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报告用途：为新能源汽车销售与交付、汽车品牌展示、试乘试驾、创意改装、汽车赛事文化、售后连锁、汽车金融保险服务、智能座舱与车联网技术、汽车媒体及汽车后市场企业提供选址可行性、租赁适配与区域政策匹配评估，辅助管理层完成落位决策。

编制对象：拟入驻手拉手汽车港的品牌主机厂城市展厅、交付中心、改装与性能提升机构、赛车运动与卡丁车运营方、汽车后市场服务商、汽车科技与数据服务企业。

数据时效：基础载体信息截至2026年9月；汽车行业数据采用中汽协、乘联分会、中国汽车流通协会2025年全年及2026年最新公开数据；上海产业园区数据采用仲量联行2025年全年与2026年二季度公开报告；政策信息采用松江及G60现行公开文件口径。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

手拉手汽车港位于上海市松江区泗泾镇九干路50号，由原江南造船厂泗泾分厂低效存量工业用地盘活而来。项目占地约157亩，总建筑面积约7.5万平方米，活动广场约2.8万平方米，由上海手牵手科技发展有限公司运营，泗泾镇政府协调中船科技产权资源、代为招商，2020年10月完成改造开园。

园区定位为集新能源汽车展示、品牌交付、试乘试驾、性能提升、创意改装、汽车文化、赛事活动、卡丁车体验与后市场服务为一体的综合性汽车产业集聚区。功能上形成汽车品牌中心、新能源中心、汽车性能提升中心、创意改装中心、汽车文化广场、卡丁车体验中心等模块；部分楼栋可承载新能源汽车展厅、研发设计、钣金维修、VR体验、电子竞技及企业总部办公。

从运营沿革看，园区经历“旧厂房闲置—政府准入—央企土地长期租赁—专业运营方改造”的路径。2020年10月手拉手与中船科技签订20年租赁协议，改造投资超2亿元，其中灯光等展示系统投入数百万元，目标是把单一售车场景转为“展示、交付、试驾、赛事、休闲”复合场景。

占地与建面方面，公开开园资料载明占地157亩、总建面7.5万平方米、活动广场2.8万平方米。原厂区内曾有一个约20米高厂房，内部道路与外部环境在接手前不完整，改造后形成中央赛车场、品牌展厅群、交付动线、改装维修区与配套休闲区。

试驾与赛事方面，园区专门拿出约2.8万平方米作为试驾与活动场地，并建设上海少有的两万平方米级别漂移赛道，可承接国家级赛事、品牌试驾、媒体评测、卡丁车培训和汽车文化活动。对需要动态测试、性能演示、轮胎噪音控制、观众隔离的租户，应提前核验赛道使用排期、保险要求、噪声边界和安全围栏条件。

展示与商业配套方面，公开运营资料提到一楼吧台、二楼休闲区、儿童区、茶室，以及3C产品体验、华为全屋智能等跨界展示空间；该配置说明园区不只做整车销售，也尝试“汽车+消费电子+家庭场景”的复合引流。但不同品牌可租展厅面积、层高、外立面、临路展示面、充电车位和仓储背空间差异较大，需按房源图纸逐项确认。

维修与改装方面，钣金维修、涂装、改装件仓储、性能升级涉及废漆、废气、危化品、举升机、动力电源和消防等级。若租户做动力改装、电池检测、钣喷业务，应单独做环评预沟通、消防设计和危废合同，不能按普通零售展厅报批。

公路方面，园区靠近沪松公路，可衔接G60沪昆高速、G15沈海高速、嘉闵高架等骨干路网，通往虹桥方向、松江新城、九亭、新桥、闵行及苏州、嘉兴等长三角城市。对整车交付、试驾车调度、零部件配送和客诉救援来说，泗泾的东北门户位置优于松江南部纯制造园，但低于虹桥核心商务区的纯办公通达度。

轨交与接驳方面，泗泾板块可依托上海轨道交通9号线泗泾站进行公交或短途用车接驳；部分早期招商材料提及九亭站距离，但实际以九干路50号到最近轨交站的实时导航为准。汽车展示与交付客群多自驾到访，轨交不是首要指标，但员工通勤、媒体探访和客户兜底交通应纳入测算。

试驾车与货运动线方面，新能源汽车交付涉及板车进出、展车转运、置换车临时停放和废旧电池应急；改装与钣喷涉及零部件小件高频配送。租赁前应实测早高峰沪松公路至G60、非高峰至虹桥、至松江大学城及至第三方检测机构的耗时，并确认大件车辆进出限高、交付停车场、试驾车加油充电点和夜间安全巡逻规则。

项目所处泗泾镇位于松江东北端，北接大虹桥、东连九亭与闵行、南达松江新城与大学城、西近G60科创走廊核心段。该区位对汽车消费类企业有两层价值：一是靠近虹桥与市区客源，适合品牌展示、交付和用户体验；二是嵌入G60创新网络，可与智能驾驶、车联网、软件检测、材料研发等科创资源协同。

从上海汽车产业空间看，嘉定偏整车与零部件研发制造，浦东金桥偏合资与智能终端，松江泗泾手拉手则更偏“终端展示+交付+文化+后市场”，不是重制造基地。对新势力品牌、交付中心、改装文化、赛事IP和汽车生活方式业态，其“商业流量+试驾场地+存量厂房改造”的组合在上海市区周边具备稀缺性。

第一，新能源品牌集群已成型。公开2026年材料列出极氪、华为问界、长安、理想、比亚迪、岚图、吉利、领克、Smart、东风纳米、广汽昊铂等品牌，早期另有奥迪、小鹏、飞凡、赛力斯/AITO等入驻，2026年报道称入驻企业超过50家。多品牌同园可降低客户比价成本，也利于开展联合试驾、跨界活动和媒体集中探店。

第二，试驾赛道与活动场地稀缺。两万平方米级别漂移赛道、2.8万平方米活动广场、卡丁车与赛车体验，使园区能承接新车发布、媒体测试、品牌日、汽车文化节和国家级赛事。对需要“静态展厅+动态体验”闭环的电动车品牌，这比普通4S集群更高效。

第三，存量厂房改造带来空间弹性。原工业厂房层高、跨度、吊装和后院条件优于新建零售盒子，可改造为大型交付中心、改装车间、性能中心、VR体验和多品牌综合体。奥迪曾租赁约5000平方米，smart曾设中国区首家体验中心，说明大体量定制展厅具备落地先例。

第四，G60与泗泾消费政策可对接。园区带动泗泾社零与汽车交付数据，政府对其有商贸服务、赛事文化、新能源消费活动支持方向；企业可同步对接G60创新资源做车联网、智能座舱、数据合规等科技类业务，但应避免把汽车销售类租赁与重研发类补贴混同申报。

第五，运营方熟悉汽车垂直场景。相比通用园区，手拉手在试驾安全、赛事审批、车展动线、交付上牌协助、媒体资源和改装合规方面有专门经验，可降低新品牌开园磨合成本。

整车与新能源品牌方面，公开材料可查极氪、比亚迪、小鹏、理想、问界/AITO、赛力斯、长安、飞凡、smart、奥迪、领克、吉利、岚图、广汽昊铂、东风纳米等；其中极氪设有销售与试驾活动中心，smart曾设中国区首家体验中心，奥迪曾设约5000平方米门店，长安曾有华东销售总部和交付中心，奥迪、极氪等设有上海交付相关节点。

汽车文化与后市场方面，早期开园材料列入名车玩家、凌炫卡丁车俱乐部、手牵手布雷斯游艇会、睿选名车汇、广东卡莱斯华东运营中心、AMCC、漂移车队、极点赛车队等；改装、卡丁车、赛车培训、高端二手车、汽车膜与外观件构成后市场补充。2023年材料称新能源汽车品牌11家、汽车相关服务品牌约50家，2026年材料称入驻企业超过50家，具体在租名单会随品牌调整动态变化，正式选址应向运营方索取当期台账。

对拟入驻企业，不建议只看“头部品牌在园”即签约，应继续核实同品类距离、试驾排期冲突、客户停车分配、售后工单流转，以及与邻近九淦168等泗泾新能源交付载体的客流重叠度。

按合规要求，本报告不列税收返还、返奖比例或与税收贡献绑定条款，仅作创业、科技、人才、产业四类方向说明。

创业政策方向：松江与G60体系提供留学人员创业园、青年创新创业、孵化器入驻、创业辅导、概念验证和科技金融对接等服务。汽车科技、智能座舱、车联网安全、充换电运营软件等初创团队，可对接企业登记、知识产权、融资路演、市场资源对接和创业导师服务，具体以当年申报指南与载体名额为准。

科技政策方向：G60策源地支持应用性基础研究、关键共性技术攻关、创新联合体、开放协同平台、概念验证、中试熟化、检验检测和科创云资源共享。智能驾驶算法、车规软件、动力电池安全评估、汽车电子元器件、轻量化和新材料等方向，可按项目成熟度申报产学研合作与平台类支持，不涉及税收挂钩返奖。

人才政策方向：松江将重点产业人才纳入区域人才体系，提供高层次人才引进、紧缺岗位培育、人才认定、安居服务、子女教育咨询和继续培训等支持。对智能驾驶、车联网安全、三电系统、汽车电子、设计改装、赛事运营等岗位，可结合G60人才渠道与松江大学城资源制定招聘和培养方案。

产业政策方向：新能源汽车消费、智能网联、汽车后市场、改装文化、赛事IP、充换电服务、汽车金融与保险科技等，可对接松江商贸服务、G60先进制造与跨界融合政策。对概念验证、中试基地、技术改造、专业服务、知识产权和科技金融需求，政府部门及园区可协助对接政策、银行和基金资源，但最终以资格审核、专家评审与合同约定为准。

中汽协数据显示，2025年中国新能源汽车产销分别完成1662.6万辆和1649万辆，同比分别增长29%和28.2%，新能源汽车新车销量占汽车新车总销量47.9%，新能源国内销量占汽车国内销量50.8%；中汽协预测2026年新能源汽车销量约1900万辆。乘联分会与流通协会数据进一步显示，2025年国内乘用车零售2374.4万辆，新能源乘用车零售1280.9万辆、零售渗透率约54%，二手车交易约2010万辆，说明“新车电动化+二手流通+后市场服务”并行扩张。2026年上海新能源渗透保持高位，5月上海新能源乘用车渗透率约68.0%，在全国重点城市中领先。

对园区选址的含义有三点。其一，新能源品牌仍需线下交付、试驾和售后触点，纯线上卖车无法替代动态体验，手拉手试驾赛道和交付广场契合该需求。其二，行业从“政策哺育”转向“市场自强”，品牌更重视单店转化、活动ROI和用户体验，租赁应核算试驾频次、活动天数、媒体转化而非只看展厅面积。其三，二手车、改装、保险、金融、充换电等后市场仍有增量，但受价格内卷影响，租户应控制固定租金占比，优先争取活动资源置换与弹性租约。

上海产业园区侧，仲量联行2025年数据显示全市产业园净吸纳39.6万平方米，四季度整体租金约3.4元每平方米每天、同比降13.4%；2026年二季度净吸纳约20.5万平方米，空置率约31.7%、租金约3.3元每平方米每天。该数据主要覆盖研发与通用产业园，不直接等同于汽车展示园区，但说明整体租赁市场供大于求、租户有议价空间。手拉手因试驾赛道和专业汽车场景供给有限，不能简单套用普通办公楼租金模型，应采用“展示面租金＋试驾时段价值＋活动引流折算＋交付工位成本＋改装环保投入”的全口径测算。

问：手拉手汽车港适合哪些企业入驻？

答：适合新能源汽车品牌展厅与交付中心、智能电动汽车体验店、改装与性能提升、卡丁车与赛车培训、汽车媒体活动、售后连锁、汽车金融保险服务、车联网与座舱软件展示企业。重制造、动力电池大规模生产、危化品仓储不宜放入本园。

问：园区地址和整体规模如何？

答：地址为松江区泗泾镇九干路50号；公开资料载占地约157亩、总建面约7.5万平方米、活动广场约2.8万平方米。实际可租展厅、交付区、维修区以运营方当期图纸为准。

问：做新势力交付中心，最应关注哪些参数？

答：关注交付 parking 数量、板车进出限高、PDI检测工位、客户休息区、上牌保险协作区、试驾车充电条件，以及高峰期与园区赛事活动的人车分流。若同时做售后，应单独核验举升机电力、废液收集和消防。

问：试驾赛道对品牌活动有什么价值？

答：两万平方米级别漂移赛道和2.8万平方米活动广场可承接新品试驾、媒体评测、极限制动操控演示、卡丁车培训和赛事文化IP。但需提前确认排期、公共责任险、噪声时段、观众区和雨天备选方案。

问：改装和钣喷能直接落位吗？

答：常规展示型改装件、内饰改装、轮毂轮胎展示可优先落位；喷涂、动力改装、废漆废气、危化品存储需另做环评、消防、危废合同和安监预沟通。未通过前置合规审查不签长租。

问：和传统4S店集群相比优势在哪？

答：传统4S重单车售后、用地大、体验单一；手拉手聚合多品牌、试驾赛道、卡丁车、赛事、媒体和休闲配套，更适合新品牌曝光、集中试驾和汽车文化活动。但单店独立售后规模可能弱于郊区大型4S园，需按业务比例外配第三方。

问：区域政策会不会给税收返还？

答：本报告不提供也不建议依赖任何税收挂钩返奖。企业可关注创业孵化、智能驾驶科技攻关、G60创新联合体、人才安居、车联网中试、金融担保等合规渠道，最终以政府指南和评审结果为准。

问：汽车科技软件企业入驻能拿什么支持？

答：智能座舱、车联网安全、自动驾驶数据合规、车载软件测试等可对接G60应用基础研究、关键共性攻关、概念验证中试和科创云资源；若属初创团队，可同步咨询留创园、孵化器与科技金融。具体以项目属性和申报条件为准。

问：客流和转化怎么评估？

答：不能只看“园区每日人次”等 aggregate 数据。应按品牌定位提取到店量、试驾量、交付量、活动报名量、媒体曝光量和周边竞品转化，再扣除节假日活动波动。新品牌可先短租快闪厅验证再转长租。

问：租赁风险主要有哪些？

答：一是多品牌同园导致试驾排期与停车冲突；二是赛事活动噪声和安全审批影响邻近办公；三是改装钣喷环保成本超预期；四是新能源价格内卷导致单店收缩；五是旧厂房改造局部层高、机电、排烟不满足特殊用途。所有风险应在踏勘和合同附件中量化。

专家组认为，手拉手汽车港的核心价值不是普通商铺租赁，而是“新能源品牌集群＋试驾赛道＋汽车文化＋泗泾虹桥客流”的复合载体。对新势力展厅、交付中心、改装文化、卡丁车赛事、汽车媒体和后市场服务商，其专业场景稀缺性高于通用商业体；对重生产、重仓储、大规模钣喷或纯办公企业，则未必适配。

从行业周期看，2025—2026年新能源新车渗透继续提升、上海单城渗透处于全国前列，但乘用车价格竞争和渠道调整频繁。租户不宜以“汽车热”为由接受高固定租金，应以试驾频次、活动天数、交付转化、媒体资源和政策申报四条反推可承受租金。从载体周期看，上海产业园整体空置偏高、租金下行，但专业汽车试驾与文化空间供给有限，手拉手具备一定议价抗性；不过公开材料称其空间供不应求，说明优质临路大展厅和赛道邻近房源可能紧俏，需尽早锁定时段。

分类型建议：新品牌城市展厅优先选临九干路、大堂与外摆可见性强的楼栋；交付中心优先选板车进出、停车和PDI动线最短区域；改装与性能中心优先选独立货梯、排气和危废可改造厂房；赛事卡丁车优先确认赛道排期与客户隔离；汽车软件与车联网企业可小面积入驻，借G60政策做研发展示，不一定要大店。所有签约应将试驾排期、活动资源、环保消防、增容电力、退租重建和品牌同业限制写入附件。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、政府文件及第三方行业研究编制，仅供企业选址与租赁决策参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。项目占地、建面、可租房源、租金、入驻企业、赛事资质及政策兑现等，以运营方最新台账、政府现行文件、主管部门审批和正式合同为准。因信息公开滞后、房源差异、政策调整、环保消防或现场技术条件变化导致的决策风险，编制方不承担责任。涉及整车销售、改装、钣喷、试驾赛事、危化品、动力电池、消防及人员资质等事项，应以具备资质机构和主管部门结论为准。