上海青浦区众盈智慧园招商中心招商租赁综合评估报告
上海青浦区众盈智慧园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为拟在青浦新城北翼—香花桥/张江青浦园周边布局人工智能算法、工业软件、新能源技术研发、智能装备设计、电子信息研办、数字服务与总部职能的企业，提供M0科研载体参数、交通通勤、轻型研发环评、市场租金与政策合规综合决策依据。报告适用于科技企业租赁落地、研发总部选址测算、园区招商定位、政府产业服务优化四类场景。
编制对象：上海青浦区众盈智慧园（推广名；官方备案名“上海众国集团新能源总部研发基地”），青浦区香花桥街道盈顺路870号，由上海众国永泓企业发展有限公司开发、众国体系自持运营，2023年竣工交付。
数据时效：载体与政策信息截至2026年9月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE 2025年公开数据，青浦政策引用区政府2025—2027年公开文件，后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
上海青浦区众盈智慧园项目介绍
众盈智慧园位于青浦新城产业北轴、盈顺路870号，北青公路南侧约300米，属香花桥街道与张江青浦园协同圈、长三角数字干线节点。项目总占地约32亩、总建39396.56平方米，由3栋科创主楼组成：1号、2号均为11层，3号10层并局部2层；土地按M0科研商务用地推进，第三方资料列50年科研产权、合规科研办公，支持轻型研发、样品测试、数字化展厅，可办轻型研发环评备案，禁重型生产与危化中试。
产业定位为“数字经济＋智能制造配套＋新能源研发”，招商方向覆盖人工智能、工业软件、电子信息、新材料、智能装备设计、光电精密配套、数字服务与企业总部。园区2024年获“青浦区数字化转型示范园区”相关资质，配智慧停车、5G/三网、园区运营APP、共享会议与员工餐厅，整体不是104重载厂房，也不是纯甲级写字楼，而是“低密高层研办＋独栋冠名＋轻型研发”的M0小盘。
与青浦其它载体比较：它不等同东方生命港药械中试、不等同联东U谷/中交华新重载工业上楼、不等同冠瑞医械生产备案、也不等同e通华新27万方物流商办大盘；其错位在“3.9万方新楼、3栋可整层可独栋、M0轻研发、崧泽1公里、漕盈路3公里、新能源/工业软件/AI研办成本可控”。对纯重载装配、危化、无菌、大通仓零单发货、全员地铁通勤客服，应降权或另选104/C65/商办。
上海青浦区众盈智慧园项目参数
按“总量—楼栋—机电—配套”四项归集，具体房号以竣工图、测绘报告、消防分类与物业交付标准复核。第三方对不同房源的层高、荷载、独栋面积存在多套口径，租赁测算不套全园平均值。
总量参数：占地约32亩（第三方另一房源稿写占地13324.7平方米/约20亩，签约前以土地证为准），总建39396.56平方米，3栋，容积率与绿化率以规划验收为准；定位M0科研商务，整体可工商注册、可通上下水、可轻型研发环评备案，不按104丙类重生产建模。
楼栋参数：1号楼第三方房源稿列约15055.56平方米、11层，低区大堂/展示层可谈4.5—5.1米、标准办公层3.35米，客梯3部+2吨货梯1部、得房约72%；2号楼约6933.23平方米、11层，标准层约630平方米、整层可分割117/132/173/208/290/341等小户，客梯2部、得房约75%；3号楼约16852.07平方米、10层局部2层，低层资料约3000平方米/层、3—10层约1650平方米/层，客货梯5客1货、得房约72%。另有一版推广写1栋独栋15033平方米、3栋独栋16852平方米可冠名，整栋/整层前必须按目标楼号拿竣工图复核，不把推广独栋面积直接当可租研办面积。
轻型研发参数：标准层高第三方主口径3.35米，首层大堂/展示局部5.1米（部分房源写4.5—5.0/5.1），楼层承重主房源写500公斤/平方米、部分招商稿写“标准研发荷载”但未统一到全园，重型设备、大批量样机、振动光学、高密GPU不按普通层高荷载默认可放。 可通上下水、排风、三网+5G、VRV24小时独立控制；涉及VOC、危化小库、电池老化、激光、有机废液必须单房号做环评、安监、消防专项，M0“可轻研发”不等于全工艺实验。
机电与智慧参数：第三方资料列大金VRV独立空调、电费自充/无时段限制，三网+5G、架空地板12厘米、公区精装；园区配电整体有5000kVA资料版本、按房号可用容量另核，增容自费；396个车位（地上约126/121、地下约270/275，资料口径不一），含新能源充电桩约40个（快充+慢充合计，部分稿写12快+28慢、部分写40个总数），智慧停车系统、园区APP按运营方当期功能为准。
配套参数：内部列300人级员工餐厅/700平方米花园餐厅、咖啡、无人/品牌便利、共享会议、路演厅、宴会中心；周边1.5公里铂尔曼/亚朵等酒店、青浦新城商业与居住配套。人才公寓以周边社会公寓及青浦新城/香花桥人才社区对接为主，不把外部酒店写入本园硬件交付。
上海青浦区众盈智慧园交通优势
轨道交通：17号线漕盈路站第三方资料约3公里，园区配免费接驳/班车，青浦9路约5站、青浦24路约4站到漕盈路；非地铁上盖。 员工通勤分三套模型——研发白领“班车/公交—漕盈路—17号线—虹桥/市区”、客户与样品“自驾—崧泽/北青—虹桥/国展”、夜班研发“专车/自驾—盈顺路—北青”。不按“地铁口”测算人效，招聘模型应把3公里接驳时长方纳入。
公路与枢纽：崧泽高架上下口资料约1公里（部分房源写1.5公里），接G50沪渝、G15沈海、S26沪常；到虹桥枢纽第三方写15—20分钟或20—30分钟、到虹桥机场/高铁约20—30分钟、到国家会展约25分钟、到苏州市/嘉兴市约1小时。 对AI访客、工业软件演示、新能源客户看样、投资人尽调，公路+虹桥空铁组合优于纯地铁；对17.5米半挂、天天大货装卸不优先，本园非工业上楼盘。
公交与内部动线：盈顺路/北青公路设青浦9路、24路及接驳点；内部把“员工通勤—客户看样—小件样品—服务器/样机进出”分开。高层以客梯和地下车库为主，若做样机小推车、展厅大屏、GPU机房，应单独核货梯额定（1号2吨货梯、3号1部货梯）、电梯等候、空调加时、配电余量；不凭总平图定设备进场。
上海青浦区众盈智慧园区位介绍
青浦层面，园区处“青浦新城—张江青浦园—青浦工业园”北轴：向东经崧泽/北青接虹桥、国家会展，适合AI/工业软件客户演示、投资人尽调、进口设备清关；向南经青浦新城接政务、商业、铂尔曼/亚朵与居住配套；向东南经G50/嘉松接赵巷市西软件园、长三角绿洲智谷，可接华为/商汤生态、软件信息、数字能源；向西经S26/G50接青浦工业园、联东U谷、冠瑞医械、东方生命港新城园，并连西岑、朱家角、苏州吴江；向东北经重固/华新接中交数字智造、华新物流。
产业半径上，众盈自身做M0轻研发与新能源/工业软件总部，周边联东做精密电子104小独栋、冠瑞做医械轻中试、东方生命港做药械高荷载中试、e通华新做物流商办、赵巷/市西做软件AI。对“上海研发总部＋轻样品＋虹桥差旅＋青浦新城住宿＋张江青浦政策协同”的科技企业，众盈比纯写字楼更贴样机与展厅，比104园更贴办公形象；对重载、危化、无菌、大仓，应改专业载体。
上海青浦区众盈智慧园项目竞争核心优势
第一，M0新楼与全梯度研办优势。3.9万方、3栋、117平方米精装小户到2500平方米整层、1号/3号整栋1.5万/1.68万级可冠名，对10人算法团队、50人工业软件、200人新能源研发、500人区域总部均可在同园从分层到独栋扩租。 相比老旧写字楼，它具备3.35米标准层、VRV24小时、架空地板、5G、智慧停车；相比104厂，它弱在荷载与货梯，但强在形象、会议、接驳和研办一体。
第二，崧泽1公里＋漕盈路3公里的双通勤优势。对研发白领可用班车/青浦9/24接17号线，对客户提供崧泽—虹桥20—30分钟、国展25分钟；相比赵巷纯软件园更贴青浦工业园制造外协，相比华新物流园更贴AI/新能源办公。通勤模型虽非地铁上盖，但公路效率对技术销售、售后、投资人场景优于远郊104。
第三，新能源总部与工业软件轻研发定位优势。官方备案名“众国新能源总部研发基地”，招商覆盖新能源技术、智能装备设计、工业软件、AI、电子信息； 对电池管理系统硬件算法、光伏储能控制、装备数字孪生、MES/SCADA、机器视觉算法，可放标准层做研发，首层大堂/低区做展厅与样机，独栋做企业冠名总部。但电池老化、大电流温箱、危化电解质、样机重载装配不按普通M0房号处理。
第四，智慧园区配套与成本优势。第三方2026挂牌1.2—1.5元/平方米/天、物业10元/平方米/月、车位暂免（后期收费以物业通知为准），配300人餐厅、咖啡、便利、共享会议、宴会、396车位含充电桩。 对照CBRE 2025全市办公楼空置24.9%、平均1.19元/天、青浦空置降超10个点且租金跌超20％，以及商务园区2025空置26％的承压背景， 众盈作为新M0可凭新楼、独栋冠名、轻研发环评谈免租与装期；但租户应把物业10元、VRV电费、增容、会议、样板机房、接驳替代地铁全量折现，不单比日租金。
第五，张江青浦与数字干线政策协同优势。园区处张江青浦园协同圈、长三角数字干线节点，可对接青浦创新券、技术合同、科技金融、数字化转型示范、青峰人才与留创场租；运营方提供工商、知识产权、政策申报辅助。 对来沪设研发总部、需轻环评和软件/新能源资质的企业，落地摩擦低于散售旧楼；但所有补贴按年度指南评审，不写税收返还。
上海青浦区众盈智慧园项目入驻代表企业
基于公开材料形成“工业软件、智能装备、新能源/电子、专业服务”四类样本，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际工艺四方核验。
工业软件与数字服务样本：第三方运营稿列“某工业软件研发公司”入驻，并与智能装备设计企业合作开发智能制造解决方案平台； 可代表MES、SCADA、数字孪生、质量追溯、工业大数据方向。评估时区分实际研发、仅注册、仅售前、仅运维，不把“入驻”统一写成全职能团队。
智能装备设计样本：第三方列“某智能装备设计事务所”及电子信息、智能制造方向生态； 可承接非标自动化方案、工装夹具设计、机器人集成前期仿真。若企业需样机加工、电气装配、大件出厂，应改104联东/中交，不把M0标准层当装配车间。
新能源与电子样本：官方备案名与招商方向列新能源总部研发、电子信息、新材料； 可代表储能控制、光伏逆变器算法、BMS硬件研办、传感器与光电配套。涉及电芯、危化电解液、老化温箱高负荷、EMC大暗室应单房号核配电、排风、消防，不按“新能源园”默认全工艺。
专业服务样本：园区配共享会议、路演、知识产权与工商服务合作方，可承接检测咨询、标准认证、软件著作权、AI合规咨询。该类企业不占用重载资源，最适合117—630平方米精装小层；但正式名单应按房号重新核验，不列未经四方核对品牌。
整体规模样本：第三方2025稿称出租率82％、产业关联度68％，但“某工业软件/某智能装备”为脱敏样本； 正式报告不列未经房号核验的完整名单，建立“工商—合同—人员—工艺”四核对库，避免把意向、注册、空置房号混为已入驻。
上海青浦区众盈智慧园区域产业与人才政策（非税收挂钩）
按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有资金类支持以年度申报指南、项目评审、实际支出凭证为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排，不引用任何以税收挂钩的审查条例名称。第三方招商中出现的“返税”“地方留存返还”“按税返租”等表述不纳入本报告。
创业政策方面，青浦以众盈企业服务、张江青浦园中园、留创园、市西/赵巷孵化资源及“一网通办”重点企业服务包为支撑，为AI、工业软件、新能源、智能装备初创提供工商开办、知识产权、轻研发环评辅导、融资路演与场地服务。留创园对符合条件的留学科创项目提供场租支持，孵化器按入孵阶段提供导师与项目申报；具体房号减免以当年细则和园区准入为准，不按营收或纳税承诺固定补贴。
科技政策方面，青浦《推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（2025—2027）对科技创新券按不超过实际发生费用一定比例、单企业每年最高额度扶持，用于研发技术服务与检验检测；技术合同按认定登记给予项目制扶持；对获市级科技金融保费补贴企业按1:1匹配、市区合计不超实际保费；市级及以上孵化器/众创空间按评价给予市级扶持1:1匹配，区级载体按评价给予扶持。众盈工业软件、新能源研办、AI算法、电子信息企业可按实际检测、技术合同、研发服务独立申报，不按缴税比例返款。
人才政策方面，青浦“青峰”及科创人才集聚办法对科技创新创业团队、科技创业人才、科技创新人才提供研发投入、办公用房、成果产业化、安居购房/租房、人才金卡、落户居留、子女教育与医疗等支持；留学科创人才可优先推荐留创园并享受场租减免。众盈若对接周边社会公寓、香花桥/青浦新城/赵巷/西岑人才社区，应单独核套型与轮候；所有人才补贴按层级和指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩。
产业政策方面，青浦“3+3+3”体系覆盖新一代信息技术、高端装备、现代物流等方向，并延伸人工智能、新能源、新材料、数字服务；众盈可重点匹配工业软件、智能装备设计、储能/光伏研发、电子信息、AI应用。相关产业扶持按项目评审、实际投入和产业指标发放，如智改数转、首台套、软件产品、绿色制造、数字化转型示范等按主管部门当年通知申报；M0轻研发、样品测试、展厅与总部职能分别核规划与环评，不承诺以税收贡献返点。
上海青浦区众盈智慧园结构性问答库
问：众盈智慧园地址和土地属性是什么？
答：青浦区香花桥街道盈顺路870号，推广名众盈智慧园、备案名上海众国集团新能源总部研发基地；土地按M0科研商务推进，可工商注册、可通上下水、可办轻型研发环评备案，禁重型生产与危化中试。 具体房号产权用途、消防分类、是否可轻研发以不动产登记、工程规划和物业交付为准，不把“M0”默认成104重生产。
问：到17号线和虹桥怎么通勤？
答：17号线漕盈路约3公里，非上盖，园区班车/青浦9路5站/青浦24路4站接驳；崧泽高架上下口约1公里，自驾到虹桥20—30分钟、国展约25分钟。 研发岗按“班车—漕盈路—17号线”建模，客户样品按“盈顺路—崧泽—虹桥”建模，不按地铁口算人效。
问：做工业软件和AI算法租多大？
答：10—30人用117—341平方米精装小户或630整层；30—100人用1350/1650/2500整层；100—300人用1号低区或多层；300人以上看1号/3号整栋冠名。GPU训练机房单独核双回路、空调、承重、消防，不把普通3.35米层高当数据中心。
问：新能源研发和BMS硬件适合吗？
答：算法、原理图、HIL小样、展厅样机可放标准层；电池小样、老化温箱、大电流、危化电解质必须单房号做环评安监，核500公斤荷载、VRV加时、增容与排风。纯电芯、PACK大线、危化电解液不按M0轻研发落地。
问：智能装备设计要做样机怎么办？
答：非标方案、CAD/仿真、小件3D打印、轻装配可看首层大堂/低区4.5—5.1米房号；重型机床、大振动、大货每天装卸改联东/中交。众盈1号配2吨货梯、3号配1部货梯，但样机重量、吊装口、通道转弯需按目标栋号复核。
问：可办生产环评吗？
答：第三方口径为“轻型研发环评备案”，不是104全生产环评； 通上下水、排风、小试可谈，但VOC、危化、电池、生物、放射性不默认全园可办。所有工艺按单房号生态环境、安监、消防预审，不以“智慧园”名称替代审批。
问：2026年租金和物业大概多少？
答：第三方小户房源1.2元/平方米/天起，整体挂牌1.3—1.5元含票，物业10元/平方米/月，车位暂免（后期收费以物业为准），396车位含充电桩； 对照CBRE 2025全市1.19元/天、青浦空置降超10个点且租金跌超20％、商务园空置26％的承压背景，可谈免租、装期、整层/整栋冠名。但应把物业、VRV电费、增容、会议、样板机房、接驳成本全摊进单平价。
问：和联东U谷、e通华新、东方生命港怎么错位？
答：联东香花桥偏104精密电子重载小独栋，e通华新偏物流商办研办大盘，东方生命港偏药械高荷载中试，众盈偏M0新能源/工业软件/AI轻研发与总部冠名。重载装配看联东/中交，物流总部看e通，药械中试看生命港，轻研发+独栋形象看众盈。
问：独栋冠名和展厅怎么配？
答：1号约15033—15055平方米、3号约16852平方米可整栋冠名，低层4.5—5.1米适合新能源展厅、工业软件演示、智能装备样机静态展示； 大屏、样机充电、会议宴请应提前核电容量、货梯、消防分类，不把办公标准层当常设大型展场。
问：企业服务和政策申报能提供什么？
答：运营方提供工商、知识产权、轻研发环评辅导、政策匹配、会议路演；政策按创新券、技术合同、科技金融1:1、载体评价、青峰办公租金与留创场租申报。所有补贴按年度指南与评审发放，不写税收返还，不承诺保批保单。
问：扩租路径怎么设计？
答：1—10人117—341精装入驻；10—50人630—1350整层；50—150人1650—2500单层或多层；150—400人1号低区/多层做研发+展厅；400—800人1号或3号整栋冠名；800人以上多栋并锁班车、车位、货梯、增容和三年扩租权。
问：代表企业名单能直接写招商手册吗？
答：第三方仅脱敏列“某工业软件研发公司”“某智能装备设计事务所”，不提供经房号核验的全量名； 正式手册应按工商地址、合同面积、实际人员、实际工艺重建可核验库，不把出租率、关联度等推广数等同目标楼层可立即满租。
问：样机小货和服务器进出怎么动线？
答：高层以客梯为主，1号配2吨货梯、3号配1部货梯，小样机、服务器机柜应核尺寸/重量/转弯；大件19座以下依维柯可进装卸区，17.5米半挂受限。 机房、样机仓、危化小库应分开动线，不共用客梯高峰。
上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结
专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。
载体层，众盈3.9万方、3栋、标准层3.35米、首层/大堂4.5—5.1米、得房约70%、117—2500分割、1号/3号整栋1.5万/1.68万可冠名、M0轻研发、VRV24小时、396车位含充电桩，是青浦新城北翼较新的研办小盘。 优势在 new楼形象、独栋冠名、轻研发可谈、智慧配套全；劣势在参数多口径——占地有32亩/20亩两版、层高有3.35/4.5/5.1混用、荷载主源500公斤但部分招商未统一、独栋面积各源不同，必须按目标房号竣工图、消防、机电、环评逐栋复核，不套全园平均。
交通层，崧泽1公里、漕盈路3公里、虹桥20—30分钟构成“公路强、地铁弱”模型。对工业软件、AI、新能源研发销售、投资人尽调、国展演示效率高；对全员17号线通勤产线工、高频市区客服，应测班车频次、青浦新城租房与接驳时长。小件样品、服务器、样机以货梯+地下车库动线预审，不按纯写字楼处理。
产业层，优先招AI算法、工业软件、智能装备设计、新能源BMS/储能/光伏研办、电子信息、数字服务、企业研发总部；不优先招重载装配、危化电池大线、无菌医械、纯大通仓电商、纯高频地铁客服。周边联东、冠瑞、东方生命港、e通、市西/赵巷仅作协同，不写入本园硬实力。
市场层，CBRE 2025办公楼空置24.9%、1.19元/天、青浦空置降超10个点且租金跌超20％，商务园区2025新增111.5万、空置26％，研办供大于求、可议价。众盈1.2—1.5元、物业10元具备新M0溢价但可谈服务包； 租户应建模“日租＋物业＋VRV电费＋增容＋会议／宴会＋样机货梯＋充电桩车位＋班车替代地铁”，不单比挂牌单价。
政策层，青浦创新券、技术合同、科技金融1:1、载体评价、数字化转型示范、青峰团队/创业/创新与留创场租构成非税收组合。专家组提醒：所有补贴按年度指南、信用和评审发放；租赁合同不写“税收返还”“按比例返税”，第三方“返税/按税返租”类口头承诺不纳入正式文本。
风险层，主要五项：一是M0轻研发与“可生产”混淆，电池/危化/样机重载必须单房号预审；二是非地铁上盖，研发岗招聘通勤模型要保守，漕盈路3公里需配班车/公寓；三是独栋仅1号/3号两栋，整栋去化后中型企业只能分层，扩栋需提前锁房号；四是物业10元、VRV自充、增容、GPU机房、展厅大屏会显著抬高名义低价；五是第三方出租率/产业关联度属推广口径，实际按房号四方核验。完成竣工图、轻研发工艺清单、机电增容书、接驳与公寓轮候、独栋冠名权和三年扩租权谈判后，众盈智慧园可作为青浦新城M0新能源/工业软件/AI研办总部优先候选。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于众盈智慧园第三方房源与运营资料、青浦区政府/张江青浦园公开信息、青浦区及上海市公开政策、CBRE等市场机构公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、房号面积、产权用途、M0/科研审批范围、租金、物业费、车位、层高荷载、配电增容、轻研发与环评边界、人才公寓套数、入驻企业名单、可注册行业及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、经委、生态环境、安监、消防和主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。
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