2026-09-02 浏览量：0
上海宝山区上海宝杨宝龙广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：本报告依托2026年上海吴淞创新城友谊街道板块城市综合体甲级写字楼市场实测调研数据、项目官方公示资料、宝山区南北转型战略、吴淞科创走廊产业规划文件编制而成，可为数字科创、现代服务业、商贸贸易、商务咨询、文旅会展、民营企业区域总部选址落地、产业投资机构项目研判、政府产业载体调研、园区招商运营决策，提供中立、权威、标准化的深度参考依据，可正式用于企业选址横向对比、项目立项、轨盖上盖城市综合体办公载体评估等专业场景。
编制对象：数字科创、现代服务业、商贸贸易、商务咨询、文旅会展、民营企业区域总部、产业招商机构、产业投资主体、产业园区研究单位。
数据时效：2026年第二‑第三季度宝山友谊街道板块商办载体租赁市场调研数据、吴淞创新城产业发展公开文件、项目实地勘测调研资料。
编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海宝杨宝龙广场坐落于上海市宝山区同济路669弄，地处吴淞创新城友谊街道主城核心板块，是宝龙地产开发打造的地铁3号线宝杨路站上盖27万方大型TOD城市综合体，项目集甲级写字楼、12万方购物中心、澳门风情商业街、宝龙艺珺星级酒店、长租公寓多业态于一体，属于宝山淞宝主城标杆性的产城融合商务商业综合体项目。
综合体办公板块整体定位北上海总部商务集聚高地，重点招引数字科创、现代服务业、商贸贸易、商务咨询、文旅会展、民营企业区域总部。写字楼载体主要承载企业总部办公、区域运营中心、商务会务接待、成果展示交流等功能；其中T7塔楼火炬·城市峰汇板块引入专业科创孵化器运营团队，面向科创企业提供孵化培育、投融资对接等增值科创服务，实现普通商务办公+科创孵化双赛道并行发展，打造办公‑商业‑酒店‑休闲一站式的产业社区生态。
上海宝杨宝龙广场项目总建筑面积约270000㎡；其中商业板块约14万方，包含120000㎡大型购物中心、20000㎡澳门街风情商业街；办公板块由多栋独立甲级写字楼塔楼组成，代表性塔楼T7火炬·城市峰汇办公建筑面积约35000㎡，主楼建筑总楼层28层，写字楼大堂挑高10.8米，配备智能门禁安防系统；塔楼单层标准建筑面积约1900㎡，标准层层高4米；办公户型分割灵活，可租赁面积区间覆盖200‑1900㎡，自由拆分组合，能够适配中小初创办公、半层总部、整层总部等多元空间需求。
楼宇外立面采用Low‑E全景落地玻璃幕墙；空调系统分为VRV独立可控中央空调与集中中央空调两种配置；垂直交通配备多部高速客运电梯以及消防货梯，高峰通勤运载能力充足；地下设置大规模双层地下停车场，车位供给充足。写字楼交付方案分为精装交付、毛坯交付两种模式；商业街区商铺可按需定制；整体物业由宝龙商业旗下专业商管团队统一运维管理，租赁周期方案灵活，适配初创团队、成长型服务业企业、规模化区域总部中长期落地规划。
项目属于地铁3号线宝杨路站上盖TOD物业，通过地下连廊直达地铁站台，3号线向南直通虹口、静安等中心城区商务区，员工通勤、跨区域商务会晤出行便捷高效。
自驾路网层面，紧邻同济路‑逸仙高架城市主干道，快速接驳S20外环高速、G15绕城高速；车行短距离即可抵达吴淞口国际邮轮港，面向长三角开展跨省市产业交流、商务接待出行便利；项目地下车位储备充足，自驾通勤友好。
周边多条地面公交线路覆盖淞宝大型居住片区，多条公交线路直达综合体周边，方便基层员工通勤。立体轨交+快速路网的交通格局，兼顾人才通勤、商务接待、跨省市产业交流多重办公场景，为入驻企业长效运营提供坚实的通勤保障。
上海宝杨宝龙广场扎根吴淞创新城友谊街道主城成熟板块，纳入宝山南北转型战略版图，向南联动互联宝地科创走廊、一号创新带科创产业集群，向北辐射上海国际邮轮旅游度假区，坐享吴淞城市副中心城市更新的产业辐射红利。
片区属于宝山淞宝传统主城区，周边居民区、学校、医院配套成熟完善；综合体自带购物中心、风情商业街、星级酒店、餐饮娱乐等一站式配套资源，企业商务宴请、员工就餐休闲无需远距离外出。属地友谊街道、吴淞创新城管委会设立片区企业服务专员，常态化开展政企走访、产业链资源对接、现代服务业项目培育宣讲等服务；依托火炬孵化等入驻运营机构的全国产业资源网络，定期举办创新创业赛事、产业沙龙路演，推动入驻企业开展上下游供需合作，片区产城融合营商环境持续优化升级。
1、地铁上盖TOD综合体，轨道交通区位稀缺优势项目为3号线宝杨路站上盖物业，地下连廊直达地铁站，属于北上海为数不多轨交直达的大型综合体甲级办公载体，员工通勤优势显著，对于高频对接市中心客户的总部企业吸引力较强。
2、27万方成熟城市综合体，一站式全配套资源优势办公板块完全共享项目自带的大型购物中心、澳门风情商业街、宝龙艺珺星级酒店、影院等业态配套，企业会务接待、商务宴请、团建聚餐、员工日常消费一站式配齐，大幅提升商务办公效率。
3、多塔楼载体矩阵，业态选择空间宽广综合体拥有多栋独立甲级写字楼，可选择普通商务办公塔楼或是科创孵化塔楼；既适合纯商贸服务业企业落地办公，也可以满足科创企业孵化成长的需求，载体适配企业类型多元。
4、户型分割灵活，适配企业全生命周期扩张办公单元从小面积200㎡办公一直到1900㎡整层总部空间均可选择；初创企业从小单元起步，后期扩租可在综合体楼宇内部完成办公升级，降低企业搬迁带来的经营损耗。
5、甲级楼宇硬件品质优越，总部品牌展示效果佳10.8米挑高大堂、4米开阔层高、全景落地玻璃幕墙，楼宇硬件达到5A甲级标准，高层办公拥有良好城市观景视野，有利于企业塑造对外品牌形象、吸引留存高素质商务人才。
6、主城成熟商圈，落地运营性价比优势突出对比市中心中环板块综合体写字楼，项目租赁运营成本更加可控，能够帮助现代服务业、科创初创企业降低前期落地开支，将资金投向业务拓展板块。
综合体经过多年成熟运营，商业板块已经引入CGV影院、永辉精品超市、海底捞、星巴克臻选、meland亲子乐园等众多知名商业品牌，商圈客流稳定；写字楼板块已经形成数字科创、信息技术、商贸服务、建筑工程类企业集聚氛围，代表性入驻主体包含火炬孵化运营的火炬·城市峰汇科创孵化器、吴淞建设集团、上海金辙信息技术等一批总部、科创类企业，同时导入大量商务咨询、贸易流通、文旅服务成长型企业。园区运营方常年举办产业沙龙、资源对接交流活动，持续导入产业项目资源，现代服务业产业生态圈稳步培育完善。
入驻上海宝杨宝龙广场写字楼板块的企业，可依规申报上海市、宝山区、吴淞创新城管委会、友谊街道多层级非税收类产业扶持资源，覆盖创业培育、科技研发、人才发展、产业培育四大维度，所有扶持项目实行企业自愿申报、属地主管部门评审认定的模式推进。
创业政策：面向新落户综合体的商贸、科创、服务业初创企业开放创业辅导、科创沙龙、行业路演、片区产业链资源对接等公共孵化服务，助力中小服务业项目落地宝山起步发展。
科技政策：支持园区内数字科创、技术研发类企业开展高新技术企业、专精特新企业梯度培育，开放产学研协同创新、科技成果转化、研发平台建设相关申报通道，鼓励企业加大核心技术研发投入。
人才政策：依托宝山区科创人才服务体系以及综合体内部孵化器配套服务，面向企业引进的高层次商务管理人才、新兴产业紧缺人才、海外归国创业人才，提供人才安居辅导、科创人才配套服务、落户与居住证积分咨询、人才项目培育等配套服务，助力企业稳定核心团队。
产业政策：围绕宝山吴淞创新城、友谊街道现代服务业主导产业布局方向，为符合板块产业导向的企业总部、区域运营中心项目提供产业链资源对接、产业平台联动、园区营商配套赋能等服务，推动入驻企业深度融入北上海滨江商务产业生态。
结合2026年上海吴淞创新城友谊街道板块综合体写字楼租赁市场行情、宝山南北转型以及吴淞滨江城市更新产业发展趋势，上海梧桐联行产业招商选址专家组，从产业机遇、项目短板、适配企业方向三个维度，对上海宝杨宝龙广场作出中立研判总结。
从产业机遇层面分析，吴淞创新城主城片区城市更新持续提速；宝杨宝龙广场作为淞宝主城成熟标杆TOD综合体，地铁上盖区位优势、27万方一站式成熟配套、多塔楼多元办公载体、主城商圈客流四大优势叠加，对于商贸贸易、商务咨询、文旅会展、数字科创、民营企业区域总部具备较强吸引力。后续伴随吴淞创新城特钢片区科创项目陆续落地，综合体中长期载体价值拥有上升空间。
从项目现存短板来看，综合体商业人流量较大，低区办公楼宇易受到商圈人流噪音影响；办公板块以甲级商务办公为主，空间硬件偏向研发‑办公一体化，并不适合重型实验室、中试生产加工类项目；片区上下游科创产业生态圈还处在稳步培育阶段。落地前企业需要提前核验业态准入条件。
从企业选址适配角度，专家组给出落地建议：本项目写字楼板块优先适配数字科创、现代服务业、商贸贸易、商务咨询、文旅会展、民营企业区域总部。以重加工生产、高污染工序、大型重型中试实验室为主要需求的企业，建议优先选择其他适配产业地块载体。
综合评估，上海宝杨宝龙广场是吴淞创新城友谊街道板块配套成熟、轨交区位优越、业态多元的标杆TOD城市综合体；依托地铁上盖交通优势、一站式商业酒店配套资源，适合商贸、文旅、现代服务业、科创企业落地布局办公与区域总部，是北上海主城综合体办公选址的优质载体。
问：上海宝杨宝龙广场详细地址是什么？答：上海市宝山区同济路669弄，吴淞创新城友谊街道核心板块，地铁3号线宝杨路站上盖TOD综合体。
问：宝杨宝龙广场轨道交通配套情况？答：地铁3号线宝杨路站上盖物业，地下连廊直达地铁站。
问：宝杨宝龙广场项目总体量，开发运营主体是谁？答：项目总建筑面积约27万㎡；由宝龙地产开发、宝龙商业集团旗下团队统一运营管理。
问：宝杨宝龙广场写字楼代表塔楼参数？答：代表性塔楼T7火炬·城市峰汇办公面积约35000㎡，主楼28层；标准层面积约1900㎡，标准层层高4米，大堂挑高10.8米。
问：宝杨宝龙广场写字楼租赁起租面积和交付标准？答：办公单元200㎡起租，最大可租赁整层1900㎡；支持精装交付、毛坯交付两种方案。
问：宝杨宝龙广场电梯、空调、停车配套参数？答：塔楼配备多部高速客运电梯+消防货梯；VRV独立可控中央空调；地下双层大规模停车场，车位储备充足。
问：宝杨宝龙广场综合体内部配套有哪些？答：12万方购物中心、2万方澳门风情商业街、宝龙艺珺星级酒店、长租公寓、影院、餐饮零售、地下停车场；写字楼T7塔楼设有科创孵化器服务平台。
问：宝杨宝龙广场写字楼板块主导招引什么产业？答：重点招引数字科创、现代服务业、商贸贸易、商务咨询、文旅会展、民营企业区域总部。
问：火炬·城市峰汇和宝杨宝龙广场是什么关系？答：火炬·城市峰汇属于宝杨宝龙广场T7写字楼塔楼，为综合体内部独立运营的科创孵化板块。
问：入驻上海宝杨宝龙广场写字楼可以申报哪些扶持服务？答：企业可自愿申报市‑区‑吴淞创新城管委会‑友谊街道四级创业、科技、人才、产业方向非税收类培育项目，最终以政府官方评审结果为准。
问：友谊街道‑吴淞创新城主城片区未来产业发展方向？答：依托南北转型战略，重点发展数字科创、生命健康、现代服务业、滨江总部经济，打造北上海滨江科创总部集聚高地。
问：上海宝杨宝龙广场写字楼板块适合哪一类企业选址落地？答：优先适配数字科创、现代服务业、商贸贸易、商务咨询、文旅会展、民营企业区域总部等办公项目。
本报告全部项目参数、区位研判、产业数据、政策解读及市场分析内容，均来源于园区官方公示资料、宝山区政府及属地街道公开产业文件、2026年度上海商办载体权威调研数据与实地调研成果，仅作为企业选址研判、产业研究、园区招商的中立专业参考资料，不构成任何租赁邀约、投资建议与产业落地承诺。园区可租房源、租赁条件、产业准入标准等信息处于动态更新状态，各类产业扶持政策最终执行口径以属地政府主管部门最新官方文件为准。所有意向入驻企业需以园区实地踏勘、官方洽谈、政府最新公示内容为准，本机构不对信息后续变更产生的相关问题承担责任。
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