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报告用途：为拟在嘉定江桥北虹桥—虹桥国际开放枢纽—外环西段布局人工智能、国际/智慧医疗、生物医药轻研发、新能源、智能汽车软件、跨境电商科技、会展经济及硬科技初创团队的决策层，提供M0科研总部、垂直森林低密研发、双轨+虹桥货运、非税收政策申报和租赁风险研判，支撑研发总部比选与租约谈判。

编制对象：MAX科技园（上海·虹桥），公开地址嘉定区江桥镇鹤旋东路369号（部分渠道列鹤旋东路与天启路交叉口、新慧总部湾核心），虹桥新慧总部湾研发载体；由北京天瑞金集团开发运营，M0科研用地、可环评研发型总部园。具体以不动产权证、交付标准、写字楼销控、租赁合同及物业带看图纸为准。

数据时效：项目信息引用2023年竣工/部分渠道2023年8月口径及2026年公开招商资料；商办与产业园市场引用戴德梁行2025年终、仲量联行2025年四季度公开数据；嘉定政策引用《嘉定区强化科技创新策源加快培育新质生产力若干政策实施细则》（2025年7月）、嘉定区科技双创券、2025年嘉定科技创新工作要点。租金、物管、车位、可租面积、空调运行以天瑞金招商和物业现行报价为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

MAX科技园（上海·虹桥）位于嘉定区江桥鹤旋东路369号，处虹桥新慧总部湾、北虹桥与虹桥国际中央商务区北侧协同带。项目由天瑞金集团开发运营，天瑞金2004年成立、专注MAX科技园系列与总部研发办公，全国多城布局、产业地产TOP10口径；本园为北虹桥稀缺M0科研用地，定位“生态、智能、艺术、商务”的研发总部集群。

官方江桥资料列占地约3.36万平方米、建筑面积约3.36万平方米，绿化率超35%，各层270°观景露台、垂直绿化“空中森境”，获LEED金级及包豪斯等建筑奖项；主力办公面积300—1300平方米，配天际泳池、金领公寓、商业配套，聚焦国际医疗、智慧医疗、人工智能核心产业，已汇聚约20家企业形成总部社群。 中介渠道对总建面另有约33560平方米、A/B两栋研发、商业约2511平方米、金领公寓约3377平方米、标准层980—1271平方米等口径， 企业尽调应按房产证载研发面积、楼栋竣工图、交付标准重算，不把单一中介总面积直接当可租面积。

与嘉定元创绿洲相比，MAX规模更小、更偏“双栋研发总部+露台生态+虹桥5公里”，不适合万方级多事业部独栋群；与普陀中港汇/长城高层甲写相比，MAX不拼CBD大堂和静安3站通勤，而拼M0可环评、VRV独立、北虹桥到虹桥枢纽/国展的会展与长三角接洽；与江桥传统厂房相比，MAX更强在包豪斯外立、精装小户、人才公寓和AI/医疗产业运营。对GLP生物实验、重中试、危化存储、重型制造、大批量仓储不优先推荐；轻研发、样机、算法、医疗注册、跨境科技可按房号电力、排风、废液、消防专项评估。

建筑与规模方面，江桥官方列占地3.36万平方米、建面3.36万平方米； 中介统稿列总建约33560平方米，其中A座约9355平方米、B座约9000平方米、商业约2511平方米、金领公寓约3377平方米，A座部分渠道列9层、B座列10层或7层并存，另有一源列地上8层、10米挑高大堂。 标准层多源列980—1271平方米（部分写980—1200、部分写1252—1271），主力可租300—1300平方米，小户渠道列104—327平方米精装，整组可到4965平方米、个别销控到9527平方米。 因楼栋口径冲突，看房以栋号、房号、产权证和天瑞金销控为准。

层高与空间方面，多源冲突：优楼/搜楼列标准层高3.35米、得房70%； 部分招商列3.8—4.2米、净高2.8—3.0米、得房75%—80%； 另一渠道列标准3米、净高2.8米、A9/B7。 报告按“待交付核验”处理：精装小户按净高2.8—3.0米预估，整层研发按3.35—3.9米书面确认；露台逐层赠送但不计入租赁面积，非LOFT、非重载厂房。楼板荷载仅按“轻研发设备”预评，机器人装配、医疗样机、服务器机房须拿竣工荷载和机电清册。

空调与机电方面，主渠道列24小时VRV独立空调，部分写东芝/ Toshiba、分户计量、无集中中央空调加班费； 个别低权重房源写VRV 8:00—20:00标准、加班另计， 签约前必须按栋号确认品牌、冷源容量、新风量、独立电表、加时费率、夏季峰值和实验排风补偿。M0可环评，但“可环评”不等于所有房号可做排风/废液/气体；AI训练、医疗轻研发、新能源样品须单独复核双路供电、UPS、24小时制冷、气体消防、运营商双线（电信/移动/联通覆盖，企业专线另报）。

电梯与车位方面，多源冲突：精装小户稿列每套2客1消防、蒂森克虏伯； 江桥自管稿列客6货2； 51选址低权稿列某栋2客、车位194个、500元； 其他渠道未给全园固定车位数。带看应以天瑞金电梯清册、客货分区、露台运料、公寓与商业B1动线实测；月租车位中介列500—650元不等， 最终以地库规划和物业当期标准为准。

物业与配套方面，天瑞金自营/自管物业，中介列物业费约25元/平方米·月； 配套列下沉/地面商业、员工食堂、星巴克/麦当劳/瑞幸/赛百味/罗森/美食广场、无边际泳池、星空/屋顶篮球、足球、健身房、100余套金领公寓； 1公里内江桥万达、周边银行酒店商超。对AI/医疗小队可用“精装小户+食堂+公寓+共享会议”降低落地成本；对总部可用整层/整栋+露台接待+虹桥客户短驳。

轨道交通方面，项目至13号线金沙江西路站公开约500米、步行约8分钟，至金运路站约800—900米，不同栋门、鹤旋东路/天启路口、商业地库差异大； 可称“13号线双站近接、金沙江西路优先”，不承诺所有房号站厅直入。13号线向东到真如、南京西路、新天地方向，换2/3/4/11/14接全城；嘉闵线在建，公开渠道称通车后约2站到虹桥枢纽， 但通车时间、站点接驳以官方轨道建设公告为准，不写固定年份。

道路与枢纽方面，项目依傍嘉闵高架、S20外环、G15沈海、京沪G2/G42沪宁方向，中介列距虹桥火车站/虹桥机场/国家会展中心约4.5—5公里、车行约10—15分钟，实际受嘉闵、外环、北翟、华江公路、金沙江西路拥堵分时段测试； 到人民广场/静安寺/徐家汇按13号线或外环—内环组合约30—45分钟级，比普陀内环甲写更长但比嘉定新城更近虹桥。对进博会参展、长三角客户来访、医疗/AI会展、智能汽车供应链打样具备“江桥—虹桥—沪宁”三段优势。

公交与慢行方面，江桥片区有江桥万达、华江公路、金沙江西路、金运路公交与短驳节点；园区与虹桥新慧总部湾、吴淞江绿带、江桥商业形成慢行圈。若团队来自普陀、静安、长宁、嘉定新城、南翔、松江，应分别测试13号线、嘉闵（在建）、外环自驾、沪嘉/京沪高速四条路径，不按单一“虹桥5公里”决策。

项目处嘉定江桥北虹桥—虹桥国际开放枢纽北翼：南接虹桥商务区与长宁北虹桥，东接普陀桃浦/真如与市区，西接南翔/安亭方向，北接嘉定新城、汽车城、菊园科创核。嘉定整体在汽车新四化、智能传感器、工业互联网、机器人、高端医疗器械、AI、未来产业多极组织；江桥新慧总部湾承接虹桥会展、国际医疗、AI、总部研发外溢。MAX可承接其中“AI应用+智慧医疗轻研发+新能源/智能汽车软件+跨境电商科技+总部展示”一类北虹桥需求。

与江桥临港科技园、南翔小美、安亭壹号湾相比，MAX更偏小至中规模研发总部、精装现房和虹桥接洽，不提供大体量中试与整车资源；与元创绿洲相比，MAX规模更小、双栋为主、露台生态更强，但万方级多独栋、苏河源公园、国企产业资源不如元创。2025年上海甲级14个新项目约85万平方米入市、Q4空置23.4%、平均租金6.62元/平方米·天、全年净吸纳40.18万平方米同比降33.4%； 仲量2025产业园净吸纳39.6万平方米、Q4整体租金3.4元/平方米·天、同比降13.4%，供应压力推动业主调整租金预期。 该背景下MAX精装小户、整层、VRV独立、免租装改均具协商空间，但M0环评、露台非扩产、双栋机电和天瑞金自营报价应单列。

第一，北虹桥M0科研+双栋垂直森林研发总部。鹤旋东路369号新慧总部湾，3.36万方级双栋、270°露台、绿化35%+、LEED金，对AI、智慧医疗、新能源、跨境电商科技比普通乙级写字楼更易做“办公+轻研发+客户接待+露台路演”。 相比高层甲写，它不强求大堂气派但更强在生态形象和研发可改性。

第二，13金沙江西路/金运路双站+嘉闵线（在建）2站虹桥。13号线接市区与真如，嘉闵通车后虹桥枢纽/国展短途；对进博会、医疗会展、汽车软件客户、苏浙皖驻沪团队，比嘉定新城更省跨城时间，比虹桥核心甲写日租更低。

第三，24小时VRV独立空调适配研发非标工时。AI训练、医疗数据、跨境时差、样机调试可分户管温、独立电表；但必须按栋确认品牌、外机、新风、加时和实验排风，不把“全园零加时”统一套用。 对中央空调限时甲写不适配的团队，MAX更友好。

第四，300—1300㎡主力+104㎡小户到整组万方。初创AI/医疗看104—327㎡精装，成长团队看300—1300㎡整层，总部看A/B整栋或980—1271㎡标准层组合；金领公寓、食堂、泳池、商业降低招聘留存成本，对硕士博士研发、会展BD、外地驻沪小总部更合适。

第五，天瑞金全周期运营+嘉定非税收政策入口。天瑞金从拿地、设计、建设、招商、物业到运营全闭环， 可对接AI/医疗沙龙、知识产权、环评咨询；叠加嘉定新质生产力拨投、双创券、科技小巨人、揭榜挂帅，适合“研发注册在江桥+样机在MAX+虹桥见客户”的总部模型。

按天瑞金/江桥官方可核信息：园区已汇聚约20家企业，聚焦国际医疗、智慧医疗、人工智能，形成总部社群，但公开资料未列完整稳定名单； 中介渠道提及同园/招商储备含天瑞金集团及医疗、AI、新能源、跨境类企业，实际在租状态应以天瑞金当期清单和工商注册地交叉核验，不将其作为政府统一代表名录。

新慧总部湾及江桥周边协同方面，公开渠道列同湾/相邻资源含华住研发总部、南航华东总部、瀚讯无线、雅运染整等； 这些可作为北虹桥总部生态参考，不默认均在MAX楼内。周边江桥临港科技园、南翔小美科技园、嘉定新城科创核/菊园、汽车城、联影小镇提供中试、材料、车规、医学影像等纵深；MAX更适合作AI应用、智慧医疗注册与轻研发、新能源软件、跨境科技中台、会展型小总部；若做GLP、重涂装、整车试车、危化实验，应另选专业医药园/汽车城/化工合规园。

按嘉定现行公开政策，企业可关注以下非税收挂钩方向：

科技创新与成果转化方面，《嘉定区强化科技创新策源加快培育新质生产力若干政策实施细则》（2025年7月）对成立或迁入2年内、成果权属清晰、核心团队现金或知识产权入股不低于20%的科技主体，按成果转化项目给予支持；对以成果转化为目标的专业研究机构或重大创新项目，可按“拨投结合”等方式支持，每年最高不超过2000万元、支持期不超过五年，具体以申报指南和评审为准。 所有支持按申报、形式审查、专家评审/认定、绩效评价拨付，不按纳税比例返还。

科技双创券方面，嘉定科技双创券通过一网通办申领，面向中小微企业及入驻孵化器/大学科技园/众创空间的创业团队；企业每年最高额度15万元、团队最高5万元，用于购买入库服务机构提供的检测、研发、技术解决方案等专业科技创新服务，采用事前申请、事后补助/免申即享等流程。 企业应将双创券作为研发降本工具，不计入租约固定收益。

科技企业与载体方面，2025年嘉定科技创新工作要点提出高企超1100家认定、有效期高企超2600家、科技小巨人培育、中小科技入库超2100家、技术合同登记280亿元目标，并深化揭榜挂帅、产学研用、创新联合体、孵化器与重点园区联动；江桥临港科技园等列入全域协同创新重点。 新认定国家级孵化器、国家级众创空间、市级载体评价按嘉定载体管理办法可分别申请一次性或年度补贴，但应以当年认定文件和绩效评价为准。

人才与产业服务方面，嘉定围绕科创核、菊园科研院所、江桥北虹桥、人才公寓、创新创业大赛、技术合同、长三角科技资源共享提供综合服务；智慧医疗/AI/国际医疗企业可按行业对接江桥投促、新慧总部湾、嘉定科委和虹桥会展资源。所有人才公寓、安居、赛事、创新券按当年公告、申报审核和绩效结果执行，不承诺按注册纳税固定配套，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税内容。

优势端：鹤旋东路369号新慧总部湾、3.36万方级双栋M0、13金沙江西路约500米/金运路约800—900米、嘉闵线在建约2站虹桥、距虹桥枢纽约4.5—5公里； 300—1300㎡主力、104㎡小户到整组万方，VRV独立、露台、LEED金、天际泳池、金领公寓、食堂商业一体；天瑞金全闭环运营，AI/智慧医疗/新能源/跨境小总部可“精装即入+轻研发可改+虹桥客户短驳”；2025甲级空置23.4%、产业园租金3.4元/㎡·天下行周期下， 小户、整层、免租、装改、公寓包量可谈。

短板与风险端：楼栋参数多源冲突——A/B层数9/10/7/8并存、标准层980—1271/1252并存、层高3.0/3.35/3.8—4.2并存、得房70/75—80并存、电梯2/6客+1/2货并存、车位194/未全园公布并存， 必须以栋号竣工图、交付技术书、天瑞金书面销控定标；M0可环评但非所有房号可排风/废液/气体，GLP、危化、重中试不默认可落；露台赠送不计入租面积、不能作为扩产净空；嘉闵线通车时间未锁定，不把“2站虹桥”写死进租约；物业25元、部分房源空调加时另计， 需把电费、排风改造、公寓、车位合并算TCO；小名单和“税收返还/大厂整栋”类渠道话术不作为决策依据。

租赁建议：AI/软件看300—1300㎡精装或整层，明确VRV独立、双运营商、GPU小机房UPS和露台接待；智慧医疗/轻研发优先低层可排风栋，明确废液暂存、洁净分区、注册与实验分离；新能源/智能汽车软件看整层样件+13号线到国展，明确货梯、电池样品消防；跨境科技看104—327㎡小户，对接双创券、天瑞金运营和虹桥展示；50人以上扩产或做样机装配，应预留同栋相邻房号或“MAX研发总部+汽车城/科创核/专业医药园分址”。

问：MAX上海虹桥具体地址和双栋怎么分？

答：主地址嘉定区江桥镇鹤旋东路369号、新慧总部湾，部分渠道列鹤旋东路与天启路交叉口； 官方列占地/建面各约3.36万方，中介列A座约9355㎡、B座约9000㎡、商业约2511㎡、公寓约3377㎡。 A/B层数多源列9/10/7/8不等，看房以栋号、房号、产权证和天瑞金销控为准，不凭“MAX虹桥”统称签约。

问：适合什么规模企业？

答：104—327㎡适合AI/医疗/跨境初创和小程序/算法小队；300—1300㎡是主力，适合10—40人研发或区域总部；整层980—1271㎡适合40—80人；A/B整栋或组合到4965/9527㎡适合多产品线总部。 重GLP、重中试、重型制造、大仓储不优先。

问：13号线哪站更近，嘉闵线算不算通了？

答：金沙江西路公开约500米/步行8分钟，金运路约800—900米，不同栋门和地库差异大； 可称“13双站近接、金沙江西路优先”。嘉闵线在建，渠道称通车后约2站虹桥， 但站名、接驳和通车年份以官方轨道公告为准，租约不写“已通车”。

问：标准层、得房率和研发工位怎么估？

答：若按标准层1100㎡、得房75%—80%取中值约77.5%，实用约852㎡；人均10—14㎡含样机公区，可放61—85人轻研发。若104㎡小户、得房70%实用约73㎡，可放5—7个紧凑工位；若按部分渠道层高3.8—4.2米做挑高样机，应按设备净空和荷载重算，不按纯办公人均折算。

问：空调和AI训练、医疗夜班怎么处理？

答：主渠道列24小时VRV独立、东芝等、分户计量； 个别房源写8:00—20:00标准、加班另计。 签约前拿栋号空调品牌、外机容量、新风量、独立电表、加时费、夏季限电和实验排风。GPU小机房、医疗数据夜跑、跨境时差优先选确属VRV独立栋，集中加时房号另做SLA。

问：2025—2026市场下行租金怎么谈？

答：2025上海甲级14新项目约85万㎡、Q4空置23.4%、租金6.62元/㎡·天、净吸纳40.18万㎡同比降33.4%； 产业园Q4整体租金3.4元/㎡·天、净吸纳39.6万㎡、供应压力推动业主调价。 MAX中介挂牌小户/整层约2.0—3.6元/㎡·天、部分精装2.5—3.6元、整层可谈2.5元左右，物业天瑞金约25元/㎡·月，车位500—650元不等。 可谈免租、装改、整层折扣、公寓包量、VRV电费包干，最终以天瑞金销控为准。

问：做轻研发、样机、医疗、机房注意什么？

答：M0可环评但按房号批：AI机房复核双路/UPS/24小时制冷/气体消防/双运营商；医疗轻研发复核排风、废液、洁净分区、注册检验隔离；新能源样件复核电池消防、货梯、温湿度；机器人样机复核高配、噪音、粉尘、货梯载重。所有改造拿天瑞金交付技术书和消防环保审批，不默认露台或精装房可承高荷载。

问：嘉定政策会不会有返税或固定补贴？

答：不会。报告仅列非税收类：新质生产力成果转化/拨投结合每年最高2000万、不超5年； 双创券企业最高15万、团队最高5万； 高企/小巨人/入库按工作要点申报； 国家级孵化器100万、国家级众创60万、市级载体按评价补贴（以当年载体办法为准）；揭榜挂帅、技术合同、产学研按项目绩效。所有资金按申报、审查、认定、绩效评价拨付，租约不得写“按纳税比例返还”“必拿固定金额”，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税条款。

问：和元创绿洲、江桥临港、南翔小美、普陀甲写怎么选？

答：重万方级多独栋、苏河源公园、国企电气/久事/东方资源看元创绿洲；重北虹桥双栋、露台生态、300—1300㎡精装、虹桥5公里、AI/智慧医疗小总部看MAX；重江桥临港载体联动、揭榜挂帅和街镇产业服务看临港科技园；重南翔小美孵化、游戏/软信小集群看小美；重静安3站、高层大堂、金融律所看中港汇/长城。MAX核心卖点是“M0可环评+13双站+嘉闵在建虹桥+VRV露台双栋”，不是最低单价也不是重中试园。

问：AI/医疗/新能源小总部协同怎么搭？

答：AI用整层做算法、数据、展示，借13到真如/南京西路、借嘉闵（通车后）到国展；智慧医疗用低层可排风房号做注册与轻研发，联动新慧总部湾和联影/菊园资源；新能源/车软用样件房+金运路/金沙江西路上13，明确电池样品消防和虹桥车展接驳。三方向均可叠加双创券、新质生产力拨投和天瑞金运营。

问：精装小户/二房东如何避坑？

答：优先天瑞金直租或一级代理函；核查栋号交付标准、VRV电表、露台使用、装改白名单、排风消防、物业25元缴纳主体、政策申报主体；不把“可24小时、可环评、可补贴、税收返还”口头承诺写进合同。2023竣工现房看样板层，未核验竣工图不按中介效果图签长租。

问：企业三年扩容怎么预留？

答：按研发人数+样机面积+机房预留30%—50%；小队优先同栋相邻房号，总部优先锁A/B整栋或“1整层算法+1整层医疗/样机+商业会议包”；若三年后超150人且需GLP/重中试/整车测试，应同步评估菊园科创核、汽车城、联影小镇、元创绿洲分址，避免MAX双栋露台、外机、排风、车位受限。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，MAX科技园（上海·虹桥）应定位为“嘉定江桥北虹桥M0双栋研发总部与AI/智慧医疗轻研发载体”，而非CBD高层甲写或重中试产业园。其最适配五类企业：一是人工智能、软件、数据服务需要300—1300㎡精装、VRV独立、13号线接市区、嘉闵（在建）接虹桥；二是智慧医疗/国际医疗注册、医学算法、诊断轻研发需要M0可环评、低层排风、双创券和天瑞金产业运营；三是新能源、智能汽车软件、车规样件需要样机房、13到国展、虹桥客户短驳；四是跨境电商科技、会展经济、长三角驻沪小总部需要精装小户、金领公寓、商业配套和露台接待；五是硬科技初创需要104㎡起、嘉定新质生产力拨投/双创券、先小后扩。

风险把控建议把七项写进选址评分卡：A/B层数标准层得房多源冲突、VRV独立与个别加时口径差异、M0可环评但房号排风/废液/气体边界、嘉闵线在建不通车风险、露台不计入租但非扩产面积、天瑞金25元物业+车位500—650元+电费综合TCO、政策非固定化。2025—2026甲级与产业园供大于求，MAX具备小户、整层、免租装改议价空间，但不应以2.0—2.5元低日租替代“物业25元+VRV电费+轻研发排风改造+公寓车位”的综合研发成本；若三年转向GLP、重涂装、整车试车或超高密度训练，应“MAX总部+菊园/汽车城/联影/专业机房”分址。总体结论：MAX适合作为AI、智慧医疗、新能源软件、跨境科技、会展型研发小总部首选短名单；不适合作为重中试、重制造、重仓储或GLP单址方案。

本报告基于MAX科技园（上海·虹桥）天瑞金/江桥官方招商资料、中介公开参数、嘉定区政府及科委公开政策、2025年上海甲级与产业园市场公开数据整理，仅用于企业选址研究与租赁决策参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。各房号可租面积、租金、物管、车位、得房率、空调形式、电梯配置、楼栋层数、A/B座参数、入驻企业名单、嘉闵线接驳和政策资助标准可能随权属、交付进度、天瑞金主体调整、物业规则及政府文件变化而调整。企业在签约前应独立开展产权与授权核查、M0环评与消防环保合规、政策资格评估、机电技术尽调和法律审查。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。