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报告用途：为商业银行与外资银行代表处、证券基金与资管、私募股权与财富管理、保险经纪与再保服务、融资租赁、金融科技、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、咨询与贸易团队提供小陆家嘴花园石桥路—陆家嘴环路核心甲级办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区东亚银行金融大厦（花园石桥路66号，原高宝金融大厦，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、CBRE、戴德梁行、仲量联行及第三方陆家嘴子市场公开研究口径，项目参数以官方/物业资料、腾讯地图、政府公开信息、招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区陆家嘴街道花园石桥路66号，处小陆家嘴金融中心区核心、陆家嘴环路与花园石桥路交汇，与环球金融中心、上海国金中心IFC、金茂、花旗、震旦、太平、金砖共同构成世纪大道南侧金融集群，腾讯地图标注陆家嘴地铁站9B口旁。 项目原名高宝金融大厦，由高鹏（上海）房地产发展有限公司开发，英国Terry Farrell Partners参与设计口径见于招商资料，2008年10月竣工； 东亚银行于2008年购入约十层并取得冠名权，后续股权与整栋交易经历多轮调整，当前以东亚银行金融大厦对外招商。 公开资料列建筑高度198米、地上42层（名义/招商页有45层、部分写52层误植他楼）、地下3层、5层商业裙房，总建筑面积多源列约7.5万平方米，少数渠道列9.1万平方米，实际以产权证和业主最新图纸为准； 外立面Low-E玻璃幕墙，大堂多源列15米挑高、部分招商写恢弘商务会所，裙楼集成中西餐厅、健身、商务中心、德事TEC联合办公（2/3/8楼）及银行网点，整体定位“2008年陆家嘴江景甲级+东亚银行总部气质+无柱开放层+国金环球邻里”的成熟金融载体。 对需要小陆家嘴地址、但未必承担国金/上海中心顶租的银行区域团队、券商基金中台、私募财富、融资租赁、金融科技、律所会计而言，项目价值在“花园石桥66号+2/14双轨近距+低区约2000平/高区约1100平无柱+晟际物业+VAV”的组合，而不是超高层全新无柱大平层。

总建筑面积多源列约7.5万平方米，少数资料列9.1万平方米；地上42层为主流口径、招商页有45名义层、地下3层较一致，实际看房应按目标楼层产权图、消防分区和电梯高低区复核，不把“42层”或“45层”直接代入全楼运力。 标准层面积多源分歧明显：30层以下约2000平方米、30层以上约1100平方米，招商页列1100—2015、170—2015、160—3000灵活组合，部分渠道写单层2100平方米； 可租面积公开列133/134/162/170/241/277/351/438/495/704/888/1007/1070/1232/1871/1948/2000/2015/2200平方米等，整层及跨层另议。实际得房应按同层核心筒、公区、柱距、弧面和反推工位测算，不把宣传整层面积直接当可摆工位面积。

层高资料较一致列建筑层高4.2米、室内净高2.75—2.8米，架空地板120—150毫米； 大堂挑高多源列15米，部分早期资料写恢弘水景/商务会所未给数值，看房应分别确认大堂接待、标准层吊顶后净高、综合布线与机房净空。得房率多源列65%、70%、70%—73%不同口径，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积； 高密交易、基金运营、会议群、电话间、机房应单独扣减。

电梯多源列蒂森克虏伯客梯12部+货梯1部，部分房源写货梯1—2部；低中高分区口径有的写低4/中4/高4、有的写12部智能分区，实际应按低区/中区/高区、大堂转换、访客与货运动线测试候梯，不按单一“12部”直接判断全楼运力。 空调多源列VAV中央空调，开放时段有工作日8:00—18:00、8:30—18:30、周六9:00—12:00不同口径，部分写周六短时、可申加时；物业费多源列36.5元/平方米/月，部分老页写32元，是否含标准时段能耗、新风、加时、公区能源应分项写明。 对投行加班、基金运营、量化、保险客服、跨境会议、机房常冷团队，应把机组型号、加时单价、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件，不把“物业含空调”笼统等同全天可用。车位多源列地下385个+地上50个共约435个，月租小车1300—1500元、大车2000—2200元，部分页写1500—2200元；临停地下10元/小时封顶80元、地面20元/小时封顶160元，新能源与固定位向晟际物业确认配额。 租金挂牌分歧大：魔都办公列5—9元、好租/楼书列6.5—10元、申城/焦点列7—13.5元、搜狐精装8—10元、高区江景12—15元，最终以楼层、朝向、江景、精装遗留、免租期和业主书面报价测算，不把单一中介挂价当成交价。 网络列电信、联通、移动三网，部分写万兆/金融专线；交易、跨境外联、等保机房应另行核验双路由、弱电间、备用链路和独立电力。绿色认证方面，部分资料列LEED金级、中国绿建三星或LEED金级预认证不同口径，以物业当前证书为准。

轨道交通方面，腾讯地图列花园石桥路66号、陆家嘴站9B口旁； 招商资料列14号线陆家嘴站约125米、步行2—3分钟，2号线陆家嘴站约431米、步行5—8分钟，部分页写双轨5分钟； 口径差异来自9A/9B/其他出入口、大堂走花园石桥或陆家嘴环路、目标电梯厅，员工通勤应按“闸机—大堂—客梯”全程计时。14号线覆盖陆家嘴内部与浦西核心，2号线串虹桥、人民广场、南京东路并接浦东国际方向；9号线商城路、4号线浦东大道可作浦东内部与内环换线备选。地面与隧道方面，项目接陆家嘴环路、花园石桥路、世纪大道、浦东南路、浦东大道，经延安东路、新建路、人民路、大连路等隧道进入外滩、南京西路、北外滩、虹口等方向；招商资料写延安东路隧道约1分钟、新建路隧道约2分钟，至浦东国际、虹桥按路况30—45分钟估算，大型展会、早高峰和极端天气应额外预留缓冲。 周边公交含陆家嘴环路拾步街、花园石桥路银城中路、陆家嘴金融城1/2/3路及583、791、795、939、961、985、81、870、993等； 商业配套列国金IFC、正大、金茂时尚、陆家嘴中心L+Mall，酒店列丽思卡尔顿、香格里拉、金茂君悦、柏悦、J酒店、丽晶、国金汇等，可补充客户路演与差旅。 对银行券商代表处、基金路演、保险经纪、金融科技而言，项目“14号线近零风雨+2号线陆家嘴备份+国金步行+四条隧道”的复合通达性强；但小陆家嘴地面高峰拥堵明显，应按具体居住地出闸时间做抽样。

项目处2.4平方公里小陆家嘴核心，与环球、国金、金茂、花旗、震旦、太平、金砖、中银、上海银行共同构成金融与专业服务集群，南邻陆家嘴中心绿地、北望黄浦江与滨江公共空间。高力国际2026年二季度列上海甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天； 第三方陆家嘴板列存量约247.7万平方米、日租6.76元/平方米/天、空置约15.9%，高力核心口径列陆家嘴空置13.5%，外滩7.48元、南京西路9.09元体现核心金融区优于全市但仍处修复期； CBRE上半年列全市办公楼净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价237.2元/平方米/月、有效158.0元/平方米/月，戴德梁行上半年净吸纳44.5万平方米、二季度甲级空置22.5%、日租6.42元，仲量联行一季度CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，超甲二季度8.5元/平方米/天、近七成超甲租金企稳或上涨，说明核心新楼与2008年甲级继续分化。 陆家嘴金融城集聚近千家持牌机构、13家国家级要素市场，2026年金融业租赁需求占比约16%、超三成金融新增落地陆家嘴，私募、量化、对冲、金融科技对核心整层持续测试； 小陆家嘴按中央活动区更新推进云廊、明珠广场、中心绿地、滨江连廊，长期利好员工留存和高端客户体验。项目作为2008年198米、低区约2000/高区约1100的无柱甲级，凭花园石桥66号、国金环球邻里、2/14双轨、东亚银行与海富通/恒泰/邦信阳等混租保持中高区溢价，但不应与国金双塔、上海中心、环球按同代全新硬件同价。短期陆家嘴环路、花园石桥路、滨江连廊施工可能影响落客，尽调应向晟际物业取得未来12—24个月预案。

第一，花园石桥66号小陆家嘴江景门面。198米、Low-E幕墙、15米大堂、与环球/国金隔路相邻，比纯内部写字楼更适合商业银行代表处、券商基金、私募财富、保险经纪对外接待；地址本身在陆家嘴核心圈，但日租可低于国金高区、上海中心高区。第二，低区约2000/高区约1100无柱+得房65%—73%多口径+净高2.8米。133/170平方米起精装小单元、300—1000平方米项目制、2000整层总部、高区1100跨层组合均可；对证券研究、基金投研、私募运营、保险核保、法务会计、贸易中台可用“低区成本、中区平衡、高区江景客户”三层结构。第三，晟际物业+蒂森12客梯1货+VAV。2008年楼机电改造成本低于更老金融楼但不等于免改造，国际/银行系物管在装修审批、会务、门禁、空调加时、事件保障上更稳定，适合金融合规与高频客户接待。第四，14号线125米+2号线431米+国金步行。员工住浦西核心、张江、世纪大道沿线均可多路径接驳；国金、正大、香格里拉、丽思、金茂君悦一体，对路演、宴请、差旅接待效率极高。第五，银行+基金+证券+律所+科技混租。官方租户列东亚银行、海富通基金、银叶投资、弘收投资、恒泰证券、邦信阳律师、莫尼塔咨询、法巴投资亚洲、信投国际创投、保时捷咨询、硅基智能等，形成银行、公募、私募、券商、咨询、法律、汽车咨询、AI科技交叉，对中小型金融与跨境专业服务有邻里协同。 短板在标准层低高区差异大、得房率65%—73%波动、净高2.8米不利于超高隔断、VAV非7×24、435车位面对国金环球访客偏紧、挂牌从5元到15元差异极大，不能以“陆家嘴江景”统一定价。

公开及招商资料列示的办公主体包括东亚银行（中国）、海富通基金管理、上海银叶投资、弘收投资管理、恒泰证券、上海市邦信阳律师事务所、莫尼塔（上海）信息咨询、法国巴黎投资管理亚洲、信投国际创业投资、保时捷咨询、硅基智能科技、黎曼投资控股、中洲集团上海帕锐骑汽车零配件、香港傲顺航运上海代表处、英能贸易、上海弘信股权投资、上海和熙投资、上海华领资产、诚泰融资租赁、天逸金融服务等； 不同渠道对“入驻”定义包含整层租户、小面积代表处、联合办公TEC入孵企业和历史上架信息，尽调以晟际物业或业主最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同意向为准。上述名单反映项目以银行、公募私募、券商、融资租赁、咨询、法律、汽车/AI/贸易并行的租户结构；代表企业主要用于判断同业密度、托管/承销/合规/科技协同和人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“两个100万”提供100万平方米以上低租金创业空间、100万平方米以上低租金青年公寓，青创项目可按规定申请更优价格办公空间、优质项目可到500平方米以上、最长3年支持；青年人才驿站对来浦东求职可最长15天免费住宿，重点产业创业可最长15天免费住宿、最长6个月免费创业过渡空间。 陆家嘴金融城可结合商事服务、路演空间和金融机构对接，具体面积、对象、时长以最新受理指南为准。科技政策方面，青年科创企业可申科技创新券采购研发、检验检测、技术转移等服务，高成长性项目可申连续3年每年最高100万元创业补贴、青创升级后部分项目最高300万元； 人工智能、集成电路、生物医药可对接张江场景、重大科技基础设施开放共享和专利快速审查，不以税收贡献作为申报前提。人才政策方面，浦东“明珠计划”每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰/领军/菁英/工程师分档个人及团队资助，青年博士、博士后、实习学生可按规则享受安居、住宿、交通补贴； 重点机构人才可按政策通道对接居转户年限优化，青年公寓对研究生、高水平本科、张江金桥本科等可按规则享低租金或货币化补贴。产业政策方面，2026年浦东金融业高质量发展相关办法围绕监管沙盒等创新试点、场景应用与创新项目、行业交流平台建设、集聚区建设发展四大方向提供服务； 陆家嘴金融科技形成“场景+算力”双城联动，可对接AI大模型、智能风控、ESG、数据要素、算力模型语料专项，并叠加浦东AI种子基金、青创基金群等行业基金资源； 银行证券基金、保险经纪、私募股权、融资租赁、财富管理可联动行业组织和楼宇服务。企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“总量承压、核心分化”。高力国际二季度列全市甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天，陆家嘴高力空置13.5%、第三方15.9%、日租6.76元/平方米/天； CBRE上半年空置24.5%、净吸纳31.6万、报价237.2/有效158.0元/月； 戴德梁行上半年净吸纳44.5万、二季度甲级空置22.5%、日租6.42元； 仲量联行一季度CBD空置19.3%、租金6.3元/天，超甲二季度8.5元/天体现标杆韧性。 项目作为2008年约7.5万方、198米、低区约2000/高区约1100的无柱甲级，不宜与国金双塔、上海中心、环球按同代全新超甲同价，也不应与竹园/八佰伴老旧乙级同档压价。挂牌低区5—6.5、中区7—9、高区精装9—13.5、江景高区12—15元并存，实际应按“名义日租×得房率65%—73%折减×免租期×物业36.5×VAV加时或独立改造×车位1300/1500/2200×精装摊销×低中高江景溢价”折算人均工位净成本，再与国金、上海中心、环球、金茂、中银、中融、上海银行、中国人寿比较。2026年租户市场下，项目可争取小面积精装遗留、整层/跨层阶梯租金、免租期、物业含标准时段空调、加时包月、车位分级配额；但不应只追求低挂牌而忽略净高2.8米、得房率多口径、VAV非全天、435车位面对国金环球偏紧、14号线125米但2号线431米雨天接驳、以及低区2000与高区1100的面积断层。对银行代表处建议中低区小单元试水，对券商基金建议低区整层做研究/运营/合规、高区做投决/客户，对私募财富/保险经纪建议中区精装+高区江景客户层，对律所科技建议小整层并预留联合办公与机房动线。

问：东亚银行金融大厦适合什么类型企业？

答：适合商业银行与外资银行代表处、证券基金与资管、私募股权与财富管理、保险经纪与再保、融资租赁、金融科技、跨国企业中国区、律所会计师事务所、咨询与贸易。纯超新无柱大平层选国金/上海中心；重2008江景甲级、低区约2000无柱、高区1100江景、2/14双轨、成本低于超甲顶租选本项目更划算。133/170平方米起设代表处，300—1000平方米做项目制，2000平方米整层做总部，跨低中高区做“运营+投研+客户”。

问：低区2000、高区1100怎么分割最合理？

答：低区2000适合总部/整层：133—300小单元做代表处，300—1000做项目制，1000—2000做60—110人总部；高区1100适合精品客户层/投决层：170—500做路演与高管组，500—1100做30—60人精品总部。比价按使用面积清单而非建筑面积日租，核心筒、无柱区、江景侧落地窗、公区要单独扣减。

问：得房率65%—73%对租金影响多大？

答：若挂牌8元/建筑平、得房73%，使用面积等效约10.96元/使用平；若得房65%，等效约12.31元/使用平；若得房70%，等效约11.43元/使用平。高密交易、电话间、机房、打印、茶水要从可用办公再剔除。看房让晟际物业出同层使用面积、公摊、工区比例，不把宣传得房率直接代入模型。

问：VAV 8:00—18:00/8:30—18:30、周六9:00—12:00够用吗？

答：对银行对公、基金研究、保险经纪、律所、贸易总部基本够；对投行夜盘、量化、基金运营、保险客服、跨境时差、机房常冷，晚间和周末加时成本高。应确认机组型号、加时单价、按层/按区计费、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余，把全年加时单列，不并入“物业36.5元含空调”笼统估算；不同房源页时段不一致，以物业当前公示为准。

问：14号线和2号线怎么用更省通勤？

答：14号线陆家嘴站约125米、步行2—3分钟，员工住浦西核心、陆家嘴内部、静安方向优先； 2号线陆家嘴站约431米、做虹桥/人民广场/南京东路备份但雨天接驳弱于14号线；9号线商城路、4号线浦东大道做备选。通勤抽样按“闸机—花园石桥/陆家嘴环路入口—15米大堂—客梯”全程，不把“双轨5分钟”等同于所有工位零风雨。

问：与国金、环球、金茂、中银、中融、上海银行、中国人寿怎么选？

答：国金双塔更新、商场酒店一体、顶租更高；环球滨江日资/亚洲总部；金茂成熟金融+酒店；中银偏银行系；中融曲线三角江景、约2000平；上海银行丹下健三、2000—2600、38米水景；中国人寿2016新楼、约2400无柱、尚悦湾一体；本项目优势在198米、低区2000无柱、高区1100江景、15米大堂、14号线极近、东亚/海富通/恒泰/邦信阳混租且租金低于超新顶租。重纯超新选国金/上海中心，重滨江日资选环球，重银行总部门面选上海银行/中银，重性价比江景选东亚。

问：银行、基金、证券、律所、科技入驻协同是什么？

答：同楼及邻近有东亚银行、海富通、银叶、弘收、恒泰、邦信阳、莫尼塔、法巴投资、信投国际、保时捷咨询、硅基智能等，可形成开户、托管、研究路演、券商承销、私募募资、合规审计、市场咨询、汽车/AI技术协同；但协同取决于自身牌照、合规与业务策略，不因为“同楼有银行/基金/券商”自动转化AUM或交易量。

问：435个车位够不够？

答：地下385+地上50面对国金、环球、正大、小陆家嘴金融与江景访客偏紧。 员工用14/2为主，花园石桥/陆家嘴环路/世纪大道公交与骑行补充；客户可预设花园石桥路或国金地下落客，正大、香格里拉、丽思、金茂备用停车；长期租户提前锁小车1300—1500、大车2000—2200月租和充电位，不按“435满配”预估。

问：2008年楼做量化、基金运营、AI合规是否可行？

答：可行但改造成本要单列。需确认双路供电或后备电源、VAV冷量、独立冷却水、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板荷载；高密行情、模型训练、语音客服、合规影像应对UPS、散热、带宽、声学单独设计；江景高区采光好，但机房应避免阳光直射与温差扰动，客服大区可优先低区控制空调加时成本。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接低租金创业空间、青年驿站、科技创新券、高成长青创补贴、明珠人才、青年公寓、陆家嘴监管沙盒/金融科技场景/算力模型语料；具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：国金、正大、TEC联合办公是加分还是干扰？

答：对客户端会、员工餐饮、品牌发布、差旅住宿、初创孵化是强加分；对需要绝对安静高密研发或低频访客的团队，商场与景区客流可能增加大堂与电梯峰值。建议访客层临花园石桥/江景侧，高密工位放低区内区，交易席避免紧邻大堂与TEC活动动线，大型路演用高区并提前锁电梯。

问：小陆家嘴中央活动区更新影响项目吗？

答：项目处核心更新区，云廊、明珠广场、绿地、滨江连廊长期提升接待与步行体验；短期陆家嘴环路、花园石桥路、国金周边落客可能受施工影响。尽调要求晟际物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核六项：目标楼层可租区与业主/晟际授权、同层面积与得房率（低区按2000、高区按1100分别复核）、VAV型号及加时/独立改造、机电网络与机房承重、车位物业SLA、花园石桥/陆家嘴环路访客动线；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、政策申报入口。只按“5—13.5元、2000平、70%得房、36.5元含空调”海报定层，会低估低高区断层、加时、车位和14/2入口差异。

问：小面积精装和整层标准交付怎么谈最划算？

答：小面积争取精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含标准时段空调；整层争取阶梯租金、加时包月、遗留装修、免费装修期；高区跨层争取江景客户接待动线和消防报审支持。所有房源、车位、加时费率、空调责任写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，东亚银行金融大厦的核心价值是“花园石桥66号小陆家嘴核心+198米2008无柱甲级+低区约2000/高区约1100+15米大堂+14号线125米/2号线431米双轨+东亚银行/海富通/恒泰/邦信阳/硅基等金融法律科技混租”的组合，不适合以国金/上海中心顶区无柱超大平层、极低历史挂牌或全楼7×24零加时为第一硬约束的机构，但非常适合商业银行代表处、券商基金中后台、私募财富、融资租赁、保险经纪、金融科技、律所会计及需要133/170平方米起灵活扩容的成长型总部。2026年市场仍处修复期，全市有效租金下行、小陆家嘴高力空置13.5%/第三方15.9%优于全市但顶租受限； 项目可用“低区小单元做代表处与项目制、低区整层做研究/运营/合规、中区精装做客户与路演、高区1100做投决/财富/董事会、国金正大做配套接待”的四层结构替代单一超高层。建议133—300平方米团队优先精装小单元试水；300—1000平方米取低区半层并预留会议、电话间、机房；2000平方米总部取整层或低区跨层，高区江景只做客户与高管层；把VAV加时、双路供电、435车位分级、14号线花园石桥/2号线陆家嘴动线和陆家嘴金融科技/财富管理/明珠人才做成三年总拥有成本台账。对银行与量化尤其应把低延迟、机房冷量、合规独立网络、江景客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与机电增容成本错配。

本报告基于东亚银行金融大厦官方/物业资料、腾讯地图、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因中介资料对地址（花园石桥路66号/陆家嘴环路X3-1）、曾用名（高宝金融大厦）、总建面（7.5万/9.1万）、层数（42实际/45名义/部分误写52/48）、高度（198米）、标准层（低区2000/高区1100/单层2100/整层1100—2015）、层高净高（4.2建筑/2.75—2.8净）、大堂（15米/未列）、得房率（65%—73%）、电梯（蒂森12客+1—2货、低中高4+4+4不同口径）、空调（VAV时段8:00—18:00/8:30—18:30/周六9:00—12:00、加时另议）、车位（地下385+地上50、月租1300—2200）、物业（晟际36.5/老页32）、租金（5—15元多口径）、绿色认证（LEED金级/预认证、绿建三星不同）、开发商/物业主体、入驻企业名单等存在多口径，所有面积、得房率、空调系统、认证状态、可租房源、车位与费用以产权或晟际物业/业主书面确认和正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。