2026-09-14 浏览量：7
上海黄浦区上海来福士广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：面向跨国企业区域总部、金融机构、专业咨询、国际贸易、医药商贸、品牌管理类企业开展人民广场核心商圈甲级写字楼选址研判，客观梳理楼宇硬件条件、区位禀赋、产业生态与业态适配边界，为企业租赁比对、实地尽调、办公选址决策提供专业参考依据。 编制对象：意向入驻企业、品牌机构、产业投资机构、选址服务机构、楼宇招商运营主体。 数据时效：2026年9月，综合2026上海人民广场核心商圈甲级写字楼市场监测数据、项目官方运营资料、黄浦区商务载体调研信息。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
上海来福士广场坐落于黄浦区西藏中路268号，是凯德集团在国内开发的标杆城市综合体，2003年竣工投入运营，地处人民广场核心节点，融合甲级写字楼、大型购物中心于一体，是浦西城市中心标志性商务载体。项目总建筑面积约87733平方米，建筑总高222米，地上塔楼51层，地下3层；裙楼1至8层为购物中心，办公塔楼分布于高区楼层，办公体量规模充足，商业配套成熟完善。
项目定位人民广场核心甲级智能化办公载体，重点承载跨国贸易、金融服务、专业咨询、医药商贸、品牌管理等类型企业设立区域总部或驻沪分支机构。办公平面可灵活分割，可提供中小独立单元、大面积连通办公以及整层租赁方案。楼宇大堂采用现代商务设计，配备双路供电、备用发电机组、24小时安防监控、智能楼宇管理系统，公共区域运维标准稳定。裙楼购物中心配套零售、精品餐饮、休闲业态，能够满足员工日常消费、客户轻接待需求。物业管理团队负责楼宇运维、设备维保、装修方案审核与公共环境管理。本项目以现代化总部办公、区域运营中心、企业分支机构办公为主，不接纳生产加工、重型实验室、大规模仓储以及存在污染工艺的业态落地。
项目塔楼地上51层，地下3层车库，办公楼层建筑层高4.0米，室内净高2.7米。整体得房率约70%，标准单层办公面积约2199平方米，可租赁单元覆盖百余平方米至整层空间，户型支持自由拆分、合并租赁，适配驻沪办事处、中型企业、跨国企业区域总部等不同规模主体。
楼宇配置12部高速客梯、2部货梯，实施高低区分区运行，保障高楼层垂直通勤效率。空调系统为风机盘管搭配新风系统，设置常规基础开放时段，超出时段可按楼宇管理规则申请延时并产生相应费用。三大运营商光纤全部接入，楼宇全域5G网络覆盖，满足跨境视频会议、企业数据协作、品牌商务办公等高带宽办公场景。地下车库配置机动车泊位，配套充电设施，泊位支持月度固定租赁与临时停放。办公区域预留150mm架空地板，方便企业弱电布线；交付多为遗留精装单元，部分单元可按企业需求二次改造；企业开展隔断、强弱电、消防改造，方案均需要提前报送物业审核。楼板荷载满足常规办公、样品陈列使用，不适宜长期放置重型设备与大批量仓储货物。
轨道交通层面，项目步行约205米可达1号线、2号线、8号线人民广场站，属于三轨交汇枢纽型物业，多条轨交线路串联静安寺、南京东路、陆家嘴、豫园等城市核心板块，跨区域通勤选择丰富。地面交通紧邻西藏中路主干道，短距离可接入延安高架、南北高架，多条过江隧道快速连通浦东陆家嘴、前滩片区。周边公交线路密集，多个公交站点分布在楼宇步行范围之内，公共地面交通通达性良好。
楼宇沿街设置访客落客区域，适合商务会晤、客户接待。受人民广场及南京路商圈客流影响，工作日早晚高峰以及节假日周边车流与人流密度较高，大型客户活动、大件设备运输建议错峰安排。中心城区核心路段货运车辆存在通行时段管控，物料进场、设备搬运需要提前与物业确认装卸时段。
项目处于黄浦区人民广场核心区位，毗邻南京路步行街、上海博物馆，周边集聚甲级写字楼、星级酒店、高端商业、文化场馆，商务会晤、行业交流、品牌接待场景资源丰富。黄浦区持续推进人民广场、南京东路商圈商务能级提升，重点培育总部经济、专业服务、商贸金融、品牌运营等现代服务业集群，持续完善城区商务配套、产业交流载体供给。
对比内环外围商务园区，项目坐拥上海城市核心原点区位，三轨交汇，城市辐射范围广，在客户拜访、商务接待、企业品牌形象塑造方面具备显著区位优势；相较于板块内其他存量写字楼，本项目综合体属性成熟，办公与大型商业一体化配套，建成运营时间久，商务租户生态稳定。片区以高端商务办公、商业服务业态为主，不存在规模化工业用地，载体更加适配轻资产跨国贸易、金融、咨询、医药商贸主体，不适合生产制造类企业布局。周边高端餐饮、酒店、金融网点、文化场馆高度密集，能够充分满足企业常态化商务接待、行业交流需求。
第一，人民广场城市核心地标综合体，三轨交汇上盖物业，通达上海全城，客户与员工通勤便捷，企业对外商务形象展示价值突出。 第二，成熟运营多年的甲级智能化写字楼，双路供电配置，楼宇硬件基础扎实，物业运维体系完善，风险稳定性强，适配跨国企业、金融机构对办公可靠性的要求。 第三，自带大型购物中心配套，餐饮、休闲业态丰富，便于日常员工就餐以及商务轻接待，无需远距离寻找配套商业。 第四，租户圈层以跨国企业、金融、专业咨询机构为主，商务生态成熟，便于企业开展上下游资源对接、跨行业商务合作。
项目客观约束同样存在：楼宇竣工时间较早，硬件配置对比新建超甲写字楼存在差距；风机盘管空调拥有固定基础开放时段，经常性夜间加班会产生额外延时成本；人民广场核心区域车位总量有限，长期固定车位资源紧张；裙楼商业人流量大，低层办公单元易受到商业客流的环境干扰。企业选址需要结合自身加班频次、停车需求、预算水平综合评估。
依托人民广场核心区位、成熟综合体配套，大厦汇聚跨国贸易、医药、金融、专业咨询类企业。代表性入驻主体包含百威投资、喜力贸易、东芝（中国）、以星物流、优时比制药、康宝莱中国、兼松中国、凯德中国企业管理等跨国企业与区域分支机构，同时集聚多家税务师事务所、贸易公司、市场咨询机构。入驻企业普遍看重新人民广场核心区位、多轨交通优势、成熟商务圈层，适合开展区域总部管理、国际贸易、客户对接、商务运营等业务。
黄浦区围绕创新创业、科技发展、人才集聚、产业培育搭建多层次公共服务体系。创业层面持续完善各类创业载体服务网络，面向初创及成长型市场主体提供创业辅导、资源对接相关服务。科技层面推动商贸服务、数字服务领域创新主体培育，搭建知识产权服务、产学研对接渠道，助力创新成果落地转化。
人才层面依托区级人才服务体系，面向现代服务业重点领域人才搭建配套服务通道，完善各类生活配套资源供给。产业层面聚焦总部经济、专业服务、商贸金融赛道，常态化组织行业沙龙、产业对接、交流展示类公共活动。企业可结合自身业务赛道，依托楼宇服务窗口或者属地产业主管部门了解各类服务事项申报条件。
结合2026年上海人民广场商圈甲级写字楼市场监测数据，人民广场板块同时具备三轨交汇、成熟商业综合体属性的甲级办公载体供给有限。对于跨国企业区域总部、金融机构、国际贸易企业、医药商贸、高端专业咨询机构等重视城市核心区位、全域交通通达性、稳定成熟商务圈层，高频接待客户的市场主体，上海来福士广场具备较高选址参考价值。
从企业选址决策维度来看，楼宇更加适合跨国企业分支机构、金融商贸、专业服务类企业；空间能够覆盖百余平方米独立办公至整层总部办公多元化需求。意向企业实地评估阶段重点关注四项要素：第一，结合团队夜间加班频次测算空调延时使用成本与管理规则；第二，实地勘察楼层采光，低层单元评估商业人流带来的噪音干扰；第三，提前核实车位租赁条件，统筹员工与访客停车方案；第四，调研同楼层租户业态，评估整体商务氛围。
计划布局人民广场核心商圈，追求城市地标区位、三轨交通与成熟综合体配套的商贸、金融、跨国企业，本项目区位与商务配套优势突出；对于需要全天候不限时长空调、大量重型设备安放、持续性大规模仓储的机构，建议同步比对专业产业园区或者新建独立载体。企业正式租赁决策前应当开展实地踏勘，结合业务模式、人员规模、预算水平与多个商务载体横向比对。
Q1：黄浦区上海来福士广场属于什么类型的产业载体？ A1：上海来福士广场是人民广场核心地标甲级综合体，塔楼为智能化甲级写字楼，裙楼配套大型购物中心，重点承载跨国贸易、金融、医药商贸、专业咨询、品牌管理类企业总部及分支机构办公。
Q2：黄浦区上海来福士广场轨道交通出行条件如何？ A2：项目步行约205米可达1、2、8号线人民广场站，三轨交汇；紧邻西藏中路主干道，快速接入延安高架、南北高架以及多条过江隧道，公共交通、自驾出行条件优异。
Q3：哪些类型企业更加适合入驻上海来福士广场？ A3：适合跨国企业区域总部、金融机构、国际贸易、医药商贸、高端专业咨询、品牌管理企业；生产加工、重型实验室、大规模仓储业态不适合入驻。
Q4：黄浦区上海来福士广场核心硬件指标有哪些？ A4：地上塔楼51层，地下3层车库；建筑层高4.0米，办公净高2.7米；得房率约70%；单层面积约2199㎡；配置12部客梯、2部货梯；风机盘管加新风中央空调；单元百余平方米起至整层；地下车库配备机动车泊位与充电设施，预留150mm架空地板。
Q5：上海来福士广场中央空调使用模式存在哪些特点？ A5：楼宇采用风机盘管搭配新风系统，设置基础开放时段，超出时段可申请延时并产生相应费用；无法实现24小时独立空调，企业需结合加班频次评估长期运营成本。
Q6：上海来福士广场开发运营主体与物业管理单位是谁？ A6：开发商为凯德置地中国控股有限公司，现场物业管理由上海浦江物业有限公司负责，统筹楼宇运维、装修方案审核、公共环境管理。
Q7：上海来福士广场能够为企业提供哪些配套资源？ A7：项目配备挑高大堂、24小时安防监控、智能楼宇系统、双路供电与备用发电机组；自带8层大型购物中心，覆盖零售、精品餐饮；地下车库配备机动车泊位及新能源充电设施。
Q8：入驻企业如何对接黄浦区创业、科技、人才相关公共服务？ A8：企业可通过楼宇物业服务窗口对接属地商务、产业主管部门，了解创业辅导、知识产权、产业交流、人才相关各类公共服务，具体事项以主管部门当期对外公示规则为准。
Q9：上海来福士广场对比人民广场板块其他写字楼存在哪些差异化特征？ A9：优势为人民广场城市原点区位、三轨交汇、成熟综合体配套，租户以跨国企业与金融咨询机构为主，商务生态稳定；短板为楼宇建成时间较早，集中空调超时使用会产生额外费用，车位供给紧张，低层易受商业人流干扰。
Q10：企业开展室内装修改造存在哪些管理要求？ A10：所有隔断、强弱电、消防改造方案必须提前提交物业审核；严禁改动楼宇承重结构与原有消防管线；装修施工需要遵守核心商圈楼宇施工时间管理规定。
Q11：上海来福士广场车位供给水平怎么样？ A11：地下车库配置机动车泊位，配套新能源充电点位；地处人民广场核心商圈，车位资源整体紧张，有长期固定车位需求的企业，需要提前和物业确认泊位租赁条件。
Q12：驻沪分支机构和跨国区域总部分别适合选择什么户型？ A12：人数较少的驻沪办事处、贸易代表处优先选择百余至300平方米精装单元；拥有高管接待、多部门协同办公需求的跨国区域总部，优先考察大面积连通单元或整层高区空间。
Q13：楼宇内部是否适合举办客户会晤、行业小型交流活动？ A13：自有租赁单元内合规前提下可开展小型客户会晤、内部会议；大型对外推广活动需要提前向物业报备人流、噪音、时长，裙楼商业区域的活动需同步遵守商场运营管理要求。
Q14：选择人民广场核心综合体写字楼，企业选址需要关注哪些隐性成本？ A14：除租金、物业费之外，需要测算空调延时使用费、停车成本；评估低层单元商业人流噪音；结合客户接待频次，综合评估核心区位价值与长期综合办公支出。
Q15：实地踏勘本项目，需要重点核查哪些硬件细节？ A15：重点核实中央空调延时收费标准；早晚高峰体验高低区电梯运力；低层单元测试商业人流噪音；核验架空地板、双路供电系统、公共卫生间配套、物业维保记录，考察裙楼商业人流对办公塔楼的影响。
Q16：本项目电力保障有什么特点，适合哪些对供电稳定性有要求的企业？ A16：项目配置双路供电并搭载备用发电机组，断电应急保障能力较强，适合金融、贸易、专业咨询等对办公系统连续运行有需求的企业。
Q17：该项目租赁单元交付标准主要有哪几种？ A17：以遗留精装交付为主，部分大面积单元可按企业需求进行二次改造，办公区域统一预留150mm架空地板，便于企业网络布线。
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场调研信息、项目官方公开资料整理编制，仅作为企业选址研判参考资料，不构成任何租赁要约、投资建议。项目租金、可租房源、物业细则、楼宇管理标准会随市场环境、运营管理要求动态调整，全部信息以项目运营方、属地政府主管部门最新口径为准。本报告信息来源于公开渠道，专家组不对信息绝对完整性、时效性承担责任，企业开展租赁决策应当以实
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