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上海市普陀区桃浦国际创新园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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• 编制对象：拟在普陀桃浦智创城片区设立人工智能、AI+医疗、生物医药与器械、先进材料、集成电路应用、数字科创、专业服务及初创孵化团队的企业行政、不动产与战略部门；同时面向园区招商载体方、产业投资方及第三方选址顾问。
• 报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、政策匹配分析及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。
• 数据时效：项目工程与运营参数采用截至2026年9月可核实公开资料；上海写字楼与产业园市场数据采用2026年一、二季度及上半年权威机构报告；租金、物业费、车位费等动态条款以项目当期公示及书面确认为准。
• 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 地址与性质：普陀区祁连山路111弄，部分资料归入智创TOP产城综合体604地块；商办用地，具体楼栋产证、可注册范围以不动产登记及租赁合同附件为准。
• 总体量：总建面约6,300平方米；与桃浦智创城整体“百万方级”产城载体不同，本园为其中小体量组团，企业测算应按可租楼号而非智创城总盘倒推。
• 楼栋与产品：7、8号楼30至53平方米精装四人间/小办公室，配家具、独立空调、电子门禁；12、13号楼167、209、421平方米标准办公，资料列13号楼带独立上下水、南北通透可分割；14、15号楼1至3层独栋800至1,000平方米，花园办公、精装或全配家具。
• 层高与得房：各楼栋资料列层高3.35至4米，部分小楼资料列标准层高3.35米、得房率约70%；独栋与标准层应按净高、梁底、管线和家具重新核算工位，不按建筑总面积算租金。
• 空调与能源：小间资料列独立空调，标准/独栋应确认中央或VRV分区、加时费、分户电表；AI推理、医学影像、轻实验、客服加班团队要把峰值用电、外机位、通风和消防列入技术附件。
• 电梯与垂直交通：小楼资料如8号楼列1部电梯、多层低层产品；独栋/标准层应依据楼号索取客货梯数量、载重和布展时段，不采用“每栋专属电梯”等模糊营销表述套用全园。
• 网络与智能化：电信、联通、移动可接入；数字科创、AI+医疗、远程临床数据、芯片设计轻办公应确认上行带宽、固定IP、弱电井、门禁、会议系统和微小机房承重，不默认旧改楼可高密度机柜即插即用。
• 停车：资料列地下两层、近千个车位；具体固定月租、访客临停、充电桩和货卸位按物业当期分配函确认，不按“近千车位”直接认定可全量满足自驾。
• 物业与费用：小园资料列租金约3.05元/平方米·天、物业0.42元/平方米·天、水电自理；其他渠道精装小间挂3.5元/平方米·天、物业按月收取。 两者可能对应不同楼座、精装标准和包干范围，签约应按免租、装补、公区能耗、空调计费重算有效成本。
• 配套交付：路演大厅、多规格共享会议室、公区休息区、员工食堂、咖啡厅；会议空间可容纳约20至50人，配高清大屏、音响、VIP接待。 精装小间可拎包，标准/独栋按现状或精装交付，注册资格以属地登记机关和产证用途为准。

• 轨道交通：公开资料距11号线祁连山路站直线约290米、步行5至10分钟，可衔接徐家汇、江苏路、人民广场、迪士尼方向并换乘多条线路；部分渠道提20号线规划加持，但当前租赁以11号线已运营时效建模，不把未开通线路写进确定通勤。
• 公交接驳：祁连山路永登路、祁连山路真南路、真南路祁连山路等站点覆盖727、744、1223、1206、62、117、742、750、828、838、898等线路，可补地铁末端、样本运输和员工接驳。
• 快速路与长三角：项目中环、外环、沪宁、沪嘉高速环伺，资料列至虹桥枢纽约25分钟车程，一小时圈可覆盖苏州、无锡、杭州、嘉兴等长三角节点；实际时长应按早高峰祁连山路—中环—虹桥、外环—沪宁分别实测，不统一写“25分钟直达”。
• 火车站与机场：经11号线换1/2/10可接上海火车站、虹桥站、浦东机场；桃浦到虹桥商务区短途优势明显，到浦东张江、临港研发端需换乘或驾车建模。
• 客观结论：项目交通优势是“11号线祁连山路近站+中外环高速+虹桥长三角门户”，弱项是非多轨上盖、对浦东高频通勤依赖换乘；AI医养、器械、材料、数字科创等客户以虹桥/苏浙来访为主的团队适配度较高。

• AI+医疗与生命健康：普陀政府明确以国际创新园为核心载体，聚焦AI+医疗、生物医药、医疗器械装备，联动同济大学医学院成果转化，建设生命健康孵化与中试平台；适合早期诊断算法、医疗软件、器械注册办公、临床数据治理和转化项目入驻小园，重实验外置智创城研发楼宇。
• 人工智能与集成电路应用：桃浦联动上海清华国际创新中心攻关车规MCU、AI芯片、智舱SoC，并对接上汽、黑芝麻、燧原等企业；灿瑞科技全球芯片研发中心、睿创微纳上海研发中心、欧冶半导体上海研发总部及芯片半导体科创服务中心构成区域“轻研发—中试—服务”配套。 小园适合芯片应用软件、车规算法、验证数据、IP办公，不适合晶圆与高功率中试。
• 先进材料与数字科创：政府答复列国际创新园聚焦先进材料、人工智能等方向，推进与以色列、德国、新加坡等海外项目、科研机构合作；数字科创、SaaS、工业软件、碳管理、数据治理可在小园设交付前台，算力与大型模型训练外置智创城公共平台或第三方IDC。
• 专业服务与国际化：2026年桃浦将建“TOP引力场”一站式人才服务中心，集成人才落户、出入境、创业服务、企业出海；“苏河·才E通”做政策一键直达。小园初创团队可借该体系做注册、人才、跨境研发与知识产权服务，不把所有政府平台写成园区自有物业。

• 小面积低门槛：30至53平方米精装小间可注册、带家具、独立空调，适合AI医疗、芯片软件、材料算法单人/四人起步，前期固定成本低于核心CBD。
• 独栋花园与展示：14、15号楼800至1,000平方米独栋、1至3层、中央绿地与英雄金笔厂文脉，适合早期总部、联合实验室办公、投资人路演和样机展示。
• 11号线近站与虹桥门户：步行5至10分钟、中环/外环/沪宁/沪嘉多向自驾，对苏浙沪三地协同、虹桥差旅、医械/芯片供应商拜访效率优于远郊单园。
• 智创城政策外溢：国际创新园享受桃浦智创城科创孵化、人才、创业、出海、AI医疗与集成电路平台资源，小园企业可按项目对接清华国际创新中心、同济医学转化、芯片服务中心，不必自建重平台。
• 成本显著低于甲级：小园挂牌3.05至3.5元/平方米·天、部分物业0.42元/平方米·天，对比全市甲级与产业园数据有明确价差，适合预算敏感但要求产业标签的初创与成长企业。

• 体量小、总盘约6,300平方米：若企业三年规划超300至500人单一团队，或小园需同时做洁净实验、高密机房、大件样机，扩租与机电改造受限，应预设“国际创新园小园办公+智创城高层研发+外环专业实验室”的分址模型。
• 参数按楼座差异大：7/8小间、12/13标准、14/15独栋的层高、电梯、空调、上下水、物业包干不完全一致；部分资料列层高3.35米、得房70%，独栋资料列更高使用率，必须以楼号平面图与机电函定标。
• 市场供大于求：仲量联行2026年二季度产业园净吸纳20.5万平方米、空置31.7%、租金3.3元/平方米·天；全市甲级空置23.5%，CBD19.3%/6.3元、非CBD27.1%/4.1元。 小园虽单价低，仍应谈免租、装补、物业包干、用电上限与续租保护，不按最低挂牌日租决策。
• 部分网络软文失真：个别招商稿把桃浦智创城整体114万平方米、双地铁26号线、最高3年租金减免、税收挂钩补贴混入“国际创新园”；本报告仅采用祁连山路111弄小园可核实参数，政策仅写非税、非税收挂钩服务，避免把大城整体指标误套小园。

• 创业政策：桃浦智创城建设“TOP引力场”一站式人才与创业服务，集成创业首站、人才落户、出入境、企业出海等功能；“苏河·才E通”提供政策一键直达、服务一码通享。国际创新园作为国家级科技型企业孵化器与国际创新合作示范区方向载体，可对接项目路演、概念验证、孵化空间与跨境创新对接，不以其纳税额作为扶持前提。
• 科技政策：普陀以国际创新园为核心推进AI+医疗、生物医药、医疗器械、人工智能、先进材料；联动上海清华国际创新中心做车规MCU、AI芯片、智舱SoC攻关，建设芯片半导体科创服务中心；对关键技术、中试平台、新型研发机构、知识产权与成果转化按政府指南评审。 智创城整体对研发补贴、落地奖励、审批绿色通道按项目资质和当期办法执行，不与税收优惠绑定。
• 人才政策：通过TOP引力场与才E通提供高层次人才引进、青年科技培育、国际人才出入境、落户与安居服务；AI医疗、芯片、材料、临床医学转化团队可结合重点企业推荐、国际创新合作和人才公寓政策做引才方案，具体名额与条件以当期申报为准。
• 产业政策与营商环境：桃浦推进“园区事、园区办”，在规划、土地、建设、环保、研发、中试、跨境资金与临床转化方面优化绿色通道；国际创新合作重点引入以色列、德国、新加坡等海外项目与科研机构，支持AI医疗、器械、芯片、先进材料、数字科创形成“科研平台+龙头企业+配套项目”生态。 所有载体补贴、研发支持、平台服务按公开指南评审，不承诺与税收贡献挂钩。

• 仲量联行2026年二季度：全市甲级净吸纳23.2万平方米，空置23.5%；CBD净吸纳10.6万平方米、空置19.3%、租金6.3元/平方米·天，非CBD净吸纳12.6万平方米、空置27.1%、租金4.1元/平方米·天。产业园区净吸纳20.5万平方米、空置31.7%、租金3.3元/平方米·天，AI、集成电路、生命科学、孵化器需求恢复但供应压力仍在。
• 戴德梁行2026年二季度：甲级新增供应显著收窄，全市空置22.5%、平均租金6.42元/平方米·天；其展望指出下半年仍有约52万平方米新增供应，业主以灵活租约和租金优惠稳租户，核心高品质资产韧性强、普通存量去化承压。
• CBRE/综合机构2026上半年：写字楼净吸纳约31.6万平方米、同比增83%，全市空置约24.5%，报价租金约237.2元/平方米·月、有效租金约158.0元/平方米·月，市场以价换量、降幅收窄。

上海市普陀区桃浦国际创新园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555