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报告用途：为保险公司与财富管理机构、证券公司及金融中后台、跨国公司地区办公室、时尚与消费品牌中国区、专业服务与人力资源、科技与人工智能应用、材料与科学仪器、贸易与供应链企业提供南京西路延伸带—自然博物馆—苏河湾衔接区选址可行性、甲级机电与网络合规、13号线及多轨通勤、石库门商业与办公复合接待、非税收公共服务评估，辅助租赁决策、装改测算与长期扩租规划。

编制对象：上海利园（Lee Gardens Shanghai），地址上海市静安区新闸路668号、688号，原世纪盛荟广场焕新项目，由希慎兴业投资/开发、希慎（上海）房地产及相关企业管理主体运营，世邦魏理仕（CBRE）提供物业管理与租赁服务。项目为甲级办公加商业综合体，因不同招商平台对标准层、层高、架空地板、空调形式、整层面积、车位与租金口径存在差异，最终可租面积、交付标准、竣工备案、机电容量以房屋权属、竣工图、CBRE最新空置清册及现场技术核验为准。

数据时效：项目硬件以2022年三季度焕新交付资料、2026年CBRE运营清册及现场核验为准；市场数据采用仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼公开研究；政策以静安区专业服务券与出海服务券、知识产权与信保公共服务、“1+5+N”静英人才、外资“静八条”、现代化产业体系与AI场景公开文件为准。具体租金、面积、车位、配电、网络及政策适用以正式合同和主管部门审批为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海利园位于静安新闸路668/688号，处南京西路商圈延伸带、自然博物馆与静安雕塑公园西侧、苏州河与汉中路商务区衔接节点。公开资料载总建面约8.65万平方米，其中办公约5万平方米、商业约1.8万平方米、地下4层；塔楼名义27层、实际办公约24层，官方希慎资料将其表述为24层商厦。 项目由原世纪盛荟广场整体焕新，引入希慎港式商业办公运营经验，商业部分采用石库门、红砖、玻璃砖等半开放式街区元素，办公部分主打健康空气、自然采光与中小整层弹性。

对保险与财富管理、证券中后台、跨国地区办、时尚与奢侈品集团、法律咨询与人力资源、AI与软件、材料科学仪器、贸易供应链企业，项目可提供160平方米起小分割、半层、整层约1600—2350平方米的总部或业务中心组合；对大批量仓储、重装载、危化、冷链或高频货运型业务，应另评外环物流或专业产业园，不把核心商圈综合体当作仓储或工厂使用。

总体与分区方面，总建约8.65万平方米：办公约5万平方米，商业约1.8万平方米，其余为地下车库、设备与公共配套。办公自低区至高区分布，部分招商资料写从3楼起租、实际可租楼层以CBRE空置图为准；商业覆盖地上与地下区域，用于员工餐饮、咖啡、品牌轻发布和访客接待，不计入办公可租面积。

标准层与分割方面，不同平台列标准层1600—2200平方米、2270—2350平方米或整层约2270平方米等口径；可租单元从160平方米、300—500平方米、半层到整层不等。整层适合80—200人总部或中后台，半层适合30—80人业务团队，160—300平方米小单元适合驻沪办、项目制、注册与交付中心。层高资料有4.0米、4.1米差异，净高约2.7米；大堂挑高约7.2米；架空地板部分资料写100毫米，个别渠道写150毫米，装改前以目标楼层交付标准复核。得房率资料区间约74%—80%，核心筒、走廊、机电井、商业连廊会影响实用率，定岗前必须以平面图重算可布置工位。

机电与网络方面，按甲级兼合规双口径核验。空调部分资料写意大利Climaveneta中央空调、风机盘管、MERV13过滤与紫外线消毒，新风约30立方米/人·小时；另有渠道写VAV中央空调，实际应以竣工空调系统图为准。基础开放多写周一至周五8:00—19:00、周六8:00—13:00，加班延时、周末及7×24小机房冷冻水以CBRE机电台账为准。供电资料载双回路、约139伏安/平方米，并配应急电源；单户增容、UPS及蓄电池间、弱电井散热按机房等级设计。电梯资料载9部客梯，低/中/高区各3部，加2部货梯，智能派梯、人脸或闸机访客、货梯转换以竣工分配为准。网络按电信、联通、移动等多运营商光纤、综合布线、等保分区、门禁日志审计核验。对保险核心系统、证券终端、AI推理、时尚电商、材料仪器数据、贸易单证，应单独做配电、冷量、承重、UPS、等保和消防气体设计；楼板承重资料载约4.0千牛/平方米，高密机柜或仪器机架须另行结构复核。

配套方面，车位资料载约373个，月租约2000元/个，访客车位、新能源充电、装卸区以CBRE最新台账为准；物业费多资料约41元/平方米·月，是否含空调能耗及税费因房源和合同不同而异。 商业裙房解决员工餐饮与轻客户接待，静安雕塑公园、自然博物馆、新闸路—石门一路生活配套补充午休与商务活动；不把外部公园、商业街或周边酒店直接视作本楼办公交付义务。

轨道交通方面，项目紧邻13号线自然博物馆站，第三方资料步行口径从约150米到“站口1分钟”不等；同时可经12/1汉中路、2号线南京西路、1/12/13其他站点形成多线通勤。部分资料写自然博物馆至汉中路约425米、至南京西路约1公里，实际应按员工宿舍分布、客户来访大堂、设备货梯三条路线分别步测。 对保险、证券、时尚、AI、材料、贸易团队，不把“13号线零步行”等同于所有办公门、商业口、地库口统一距离。

道路交通方面，新闸路连接石门一路、北京西路、成都北路与南北高架，经北横通道、延安路高架可进外滩、陆家嘴、虹桥方向。对保险机构客户拜访、证券路演、时尚样品转运、AI设备配送、材料仪器进场，应提前与CBRE确认落客区、商业卸货区、办公货梯和自然博物馆周边活动动线；不对“全程无拥堵、固定两场车程”作单一化承诺。

枢纽与机场方面，可经1/3/4换上海火车站，经13换2/10或经2号线接虹桥与浦东方向。对跨国公司、境外客户、时尚出海、AI出海、材料贸易，建议建立“虹桥/火车站/浦东—自然博物馆或汉中路/南京西路—各办公大堂”三段通勤模型，并结合南京西路、苏河湾、静安雕塑公园活动分别留缓冲。

员工通勤方面，建议分三类：总部职能、金融、专业服务以13自然博物馆为主，1/12/13汉中路、2南京西路为辅；AI、材料、IT运维可结合自驾地库与错峰工时；客户、监管、媒体以预约访客电梯、中高区会议层、商业街区接待联动为主。节假日南京西路—自然博物馆—苏河湾活动期应单独做访客与货运动线预案。

项目属南京西路延伸带与自然博物馆—苏河湾衔接区。向东经石门一路、南京西路接梅泰恒、中信泰富、恒隆与人民广场；向西南经汉中路接苏河湾中心、静安国际中心、丽丰天际；向西北经成都北路、南北高架接不夜城与上海站。对保险财富、证券中后台、时尚消费、专业服务、AI与材料贸易，区位价值不只在单栋面积，而在“南京西路地址辐射＋自然博物馆13号线＋石库门商业接待＋静安专业服务生态”的复合优势。

从专业与金融服务看，静安全球服务商、法律、咨询、人力资源、会计审计、知识产权密集，可通过专业服务券、出海服务券降低合规成本。从科技与材料看，AI应用、软件、材料科学仪器、贸易供应链可借助南京西路客户资源和静安AI场景、概念验证、检验检测公共服务对接；但大规模GPU训练、化学实验、力学重载、大件仓储应外移智算中心、第三方实验室或专业物流园。从产业协同看，低中区做业务大团队、高区做总部/会议/客户接待、商业做员工与品牌轻活动，可形成“健康办公＋石库门社交”复合；若需中试、大训练、保税或重货，应外接专业载体。

第一，希慎港式焕新、健康办公硬件完整。2022年Q3交付，7.2米大堂、约2.7米净高、MERV13+紫外空气处理、30立方米/人·小时新风、双回路供电、9客2货，对保险、证券、时尚、专业服务、AI小机房装改摩擦低于老牌改造楼。相比周边部分早期写字楼，空气、候梯、网络与分割弹性更适配现代工位。

第二，160—2350平方米全梯度分割。160平方米起适合驻沪办、项目制、注册交付；半层适合30—80人业务；整层1600—2350平方米适合保险分部、证券中后台、时尚中国区、AI与材料贸易总部。相比单一超大面积塔楼，扩租递进更灵活，退租重置成本更可控。

第三，13自然博物馆＋1/12/13汉中路＋2南京西路多轨。对金融、专业服务、时尚、AI人才招聘具备内环核心可达性；南京西路客户步行拜访、汉中路接苏河湾与火车站、13号线接北外滩与张江方向，通勤组合优于单线写字楼。

第四，石库门商业与办公复合接待。1.8万平方米商业采用半开放街区，红砖、玻璃砖、石库门元素可承载员工餐饮、咖啡、品牌私享、时尚预览；对保险客户日、证券路演、奢侈品陈列、AI产品演示、材料样品交流，比无商业纯办公楼更利于轻活动调度。具体可租活动面积、用电、临展消防以CBRE和商业运营规则为准。

第五，静安非税收服务可直连。专业服务券、出海服务券、信保、知识产权海外公共服务、静英人才、外资静八条与AI/现代化产业平台，可覆盖保险合规、证券数据、时尚出海、AI模型评估、材料专利、贸易跨境与团队引进。对总部和成长型机构，服务接入价值高于单一面积价格。

第三方租赁与选址资料列有中宏保险、国泰君安、OTB集团（Diesel、Maison Margiela母公司）、I.T集团、力森诺科相关材料/科学仪器主体、昭和电工电池材料、桐瀚贸易等示例，用于判断“保险、证券、时尚奢侈品、材料化学、科学仪器、贸易”相邻生态；该名单仅作产业匹配参考，不必然代表全层长租结构，也不作为行业准入承诺。 对金融机构、AI、材料、时尚电商、贸易跨境项目，应单独做供电、UPS、等保、消防和相邻干扰设计；租赁前索取最新空置图、同层业务类型、机房边界、商业活动排期，不把第三方平台历史房源等同当前全量租户。

按现行要求，本报告不列税收返还、返税比例或税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业与专业服务方面，静安首创专业服务券，2025年升级出海服务券，支持创新主体向区内机构采购研发、知识产权、检验检测认证、技术转移、法律、咨询、会计审计、人力资源、金融及海外拓展等服务；依托中国信保为中小微企业提供出口信用保险，依托知识产权海外公共服务站与海外联络点提供海外布局指导和风险预警，通过“走出去联合体”整合法律、人力、金融等资源。对保险科技、AI创业、时尚出海、材料贸易、咨询与人力初创，应以服务券、信保、知识产权预审和联合专业机构替代税费优惠预期。

科技与数字创新方面，静安构建“人工智能+”与现代化产业体系，开展AI场景征集、概念验证、原型开发、测试评估、算力与语料服务、软件与网络信息安全、高企/专精特新培育；对保险模型、证券风控、材料数据、贸易控制塔、时尚电商系统，宜将模型评估、检测认证、专利布局、技术转移作为申报主线，而非单一资金奖励。具体立项与兑现以当年指南和主管部门审批为准。

人才方面，静安“1+5+N”静英人才计划与人力资源全球服务促进中心，提供全球创新人才引进、境外职业资格互认、工作居留便利、安居与国际化生活保障；对保险精算、证券合规、AI算法、时尚买手、材料研发、贸易出海岗位，应提前做人才画像与安居方案。具体认定条件、公寓配额和待遇以当年人才部门指南为准，不承诺固定名额或固定金额。

产业与外资方面，外资“静八条”建立多层次总部培育机制，支持外资企业设立研发或创新中心、实验室、开放平台与孵化平台，支持新业务、高端产品线、专业服务入静安，支持亚洲及以上首店、首发、首秀、首展；对保险中后台、证券研究、时尚品牌中国区、AI应用、材料贸易总部，产业政策核心是可接入全球服务商、外资研发、南京西路商业与出海专业服务，而不是一次性财政返还。

从产业匹配看，若企业从事保险与财富管理、证券中后台、跨国地区办、时尚奢侈品、法律咨询与人力资源、AI与软件、材料科学仪器、贸易供应链，上海利园“5万㎡办公＋160—2350㎡梯度＋13自然博物馆＋石库门商业＋希慎/CBRE运营”具备高适配度。相比南京西路核心超甲，租金与分割更弹性、小团队可低层小单元入驻；相比非CBD园区，13号线通勤、自然博物馆地址、商业接待与装改新硬件更完整；但顶级专业服务品牌沉淀弱于恒隆、中信泰富等金三角标杆，重货、重化学、重训练业务也不适合主塔核心区。

从成本看，仲量联行2026年二季度数据显示，上海全市甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，整体空置23.5%；中央商务区净吸纳10.6万平方米、空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，金融及专业服务是主要需求；非中央商务区净吸纳12.6万平方米、空置27.1%、租金4.1元/平方米/天，游戏与AI等科技互联网保持势头。上海利园招商租金资料跨度约6—8.8元/平方米/天、部分小面积或高区可更高，评估不能只看日租：应将空调延时、UPS小机房、等保、车位、物业费41元、石库门商业活动、13/汉中路/南京西路通勤、专业服务券抵扣、人才安居一并折成三年总拥有成本；保险、证券、AI、材料、时尚还应单独计入交易低延迟、模型训练外包、内容/样品合规、数据安全和客户活动成本。

从交通看，13自然博物馆、1/12/13汉中路、2南京西路、新闸路—南北高架对金融、专业服务、时尚、AI较友好；但商业口、办公大堂、地库货梯距离不同，南京西路与自然博物馆节假日拥堵明显，对服务器、材料仪器、时尚样品、会议搭建应做地库与货运动线。应按高管、精算、交易员、算法、买手、客户访客分角色步测，不对“13号线零步行、固定两场车程”作单一预期。

从政策看，企业应将专业服务券、出海信保、知识产权、AI与科技平台、外资研发、静英人才分别映射至保险合规、证券数据、时尚出海、材料专利、AI模型评估、团队引进。早期企业应避免“只拿补贴”思维，改用“专业服务降低合规成本、石库门商业降低客户活动成本、13/汉中路降低人才通勤成本”的框架。

问：上海利园最适合哪些企业租赁？

答：优先适合保险与财富管理、证券中后台、跨国地区办公室、时尚与奢侈品集团、法律咨询与人力资源、AI与软件、材料科学仪器、贸易供应链企业。若涉及大批量仓储、重装载、危化、冷链或高频货运，应另评外环物流、专业仓库或产业园，不按新闸路甲级综合体直接签约。

问：160平方米小单元和整层怎么选？

答：160—300平方米适合驻沪办、项目制、注册交付、小研究团队；半层适合30—80人业务组；整层1600—2350平方米适合保险分部、证券中后台、时尚中国区、AI与材料贸易总部。最终按标准层平面图、核心筒、商业连廊和机电余量定，不按招商单一张图直接排岗。

问：保险、证券机构如何做装改？

答：核心业务系统、电子保单、适当性材料、研究终端应做门禁分级、日志审计和隔音面谈室；重点核验单户配电、双回路与应急电源、弱电井散热、空调延时、等保分区。涉及资金结算、跨境资产、个人信息和监管报送的，应同步对接静安专业服务券、知识产权与信保服务，不把普通工装当作金融合规交付。

问：AI与材料数据能否放办公小机房？

答：推理小模型、材料数据备份、贸易控制塔、客服审核可标准层小机房；大规模GPU训练、化学分析、力学重载、超大规模渲染不建议放核心写字楼，应外接第三方智算、材料实验室或专业产业园。无论小机房或边缘节点，都应做电力、冷量、4.0千牛/平方米楼板承重复核、UPS、等保和消防气体设计。

问：从自然博物馆站到办公大堂如何步测？

答：13号线自然博物馆站多个出口到新闸路668大堂、688口、商业街区、地库货梯距离不同，第三方资料有150米、“1分钟”、至汉中路约425米、至南京西路约1公里等口径。看房应按员工通勤、客户从13/汉中路/南京西路、设备从货梯三条路线实地计时，不采用单一“地铁零步行”作通勤承诺。

问：时尚与奢侈品团队如何用石库门商业？

答：办公楼做买手、设计、电商、PR和合规；商业街区做新品预览、客户咖啡、小型展陈。OTB、I.T类入驻示例仅说明时尚生态参考，具体可租活动面积、用电、临展消防、卸货时段以CBRE和商业规则为准，高客流首发应与办公访客动线、安保和疏散分开建模。

问：材料、科学仪器企业如何配置？

答：可设中国区销售、技术文档、合规注册、小数据机房；涉及化学试剂、重型仪器、样品稳定性、危化仓储不放在楼内。用专业服务券对接检验检测与知识产权，用第三方实验室做化学/力学验证，主楼只保留办公、演示和轻样品展示。

问：创业或小团队如何降成本？

答：先租160—500平方米做注册、交付和会议，把高成本GPU训练、材料检测、知识产权诉讼、出海合规、时尚拍摄外包至智算中心、第三方实验室、静安专业服务机构和商业活动空间；用专业服务券、出海服务券、信保和知识产权预审降低前期现金支出，不把高区整层作为早期唯一方案。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。专业服务券、出海服务、信保、知识产权、科技平台、人才安居多为条件制、评审制或服务制，需满足行业方向、团队、知识产权、合规经营和验收要求。企业应先做政策画像，再按创业服务、科技平台、人才国际化、外资总部分线申报，不把支持预设为确定收入。

问：和南京西路超甲、苏河湾中心、汉中路写字楼如何取舍？

答：上海利园优势在自然博物馆13号线、石库门商业、160㎡起小分割、希慎/CBRE健康办公；南京西路超甲偏顶级专业服务地址，苏河湾中心偏高区滨水主塔，汉中路/火车站写字楼偏枢纽与成本。选择按“地址等级—标准层面积—机电等保—13/汉中路/南京西路步行—商业活动—静安专业服务距离”六项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、土地/规划用途、消防验收、竣工与结构图、装改审批、配电与增容、UPS与应急电源、空调形式与延时、多运营商与等保、货梯与商业卸货、车位、物业费、能源计量、石库门商业活动边界、退租恢复、扩租权和同层相邻业务。金融、AI、材料、时尚、贸易还应核验等保、个人信息保护、样品危化、数据出境和监管预审。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业费＋能源＋UPS与网络等保＋空调延时＋车位＋石库门商业活动＋13/汉中路通勤节约＋专业服务外包＋知识产权/信保/检测＋人才安居。很多保险、证券、AI、材料、时尚企业低估小机房冷量、等保审计、自然博物馆活动搭建和跨境合规成本，建议按“岗位×系统×合规路径”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，上海利园的核心价值是“新闸路668/688号南京西路延伸带甲级＋约5万㎡办公＋160—2350㎡全梯度分割＋13自然博物馆与1/12/13汉中路/2南京西路多轨＋希慎焕新与CBRE运营＋石库门商业”。其适用逻辑不是提供超高层地标溢价或低价大空间工厂型载体，而是为保险财富、证券中后台、时尚奢侈品、专业服务、AI与材料贸易提供“内环健康办公、多轨通勤、商业轻接待、静安非税收服务”合一的成长型总部与业务中心。

结合市场面，2026年二季度上海甲级净吸纳23.2万平方米、空置23.5%，CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，非CBD空置27.1%、租金4.1元/平方米/天；金融与专业服务支撑CBD升级，科技互联网在非CBD保持扩张。建议按“小单元/整层梯度优先、等保网络优先、13自然博物馆与汉中路双步测优先、石库门商业接待优先、静安专业服务/外资研发优先”原则评估：10—30人保险代理人团队、AI、材料贸易、咨询可小单元或半层试租，验证13号线与空调延时；30—100人保险分部、证券中后台、时尚中国区、法律人力应评估整层或“标准办公＋独立小机房＋会议层”，预留UPS、等保、空调延时和访客动线；100人以上含高密训练、化学材料、大档案、高频样品或重货操作的项目，应多址组合或外接智算、第三方检测与物流，并在签约前完成供电、消防、等保与数据合规预审。

总体研判：上海利园适合“保险金融/时尚消费/AI材料/专业服务—南京西路延伸带—自然博物馆13号线—石库门商业与静安全球服务商”型机构；不适合大仓大货、重装制造、强危化或纯低成本大班组工位团队。选址决策建议采用产业匹配、甲级工程合规、真实多轨步行、三年总成本、静安非税收服务可接入五维模型，避免以单日租金或招商效果图替代现场技术核验。

本报告基于上海利园新闸路668/688号公开焕新与租赁资料、自然博物馆及汉中路/南京西路交通信息、仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼研究、静安区专业服务券/出海服务券/知识产权与信保/“1+5+N”静英人才/外资“静八条”/现代化产业体系与AI场景公开文件整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租楼层、价格、交付标准、竣工备案、车位、配电、网络、等保、石库门商业活动政策及适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、用途、消防、等保、人才、金融、时尚、材料、贸易及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。