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上海市普陀区耀光中环国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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• 编制对象：拟在普陀祁连山路—中环沿线设立贸易供应链、智能设备、信息科技、文化传媒、专业服务、医疗科技事务及成长型区域总部的企业行政、不动产与战略部门；同时面向楼宇招商载体方、产业投资方及第三方选址顾问。
• 报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、非税政策匹配及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。
• 数据时效：项目工程与运营参数采用截至2026年9月可核实公开资料；上海写字楼与普陀楼宇市场数据采用2026年可查机构及渠道报告；租金、物业费、车位费等动态条款以项目当期公示及书面确认为准。
• 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 地址与性质：普陀区祁连山南路2888号，近真南路、绥德路，内中环之间；部分渠道归入李子园/真如拓展/桃浦新兴商业交叉区，具体楼栋产证、可注册范围以不动产登记及租赁合同附件为准。
• 总体量：总建约31072平方米、占地约9760平方米，A/B双栋18层；渠道另见47000平方米等口径，签约应按产权证与可租楼号复核，不把单页总建直接当可租面积。
• 标准层与层高：标准层约1190平方米，标准层高资料有3.5米、3.35米、3.8米等不同口径，部分房源页列3.5—3.8米；部分楼层挑高5米复式，大堂挑高7米。 得房率约70%，复式与挑高房应按净高、梁底、楼梯和家具重算工位，不按建筑总面积算租金。
• 电梯与垂直交通：资料列三菱客梯3部、货梯1部；高层18层早高峰候梯、客户集中到访、文件样件运输应分别做动线模拟，不按低层园区“独栋即达”模型评估。
• 空调与能源：VRV空调、独立电表自计电费，租户自行控制开机时长； 智能设备、医疗仪器、信息科技服务器、长加班团队要把峰值用电、外机位、加时边界写入技术附件，不默认中央空调包干。
• 网络与机房：公开资料列电信、联通，部分渠道列三网覆盖； 贸易数据、SaaS、医疗软件、轻量渲染应确认上行带宽、固定IP、弱电井、UPS及微小机房承重。18层框架剪力墙不默认可高密机柜即插即用。
• 车位：车位口径差异较大，资料分别见800个、296个、256个、300个及地上/地下不同拆分，月租资料见600元或历史300元； 实际固定月租、访客临停、充电车位、货卸落客以物业当期分配函为准，不按单一“800个/600元”直接承诺。
• 物业与费用：物业资料列上海绿洲物业管理有限公司，部分渠道列上海耀光物业管理有限公司； 物业费常见13.8元/平方米·月，部分渠道列14—15元； 租金挂牌中小面积简装约2.0—2.5元、中等面积约2.6—3.2元、精装平层约3.8元、挑高复式约3.7—4.0元，清水大面约1.8元，整体渠道起价约2.0—2.8元。 所有报价按免租、装补、公区电、车位、VRV电费重算有效成本。
• 配套交付：大堂7米、框架剪力墙、玻璃幕墙，周边渠道提建华园林、清涧公园景观； 银行、餐饮、咖啡、商超、健身等按祁连山路—真南路配套实际开放范围确认，注册资格以属地登记机关和产证用途为准。

• 轨道交通：公开资料距11号线祁连山路站约466米、495米、512米不等，部分渠道写300—506米、步行5分钟； 按A/B栋具体入口建模更稳妥，建议“5—8分钟到闸机、低区中层不超10分钟”。11号线可衔接徐家汇、江苏路、曹杨、真如、迪士尼并多线换乘。部分软文提13号线、20号线远期或周边补充，但当前租赁以11号线已运营时效为主，不把未稳定接入线路写进确定通勤。
• 公交接驳：周边列62、117、129、727、742、750、838、937、1206等，祁连山南路绥德路、绥德路祁连山南路、真南路祁连山路等站点覆盖员工末端和样件小件； 自驾经祁连山南路接中环、外环、沪嘉、沪宁，到真如、桃浦、虹桥方向便捷。
• 快速路与长三角：资料列中环、外环、沪嘉、沪宁临近，驾车到虹桥约25分钟口径； 到苏锡昆按沪宁高铁或沪嘉—京沪高速分别实测，不统一写“一小时直达”。
• 火车站与机场：经11号线换1/2/10可接上海火车站、虹桥站、浦东机场；贸易、智能设备、医疗事务若以虹桥差旅和苏浙供应商为主，通勤效率优于远郊单园，到张江/临港研发端需换乘或驾车。
• 客观结论：项目交通优势是“11号线祁连山路近站+中环/外环/沪嘉多向+虹桥25分钟”，弱项是非TOD上盖、对陆家嘴/南京西路高频外事需换乘；贸易、科技、专业服务、医疗事务等“虹桥+中环+桃浦协同”团队适配度较高。

• 贸易与供应链：渠道入驻样本含进出口、起重设备、通讯网络、建设工程类企业， 楼宇小面积—整层梯度适合外贸、供应链控制塔、采购结算、关务与会展办公；大仓与外置履约可放未来岛或外环专业物流园。
• 智能设备与信息科技：部分可查租户含信息科技、电子、机电、新能源、环保类团队； 5米复式、VRV独立控制、标准层1190平方米可承载嵌入式软件、智能硬件事务、售后支持与轻量演示，样机中试外置智创壹佰、智创TOP或第三方。
• 医疗科技与专业服务：医疗科技、信息咨询、企业管理、文化类样本可放本楼做注册、医学事务、数据合规、财税法务外包；临床样本、GMP、危化试剂按桃浦智创城专业研发楼或第三方实验室确认。
• 外部协同不写“本楼自有”：桃浦数智健康/光电智能、未来岛智能制造、长风数字与科技金融、真如新兴商务总部均作为外溢资源；报告将耀光已可查租户与普陀外部平台分开，避免把智创城整体指标误套3.1万平方米双塔。

• 双塔标准层与复式：A/B各18层、标准层1190、得房70%、3.5—3.8米平层加5米复式， 适合从50平方米小组到整层总部的渐进扩租，比独栋旧改更易做中层管理办公。
• 11号线近站低综合成本：祁连山路466—512米、 挂牌2.0—4.0元、物业13.8—15元、VRV独立计电；对比长风4.5—5.2元、近铁3.9—4.6元、绿洲中环2.7—3.4元， 耀光在“中环近地铁+双塔硬件”中有性价比，尤其适合控本型成长总部。
• VRV独立空调与三网：租户自控开机、电信/联通/部分三网覆盖， 贸易时差、科技加班、医疗数据小机房可比中央空调写字楼更灵活。
• 车位与垂直配置：3客1货、大堂7米、部分渠道800车位；虽口径不一，但双塔18层配3客1货+独立月租车位可支撑100—300人单栋办公，优于低层文创园货运动线。
• 普陀非税与楼宇服务：沿沪宁房租资助、种子计划、才聚普陀、楼宇经济“打破租税联动”综合评价， 可降低初创与高质量孵化器企业落地成本。

• 参数口径不一：总建31072/47000、层高3.35/3.5/3.8、车位800/296/256/300、物业13.8/14/15、物业主体绿洲/耀光并存； 必须以楼号、产证、机电函、车位分配函定标，不采用单页中介统一“5A甲级”标签。
• 2009竣工老旧改感：虽按5A标准建设，但楼龄已超15年，新风、弱电、货梯、车位比、外立面维护应按2026使用标准复检；医疗/信息科技高功设备要重做荷载与用电报告。
• 非研发型载体：5米复式可做轻演示和样机办公，但不等于洁净实验室、危化车间、高密GPU训练场；智能设备重中试应外置桃浦/未来岛专业园。
• 市场以价换量：2026年上海写字楼报价约237.2元/平方米·月、有效约158元、全市空置约24.5%； 普陀长风/真如/绿洲中环等同区竞争强， 耀光虽日租低于核心甲级，仍应谈免租、装补、物业包干、VRV电费上限、车位比例与续租保护，不按首挂2.0—2.8元直接签。
• 扩租天花板：单栋标准层1190、双栋总建约3.1万方，若三年规划超500—800人单一团队，或需多层专属大堂、独立数据机房、专用货卸，应预设“耀光总部/业务+桃浦研发+长风/真如后台”的分址模型。

• 创业与房租支持：普陀沿沪宁协同创新政策对入驻核心载体的科技类企业、科研机构，最高给予前三年30%、每年不超过50万元房租资助；跨区域联合攻关最高50万元。 科创“种子计划”面向青年科创人才和团队，前沿硬科技项目最高30万元创新创业直接资助；入驻区级高质量孵化器可享前两年一定比例房租资助、每年最高20万元。 相关支持按官方条件评审，不以其纳税额作为扶持前提。
• 科技与产业平台：普陀“1+2+3”现代化产业体系与沿沪宁产业创新带协同创新集市、产业图谱对接，智能设备、信息科技、医疗科技事务、贸易数字化可按科技型中小企业、孵化器、联合攻关等指南申报；概念验证、知识产权、成果转化按科委当期办法评审，不与税收优惠绑定。
• 人才政策：普陀“才聚普陀”对高层次创业最高200万元创业扶持、最高200万元办公用房补贴、最高200万元购房补贴；青年人才按QS前100博士、海外博士后、种子计划等给予生活津贴、办公用房补贴；博士后工作站新设最高60万元、全职博士后10万元补贴；沿沪宁人才协同、产学研跨区域转化最高50万—100万元。 具体名额、安居与落户以当期申报为准。
• 楼宇经济与营商环境：普陀2026—2028楼宇经济行动研究打破原“租税联动”仅看税收的评价模式，从协同招商、特色楼宇、属地化服务构建综合体系；E企行、随申办企业云楼宇数字地图提供载体、交通、面积、咨询信息，降低选址成本。 耀光可结合贸易、智能设备、信息科技等特色方向申请特色楼宇培育和服务资源。所有载体补贴、孵化房租、人才支持按公开指南评审，不承诺与税收贡献挂钩。

• 全市写字楼：公开材料列2026年上海写字楼报价约237.2元/平方米·月、有效租金约158元/平方米·月，全市空置约24.5%，短期供大于求、以价换量延续。
• 普陀比价：长风国浩4.5—5.2元、近铁3.9—4.6元、浙铁绿城长风3.8—4.4元、北岸长风3.5—4.0元、中一国际3.2—3.8元、赢华3.0—3.7元、华大科技园2.9—3.5元、绿洲中环2.7—3.4元； 耀光挂牌2.0—4.0元、简装小面2.0—2.5元、精装平层3.8元、复式3.7—4.0元， 在“中环近11号线双塔”中偏低，但物业13.8—15元、VRV电费、车位600或历史300元需并入测算。
• 成本公式建议：有效日租＝挂牌日租−免租折摊＋物业（13.8/14/15实际）＋VRV独立电费＋车位（按物业当期月租与固定比例）＋装改（复式挑高、网络机房、隔音）−普陀房租资助/孵化器补贴折价。50—100平方米看注册、网络、VRV独立、共享会议；100—300平方米看标准层分割、客梯3部候梯、空调加时；300—1000平方米整层看1190标准层、5米复式展示、货梯与布线；1000平方米以上看A/B栋组合、续租保护和扩租预留。
• 议价逻辑：全市空置24.5%、普陀长风/真如/绿洲同台竞争， 耀光可争取1—2个月免租、装补、物业包干或按13.8锁价、VRV电量上限、车位包量、复式装改补贴、续租调价公式；不按中介起价2.0元或精装3.8元直接签约。

上海市普陀区耀光中环国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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