路、生物医药可对接张江场景、重大科技基础设施开放共享和专利快速审查；金融科技可申场景应用、技术创新、高价值专利、产学研专项，不以税收贡献作为申报前提。浦东营商环境行动支持集成电路、生物医药、人工智能融合，建设张江药谷、张江人工智能创新小镇、机器人谷、金桥智造城等载体，完善“浦东创新贷”、风险投资、并购与S基金等科技金融服务。 人才政策方面，“明珠计划”每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰项目个人及团队最高700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元； 重点用人单位青年人才可享2000元/月租房补贴，高峰、领军、菁英人才可分别享30000元、6000元、3000元/月租房补贴，人才驿站、青年公寓、落户、永久居留、居转户优化、国际人才港按最新规则办理。 产业政策方面，陆家嘴方向围绕金融开放、科技金融、离岸与跨境资本服务、行业交流平台建设推进；新民洋—滨江可对接总部独栋、金融科技、AI与数字经济、专业服务业集聚；企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼“总量承压、核心次新分化”。高力Q2全市甲级空置22.0%、租金5.7元/天，陆家嘴6.76元、空置高力核心13.5%/第三方15.9%；高力Q3全市空置21.9%、租金5.5元/天； 戴德Q3空置20.9%、成交192.3元/月，AI/智能硬件带动优质楼去化。 项目作为2025年约11万方综合体、办公6.2万方、T1/T2 11层独栋+T3 12层、标准层1800—3000、得房78%—84%、9米大堂、VAV/FCU、星卓物业、4/14浦东大道约400米，不宜与小陆家嘴国金/上海中心/太平/时代按同代核心顶租同价，也不应与八佰伴/竹园老楼同档压价。挂牌低区/小面积可询4.5—5.5、中区5.5—6.5、高区江景6.5—6.8+、T1/T2独栋与T3整层大客户另谈；实际按“名义日租×得房率78%—84%折减×免租期×物业42×VAV/FCU加时或独立冷源×车位1200×精装摊销×独栋冠名/高区江景溢价”折算人均工位净成本，再与陆家嘴滨江中心、国金、上海中心、太平、时代、21世纪比较。2026年租户市场下，项目可争取小面积精装遗留、独栋/整层阶梯租金、免租期、物业含标准空调时段、加时包月、车位分级配额；但不应只追求低挂牌而忽略FCU/VAV非7×24、479车位面对路演访客偏紧、4/14浦东大道步行按楼栋入口差异、T1/T2独栋整租总价、T3高区江景与低区内区价差。对金融总部建议T1/T2独栋或T3高区整层做投决/客户、中低区做运营；对AI/金融科技建议T3整层并预留机房、低速高密网络、独立冷源；对律所咨询建议中区精装+屋顶连廊客户社交；对贸易跨国建议独栋冠名+滨江接待。

问：新岸商业中心适合什么类型企业？

答：适合银行资管、证券基金私募、保险运营再保、金融科技与AI、跨国企业中国区、律所会计师事务所、咨询ESG、贸易与航运服务、成长型总部。纯小陆家嘴核心门牌选国金/上海中心；重2025滨江次新、可独栋可整层、高区江景、4/14双轨、成本低于核心超甲选本项目更划算。249/271/328平方米起设代表处，564—843平方米做项目制，1602—1839平方米做独栋整层，2809—2946平方米做T3总部，跨T1/T2/T3做“运营+研发+客户”。

问：T1/T2/T3标准层怎么选最合理？

答：T1/T2约1800使用/建筑混合口径、11层独栋，适合总部独用、冠名、低楼层客户接待+中高区投研运营；T3约2809—2946、12层，适合分层切割，低区564—843做项目制、中区1144—1469做半层、高区整层做投决/基金/AI。比价先统一“建筑面”或“使用面”，再扣核心筒、9米柱距、幕墙进深、公区、江景侧落地窗；独栋整租还要把屋顶连廊、专属大堂、货运动线单独算。

问：得房率78%—84%对租金影响多大？

答：若T3挂牌6元/建筑平、使用得房82%，使用面积等效约7.32元/使用平；若T1/T2按建筑口径得房75%，等效约8.0元/使用平；若小面积精装按使用面挂牌6元，则不必再除得房。高密交易、电话间、机房、打印、茶水、屋顶活动从可用办公再剔除。看房让星卓出同层使用面积、公摊、工区比例，不把“78%—84%”宣传值直接套所有栋号。

问：VAV和FCU哪个更适金融与AI？

答：VAV集中式适合大平层统一新风、会议群和客访频繁的总部；FCU风机盘管适合独栋分层控制、加班分区、机房周边独立调节。资料列标准8:00—19:00、周六8:00—13:00，部分写FCU可提供24小时冷热水但按工单计费； 量化、基金运营、AI训练、保险客服7×24应确认冷热源、加时单价、按层计费、最小单元、新风30立方米/人/小时、冷量冗余和独立电力，不把“物业42元含空调”当全天零成本。

问：4号线、14号线怎么用更省通勤？

答：4号线浦东大道做世纪大道/浦西内环/换2/6/9备份，14号线浦东大道做陆家嘴、浦西核心、两站达小陆家嘴备份；实际按“闸机—昌邑路/滨江大道/浦东大道入口—T1/T2/T3大堂—客梯”全程抽样。不把“约400米”等同于所有工位零风雨，独栋访客可预设滨江大道落客，员工可结合骑行与浦东大道公交。

问：与国金、上海中心、陆家嘴滨江中心、太平、时代怎么选？

答：国金/上海中心小陆家嘴核心、顶租更高、商业酒店一体；陆家嘴滨江中心洋泾滨江、成本与独栋属性不同；太平2011保险总部、时代2007基金律所、均在小陆家嘴核心；本项目优势在2025新民洋、T1/T2独栋+T3甲级、高区黄浦江/南浦视野、得房78%—84%、星卓自运营、4/14约400米且日租可低于小陆家嘴核心超甲。重纯核心门牌选国金/上海中心，重保险总部门面选太平，重独栋滨江总部选新岸。

问：独栋总部和T3整层协同怎么搭？

答：T1/T2独栋可放集团总部、投决、客户接待、品牌冠名；T3整层放研发、基金投研、合规、IT机房；小面积放代表处与售前。滨江大堂、9米入户、屋顶300米绿化连廊用于路演茶歇，1.5万商业解决员工餐饮；路演日提前锁T1/T2专用客梯与滨江落客，避免和商业访客混流。

问：479个车位够不够？

答：项目列地下479个、月租约1200元，面对T1/T2独栋总部、T3高区企业及滨江商业访客，高峰仍可能偏紧。 员工以4/14为主，独栋长租户提前锁固定/非固定月租和充电位；客户路演可用滨江大道临时落客或引流至陆家嘴国金/正大/金茂地下，不以“479满配”预估实际可用。

问：2025年新楼做量化、AI大模型、保险客服是否可行？

答：可行且比老楼省改造成本。需确认双路供电或后备电源、VAV/FCU冷量、独立冷却水、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板400公斤/平方米荷载； 高密行情、模型训练、语音客服、理赔影像应对UPS、散热、带宽、声学单独设计；高区江景采光好，但机房避免阳光直射与温差扰动，客服大区可放中低区控制加时。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接低租金创业空间、青创最高100万/年、明珠20万—700万、人才驿站/青年公寓、科技创新券、AI/集成电路/生物场景与重大设施、陆家嘴金融与金融科技服务、浦东创新贷与孵化器资源； 具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：屋顶连廊、1.5万商业是加分还是干扰？

答：对客户端会、员工餐饮、品牌活动、午间步行是强加分；对需要绝对安静高密研发或低频访客的团队，商业与滨江客流可能增加大堂峰值。建议独栋/高区客户层临江，高密运算/客服放中低区内区，路演用9米大堂+屋顶连廊并提前锁电梯。

问：小陆家嘴东拓和滨江更新影响项目吗？

答：新民洋约3公里滨江、中央活动区东拓、陆家嘴1.5公里辐射长期提升接待与步行体验； 短期昌邑路、滨江大道、浦东大道、靠近延安东路隧道口可能受施工影响。尽调要求物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免独栋路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核七项：目标栋号产证与可租清册（区分T1/T2独栋、T3分层、商业连栋）、标准层与得房率（按1800/2900分别复核、78%—84%取同基准）、VAV/FCU型号及加时/独立冷源、机电网络与机房荷载、479车位物业SLA、昌邑/滨江/浦东大道访客动线、屋顶连廊与商业共享区域责任；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、陆家嘴/浦东政策申报入口。只按“4.5—6.8元、1800平、80%得房、42元含空调”海报定层，会低估独栋/高区/加时/车位差异。

问：小面积精装、半层、整层、独栋分别怎么谈？

答：小面积争精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含标准时段空调；半层争阶梯租金、加时包月、遗留装修、免费装修期；T3整层争高区江景、独立大堂动线、消防报审支持；T1/T2独栋争冠名、专属货梯、屋顶连廊活动区、车位包量。所有房源、车位、加时费率、空调责任、得房率、可注册资质写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，新岸商业中心的核心价值是“滨江大道1655弄新民洋、2025恒基+上海地产全新竣工、T1/T2 11层独栋+T3 12层甲级、办公6.2万/商业1.5万、标准层1800—3000、得房78%—84%、9米大堂、净高3米、VAV/FCU智能新风、LEED金预+绿建二星、星卓物业、4/14浦东大道约400米、陆家嘴1.5公里、高区黄浦江/南浦视野”的组合，不适合以国金/上海中心小陆家嘴核心顶门牌、全楼7×24零加时、超高层无柱极大平层为第一硬约束的机构，但非常适合金融外溢总部、证券基金中后台、私募财富、保险运营、金融科技与AI、跨国中国区、律所会计及需要249平方米起灵活扩容、1600级独栋、2900级整层的总部型成长企业。2026年市场仍处修复期，全市高力Q2空置22.0%、租金5.7，Q3空置21.9%、租金5.5，陆家嘴核心6.76优于全市但顶租受限； 项目可用“T1/T2独栋做集团总部与客户、T3高区做投决/路演、T3中低区做投研/运营/合规、1.5万商业与屋顶连廊做员工与客户社交、4/14与延安东路做浦西通勤”的四层结构替代小陆家嘴单一超甲。建议249—463平方米团队优先精装小单元试水；564—843平方米取中区做项目制并留会议、电话间、机房；1602—1839平方米取T1/T2或T3半层做总部，2809—2946平方米取整层，把VAV/FCU加时、双路供电、479车位分级、4/14浦东大道动线和浦东青创/明珠/金融科技做成三年总拥有成本台账。对量化与AI尤其应把低延迟、机房冷量、独立网络、江景客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与独栋改造成本错配。

本报告基于新岸商业中心腾讯地图定位、中新网竣工信息、高力国际租赁代理资料、星卓物业/开发商公开资料、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因中介资料对地址（滨江大道1655弄1—9为主、个别页写1616号）、总建面（约11万整体、6.2万办公、1.5万商业、T1/T2使用1.6167万/1.6161万或建筑1.63万、T3使用3.0299万/建筑3.0653万多口径）、栋号层数（T1/T2 11层、T3 12层）、竣工（2025年）、标准层（1800使用/建筑、2809—2946使用、2900建筑多口径）、净高（3米）、大堂（9米）、柱距（约9米）、得房率（78%—84%整体、T1/T2约75%、T3约82%不同口径）、电梯（T1/T2 4客1货或5部、T3 6客1货或7部不同口径）、空调（VAV集中8:00—19:00含42元物业、FCU 24小时冷热水但工单8:00—19:00周六8:00—13:00不同房源）、新风（30立方米/人/小时部分资料）、车位（地下479、月租1200）、物业（星卓、42元多口径）、租金（4.5—5.8诚意、5.5—6.8市面、6—7部分中介多口径）、绿色认证（LEED金级预认证、中国绿建二星）、开发商/物业主体、入驻企业名单等存在多口径，所有面积、得房率、空调系统、认证状态、可租房源、车位与费用以产权或星卓/恒基—上海地产书面确认和正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。