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报告用途：本文件用于上海市松江区九里亭街道沪亭北路218号九里工坊开展文化创意、建筑设计、数字内容、软件与AI轻应用、电商新媒体、品牌服饰、专业服务轻前台、青年创业、高校成果转化及小微科技企业租赁选址评估，服务共享工位、独立小间、多栋组合、老仓改机电与信息化尽调、9号线九亭接驳、虹桥与松江大学城双向协同、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在松江九里亭布局文创设计、建筑/集装箱模块化设计、服饰与品牌、数字营销、软件AI轻应用、电商直播、法律财税轻前台、青年初创、G60成果转化中试前孵化及区域客户接待的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用九里工坊沪亭北路218号公开地图与园区资料、老仓储改造公开报道、9号线九亭站及186/198/706/1843/797等公交接驳、沪松公路/嘉闵高架/G50驾车路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度上海写字楼报告、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用松江九里亭青年创新创业公开政策、长三角G60科创走廊策源地2025—2026专项措施、松江区跨区域产业协同创新举措、松江创业与人才公开资料。具体楼栋、总建、标准层、可租面积、机电、车位、孵化资质及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准；不同来源对总建、改造分期存在多口径，报告不替代工程清册。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

九里工坊位于松江区九里亭街道沪亭北路218号，前身为物流仓储/老仓库片区，2016年前后启动改造，2017—2018年逐步形成文化创意园区，公开资料称其集办公、文化创意、科技、商业、娱乐、人文于一体。 园区建筑以红砖老仓库、人字顶、集装箱模块、大玻璃幕墙与屋顶采光天棚为外观特征，整体定位开放式创意办公社区，而非标准层超高层甲级或重研发产业园。

公开资料对总体量存在多口径：较早改造稿写总建约7万平方米、分两期；后续文创园稿写总建约9万平方米；政府走访稿写占地178亩、2018年改建、总投资约2亿元；九里亭街道材料称园内有上百家至两百多家各类企业，并设有松江区较大共享办公与孵化空间样本。 正式租赁应按“园区总建—分期楼栋—单栋可租—独立小间/工位—商业配套”五级取最新清册，不把7万、9万或178亩任一单值直接等同当前办公可租面积。

对建筑设计、服饰品牌、文化传媒、数字内容、软件AI轻应用、电商新媒体、青年双创而言，其价值在老仓改低密度创意场景、集装箱与红砖工业风、9号线九亭接驳、共享办公低启动成本、九里亭青年双创与G60外挂；对高功率智算、低延迟金融核心、GMP、危化中试、重型设备、大批量恒温仓储不优先本园，应外比G60曲率引擎/硬科技园、松江大学城概念验证平台、专用IDC或合规实验室。

建筑与面积方面，按“总建多口径—分期楼栋—仓库/集装箱/玻璃房—独立间/工位—商业配套”建模。总建以7万、9万双口径备案，占地178亩仅作原仓改园区用地参照；不同期楼宇可能因老仓库结构、加建玻璃屋顶、集装箱模块而面积差异较大。标准层概念不完全适用老仓库，应改取“单栋可租面积、净高、梁底、柱距、楼板荷载、可隔间数量、开放工位容量”。共享办公、独立工作室、品牌展示、直播小间、会议路演应分别出图，不把“可分割”默认等同无结构限制。

层高与改造方面，老仓库大跨度适合设计、服饰样衣、建筑展示、布展与轻制作；加隔层档案、服务器机房、直播声学、重型样机应另取结构计算书。玻璃屋顶与天窗可提升自然采光，但夏季冷负荷、遮阳、消防排烟、雨水渗漏应单独核验；集装箱模块适合品牌快闪、咖啡、文创小店与接待，不等同长期高密办公主楼。

机电与能源方面，老仓改应重点核总配电容量、空调形式与加时规则、新风量、消防等级、弱电井、网络运营商数量。软件、电商、设计、法律轻办公可按分体/多联或局部中央空调起步；AI推理、直播高功率灯光、等保系统、剪辑存储若7×24或高并发，应独立小机房，核UPS、双路由、精密空调、气体灭火与应急电源。普通办公中央/分体空调仅保障人体舒适，不替代服务器与直播冷源。

电梯与垂直交通方面，未获各栋层数、客货梯清单前不写“高速电梯”“零等待”。老仓改多为一至多层，小团队对电梯敏感度低；若做样品、服饰样衣、直播设备、设计模型高频搬运，应要求物业提供货梯或指定吊装口，并按建筑消防疏散宽度核人流。

车位与配套方面，地图显示园区有地上停车场及西1门、西2门等出入口，具体车位数、固定/访客/货运/充电比例、月租以物业最新台账为准。 配套商业公开样本含音乐酒吧、创意咖啡等，可用于客户接待、品牌活动与团队放松，但应作为第三方配套外挂计价，不计入办公租金。 青年双创政策另配1000平方米免费空间、共享实验室、路演厅、会议室样本，实际可预约范围向一站式服务中心核实。

绿色与资质方面，应索取消防验收、老仓改结构加固报告、任何文创园/众创/孵化器认定、网络接入与能耗监测材料。九里工坊曾入围上海市民“家门口的好去处”，园内共享办公与孵化服务有街道材料支撑， 但是否取得市级众创、区级孵化器或特定绿色认证，应以最新名单和证书为准，不把“文创打卡园”替代机电与等保尽调。

轨道交通方面，公开资料称9号线九亭站4号口可到达九里工坊，部分报道写“直达/毗邻”，实际应按沪亭北路218号西1门、西2门、各办公栋大堂分别实测步行时长，不写“零距离地铁口”等绝对结论。 九亭站为9号线地下站，可接松江新城/大学城方向南行，也可经9号线换市区线去徐家汇、漕河泾、世纪大道等方向；公开材料亦提示九亭站高峰负荷较大、九亭片区早晚高峰道路拥堵，跨浦东、临港、张江daily通勤应单独建模。

公交与慢行方面，周边公开线路含沪亭北路沪松公路186、198、706，沪亭北路1843，九亭地铁站797等样本，具体站位和频次以现场站牌为准。 园区红砖与集装箱街区适合“9号线九亭接驳+共享单车/步行+机动车分时”的慢行模型；电商小件、设计样稿、服饰样衣可用网约车与公交接驳，不强制全量依赖地铁。

高快速与机动车方面，园区南邻沪松公路，经沪亭北路可接九亭片区路网，向西北经嘉闵高架、向西南经G50沪渝可接青浦、虹桥与长三角，经沪松公路—嘉松南路可入松江大学城、松江新城与G60科创走廊核心区。到虹桥枢纽可走沪松—嘉闵或G50，到徐家汇/漕河泾走9号线或沪松—内环，到松江大学城/经开区走9号线或沪松—嘉松。九亭沪亭北路、沪松公路高峰易堵，客户拜访、直播设备与样衣运输应分时段预约停车与货运入口。

整体交通评价为“9号线九亭4号口接驳+沪松公路机动车+嘉闵/G50外接虹桥与G60+老仓改步行慢行”。相比南京西路、北外滩、市北甲级，优势在低成本创意空间与九亭居住外溢；相比松江大学城新建研发园，优势在更靠近市区、虹桥与九亭青年人群；但无超高层总部硬件，跨远郊研发daily通勤成本高。

项目处九里亭街道，南接沪松公路，东连七宝/九里亭居住与商业群，西经沪亭北路—沪松公路通松江大学城、松江新城与G60科创走廊，北经嘉闵/G50接虹桥、青浦与长三角。九里亭被公开材料称为年轻化街道，常住人口平均约36.5岁、本科以上约58.5%，并推进“科创街区”与青年双创；紧邻材料还提到G60曲率引擎硬科技先导园等在建/过渡科创空间，可作为硬科技中试与研发外挂，不替代九里工坊文创轻办公定位。

对九里工坊的适配可分层。建筑设计、集装箱模块化、室内与景观可落老仓库大跨间做模型、样墙、客户看样；服饰与品牌可落样衣间、直播小间、展示路演；文化传媒与数字内容可落剪辑、脚本、短视频、品牌公关；软件AI轻应用可落开发、数据治理、模型调用，训练外挂IDC/G60算力；电商新媒体可落运营、客服、直播，仓储外置第三方；法律财税、青年初创可落共享办公与九里亭一站式服务中心。对超大规模GPU、低延迟交易、IC流片、生物GMP、危化中试、整车重测不优先本园。

可形成“九里工坊创意前台/设计品牌/直播剪辑＋九里亭青年双创与一站式服务＋G60曲率引擎/大学城概念验证中试＋虹桥客户接驳”的轻资产路径，而不是全链条研发自给。

第一，老仓改红砖集装箱的创意展示弹性。总建7万/9万双口径、178亩原仓改用地样本，红砖仓库、人字顶、集装箱、玻璃天棚可提供不同于甲级标准层的品牌氛围； 对建筑、服饰、文创、品牌公关、直播样片，增量在“可拍照、可布展、可小间可大间”；对纯后台数据团队，增量不如新建机房楼，应按机电重算。

第二，9号线九亭与虹桥/市区双向低启动。九亭4号口接驳、沪松公路接市区与松江，青年团队从共享工位起步，比核心CBD显著节省试错成本；配合九里亭青年双创基金、免费空间、一站式中心，适合种子轮、设计工作室、电商小队与高校转化。

第三，共享办公与孵化服务降低行政成本。街道材料称九里工坊含共享办公、孵化器功能，提供办公、财务、代扣缴等基础服务，园内企业从工位到独立间、再到整层扩租的路径样本成熟； 对初创者可将会议、路演、工商财税、人才服务外包给园区/街道中心，不自建中台。

第四，九里亭年轻人才与G60外挂。36.5岁平均人口、58.5%本科以上、青年双创导师与基金，有助于设计、数字、AI应用、服饰品牌招人； 硬科技、训练、中试可外挂曲率引擎、大学城科创源、G60概念验证与中试平台，九里工坊只做创意与业务前台。

第五，商业配套与品牌活动一体化。音乐酒吧、创意咖啡、开放式街区可用于客户接待、服饰发布、设计沙龙、青年路演； 但商业按第三方台账计价，不写入办公租金，避免把“打卡园区”等同全功能总部。

优势侧：沪亭北路218号老仓改文创，总建7万/9万双口径、占地178亩样本，红砖/集装箱/玻璃屋顶，9号线九亭4号口接驳，186/198/706/1843/797等公交，沪松公路+嘉闵/G50接虹桥与G60，共享办公与孵化样本，九里亭青年基金/免费空间/一站式中心，代表企业含建筑、服饰、数字、文化传媒；适合建筑设计、服饰品牌、文创、数字内容、电商直播、软件AI轻应用、青年双创、法律财税轻前台。

约束侧：老仓库净高、梁底、柱距、楼板荷载适合普通办公与轻展示，不适合大荷载样机、重型档案密集架超设计使用；分体/多联/局部中央不等同7×24机房精密空调，AI、直播、等保、剪辑存储应单独做配电、UPS、冷源、双路由与消防；9号线九亭站高峰超负荷、沪亭北路/沪松公路高峰拥堵，纯轨道通勤需预留接驳时间； 总建7万/9万、企业百家/两百余家等不同材料口径不能直接推导当前可租组合；跨张江、临港、市北深度研发daily通勤成本高。

选址建议：建筑设计、集装箱模块化、服饰与品牌、文化传媒、电商新媒体、软件AI应用、数字治理、青年双创、法律财税轻前台、G60预孵化优先；超大规模训练、低延迟核心交易、IC流片、生物GMP、危化中试、大批量恒温仓储不优先，应转曲率引擎、大学城概念验证、G60中试平台、专用IDC或专业园。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；科技互联网在游戏、人工智能方向保持需求，金融与专业服务构成CBD主力。产业园区二季度净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构需求活跃；整体供应压力下租金继续承压。

对九里工坊的启示：项目属老仓改文创/众创，不宜用CBD 6.3元、非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应按共享工位/独立小间清册核空调加时、直播电力、AI/等保UPS、双路由、会议路演、9号线接驳、沪松/嘉闵驾车与商业外挂分别询价，再叠加九里亭青年双创免费空间/基金、G60概念验证外挂，合并为三年有效成本。2026年AI应用、数字内容、孵化器需求修复，九里工坊若提升去化，应以“实时可租小间/工位＋老仓各栋机电消防清单＋九亭4号口与虹桥/G60通勤＋青年双创与G60中试包”替代单纯低价竞争。

公开政府及媒体材料列九里工坊样本租户：服饰设计含马克华菲、D-Harry；建筑设计含上海互集建筑科技有限公司、国际设计师平台SIDP；科创数字含通儒文化、元鲸信息、漂视；配套商业含胡桃里音乐酒吧、Daily Open韩式创意咖啡等。 街道材料另称园内有上百家至两百多家各类企业，含科创设计类、中小微初创、共享办公与孵化器成长案例。 上述信息说明园区已形建筑设计、服饰品牌、数字科技、文化传媒交叉生态，不证明上述企业当前全部在租于同一栋或同一时期；正式选址应向物业索取“楼栋—房间—企业—行业—人数”最新清册，不把打卡商业、综艺拍摄旧闻或周边九里亭其他载体写成九里工坊满租主名单。

对建筑设计、集装箱模块化、服饰品牌、数字内容、软件AI轻应用、电商直播、青年双创、法律财税企业，可把“九里工坊老仓工作室＋九里亭一站式双创＋曲率引擎/大学城中试＋虹桥客户接驳”作为协同模型；对需要大规模研发、临床、智算或中试的团队，应另外比对G60硬科技园、大学城科创源、专用IDC及专业实验室。

创业与孵化服务：九里亭街道在九里工坊发布青年创新创业基地政策，设立规模5000万元青年创新创业基金，提供1000平方米免费创业空间，配套共享实验室、路演厅、会议室；启用街道创新创业一站式服务中心，整合政策咨询、资金对接、人才落户、法律支持等服务。 九里工坊共享办公与孵化器可承接工位起步、财务代账、项目打磨与路演；相关创业补贴、孵化入驻以当年人社、科委与孵化器指南为准，不涉及以税收贡献挂钩的返奖。

科技与数字化政策：长三角G60科创走廊策源地措施支持应用基础研究、关键共性技术揭榜、企业创新联合体、高能级科创平台与松江大学城科创源；对产业关键技术攻关、概念验证、中试熟化和科技成果转化按项目方向提供联合研发、平台共享与申报服务。 松江区跨区域产业协同举措对G60产业导向的跨域补链强链项目、协同创新中心、联合交流活动提供产学研对接与金融对接，不承诺固定返税比例。 对软件AI轻应用、数字内容、建筑科技团队，可关注大学城概念验证、G60中试平台与算力/检测外挂。

人才政策：九里亭青年双创提供导师团、人才服务与职工服务，九里工坊一站式中心可对接落户咨询、人才公寓与用工服务； 松江G60层面通过留学人员创业园、青年创新英才、大学城双创空间等渠道提供创业、安居、子女教育及医疗便利。具体名额、公寓、补贴与评选以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。跨境电商、AI应用、服饰设计、建筑设计团队可按阶段性人才项目申报，不与园区租金直接绑定。

产业与专业服务政策：G60策源地措施覆盖新一代电子信息、先进制造、绿色低碳、现代服务与产业集群协同； 松江跨区域举措提供产业协同创新中心、G60金融基地对接、债权股权投贷联动与产融活动， 九里亭一站式中心提供法律、资金、政策、办公空间集成。对服饰品牌、建筑科技、数字营销、青年软件企业，可把“九里工坊办公—九里亭双创中心—大学城/曲率引擎中试—G60金融与知识产权”作为非税收落地路径，所有支持以官方申报条件与年度指南为准。

问：九里工坊和南京西路甲级、市北数智、松江大学城园怎么分工？

答：南京西路重总部客户与专业服务门面，市北重数据合规与云数智链，大学城/ G60重概念验证与中试，九里工坊在沪亭北路218号以老仓改创意空间服务建筑、服饰、文创、数字、电商与青年双创。若做大规模训练、低延迟交易、IC或GMP，不优先本园，应外比专用IDC、曲率引擎、大学城中试与专业实验室。

问：9号线九亭到底步行多久？

答：公开资料称九亭站4号口可到九里工坊，部分写直达/毗邻，但应按西1门、西2门、目标栋大堂分别实测；早高峰九亭站负荷大、沪亭北路与沪松公路易堵，不写“出地铁即工位”。 去徐家汇/漕河泾走9号线，去虹桥走沪松—嘉闵/G50，去松江大学城走9号线或沪松—嘉松。

问：老仓改做AI和剪辑怎么核机电？

答：开发、轻量模型调用、剪辑预览可用分体/多联加双网络；高并发推理、素材库、等保系统应独立小机房，核总配电、UPS、精密空调、双运营商、气体灭火与应急电源。玻璃屋顶老仓库要另核冷负荷与消防排烟，不把“可装修创意间”等同合规机房。

问：服饰品牌和直播怎么排房？

答：样衣、选品、主播、剪辑可分开小间；直播按声学做吸音、按灯光核电力与空调加时，双路由推流并配UPS防掉电。大批量库存外置九亭/松江第三方仓，不长期占用老仓库办公区；发布活动可用园区红砖/集装箱公共区，但需提前预约消防与人流。

问：建筑与集装箱设计如何用空间？

答：老仓库大跨间做模型、样板墙、模块化集装箱展示；净高、吊点、荷载、叉车动线应提前取结构图。重型钢构、湿作业、喷涂不等同普通办公，需单独环保与消防审批；客户看样可结合园区咖啡、路演厅，不把商业配套计入租金。

问：青年初创三年成本怎么算？

答：先按共享工位或1000平方米免费空间政策申请试用，再核独立小间租金、加时空调、直播/AI电力、等保UPS、会议路演、9号线接驳、沪松/嘉闵停车与装改；G60中试、曲率引擎研发、大学城联合实验单独列外挂预算。不把青年基金或免费空间直接等同长期全成本。

问：2026年这里租金怎么判断？

答：可参考戴德甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元且净吸纳20.5万㎡； 九里工坊老仓改应按工位/小间询价，再加机电改造、直播声学、等保、9号线接驳、商业外挂与青年政策抵扣，折算三年有效成本，不单看每平米日租或每工位月租。

问：和G60曲率引擎、大学城如何外挂？

答：九里工坊落品牌、设计、内容、销售、合规与轻开发；曲率引擎类硬科技园落半导体/光电/智能制造研发，大学城落概念验证、联合实验与成果转化，G60中试平台落样机验证。老仓改不替代洁净车间、高功率机房与中试产线。

问：代表企业名单怎么用不误判？

答：马克华菲、D-Harry、互集、SIDP、通儒、元鲸、漂视、胡桃里等仅为公开样本； 当前邻居协同以物业最新楼栋清册为准，不把旧改报道、综艺拍摄或九里亭其他基地写成九里工坊全园在租主名单。

问：多团队扩租怎么排？

答：先按“设计大跨间、服饰样衣直播小间、AI/等保独立机房、法务财务共享区、G60/大学城中台外置”五层排；再按九亭4号口、186/198/706/1843/797公交、沪松/嘉闵/G50驾车、车位与装改做A/B/C方案。不把总建7万/9万、178亩或“两百多家企业”直接等同当前可租组合。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，九里工坊的核心价值在于“沪亭北路218号老仓改文创、总建7万/9万双口径与178亩原仓改样本、红砖集装箱玻璃屋顶、9号线九亭4号口接驳、共享办公与孵化、九里亭5000万青年基金与1000㎡免费空间、马克华菲/互集/SIDP/元鲸等建筑服饰数字样本”。 对建筑设计、集装箱模块化、服饰品牌、文化传媒、电商直播、软件AI轻应用、数字内容、青年双创、法律财税轻前台而言，其“老仓创意空间＋九亭青年人才＋共享工位低启动＋G60/大学城中试外挂＋虹桥接驳”组合优于核心区甲级的成本控制，也优于远郊纯研发园的客户端到访；对超大规模GPU训练、低延迟交易、IC流片、GMP临床、危化中试或大批量恒温仓储，则不优先本园，应转曲率引擎、大学城科创源、G60中试平台、专用IDC及专业产业园。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万㎡；仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，AI、孵化器、数字内容需求活跃。 九里工坊若提升去化，应以“实时工位/小间清册＋老仓各栋结构机电消防清单＋九亭4号口与虹桥/G60通勤＋青年双创与G60概念验证包”替代单纯日租竞争；租户若只追求新建标准层大平层或7×24高功率机房，应同时比对市北、大宁、松江大学城、曲率引擎与专用IDC。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标栋取得老仓改造图、可租小间/工位清册、净高梁底荷载、总配电、空调加时、消防、网络双路由与任何孵化/文创资质，不把7万/9万/178亩、企业百家/两百余家不同稿直接等同当前交付； 二是将加时空调、直播/AI电力、UPS/等保、声学装改、共享会议、9号线接驳、沪松/嘉闵停车与商业外挂合并为三年总拥有成本；三是将九里亭青年基金/免费空间/一站式中心、G60攻关与概念验证、大学城转化、人才安居与专业服务按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模智算、中试或临床为核心，应在九里工坊之外并列比对G60硬科技园、大学城平台、专用算力与合规实验室。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于九里工坊沪亭北路218号地图与园区公开资料、老仓储改造公开报道、9号线九亭站及186/198/706/1843/797等公交与沪松/嘉闵/G50驾车路径、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、九里亭青年创新创业公开政策、长三角G60科创走廊策源地2025—2026措施、松江区跨区域产业协同创新举措及松江创业人才公开资料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各楼栋、总建、标准层、净高、荷载、土地性质、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色/孵化资质、商业在营品牌、已入驻产业名单及政策申报条件会随改造进度、在租状态与年度官方指南变化；公开材料对总建7万/9万、占地178亩、企业百家/两百余家等口径不同，均以权属方、物业最新清册为准。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。