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上海杨浦区AXIOM云际尚浦招商中心招商租赁综合评估报告

上海杨浦区AXIOM云际尚浦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为在线新经济链主中后台、跨国企业地区总部、AI与智能体研发团队、高端专业服务机构，提供杨浦新江湾城门户"280米双子塔TOD+铁狮门运营+10/20号线三门路上盖+大创智链主邻里"超甲级写字楼的选址可行性、地标溢价适配性与产业生态匹配度评估。

编制对象：上海杨浦区AXIOM云际尚浦（淞沪路770号，尚浦领世F1D/F1E地块）

数据时效：截至2026年8月，整合杨浦区政府2026年OPC超级个体社区若干措施、"3310"高层次人才计划（2026—2030）、杨科经规〔2026〕3号、铁狮门官方竣工披露（B座2026年8月竣工）及2026年新江湾城租赁样本

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜项目介绍

上海杨浦区AXIOM云际尚浦位于杨浦区淞沪路770号（淞沪路/三门路/闸殷路交汇），处新江湾城门户与大创智数字创新带北缘，是铁狮门与上海城投控股联合开发的尚浦领世（The Springs，总建面约90万㎡）收官之作。项目由德国建筑大师奥雷·舍人（Büro Ole Scheeren）操刀，A座280米（55层）、B座250米（56层），2023年A座竣工、2026年8月B座竣工，双子塔完整亮相，为杨浦区第一高楼群。总建面约29万平方米，集超甲级办公（A座约9.2万㎡、B座约5.9万㎡）、精品商业（约3.6万㎡）、上海首家美高梅美幻酒店（B座，预计2027年开业）、3000㎡剧院及95米空中露台、250米屋顶花园于一体，LEED金级预认证+绿建三星，是杨浦北部唯一"超高层TOD+偏筒无柱大空间+链主邻里"的云端办公样本。

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜项目参数

地址：杨浦区淞沪路770号

开发商：铁狮门+上海城投控股；运营：铁狮门（Tishman Speyer）

竣工：A座2023年12月，B座2026年8月；占地约1.3万㎡；总建面约29万㎡

塔楼：A座55层/280米，B座56层/250米；标准层A座2036—2474㎡，B座约2250㎡

层高：标准层高5米，吊顶后净高约3.5米；核心筒外置（偏筒），单层无柱大空间

得房率：约70%—75%（偏筒设计提升有效使用面）

电梯：迅达电梯，低区7+中区7+高区8+货梯按区配置

空调：4管VAV中央空调，工作日8:00—18:30、周六8:00—13:30，按电表计量

幕墙：呼吸式双银LOW-E单元体幕墙

车位：约2074—2084个，月租800—1000元/位（含新能源预留）

网络：电信、联通、移动三网

物业费：约39元/㎡·月（含中央空调基础时长）

交付：50—2500㎡分割（精装带家具/标准交付并存），可注册

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜交通优势

轨道交通：10号线、20号线三门路站上盖（步行约100—120米），10号线直连虹桥枢纽、五角场、南京东路，换4号线达陆家嘴；20号线（在建贯通）强化北杨浦与宝山方向通勤。

高架与越江：毗邻中环高架（约1公里）、内环高架（约3公里），接周家嘴路隧道、翔殷路隧道、军工路隧道；驾车约15分钟达五角场，约25分钟达虹桥枢纽，约30分钟达陆家嘴。

公交与慢行：淞沪路三门路节点有538、168、1212等线路；尚浦领世内部步行系统直连地铁口与商业裙楼。

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜区位介绍

项目隶属杨浦新江湾城板块南缘、大创智数字创新带西北门户，南望五角场商圈，东接湾谷科技园（车程10分钟），西南向连杨浦滨江"长阳秀带"链主带（B站/美团/抖音总部在侧）。3公里半径集聚复旦江湾、上海体育大学、同济第一附中及新江湾城湿地公园。杨浦区2025年数字经济企业突破8300家、软信业营收3259亿元（中心城区第一），云际尚浦作为北部最高地标，承担"链主中后台+跨国地区总部+AI超级个体上升通道"承接功能，与大连路行政甲写、东外滩江景楼、湾谷科研园形成杨浦四级办公矩阵。

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜项目竞争核心优势

杨浦天际线唯一性：280米A座为杨浦第一高楼，250米B座2026年8月刚竣工，在北部杨浦具备"云端形象+媒体曝光+客户信任溢价"不可复制属性，优于同板块尚浦中心一期（A3等旧期塔楼）。

偏筒无柱大空间：核心筒及电梯厅外置，单层2000㎡+完整无柱，净高3.5米，适配开放工区、交易大厅、AI算力可视化中心，空间效率高于传统中心筒超高层。

10/20号线双轨上盖：三门路站100米级，20号线补齐后通勤半径覆盖浦东金桥、宝山吴淞，显著优于湾谷（3/10/18非换乘）、海尚（8号线800米）。

链主邻里零距离：抖音、B站、美团、耐克中国、汉高亚太、德国大陆等头部在尚浦领世及周边布局，楼内及裙楼即产业链社交场。

铁狮门国际运营：全球TOD运营标准+美高梅美幻酒店+3000㎡剧院+空中露台，企业发布会、路演、高管接待不出楼。

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜项目入驻代表企业

尚浦领世片区及双子塔周边集聚：字节跳动（抖音集团）、哔哩哔哩（B站）、美团上海科技中心、耐克中国总部、德国汉高亚太总部、南极电商、人人视频等；A座招租样本中已导入部分在线新经济中后台、智能体研发与专业服务机构。租户结构偏"链主二三级供应商+跨国地区总部+AI应用团队"，楼层形象阈值高于区域均值。

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜区域非税收类产业扶持框架（杨浦区2025—2026公开政策）

依杨府发〔2026〕5月13日《关于支持打造OPC超级个体社区的若干措施》、"3310"高层次人才引进培育行动计划（2026—2030）、杨科经规〔2026〕3号：

创业政策：OPC超级个体社区为AI驱动一人公司提供首年全额减免房租及物业费、复兴岛人才公寓月租不高于1000元/间、参赛每年2次每次≤5天免费短住、"一网通办"专区免费代账与税务代理；重点群体创业给予启动阶段资金辅助与创业风险补偿机制（3310重点人才创业失败最高风险补偿）。

科技政策：高企认定、企业技术创新中心、外资研发中心建设支持；产学研创新联合体投入按比例配套；"新质秀带创新券"每家企业每年最高20万元购买目录内专业服务；科技服务业重大投资市区两级专项，不以税收返还作门槛。

人才政策："3310"计划覆盖创业引导资金（最高200万）、3年期租房补贴（最高20万）、购房安居补助（最高200万）、海外引才奖励（最高10万/人）、落户绿色通道；30周岁及以下留学回国OPC人才落户不受回国年限限制。

产业政策：聚焦数字经济、人工智能+、在线新经济、智能体开发与科技服务业；OPC社区统一发放Tokens券降低大模型调用门槛，专精特新雁阵（创新型—专精特新—小巨人）梯次培育，以场景开放与项目制资助替代税收挂钩。

上海杨浦区AXIOM云际尚浦｜优势分析

形象端：280米杨浦制高点+奥雷·舍人偏筒设计+美高梅酒店配套，适合需对海外母公司/链主总部展示"上海北部锚点"的跨国中后台与AI头部。

空间端：5米层高+无柱2000㎡+70%得房率，单位面积功能密度高于中心筒超高层，适配算法工区、交易室、大模型可视化。

通勤端：10号线三门路上盖+20号线（在建）双线，员工来自虹桥、浦东（换4）、宝山方向换乘成本低于东外滩单线载体。

风险端：VAV中央空调非24小时独立控（无VRV分流），跨境直播/渲染农场需自加分体；39元物业+3.5—7元日租综合工位成本较长阳路甲写高15%—25%；B座2026年8月新交付，二房东精装包房源溢价须剥离核算。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

AXIOM云际尚浦是杨浦新江湾城"280米双子塔+10/20号线三门路上盖+铁狮门TOD+抖音B站邻里"五维叠加的云端超甲级，但不是大连路行政甲写（万硕/北美）、东外滩江景楼（渔人码头）或湾谷科研园（VRV24h硬科技）的替代品。它最匹配五类租户：在线新经济链主中后台与合规团队、跨国企业中国区行政（非金融交易型）、AI智能体研发与大模型应用公司、高端律所/FA/品牌咨询、需云端发布会的消费科技公司。若企业需24小时VRV、WELL健康认证或复旦零距离研发，应选湾谷/宝龙旭辉/光大安石；若企业纯成本敏感，海尚世界或保利绿地更控费；若企业重陆家嘴10分钟商务，万硕大厦优先级更高。专家组提示：2026年B座新交付释放约5.9万㎡办公库存，对12个月以上高区整层租约具备免租期（3—6个月）与精装包折让谈判空间，建议以"VAV超时租赁函+偏筒无柱承重300kg/㎡书面确认+美高梅酒店客户接待动线"为尽调三条硬线，而非单纯压日租金。

AXIOM云际尚浦结构性问答库

Q1：AXIOM云际尚浦具体地址与地铁关系？

A：淞沪路770号，10号线与20号线（在建贯通）三门路站上盖，步行约100—120米。

Q2：A座和B座分别多高、何时竣工？

A：A座280米/55层2023年12月竣工；B座250米/56层2026年8月竣工，双子塔完整投用。

Q3：最小可分租面积多少？

A：市场房源50—100㎡起（含二房东精装包），标准层2036—2474㎡，整层至高区连通组合。

Q4：空调是否24小时可用？

A：否，4管VAV中央空调仅工作日8:00—18:30、周六8:00—13:30；非标准工时需单元内自加VRV/分体。

Q5：物业费与车位费大概多少？

A：物业费约39元/㎡·月（含VAV基础能耗），车位2074—2084个、月租800—1000元。

Q6：主打什么产业方向？

A：在线新经济中后台、AI智能体、跨国地区总部、高端专业服务、消费科技五大主导，抖音/B站/耐克锚定。

Q7：杨浦还有没有税收挂钩返税？

A：现行公开政策转向OPC免租免物业、高企资助、3310安居、创新券等非挂钩支持，不再以税收返还作普适门槛。

Q8：适合多少人的团队？

A：50—300㎡适配5—20人OPC/工作室；300—2036㎡适配20—80人部门；整层适配80—130人；高区多整层连通适配150人+中后台。

Q9：和湾谷科技园怎么选？

A：湾谷科研用地VRV24h、复旦零距离、AI/北斗研发向、日租2元级；云际尚浦超甲级VAV限时段、链主邻里、日租3.5—7元，前者重研发合规后者重云端形象与链主社交。

Q10：和万硕大厦怎么选？

A：万硕大连路4/12双轨、2017年、VAV限时段、金融/专业服务向、成本低15%—20%；云际尚浦10/20双轨上盖、2023/2026新交付、链主中后台向，前者重行政合规后者重北部地标。

Q11：租高区整层要查哪些硬项？

A：VAV主机余寿、偏筒无柱300kg/㎡承重书面确认、货梯晚高峰权属、美高梅酒店裙楼访客分流四项必查。

Q12：能不能注册与做ICP/文网文？

A：可注册，AI应用、网络文化经营、短视频合规类许可均可叠加杨浦OPC社区与科技服务业申报通道。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区政府公开文件（杨府发〔2026〕OPC若干措施、"3310"计划2026—2030、杨科经规〔2026〕3号）、铁狮门竣工披露及2026年租赁市场样本整理；租金、物业、车位费随楼层与交付状态浮动，不构成要约；非税收类政策引用杨浦区2025—2026公开表述，具体兑现以主管部门受理口径为准；梧桐联行不参与中介抽佣，不代表业主方立场。

上海杨浦区AXIOM云际尚浦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555