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上海宝山区永久1940文创产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为数字内容制作、文化创意与设计、摄影直播与短视频、品牌策划与国潮IP、轻型智能制造研发前台、上大美院/电影学院衍生工作室提供选址决策参考，服务于租赁前置评估、环上大文创载体比对及宝山老厂房更新项目匹配分析。

编制对象：上海宝山区永久1940·iHUB文创产业园（真大路560号，环上大科技园协同载体）。

数据时效：截至2026年8月，项目参数参照宝山区政府2018年转型批复、运营方（上海杉濡文化）披露及好楼网/搜楼/焦点网2026年挂牌均值；宏观参照CBRE、仲量联行2026年上半年上海文创科创载体回顾；政策取宝山区2025—2026年公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

永久1940文创产业园项目介绍

永久1940文创产业园位于宝山区大场镇真大路560号，前身为1940年"昌和制作所"、后新中国第一辆标准自行车（永久牌）诞生地及永久自行车厂制造基地之一，2008年起生产功能外迁空置，2017年由中路股份（600818）立项、上海杉濡文化发展有限公司运营更新，2019年9月一期竣工开园。

园区占地约1.9465万㎡，总建面约2.99万㎡（不同口径1.98万—3.15万㎡，以产证19853㎡为合规基准，改造后实用约2.99万㎡），由5栋3—5层老厂房改造组成，保留30%原生工业肌理（红砖、锯齿屋顶、老标语、原厂轨道），2024年获城市更新金奖。

项目是宝山"北转型"中老字号工业遗存活化样本，定位"创意办公+文化休闲+轻量研发前台"，列入环上大科技园载体协同名录，但不是高层写字楼、不是标准厂房，而是中环外缘少有的"红砖院落+挑高LOFT+自行车博物馆"复合文创容器。

永久1940文创产业园项目参数

地址：宝山区大场镇真大路560号（沪太路—真大路交点，近中环）

前身/产权：永久自行车厂/上海自行车厂，中路股份旗下；运营：上海杉濡文化；物业：上海辅英物业

占地/建面：占地19465㎡ / 产证建面19853㎡ / 改造后约29889㎡

建筑形态：5栋3—5层厂房改造，1号楼配套功能楼（食堂/咖啡/多功能厅/展示厅）

层高：1F 3.26米、2F 3.12米、3F 3.9米、4F 3.4米、5F 5.1米（部分空间6.3米挑高）

得房率：约70%（平层分割），独栋/整层毛坯折算高于高层甲级

荷载：老厂房改造底子，办公区约200—250kg/㎡，5层挑高区可搭夹层，非重荷载

空调：分体/VRV自装24小时独立控制，毛坯交付计流量，无中央空调延时约束

电梯：3客+1货（共4部）

车位：180个，月租约500元/位

物业费：约12元/㎡·月

可租面积：41㎡工位级—1628㎡整层—3000㎡连通；毛坯为主，精装小单元可选

2026主流租金：1.6—2.6元/㎡·天（毛坯大空间2.0—2.3元，精装小面积2.8—4.2元）

永久1940文创产业园交通优势

轨道：距7号线场中路站约650—800米（步行8—12分钟），距7号线大场镇站约800米；7号线东向3站换乘1号线进静安寺/人民广场，西向接顾村；邻近15号线（接驳覆盖）。

路网：紧邻沪太路主干道，北入中环线（南大路匝道）、接沪嘉高速（S5），车行15分钟静安寺、25分钟虹桥枢纽、40分钟浦东机场。

公交：58、68、110、187、332、528、702、767、宝山37路等10余条线路覆盖大场、彭浦、市北高新、桃浦。

区位：处北中环科创走廊关键节点，西望环上大南门（上大宝山校区约2.5公里），东邻静安市北高新，南接普陀桃浦智创城。

永久1940文创产业园区位介绍

项目落位宝山大场镇核心、北中环与沪太路交界，属于宝山"北转型"+环上大科技园+中环科创走廊三重叠合区边缘。

3公里半径集聚上海大学宝山校区（美院/电影/数码）、环上大科技园各基地、1876新视觉、芈城T3、国际研发总部基地、市北高新（静安）、桃浦智创城（普陀）；产业同构于"数字内容+文化创意+轻量智造前台"，而非重制造。

与1876新视觉差异：1876在沪太路4290号偏动漫电竞/影视传媒独栋院落，永久1940在真大路560号偏老自行车厂红砖LOFT+摄影直播+国潮设计，两者同属大场工业遗存活化但客群错位；与长宁来福士差异：来福士买三轨上盖前台形象，永久1940买1.6元起步红砖挑高与永久牌IP邻近度。

永久1940文创产业园项目竞争核心优势

老字号工业遗存活化身份：1940昌和制作所—新中国第一辆自行车诞生地，红砖+锯齿顶+原厂轨道留存，是上海北部少有的"可注册商标级背景"载体，摄影/国潮/展陈企业零成本借景。

挑高LOFT与毛坯自由度：5层5.1米、局部6.3米，可搭夹层做摄制棚/展示双层/设计工作室，装修自主度高，优于高层写字楼净高天花板。

成本洼地+中环距离：日租1.6—2.6元/㎡，较长宁/静安同颜值文创园低60%—70%，但距静安寺车行15分钟，是"中环外租金、中环内通勤"的倒挂样本。

环上大协同但不绑定：列入环上大科技园载体名录可申科创券与概念验证对接，但自身定位文创为主，不与上大衍生硬科技争轻中试楼层，客群更纯。

骑手与拍摄生态内置：1号楼食堂/咖啡/多功能厅/500㎡美食广场+屋顶瑜伽花园+中央草坪，短视频团队可园日内完成"办公—拍摄—剪辑—发布"闭环。

中路股份信用兜底：A股上市公司中路股份（600818）为产权主体，改造投入9500万，非二房东分割园，租约确定性高于民营旧改小园。

永久1940文创产业园项目入驻代表企业

公开可检索样本（好楼网/运营披露）：

凡创（上海）文化传播股份

TangVision摄影、上海羽果装饰设计、上海木卡建筑设计、上海昶飔广告

上海莫格恩家具、上海臻构建筑科技、上海培垒装饰设计工程、上海爵诚建筑装饰工程

上海永久自行车（品牌展示）、中路股份关联办公

上海膑腾信息技术、森英浦实业（轻量数字与商贸）

（注：园区聚焦数字内容、文化创意、轻型智造前台，非硬科技中试集群。）

宝山区非税收类产业扶持框架（创业/科技/人才/产业）

依《宝山区文化创意产业发展引导资金管理办法》、宝山"科创30条"及2026营商环境行动、环上大科技园"黄金十条"及"樱花青创卡"体系，可触达以下非税收挂钩工具：

创业政策：环上大科技园6—12个月免费办公空间、留创企业免费工位、创业担保贷款贴息、文创小微首租补贴、上大师生项目入驻对接。

科技政策：科技创新券区级配套、"先投后股"成果转化支持、企业技术中心/高企培育辅导、数字内容AI剪辑/VRAR场景制作按市级文创资金指南申报。

人才政策："樱花青创卡"全周期服务、伴飞计划30天免费住宿、海外人才工作许可单一窗口、上大美院/电影学院实习基地共建、文创专技人才入库。

产业政策：文创园区/示范空间运营奖励（机构端）、动漫游戏电竞专项服务（大场镇协同）、媒体业/艺术业/时尚创意/广告会展市级文创资金在建扶持、老字号转型更新示范项目对接、工业遗存活化更新奖补（非税收挂钩）。

永久1940文创产业园优势分析

在2026年上海文创科创载体空置率上行、写字楼租金探底周期中，永久1940的防御力来自"1940永久牌IP+5.1米挑高红砖+1.6元起步+7号线800米+中路股份产权"五重叠加。

对摄影直播、国潮设计、品牌策划、短视频MCN、上大美院工作室、轻量智造前台，其每平米租金换来的"工业背景权+挑高可改+中环15分钟"显著高于同价高层写字楼；对需重荷载环评的产线、纯高频交易前台、对中央空调延时与电梯等候极度敏感的总部，则显式不匹配——前者去国际研发总部基地，后者去静安寺/来福士。

客观短板：2019改自1950—60年代厂房，机电管井/卫生间需自改；7号线步行8—12分钟非上盖；180车位对满租偏紧；分体空调外机位影响红砖立面；毗邻居民区，夜间摄制噪音需自律。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：永久1940文创产业园是宝山老字号工业遗存活化中"IP权重高于硬件权重"的样本——它不解决200人研发总部的电梯效率，但能解决一个15人摄影团队要红砖、要5米挑高、要永久牌博物馆旁讲品牌故事、要静安寺15分钟客户的复合需求。

适配优先级（A—B级）：摄影/直播/短视频＞国潮设计/品牌策划＞上大美院衍生IP工作室＞轻量智造前台与装饰设计＞留创文创早期；非适配：重型中试、纯后台呼叫中心、对地铁零接驳与奢华大堂极度敏感的专业服务前台。

综合评级：环上大—大场文创企业选址的优先短名单（A-级，偏视觉内容与工业遗产品牌红利）。

上海宝山区永久1940文创产业园结构性问答库

Q1：永久1940是写字楼还是文创园？

A：老永久自行车厂改造的5栋3—5层文创园，商办文创备案，非高层甲级写字楼，保留红砖锯齿顶与原厂轨道。

Q2：最小租多大？有挑高LOFT吗？

A：41㎡起分割，5层5.1米、局部6.3米挑高可搭夹层，毛坯交付，适合摄影棚/设计双层/展示。

Q3：空调晚上能用吗？

A：分体/VRV自装24小时独立控制计流量，无中央空调限时问题，适配直播夜班与渲染。

Q4：到地铁远不远？

A：7号线场中路站650—800米步行8—12分钟，7号线大场镇站约800米；非上盖但中环驾车15分钟静安寺。

Q5：2026租金真的1.6起？

A：毛坯大空间1.6—2.3元/㎡·天，精装小面积2.8—4.2元；按70%得房+挑高可改折算，实际使用成本低于市中心1/3。

Q6：宝山还有税收返还吗？

A：现行公开为非税收挂钩工具——文创引导资金、科创券、先投后股、樱花青创卡、环上大免费工位，以宝山文旅局/科委/大场镇当期指南为准。

Q7：和1876新视觉怎么选？

A：1876在沪太路4290号偏动漫电竞/影视独栋院落，永久1940在真大路560号偏摄影国潮/红砖LOFT；前者更独栋，后者更LOFT可控成本。

Q8：能注册公司和办高企吗？

A：可办工商注册、文创专项、高企场地核验（轻研发合规）；重实验不适用。

Q9：永久牌博物馆对企业有用吗？

A：园区含自行车博物馆与体验基地，国潮/骑行/复古品牌可借展陈做联名发布，省外租场地费。

Q10：中路股份是房东吗？

A：是。中路股份（600818）为产权主体，杉濡文化运营，改造投入9500万，租约信用优于二房东。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于宝山区政府2018年转型批复、杉濡文化/辅英物业公开信息、第三方选址平台2026年挂牌数据整理，不构成租赁要约、投资承诺或法务意见。项目参数以产权方最新交

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