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报告用途：为商业银行与外资银行代表处、证券基金与资管、私募股权与财富管理、保险经纪与再保服务、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、咨询与金融科技团队提供小陆家嘴银城中路核心甲级办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区上海银行大厦（银城中路168号/东园路189号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行、CBRE、仲量联行公开研究口径，项目参数以官方/物业资料、政府公开信息、招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区陆家嘴金融贸易区核心，公开地址列银城中路168号，部分渠道列东园路189号、银城东路/东园路口，南靠陆家嘴中心绿地、北眺黄浦江、与东方明珠对望，周边与中国人民银行、汇丰、中银、交银、国金、上海中心、环球、金茂共同构成小陆家嘴金融集群。 项目由上海银行与上海莘盛发展（仲盛集团）联合投资，丹下健三都市建筑设计研究所与华东建筑设计合作设计，2007年竣工，公开资料列地上46层、地下3层、总高约230米，总建筑面积多源列10.8万—10.92万平方米、办公面积约6.97万平方米，主楼采用花岗岩与玻璃幕墙结合、38米挑高中庭水景大堂，定位银行总部气质型国际甲级/超甲级金融办公楼。 对需要“陆家嘴核心地址+2/14双轨近距+2000—2600平标准层+丹下健三门面+东湖物业运维”的银行、券商、基金、保险、律所及跨国企业，项目价值不在上海中心/国金顶租，而在“230米地标、绿地江景双视野、整层可分割、相对超新楼更可控租金”的组合效率。

总建筑面积多源列约108000平方米、109233.14平方米；地上46层、地下3层较一致，部分资料写地下3层建筑面积17620.55平方米、主楼办公+3层裙房；实际看房应按目标楼层产权图、消防分区和电梯高低区复核，不把单一“46层”直接代入全楼运力。 标准层面积多源分歧：官方/东湖系列约2000平方米，找办公室网/部分招商列2600平方米，其他渠道列1920—2000平方米；可租面积公开列90/99/133/139/140/156/180/188/213/238/260/283/313/320/352/363/463/492/522/580/643/760/850/1325/2000/2600平方米等，整层及跨层另议。 实际得房应按同层核心筒、公区、弧角/柱距和反推工位测算，不把宣传整层面积直接当可摆工位面积。

层高资料分歧：多数招商列标准层高2.7米、净高2.7米，部分列层高2.8米、部分列4.0米标准/2.7米净高、部分列150毫米架空、部分列100毫米架空；大堂挑高多源列38米，少量资料列12米，看房应分别确认大堂接待、标准层吊顶后净高、综合布线与机房净空。 得房率多源列55%、60%、65%、70%不同口径，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积；高密交易、基金运营、会议群、电话间、机房应单独扣减。

电梯多源列富士达客梯16部+货梯2部，部分老资料列日立10部、部分列高低区16+2，实际应按低中高区、大堂转换、访客与货运动线测试候梯，不按单一“16部”直接判断全楼运力。 空调多源列VAV中央空调/中央空调，开放时段多数写周一至周五8:00—18:00或8:30—18:00、周六9:00—12:00/部分不开放周末，加时费部分资料列约520元/小时、部分按物业工单计费；物业费多源列31/38元/平方米/月，38元含基础空调能耗口径较常见，是否含新风、加时、公区能源应分项写明。 对投行加班、基金运营、量化、保险客服、跨境会议、机房常冷团队，应把机组型号、加时单价、最小计费单元、分区/分户控制、新风量、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件，不把“物业含空调”笼统等同全天可用。车位多源列地上400+地下363共763、或地上30+地下370共400余、或总400余，月租1500—1800元、部分1800元统一价，新能源与固定位向东湖物业确认配额。 租金挂牌分歧大：官方站/老资料7.5—9.5元、51类渠道5.4—8.5元、微信招商5.5—7.8元、低区测评可到4.3—6.1元，最终以楼层、朝向、江景/绿地、精装遗留、免租期和业主书面报价测算，不把单一中介挂价当成交价。 网络列电信、联通、移动三网，部分老资料补网通；金融交易、跨境外联、等保机房应另行核验双路由、弱电间、备用链路和独立电力。

轨道交通方面，项目银城中路/东园路入口到2号线陆家嘴站多源列250—322米、步行3—5分钟，到14号线陆家嘴站约350米、到14号线浦东南路站约700米，口径差异来自银城中路/东园路/银城东路大堂、闸机选择和目标电梯厅，员工通勤应按“闸机—大堂—客梯”全程计时。 2号线串联虹桥枢纽、人民广场、南京东路并接浦东国际方向；14号线覆盖陆家嘴内部与浦西核心；9号线商城路、4号线浦东大道可作为浦东内部与内环换线备选。地面与隧道方面，项目接银城中路、陆家嘴环路、浦东南路、浦东大道，经延安东路、新建路、人民路、大连路、复兴东路等隧道进入外滩、南京西路、北外滩、虹口等方向；中介对至浦东国际41—44公里/约47分钟、虹桥18—26公里/约30分钟估算，大型展会、早高峰和极端天气应额外预留缓冲。 周边公交含陆家嘴金融城1路、81、85、774、779、798、799、992、隧道三线/八线等； 商业配套列国金、正大、陆家嘴中心L+Mall、尚悦湾，酒店列金茂君悦、丽思卡尔顿、香格里拉、文华东方、凯宾斯基、丽晶等，可补充客户路演与差旅。 对银行券商代表处、基金路演、保险经纪、律所而言，项目“2/14双轨近距+银城路隧道群+正大国金步行”的复合通达性强；但小陆家嘴地面高峰拥堵明显，应按具体居住地出闸时间做抽样。

项目处2.4平方公里小陆家嘴核心，与上海中心、环球、金茂、国金、中银、交银、恒生、花旗、国开、中融共同构成金融与专业服务集群，南邻中心绿地、北望黄浦江与滨江公共空间。高力国际2026年二季度列上海甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天，陆家嘴空置13.5%—15.9%（不同第三方口径）、日租6.76元/平方米/天，外滩7.48元、南京西路9.09元，体现核心金融区优于全市但仍处修复期； CBRE上半年列全市办公楼净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价租金237.2元/平方米/月、有效租金158.0元/平方米/月； 戴德梁行二季度列甲级净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、日租约6.42元； 第三方汇总金融业租赁需求占比约16%、专业服务15.7%、TMT14.5%，超三成金融新增需求落地陆家嘴，私募、量化、对冲承租规模提升。 小陆家嘴按“一心、三片、多射、多点”推进中央活动区更新，云廊、明珠广场、中心绿地、滨江慢行与楼宇连廊长期利好员工留存和高端客户体验； 2016年后新建高品质楼宇仅占核心区约25%，存量代际分化下，项目作为2007年230米丹下健三楼，凭银城核心、2000—2600标准层、38米水景大堂和相对超新楼更低挂牌，适合中型金融机构与专业服务，但不应与国金/上海中心/环球按同代全新硬件同价。短期银城中路、陆家嘴环路、滨江连廊施工可能影响落客，尽调应向物业取得未来12—24个月预案。

第一，银城中路168号小陆家嘴银行总部门面。230米、丹下健三、38米挑高水景大堂、花岗岩玻璃幕墙，比纯商业写字楼更适合商业银行区域团队、券商基金、保险经纪、财富管理对外接待；地址本身在陆家嘴核心圈，但日租可低于国金高区、上海中心高区。第二，2000—2600标准层+低中高可分层。90/140平方米起精装小单元、300—1000平方米项目制、2000整层/2600整层总部、跨6—46层组合均可；对证券研究、基金投研、私募运营、保险核保、法务会计、贸易中台可用“低区成本、中区平衡、高区江景客户”三层结构。第三，东湖物业+富士达16客梯2货。国有/银行系物管在装修审批、会务、门禁、空调加时、事件保障上更稳定，适合金融合规与高频客户接待；相比部分老金融楼，2007年楼机电改造成本可控但不等于免改造。第四，2/14双轨+绿地江景双视野。2号线陆家嘴站250—322米、14号线陆家嘴/浦东南路备选，员工住浦西核心、张江、世纪大道沿线均可多路径接驳；南靠中心绿地、北眺黄浦江，高区接待优于纯内区老楼。第五，金融+证券+律所+跨国混租。公开租户列上海银行、交通银行、国泰君安、博世中国投资、安理律师、美国艾威亚洲服务、太平资产/毕马威/方达等部分渠道口径，形成银行、券商、资管、外资服务、律所会计交叉，对中小型金融与跨境专业服务有邻里协同。 短板在标准层多口径（2000/2600/1920）、得房率55%—70%波动、净高多数2.7米不利于超高隔断、中央/VAV非全楼变量控制、加时按物业公示、763/400余车位口径差异且小陆家嘴核心偏紧、挂牌从4.3元到9.5元差异极大，不能以“陆家嘴银行楼”统一定价。

公开及招商资料列示的办公主体包括上海银行、交通银行、国泰君安证券、博世（中国）投资、美国艾威亚洲服务、安理律师事务所，部分渠道补充太平资产、毕马威、方达律师事务所、上海银行相关总部/分支等； 不同渠道对“入驻”定义包含整栋自用、整层租户、小面积代表处和历史上架信息，尽调以东湖物业或业主最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同意向为准。上述名单反映项目以银行、券商、资管、外资投资、律所会计并行的租户结构；代表企业主要用于判断同业密度、托管/承销/合规/外资协同和人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“两个100万”提供100万平方米以上低租金创业空间、100万平方米以上低租金青年公寓，青创项目可按规定申请日租金一般不超过1元/平方米、最高500平方米、最长3年支持，青年人才驿站可提供最长15天免费住宿、创业最长6个月过渡空间； 陆家嘴金融城可结合商事服务、路演空间和金融机构对接，具体面积、对象、时长以最新受理指南为准。科技政策方面，科技创新券、研发资源共享、技术合同登记、场景验证可对接张江集成电路、人工智能、生物医药及陆家嘴金融科技应用；高成长性青年科创项目经认定可获连续3年、每年最高100万元创业补贴，具备条件的重大科技基础设施按规则向合规企业开放共享，但不以税收贡献作为申报前提。 人才政策方面，“明珠计划”每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰/领军/菁英/工程师分档个人及团队资助，青年人才可对接落户、永久居留、国际人才港、人才公寓与租房补贴； 重点机构人才可按政策通道对接居转户年限优化，具体层级和配额以人社及人才部门最新规定为准。产业政策方面，2026年浦东金融业高质量发展相关办法围绕监管沙盒等创新试点、场景应用与创新项目、行业交流平台建设、集聚区建设发展四大方向提供服务； 陆家嘴金融科技形成“场景+算力”双城联动，可对接AI大模型、智能风控、ESG、数据要素、算力模型语料专项，并叠加浦东天使母基金、AI种子基金、明珠人才基金等行业基金资源； 银行证券基金、保险经纪、私募股权、财富管理可联动行业组织和楼宇服务。企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“总量承压、核心分化”。高力国际二季度列全市甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天，陆家嘴空置13.5%（高力）/15.9%（第三方汇总）、日租6.76元/平方米/天； CBRE上半年列全市办公楼净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价237.2元/平方米/月、有效158.0元/平方米/月； 戴德梁行二季度列甲级净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、日租6.42元； 仲量联行超甲级口径列平均租金8.5元/平方米/天、近七成超甲项目租金企稳或上涨，说明核心标杆与普甲继续分化。 项目作为2007年约10.8万方、230米、标准层2000—2600的银行总部楼，不宜与国金双塔、上海中心、环球按同代全新超甲同价，也不应与竹园/八佰伴老旧乙级同档压价。挂牌低区4.3—6.1、中区5.5—7.8、高区/整层7.5—9.5元并存，实际应按“名义日租×得房率55%—70%折减×免租期×物业31/38×VAV/中央加时×车位1500/1800×精装摊销×低中高江景/绿地溢价”折算人均工位净成本，再与国金、上海中心、环球、金茂、中银、中融、国开、交银比较。2026年租户市场下，项目可争取小面积精装遗留、整层/跨层阶梯租金、免租期、物业含基础空调时段、加时包月、车位分级配额；但不应只追求低挂牌而忽略净高2.7米、得房率多口径、VAV/中央非全天、763/400余车位口径与核心访客紧张、2/14步行250—700米雨天接驳、以及低中高区江景价差。对银行代表处建议中低区小单元试水，对券商基金建议整层做研究/运营/合规、高区做投决/客户，对保险经纪/财富管理建议中区精装+高区江景客户层，对律所咨询建议小整层并预留访客动线。

问：上海银行大厦适合什么类型企业？

答：适合商业银行与外资银行代表处、证券基金与资管、私募股权与财富管理、保险经纪与再保服务、跨国企业中国区、律所会计师事务所、咨询与金融科技。纯全新超甲江景选国金/上海中心；重银行总部门面、230米地标、2000—2600标准层、成本低于超新楼选本项目更划算。90/140平方米起可设代表处，300—1000平方米做项目制，2000/2600平方米整层做总部，跨低中高区做“运营+投研+客户”。

问：标准层2000还是2600怎么用？

答：多数东湖/官方资料按约2000平方米整层，找办公室/部分招商按2600平方米，实际看目标楼层平面图；90—300平方米小单元适合代表处、单产品线；300—1000平方米可布20—60人并留会议、电话间、机房；1000—2000/2600平方米整层可布60—120人；跨层做交易/研究/合规/客户接待。比价按使用面积清单而非建筑面积日租，核心筒、弧角、公区、江景侧落地窗要单独扣减。

问：得房率55%—70%对租金影响多大？

答：若挂牌7元/建筑平、得房70%，使用面积等效约10元/使用平；若得房55%，等效约12.7元/使用平；若得房60%，等效约11.7元/使用平。高密交易、电话间、机房、打印、茶水要从可用办公再剔除。看房让东湖物业出同层使用面积、公摊、工区比例，不把宣传得房率直接代入模型。

问：VAV/中央8:00—18:00、周末9:00—12:00够用吗？

答：对银行对公、基金研究、保险经纪、律所、一般总部基本够；对投行加班、量化盘面、基金运营、客服、跨境时差、机房常冷，晚间和周末加时成本高。应确认机组型号、加时单价（部分资料520元/小时、最终以工单为准）、按层/按区计费、最小计费单元、分户控制条件、新风量、冷量冗余，把全年加时单列，不并入“物业38元含空调”笼统估算。

问：2号线和14号线怎么用更省通勤？

答：2号线陆家嘴站250—322米，员工住虹桥、人民广场、南京东路、浦东国际方向优先；14号线陆家嘴站约350米、浦东南路站约700米，覆盖陆家嘴内部与浦西核心；9号线商城路、4号线浦东大道做备选。通勤抽样应按“闸机—银城中路/东园路入口—38米大堂—客梯”全程，不把“双轨近距”等同于所有工位零风雨。

问：与国金、上海中心、环球、金茂、中融、中银怎么选？

答：国金双塔更新、商场酒店一体、日租更高；上海中心更高、江景与门面极致但电梯体系不同；环球偏滨江日资/亚洲总部；金茂成熟金融+酒店；中融曲线三角江景、约2000平；中银偏银行系；上海银行大厦优势在丹下健三银行总部、38米水景大堂、2000—2600标准层、2/14近距、低中高江景/绿地分层且租金低于超新顶租。重纯超新选国金/上海中心，重滨江日资选环球，重银行邻里选中银/交银，重性价比地标选上海银行大厦。

问：银行、证券、基金、律所入驻协同是什么？

答：同楼及邻近有上海银行、交行、国泰君安、博世、安理、部分渠道列毕马威/方达/太平资产等，可形成开户、托管、研究路演、券商承销、合规审计、外资投资、争议解决协同；但协同取决于自身策略，不因为“同楼有银行/券商”自动转化AUM或交易量。

问：车位763还是400余够不够？

答：中介口径差异大，部分列地上400+地下363共763，部分列地上30+地下370共400余，以业主/东湖当前车场台账为准。面对正国金、正大、小陆家嘴金融与江景访客仍会偏紧。员工用2/14为主，银城中路/陆家嘴环路公交与骑行补充；客户可预设银城中路或陆家嘴环路落客，国金、正大、金茂、丽思备用停车；长期租户提前锁固定/非固定月租和充电位，不按“763满配”预估。

问：2007年楼做量化、基金运营、AI合规是否可行？

答：可行但改造成本要单列。需确认双路供电或后备电源、VAV/中央冷量、独立冷却水、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板荷载；高密行情、模型训练、语音客服应对UPS、散热、带宽、声学单独设计，不把“5A+中央空调”等同于免改造。江景高区采光好，但机房应避免阳光直射与温差扰动。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接低租金创业空间、青年驿站、科技创新券、高成长青创3年最高100万、明珠人才、人才公寓、陆家嘴监管沙盒/金融科技场景/算力模型语料；具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：正国金、正大、陆家嘴中心是加分还是干扰？

答：对客户端会、员工餐饮、品牌发布、差旅住宿是强加分；对需要绝对安静高密研发或低频访客的团队，商场与景区客流可能增加大堂与电梯峰值。建议访客层临银城中路/江景侧，高密工位放内区或中区远离商业入口，交易席避免紧邻大堂活动动线。

问：小陆家嘴中央活动区更新影响项目吗？

答：项目处核心更新区，云廊、明珠广场、绿地、滨江连廊长期提升接待与步行体验；短期银城中路、陆家嘴环路、东园路落客可能受施工影响。尽调要求东湖物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核六项：目标楼层可租区与业主/东湖授权、同层面积与得房率（按2000/2600分别复核）、VAV/中央型号及加时/独立改造、机电网络与机房承重、车位物业SLA、银城中路/东园路访客动线；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、政策申报入口。只按“5.5—9.5元、2000平、70%得房、38元含空调”海报定层，会低估净高、加时、车位和2/14入口差异。

问：小面积精装和整层标准交付怎么谈最划算？

答：小面积争取精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含基础空调时段；整层争取阶梯租金、加时包月、遗留装修、免费装修期；高区跨层争取江景客户接待动线和消防报审支持。所有房源、车位、加时费率、空调责任写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，上海银行大厦的核心价值是“银城中路168号小陆家嘴核心+230米丹下健三银行总部+38米水景大堂+2000—2600标准层+2/14双轨近距+上海银行/交行/国泰君安/博世/安理等金融专业混租”的组合，不适合以全新超甲无柱大平层、极致低净高改造或全楼VAV低能耗为第一硬约束的机构，但非常适合商业银行代表处、券商基金中后台、私募财富、保险经纪、跨国投资、律所会计及需要90/140平方米起灵活扩容的成长型总部。2026年市场仍处修复期，全市有效租金下行、小陆家嘴高力空置13.5%/第三方15.9%优于全市但顶租受限； 项目可用“低区小单元做代表处与项目制、中区整层做研究/运营/合规、高区做投决/财富客户/董事会、国金正大做路演接待”的四层结构替代单一超高层。建议90—300平方米团队优先精装小单元试水；300—1000平方米取半层并预留会议、电话间、机房；2000/2600平方米总部取整层或跨低中高区，把VAV/中央加时、双路供电、车位763/400余分级、2号线陆家嘴/14号线双入口动线和陆家嘴金融科技/财富管理/明珠人才做成三年总拥有成本台账。对银行与量化尤其应把低延迟、机房冷量、合规独立网络、江景客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与机电增容成本错配。

本报告基于上海银行大厦官方/物业资料、公开招商站、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因中介资料对地址（银城中路168号/东园路189号/银城东路）、总建面（10.8万/10.92万）、标准层（2000/2600/1920㎡）、层高净高（2.7/2.8/4.0米、净高2.7米）、大堂挑高（38米/12米）、得房率（55%—70%）、电梯（富士达16+2/日立10+2）、空调（VAV/中央、8:00—18:00/8:30—18:00、周末9:00—12:00、加时520元或工单）、车位（763/400余、月租1500—1800）、物业（31/38元）、租金（4.3—9.5元多口径）、开发商/物业主体、入驻企业名单等存在多口径，所有面积、得房率、空调系统、绿色认证状态、可租房源、车位与费用以产权或东湖物业/业主书面确认和正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。