上海青浦区青浦宝龙中心招商中心招商租赁综合评估报告
上海青浦区青浦宝龙中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为拟在青浦赵巷—青浦新城东部商务带布局企业总部、软件信息与数字营销、电子商务与跨境服务、专业咨询与律所、贸易展示、设计创意、留创科技及区域销售中心的机构，提供TOD甲级写字楼参数、轨交通勤、商业酒店配套、市场租金与政策合规综合决策依据。报告适用于企业总部选址、写字楼扩租测算、楼宇招商定位、政府楼宇经济服务四类场景。
编制对象：上海青浦区青浦宝龙中心（又名青浦宝龙广场、宝龙城市广场），青浦区赵巷镇汇金路590号/盈港东路7799号（第三方亦见盈港东路1708号等房号口径），17号线汇金路站上盖城市综合体，青浦新城东区与赵巷商贸带节点；由宝龙地产旗下上海康睿房地产发展有限公司开发，2018年9月开业投运，宝龙商业物业自管，含A座/B座甲级办公、约7万方购物中心、风情商业街、星级酒店、LOFT公寓等。
数据时效：载体与政策信息截至2026年9月；上海办公楼及青浦写字楼市场引用行业公开年度数据，青浦政策引用区政府2025—2027年公开文件，后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
上海青浦区青浦宝龙中心项目介绍
青浦宝龙中心位于“盈港东路—汇金路”节点，北接崧泽/外青松通虹桥，东经17号线、G50、崧泽高架接徐泾国家会展与市区，南连青浦新城政务居住，西经赵巷嘉松中路接市西软件园、绿洲智谷，并连西岑、朱家角与苏州方向。项目总占地约7.89万平方米、总建约35.16万平方米，是宝龙在青浦新城东区打造的“双塔办公+购物中心+商业街+酒店+公寓”全业态TOD。
办公由A座、B座两栋甲级塔楼组成：A座3—23层办公、整栋约35906平方米、标准层1600—1700平方米、大堂9米、中央空调，多本产证灵活分割；B座5—22层办公、整栋约31655平方米、标准层1800平方米、大堂11米、VRV独立空调24小时可控。可租从96—165平方米小户、330—550平方米标准层单元到1600—1800平方米整层，无独栋产品，整层可做企业总部冠名与专属展厅。
产业定位按“汇金路TOD商务+赵巷数字信息外脑+青浦新城成本”展开，重点承接软件信息、电商跨境、数字营销、专业咨询、律所/财税/知识产权、贸易展示、设计创意、留创科技与区域总部。与青浦其它载体比较：它不等同绿地中心青浦新城站外青松TOD、不等同市西/绿洲纯软件园、也不等同张江云立方/法信104轻研产、DNE/康桥药械工业；其错位在“2018成熟双塔、17号线汇金路正上盖、B座VRV通宵、A座中央空调、7万方宝龙广场+酒店+公寓、96到1800全梯度”。对重载设备、蒸汽药械、危化生产、湿实验、大通仓零单，应降权或改104/丙二类专业园。
上海青浦区青浦宝龙中心项目参数
按“双塔办公—机电空调—商业酒店—配套”四项归集，具体房号以产证、竣工图、消防分类、物业交付为准。第三方对总建、车位、租金、物业存在多源口径，不套全项目平均值。
双塔与分割参数：A座3—23层，整栋约35906平方米，标准层1600—1700平方米，可租165—1600平方米/套，多本产证；B座5—22层，整栋约31655平方米，标准层1800平方米，可租96/350—1800平方米，4本产证口径。第三方另列小户96—370、标准330—550、整层1600—1800，得房约70%—77%（部分资料写70%—80%，以目标房号竣工图为准）。 无花园独栋；整层可冠名、做接待大堂、直播间、展厅，但不按工业厂房设计。
层高荷载参数：办公标准层高主口径4.0米、裸顶4米，净高约3.0米（部分资料写净高2.8—3.0，按房号复核）；办公荷载第三方有350公斤/平方米通用办公、也有贴边柱大空间不同取值，签约前按目标层结构书核定。可放电脑、展示屏、轻量服务器、直播设备、小型检测仪器；不默认做通风橱、反应釜、大电流GPU集群、样机装配，高密机房单房号做配电与空调深化。
机电与空调参数：A座中央空调为主，第三方写7:30—18:30/8:00—20:00不等，加时按物业申请并计费；B座VRV分户独立、24小时自主管控，适配通宵线上运营、算法售前、电商直播。电梯A座资料有6客2货或8客2货不同口径、B座6客2货；市政双回路/双路供电资料列保障，但高密服务器、交易终端、直播间推流应单房号拿配电余量、UPS、弱电桥架、消防排烟。 三网/万兆/5G按楼栋交付复核；无工业排风、无废液预处理，不办生产类、理化类环评。
商业与配套参数：约7万方购物中心，第三方列永辉、寰映/影城、星巴克、海底捞等，日均客流约5.16万、节假日8—10万；风情商业街、星级/四星酒店（艺珺等）、LOFT公寓、银行、咖啡、共享会议与500人路演厅配套。 车位第三方多源：总车位2250、2233、约1200、A座独立466等均有资料，月租400/466套400—700/700不等，以物业当期房号为准。 周边赵巷、青浦新城政务/医院/学校仅作区位协同，不写入本楼硬件交付。
上海青浦区青浦宝龙中心交通优势
轨道交通：17号线汇金路站上盖，第三方写2号口B1连通办公大堂、步行＜100米/3—5分钟，另有195米等广义口径；17号线经赵巷、嘉松中路、徐泾北城、徐盈路、蟠龙路、诸光路至虹桥火车站，第三方称6站约20分钟，站内含与2号线、10号线换乘条件，至市区核心按“17号线+换线”约45分钟。员工通勤按“站厅—A/B座”零换乘建模，客户按“汇金路—虹桥—国展—市区”建模；不按单一直线距离算人效。
公路与枢纽：盈港东路主干、邻G50沪渝、S26沪常、崧泽高架、G15沈海、G1503绕城；第三方到虹桥枢纽约12公里/20分钟、国家会展约8公里/15分钟、苏州工业园约25分钟、市区人民广场按17号线换线约30—45分钟口径不一，以实际路况为准。 对软件客户尽调、电商供应链会议、律所/咨询驻场、贸易展样、留创路演，轨道+虹桥空铁效率高；对17.5米货车、天天大件、样机重载不优先，TOD写字楼以人员、文件、轻样品、会议为主。
公交与内部动线：青浦14/17/19、虹桥枢纽6路、青浦12路等近20条线路辐射青浦与虹桥；内部把“员工通勤—客户访客—商业餐饮—酒店住客—A/B座货梯卸货—机房/直播间运维”分开。 A座中央空调加时、B座VRV独立、货梯2部/座仅做轻样品与家具进出，不按物流卸货平台设计。
上海青浦区青浦宝龙中心区位介绍
青浦层面，宝龙处“赵巷商贸—新城东区—汇金路TOD”节点：向东经徐泾/诸光路接国家会展、虹桥，适合软件与电商客户、投资人路演、CMEF期间客户中转（重药械样机仍回天辰路/DNE）；向东南经嘉松中路接市西软件园、绿洲智谷，可协同工业软件、AI应用、跨境电商；向南青浦新城接政务、商业、医院与居住，招聘、落户、行政办事半径短；向西经S26/G50接西岑AI、朱家角、苏州，可接长三角远程团队与示范区分支；向东北经华新/重固接智造与物流，但不承担重载研产。
产业半径上，宝龙自身聚总部、软件、电商、咨询、贸易、留创；市西/绿洲做软件与数字信息研创，云立方/法信做104轻研，DNE/康桥做药械，绿地中心做新城外青松TOD。对“上海注册总部+17号线通勤+商场酒店政务一体+赵巷软件外脑”的现代服务业，宝龙比工业园独栋更贴通勤与接待；对湿实验、蒸汽、危化、样机批量、仓储分拣，应改104/物流/专业园。
上海青浦区青浦宝龙中心项目竞争核心优势
第一，17号线汇金路正上盖与虹桥20分钟双锚优势。B1连站厅、双塔步行百米级，6站到虹桥、换2/10进市区，对总部考勤、客户拜访、国展参展、投资人路演降低位移成本。对照行业既有数据，2025年上海优质办公楼空置约24.9%、平均报价约1.19元/平方米/天、同比下行，青浦空置降超10个百分点且租金跌超20％，商务园区全年新增约111.5万平方米、空置约26％，TOD甲级可通过免租、装期、整层冠名对冲空置压力。宝龙不是单纯降价盘，而是用“轨道+商业+酒店”三锚稳总部。
第二，A座中央空调+B座VRV双产品全梯度优势。96/165小户到1600/1800整层全覆盖，对1人留创、10人软件、50人电商、200人区域总部、500人集团中心均可同综合体扩租。A座中央空调适合标准办公、客户接待、金融外包；B座VRV独立适合通宵算法、直播、跨境电商、线上运营。相比纯高层单一空调，双塔可按“日间总部+夜间线上”分栋配置；但高密GPU、机房、直播间仍需单房号核配电与加时。
第三，7万方商业+酒店+公寓的TOD生活优势。永辉、影城、星巴克、海底捞、商业街、艺珺类酒店、LOFT公寓形成“下楼餐饮—进站通勤—客户住宿—员工租房”闭环，对律所、咨询、贸易、电商、软件交付、留创融资路演具备低摩擦配套。 相比虹桥核心3.5—5.0元/天高价，汇金路TOD以更低日租换更大商业与居住半径。
第四，赵巷数字信息+张江青浦政策协同优势。项目可接市西软件园、绿洲智谷的软件与AI外脑，接青浦“3+3+3”体系中的新一代信息技术、跨境电商、会展广告、总部经济；张江青浦园、留创园可对接孵化、创新券、技术合同与科技金融。对不需要重载厂房的企业，综合行政成本低于工业园，人才招聘优于远郊独栋。
第五，宝龙自持物业与楼宇企业服务优势。宝龙商业物业提供工商注册、政策咨询、高企/软著/科技型中小企业辅导、会议路演、安保与车管；A座18元、B座12元级物业（第三方多源，以房号为准）配合中央/VRV双系统，可对接重点企业服务包。 所有资金类支持按年度指南与评审，不写税收返还，不承诺按纳税比例返租。
上海青浦区青浦宝龙中心项目入驻代表企业
基于第三方房源与招商公开材料形成“科技信息、商贸电商、专业服务、留创孵化”四类示例，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验。TOD写字楼流转率高，不把历史房源等同于当前满租。
科技与软件样本：第三方房源示例可列数字营销、信息科技、AI应用售前企业；结合赵巷市西/绿洲生态，可补充工业软件代理、SaaS、数据治理、网络安全售前。评估时区分纯注册、研发团队、交付中心、销售总部，不把“科技”统一写成高密算力。
商贸与电商样本：第三方示例列贸易类企业；结合宝龙商业与17号线，可招品牌电商、跨境电商运营、直播中台、供应链贸易。大货分拣、云仓日发、退换货批量不放入塔楼，改华新/重固/青浦工业园物流园；轻样品展示可放B座小整层或A座接待层。
专业服务样本：律所、财税、知识产权、人力资源、咨询机构可96—300精装小户，300—800部门层，800—1800整层总部；独栋不具备，但整层可做多业务线大堂与私域会议。需核档案室、保密机房、访客分流、夜间空调与地库专用。
留创与海归样本：青浦（长三角）留创园政策可对接宝龙周边入驻的海归软件、新材料、能源、脑科学、生物医药早期项目；留创主基地场租以官方管理办法为准，不把TOD写字楼默认成留创免租房。
上海青浦区青浦宝龙中心区域产业与人才政策（非税收挂钩）
按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有资金类支持以年度申报指南、项目评审、实际支出凭证为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排，不引用任何以税收挂钩的审查条例名称。第三方招商中出现的“返税”“地方留存返还”“按税返租”等表述不纳入本报告。
创业政策方面，青浦以青浦（长三角）留学人员创业园、张江青浦园孵化载体、市西/赵巷软件孵化、新城“一网通办”重点企业服务包为支撑，为软件信息、电商、数字营销、咨询、海归科技初创提供工商开办、地址注册、知识产权、四技合同、融资路演与场地服务。留创园对符合条件的留学科创项目提供孵化主基地工位/办公室扶持期内免费使用或最长3年场租减免，具体按《上海青浦（长三角）留学人员创业园管理办法》和当年受理为准，不按营收或纳税承诺固定补贴。
科技政策方面，青浦《推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（2025—2027）对科技创新券按不超过实际发生费用10％、单企业每年最高10万元扶持，用于研发技术服务、检验检测等；技术合同认定登记年累计2000万元及以上给予单合同最高2万元、单企业每年最高10万元，年累计10亿元且排名前五再给予每家企业5万元；对获市级科技金融保费补贴企业按1:1匹配、市区合计不超实际保费；市级及以上科创载体按评价配套、区级载体最高40万元，概念验证/中试/产学研可一事一议。 张江青浦园行动方案支持早期硬科技发现—验证—孵化—产业化、科技金融、长三角创新券通用通兑与成果转化。 宝龙内软件、电商技术、信息服务、设计研发可按实际服务独立申报，不按缴税比例返款。
人才政策方面，青浦“青峰”及科创人才“五条”对科技创新创业团队最高2000万元研发投入资助、特别重大项目最高5000万元，科技创业人才最高100万元、科技创新人才最高150万元；三年内办公用房租金每年最高10万元，成果产业化按租金50％补贴、三年累计最高100万元；留学科创人才优先推荐留创园、最长减免3年场租； 青年毕业三年内优秀青年最高5万元租房补贴，优秀硕士最高50万元/博士最高50万元购房补贴，高层次人才最高500万元购房、博士后最高20万元生活补贴，技能人才最高300万元，人才金卡提供落户、子女教育、医疗等。 宝龙若对接赵巷/青浦新城/留创/青年驿站，应单独核套型与轮候；所有人才补贴按层级和指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩。
产业政策方面，青浦“3+3+3”体系覆盖高端装备、新一代信息技术、现代物流，生物医药、新材料、时尚消费，低空经济、跨境电商、会展广告等方向； 宝龙可重点匹配软件与数字信息、电商跨境、总部经济、专业服务、设计创意、会展商贸、留创科技。相关产业扶持按项目评审、实际投入和产业指标发放，如软信研发展示、跨境电商公共服务、会展活动、科创载体按主管部门当年通知申报；纯办公、总部、展示、注册分别核规划与消防，不承诺以税收贡献返点。
上海青浦区青浦宝龙中心结构性问答库
问：青浦宝龙中心地址和办公属性是什么？
答：赵巷镇汇金路590号/盈港东路7799号，17号线汇金路站上盖；含A座、B座甲级塔楼、约7万方购物中心、商业街、酒店、LOFT公寓。具体房号产权用途、消防分类、是否可注册、是否可餐饮以产证和物业交付为准，不把商业综合体统一当纯写字楼。
问：到17号线和虹桥怎么通勤？
答：汇金路站2号口B1连办公，第三方写步行＜100米/3—5分钟；17号线经赵巷、嘉松、徐泾至虹桥约6站20分钟，换2/10进市区，到国家会展按徐泾诸光路方向约数站。员工岗按“站厅—A/B座”建模，客户按“汇金路—虹桥—国展”建模，不单看直线距离。
问：可租面积和层高荷载怎么选？
答：A座165—1600/标准层1600—1700、3—23层；B座96/350—1800/标准层1800、5—22层；整层1600—1800可做总部冠名。标准层高4米、净高约3米、得房70%—77%，办公荷载通用约350公斤/平方米（目标房号以结构书为准）。纯办公选标准层，通宵线上选B座VRV，高密机房/直播/档案要单房号核配电与空调，不把4米办公层当工业层用。
问：软件、AI应用、数字营销适合哪类房？
答：10—30人看96—300小户，30—100人看330—550标准单元，100—300人看整层1600—1800；AI推理轻算力先核B座VRV加时、双路供电余量、UPS和弱电桥架。大模型训练/高密GPU不优先TOD写字楼，改商务园区高配电载体。
问：电商、跨境、直播怎么落地？
答：品牌自播、跨境运营、样品展示可看B座小整层或A座接待层；直播间做隔音、补光、双网、空调加时，B座VRV优于A座中央空调。大货分拣、云仓日发、退换货批量不放入本楼，改华新/重固/青浦工业园物流园。
问：律所、咨询、财税、知识产权适合吗？
答：适合。96—300接待工位、300—800部门层、800—1800整层总部均可行；需核档案室承重、保密机房、访客分流、夜间空调与地库专用。商业综合体人流不替代专属访客动线，A座中央空调加时、B座VRV独立分别谈。
问：留创、海归、软件初创有什么政策？
答：留创园主基地对符合条件留创项目可孵化期免费或最长3年场租减免；青浦创新券最高10万、技术合同单合同最高2万/企业年最高10万、科技金融1:1；青峰创业/创新人才、青年租房、硕博购房、留创开办按指南申报。所有补贴按评审发放，不写返税。
问：2026年租金和物业大概多少？
答：第三方房源区间较宽——A座/整层精装主源1.9—2.5元/平方米/天、B座1.9—2.5元，部分直租/大客户源1.0—1.6或1.5—2.0元，具体看房号、面积、装标、免租；物业A座中央空调约18元/平方米/月、B座VRV约12元/平方米/月，部分综合源12—18或12—22元，以物业合同为准。车位总盘第三方2250/2233/1200/A座466不等，月租400—700元多版。 对照CBRE 2025全市办公楼均价1.19元/天、青浦空置降超10个点且租金跌超20％、商务园区空置26％，可谈免租、装期、整层冠名；但应把中央空调加时、VRV电费、机房增容、商业客流折算、地库月租全摊进单平价。
问：和绿地中心、市西软件园、云立方怎么错位？
答：绿地中心外青松青浦新城站TOD、更贴新城政务与独栋总部；市西/绿洲赵巷偏软件与数字信息研创、人才公寓与园区生态；云立方/法信偏104轻研产；宝龙汇金路偏双塔甲级、商业酒店一体、软件电商/咨询/贸易/留创与虹桥20分钟通勤。重载、湿实验、样机批量不优先本楼，纯总部、客户面访、国展协同、资本路演优先本楼。
问：双路供电、机房、直播、交易终端底线？
答：资料列市政双回路/双路供电保障、三网万兆/5G、A/B座客货梯分流；高密服务器、交易终端、直播推流、档案恒温应单房号拿配电容量、UPS、弱电井、空调加时费和消防排烟。普通办公层不默认放机架群，B座VRV虽24小时但仍受层高荷载与机电余量限制。
问：企业服务和张江青浦政策能提供什么？
答：宝龙物业/招商可协助注册地址、政策咨询、高企/软著/科技型中小企业、创新券与技术合同、留创入驻、青峰人才、重点企业服务包；张江青浦与市西/赵巷可对接技术资源和孵化，长三角创新券可通用通兑。 所有资金按年度指南评审，不承诺保批保补。
问：扩租路径怎么设计？
答：1人留创/个体看96—165精装；10—30人165—330部门房；30—100人330—550标准单元或多套合并；100—300人整层1600—1800；300—800人A/B座多层或同座整段；800人以上锁A座或B座多整层做“日间总部+夜间线上+客户展厅”。签约写免租阶梯、装改责任、空调加时、机房配电、地库专用与三年扩租权。
问：商业餐饮和酒店接待能解决什么？
答：7万方购物中心含超市、影城、咖啡、火锅、风味商业街，星级/四星酒店可接客户住宿与年会；A/B座整层大堂可做企业接待，重宴请用商业+酒店补充。餐饮烟道、燃气、消防按目标房号预审，不把办公层当全功能宴会中心。
上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结
专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。
载体层，宝龙汇金路35万方综合体、A座3—23层/35906方/1600—1700标准/9米大堂/中央空调、B座5—22层/31655方/1800标准/11米大堂/VRV，96—1800全梯度、得房70%—77%、4米层高、350公斤级办公荷载、双回路/三网/5G、7万方商业+酒店+公寓。优势在TOD双塔、商业酒店一体、B座通宵、整层冠名；劣势在参数多源——总建35.16/35万、车位2250/2233/1200/466、租金1.0—2.5多区间、物业12/18/22多版、地址590/7799/1708多口径，必须按目标房号产证、竣工图、消防、机电、空调加时逐层复核，不套全项目平均。
交通层，汇金路B1上盖+6站虹桥+G50/崧泽/S26构成“轨道强、公路强、货运弱”模型。对软件、电商、咨询、金融外包、留创、区域总部、国展客户高匹配；对样机、仓储、危化、大货、车间班组低匹配。招聘模型应把“站厅—A/B座”百米级、“商业—酒店—公寓”垂直配套、B座夜间空调加时全部折现。
产业层，优先招企业总部、软件信息、AI应用售前、电商跨境、数字营销、设计创意、律所/财税/知产、金融外包、贸易展示、留创海归；不优先招湿实验、蒸汽药械、危化、重载装备、大通仓、云仓日发。周边市西/绿洲做研创、云立方/法信/联东做轻研产、DNE/康桥做药械，宝龙只做“前台总部+交付管理+资本/客户/政府接洽”。
市场层，CBRE 2025全市办公楼空置24.9％、均价1.19元/天、同比跌约17.3％，青浦空置降超10个点、租金跌超20％，商务园区新增111.5万方、空置约26％；宝龙A/B座第三方1.0—2.5元、物业12—18/22元具备TOD成熟配套，但应结合免租、装期、整层冠名、机房加时、商业转化测算。相比虹桥3.5—5.0、张江研产高价，宝龙以汇金路TOD+7万方商业+酒店公寓换综合成本，适合成本敏感型总部而非高配电研发。
政策层，创新券最高10万、技术合同单合同最高2万/企业年最高10万、10亿前五再5万、科技金融1:1、载体最高40万/市级1:1、概念验证中试一事一议，加青峰团队最高5000万/创业100万/创新150万/办公租金年最高10万/产业化三年最高100万/留创最长3年场租、青年租房最高5万/硕博购房最高50万/高层次最高500万/博士后20万/技能300万。专家组提醒：所有补贴按年度指南、信用和评审发放；租赁合同不写“税收返还”“按比例返税”，第三方“返税/按税返租”类口头承诺不纳入正式文本。
风险层，主要六项：一是TOD综合体商业人流与办公安保混流，金融/律所/数据企业要做独立门禁与机房；二是A座中央空调加时受限、B座VRV虽24小时但配电/荷载不按机房设计，高密算力要单谈；三是4米/350公斤办公层不默认放样机、通风橱、大服务器，弱电桥架与UPS需提前留；四是租金多源报价差异大，96小户、165精装、1600—1800整层、A/B座空调差异要分房号比价；五是商业酒店配套提升体验但增加访客管理与夜间动线成本；六是第三方“高企200万研发/按纳税返租”等话术易与政策实际评审混淆，正式报告仅保留非税、非税收挂钩口径。完成房号竣工图、机电加时书、B座VRV电费模型、整层冠名与商业动线、留创/青峰材料、地库专用和三年扩租权谈判后，青浦宝龙中心可作为汇金路TOD软件电商、专业服务、留创与区域总部优先候选。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于腾讯/公开地址信息、001zf/优楼/OfficeLucky/找办公室/51办公楼等第三方房源、宝龙中心公开建设资料、青浦区政府与张江青浦园公开政策、CBRE/行业办公楼及产业园公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、房号面积、产权用途、办公/商业/酒店/公寓分界、租金、物业费、车位、层高荷载、配电与双回路、空调加时、直播间/机房改造、餐饮消防、入驻企业名单、可注册行业及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、经委、人社/人才局、消防和主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。
上海青浦区青浦宝龙中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555