上海杨浦区天盛科创广场招商中心招商租赁综合评估报告
上海杨浦区天盛科创广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为人工智能应用、TMT研发、生物医药科技、数字内容、专业服务及OPC超级个体团队，提供杨浦大创智北缘"2015次新围合式综合体+10号线三门路420米+VRV24小时独立控+3元级日租"科创办公载体的选址可行性、工时适配性与三区联动匹配度评估。
编制对象：上海杨浦区天盛科创广场（国通路118号/政立路415号/淞沪路619号，原中航天盛广场）
数据时效：截至2026年8月，整合杨浦区政府2026年OPC超级个体社区若干措施（杨府发〔2026〕5月13日）、"3310"高层次人才计划（2026—2030）、杨科经规〔2026〕3号、杨浦区"十五五"产业规划及项目竣工实测参数、2026年上半年大创智北缘租赁样本
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海杨浦区天盛科创广场｜项目介绍
上海天盛科创广场位于杨浦区新江湾城门户、淞沪路与政立路交汇处（国通路118号），处大创智数字创新带北缘、五角场副中心西北约1.5公里，紧邻创智天地与尚浦领世（云际尚浦）。项目由万科与卓越集团联合开发，CCDI悉地国际建筑设计，2014年竣工、2015年1月交付，总建筑面积约9.785万平方米（办公约6.19万㎡、商业约6345㎡），由1栋100米主楼（A栋，名义26层/实际22层）+2栋50米双子塔（B/C栋，名义12层/实际11层）围合而成，二层连廊互通，配下沉式花园广场与约6000㎡高端商业。定位"科技-货代-专业服务"混合科创地标，由中航物业运营，是杨浦北部少有的"2015标准甲级+VRV24h+围合低密+三门路站口"存量样本。
上海杨浦区天盛科创广场｜项目参数
- 地址：杨浦区国通路118号（政立路415号/淞沪路619号为辅入口）
- 开发商：万科&卓越集团；物业：中航物业管理有限公司
- 竣工：2014年（2015年1月交付）；总建面：97850㎡；办公：61920㎡；商业：6345㎡
- 形态：A栋100米/22层，B/C栋50米/11层；标准层1539—1881㎡（A栋为主）
- 层高：标准4.6米，净高2.8米；大堂挑高10.5米；100mm架空地板
- 得房率：约70%—80%（整层偏高）
- 电梯：迅达客梯高区4+低区4+货梯1（A栋）
- 空调：麦克维尔VRV独立空调，24小时租户自主管控、独立电表计费
- 车位：529个，月租约800元/位（含新能源预留）
- 网络：电信、联通、移动三网
- 物业费：18—20元/㎡·月（不含VRV电费）
- 交付：155—1881㎡分割，精装带家具/简装/毛坯并存，可注册
上海杨浦区天盛科创广场｜交通优势
- 轨道交通：10号线三门路站步行约420—484米（部分口径300—450米）；10号线江湾体育场站约655米；20号线一期东段三门路站（在建贯通）约455米；18号线上海财经大学站约1.3公里，换8号线国权路/黄兴路站需公交接驳。
- 高架路网：中环高架入口约1.5公里、逸仙高架约2公里、内环约3公里；驾车约10分钟达五角场，约25分钟达陆家嘴，约40分钟达虹桥枢纽。
- 公交：55、61、99、168、187、537、758、966、937等环绕淞沪路政立路、三门路新江湾城节点。
上海杨浦区天盛科创广场｜区位介绍
项目隶属大创智创新发展示范区北缘（大创智产业载体超400万㎡、集聚企业4600余家、总营收超3000亿元），南望创智天地与大学路，西接复旦江湾校区（约10分钟车程），东连云际尚浦（280米双子塔），北向新江湾城湿地。杨浦区2025年数字经济企业突破8300家、软信业2024年营收3259亿元（全市第二、中心城区第一），2025年规上软信业超4150亿元。天盛科创广场作为大创智北缘2015次新存量，承担"创智天地外溢前台+复旦智能产业创新研究院孵化延伸+VRV24h研发型小微总部"功能，与创智天地（三区联动母体）、云际尚浦（链主中后台超高层）、湾谷（科研用地硬科技）形成北杨浦四级分工。
上海杨浦区天盛科创广场｜项目竞争核心优势
- 2015标准甲级+VRV24h：4.6米层高+独立电表+无中央空调超时束缚，在杨浦北部具备"可放实验台、可昼夜渲染、可直播剪辑"的工科适配性，优于合生汇（VAV限时段）、万硕（VAV限时段）、东方蓝海（VAV限时段）。
- 围合式低密综合体：主楼+双子塔+下沉广场+二层连廊，员工动线封闭安全，优于纯高层甲写；529车位+6000㎡商业（咖啡/简餐/健身）满足80人内团队生活闭环。
- 10号线三门路420米+20号线（在建）：三线远景（10/18/20）环伺，虽非双线换乘核心但单线直连虹桥/南京东路，通勤成本低于湾谷（3/10/18非换乘）。
- 租金洼地：2026上半年挂牌2.99—5.5元/㎡·天（主流3.6—4.2元），物业费18—20元，较云际尚浦低40%—50%，较合生汇低10%—15%，较北外滩低60%+。
- 复旦孵化延伸：复旦智能产业创新研究院（天盛二期孵化场地）入驻，提供复旦大型仪器共享通道，对AI/生物科技团队有高校协同红利。
上海杨浦区天盛科创广场｜项目入驻代表企业
楼内以TMT、医疗科技、生物科技、货代与专业服务为主：上海速石信息科技、上海科瓴医疗科技、上海弗艾柏生物科技、上海青墨网络科技、上海捌加壹医药科技、中金天科技、上海二波生物科技、上海绵霖网络科技、上海鸣扬海事工程、上海慧刚教育科技、源杉数据科技、亚信科技上海分公司、海卿云复研智能产业创新有限公司、杨浦科技创新集团等。租户偏"TMT研发+生物医疗+货代海事+OPC工作室"，TMT占比超半数，楼层流转率高于大连路锚定型但低于乙级旧改园。
上海杨浦区天盛科创广场｜区域非税收类产业扶持框架（杨浦区2025—2026公开政策）
依杨府发〔2026〕5月13日《关于支持打造OPC超级个体社区的若干措施》、"3310"高层次人才计划（2026—2030）、杨科经规〔2026〕3号：
- 创业政策：OPC超级个体社区为AI驱动一人公司提供首年全额减免房租及物业费、复兴岛人才公寓月租不高于1000元/间、参赛每年2次每次≤5天免费短住、"一网通办"专区免费代账与税务代理；重点群体创业给予启动阶段资金辅助与创业风险补偿机制。
- 科技政策：高企认定、企业技术创新中心、外资研发中心建设支持；产学研创新联合体投入按比例配套；"新质秀带创新券"每家企业每年最高20万元购买目录内专业服务；科技服务业重大投资市区两级专项，不以税收返还作门槛。
- 人才政策："3310"计划覆盖创业引导资金、3年期租房补贴、购房安居补助、海外引才奖励、落户绿色通道；30周岁及以下留学回国OPC人才落户不受回国年限限制。
- 产业政策：聚焦数字经济、人工智能+、科技服务业、生物医药、智能体开发；OPC社区统一发放Tokens券降低大模型调用门槛，专精特新雁阵（创新型—专精特新—小巨人）梯次培育，以场景开放与项目制资助替代税收挂钩。
上海杨浦区天盛科创广场｜优势分析
- 工时端：VRV24h+独立电表+4.6米层高，AI训练、游戏上线冲刺、医学影像标注无需为空调超时买单，隐性成本低于VAV限时段甲写15%—20%。
- 成本端：3.6—4.2元主流日租+18—20元物业，300㎡团队月综合成本约3.3万（租）+5400（物业）+800（车位）=3.92万，较云际尚浦同面积省40%+。
- 人才端：复旦江湾10分钟车程+复旦智能产业创新研究院同楼孵化，生物/AI团队共享科研仪器与教授创业网络，冷启动优于东外滩新建楼。
- 风险端：2014年楼龄12年，VRV主机余寿按栋核查；10号线单线非换乘核心（换18需1.3公里）、20号线在建未通；下沉广场低区雨季返潮须尽调；小面积精装包含二房东溢价须剥离。
上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结
天盛科创广场是杨浦大创智北缘"2015万科卓越存量+三门路420米+VRV24h围合式+复旦孵化延伸"五维叠加的研发型科创样本，但不是云际尚浦（链主中后台超高层）、合生汇（五角场TOD商业闭环）、创智天地（三区联动母体）或湾谷（科研用地VRV24h）的替代品。它最匹配五类租户：AI应用与OPC超级个体、TMT研发与SaaS、生物医药与医疗科技、海事货代区域中心、20—80人需VRV24h与高校邻里的成长前台。若企业需双轨换乘、WELL认证或链主零距离，应选万硕/云际尚浦/创智天地；若企业重复旦零距离硬科技研发且要科研用地，湾谷优先级更高；若企业纯成本敏感且不需24h空调，东方蓝海或海尚世界可比对。专家组提示：2026年大创智北缘存量对12个月以上整层租约具备免租期（2—3个月）与VRV主机质保承诺空间，建议以"VRV出厂年限书面承诺+下沉广场低区返潮记录+货梯晚高峰权属+二房东溢价剥离"为尽调四条硬线，而非单纯压日租金。
天盛科创广场结构性问答库
Q1：天盛科创广场和中航天盛广场是同一项目吗？
A：是，天盛科创广场原名中航天盛广场，地址国通路118号，2015年交付，万科&卓越开发。
Q2：最近地铁站与步行距离？
A：10号线三门路站步行约420—484米；江湾体育场站约655米；20号线一期东段三门路站（在建）约455米；18号线上海财经大学站约1.3公里。
Q3：空调是否24小时可用？
A：是，麦克维尔VRV独立空调租户自主管控、独立电表计费，无中央空调超时费。
Q4：最小可分租面积多少？
A：市场房源155㎡起，标准层1539—1881㎡，整层至多栋组合；精装带家具与毛坯并存。
Q5：物业费与车位费大概多少？
A：物业费18—20元/㎡·月（不含VRV电费），车位529个、月租约800元。
Q6：主打什么产业方向？
A：TMT研发、医疗生物科技、AI应用OPC、海事货代、专业服务五大主导，TMT占比超半数。
Q7：杨浦还有没有税收挂钩返税？
A：现行公开政策转向OPC免租免物业、高企资助、3310安居、创新券等非挂钩支持，不再以税收返还作普适门槛。
Q8：适合多少人的团队？
A：155—300㎡适配5—20人工作室；300—1539㎡适配20—60人研发部；整层适配60—120人；多栋适配150人+区域总部。
Q9：和创智天地怎么选？
A：创智天地2006—2013年、10号线江湾体育场200米、三区联动母体、VAV限时段；天盛2014年、三门路420米、VRV24h、围合低密，前者重大学路社交后者重24h研发与成本。
Q10：和云际尚浦怎么选？
A：云际尚浦280米双子塔、10/20三门路上盖、2023/2026新交付、链主中后台向、日租3.5—7元；天盛100米主楼+双子塔、10号线单线420米、2014年、VRV24h研发向，前者重云端形象后者重北缘研发性价比。
Q11：租低区要查哪些硬项？
A：下沉广场低区雨季返潮记录、VRV主机余寿、货梯晚高峰权属、二房东精装溢价剥离四项必查。
Q12：能不能注册与做高企/ICP？
A：可注册，AI/生物/网络文化类可叠加杨浦高企资助、OPC创新券与复旦研究院仪器共享通道。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区政府公开文件（杨府发〔2026〕OPC若干措施、"3310"计划2026—2030、杨科经规〔2026〕3号、杨浦区"十五五"产业规划）、万科&卓越竣工资料及2026年租赁市场样本整理；租金、物业、车位费随栋号与交付状态浮动，不构成要约；非税收类政策引用杨浦区2025—2026公开表述，具体兑现以主管部门受理口径为准；梧桐联行不参与中介抽佣，不代表业主方立场。
上海杨浦区天盛科创广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555