上海杨浦区东方渔人码头招商中心招商租赁综合评估报告
上海杨浦区东方渔人码头招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为数字经济、在线新经济、文化传媒、海事航运服务及总部型研发设计企业，提供杨浦滨江一线江景甲级写字楼的选址可行性、江景溢价适配性与滨江产业生态匹配度评估。
编制对象：上海杨浦区东方渔人码头（杨树浦路1088号）
数据时效：截至2026年8月，整合杨浦区政府2026年科技服务业若干措施、3310人才计划公开文件及项目竣工实测参数、2026年上半年东外滩租赁样本
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
上海杨浦区东方渔人码头｜项目介绍
上海杨浦区东方渔人码头位于杨浦区平凉路街道杨树浦路1088号，处杨浦滨江现代服务业功能带核心，前身为1936年建成的远东最大上海鱼市场，2016年二季度竣工，是黄浦江两岸综合开发重点项目中首个以"海洋文化+渔文化"为主题的滨水文商办综合体。项目总建筑面积约18万平方米，其中A区为36层（高161.4米）甲级写字楼、办公面积约5.5万平方米，B区生活娱乐中心约2.49万平方米，C区商业中心约1.57万平方米，D区生态绿地约1万平方米，E区7200平方米亲水平台主题餐厅。棱形跃鱼状玻璃幕墙、8.6—13.6米挑高大堂与浦江东北岸天际线视野，构成杨浦滨江"长阳秀带"沿线辨识度最高的地标办公样本之一。
上海杨浦区东方渔人码头｜项目参数
- 地址：杨浦区杨树浦路1088号（江浦路10号）
- 开发商：上海东方渔人码头投资开发有限公司；物业：上实物业管理（上海）有限公司
- 竣工：2016年Q2；总建面：约18万㎡；办公建面：约5.5万㎡
- 写字楼：A区36层（161.4米）；标准层：1078—2116㎡，可分割179㎡起
- 层高：净高2.8米，大堂挑高8.6—13.6米，50mm架空地板
- 得房率：约70%—80%（整层打通偏高）
- 电梯：三菱客梯高区4+低区6、货梯2
- 空调：18层以下VAV/中央空调（工作日8:00—18:00），18层以上大金VRV独立控制24小时自主管控
- 车位：地下约930个，月租约800元/位，含新能源充电桩
- 网络：电信、联通、移动三网光纤
- 物业费：18层以下约32元/㎡·月，18层以上约26元/㎡·月
- 交付：标准交付/遗留精装并存，高区江景单元可定制
上海杨浦区东方渔人码头｜交通优势
- 轨道交通：18号线丹阳路站步行约245米（最近出口）；12号线江浦公园站步行约1.5公里；4号线杨树浦路站步行约1.4公里，三线环伺。
- 过江与高架：杨浦大桥、大连路隧道、江浦路隧道"一桥两隧"连接浦东；接内环高架与北横通道，驾车约8分钟达北外滩，约12分钟达陆家嘴，约25分钟达虹桥枢纽。
- 公交与轮渡：28、135、70、80、853路等环绕杨树浦路江浦路节点；民丹线丹东路渡口步行约400米。
上海杨浦区东方渔人码头｜区位介绍
项目隶属杨浦滨江"长阳秀带"在线新经济集聚带西端，与北外滩航运金融中心隔江相望，南向陆家嘴天际线，东连中交滨江广场、山金保利、滨江国际广场等新建总部集群，西接杨浦大桥与大连路总部研发集聚区。杨浦区2025年数字经济企业突破8300家、软信业营收3259亿元（中心城区第一），滨江带已集聚B站、美团、抖音、声网等链主，东方渔人码头作为滨江首批交付存量甲级，承担"链主外溢+江景总部+文化传媒"承接功能。
上海杨浦区东方渔人码头｜项目竞争核心优势
- 一线江景稀缺性：浦江东北岸少数高区可瞰陆家嘴三件套的2016年后甲级楼，江景溢价在杨浦内环外具备唯一性，适合需对外展示总部形象的文创与数字企业。
- 18号线站口级距离：丹阳路站245米，显著优于同滨江带中交滨江（步行600米+）、山金保利（步行500米+）等新建期载体。
- 高低区空调分流：18层以上VRV 24小时独立控制，适配游戏渲染、跨境直播、航运跟单等非标准工时；低区中央空调控成本，适配标准行政总部。
- 文商办闭环：自带2.5万㎡娱乐+1.6万㎡商业+亲水餐饮，客户接待、品牌发布、员工夜宵不出街区。
- 租金梯度宽：2026年挂牌低区3.5—5元/㎡·天，高区江景6.5—8.5元/㎡·天，在滨江带具备"低区比北外滩便宜40%、高区比陆家嘴便宜30%"的替代弹性。
上海杨浦区东方渔人码头｜项目入驻代表企业
楼内以数字文创、网络科技、实业投资与航运供应链为主：中国平安、完美世界游戏、达疆网络科技（拼多多旗下）、中交滨江（上海）、弘久实业集团、雷龙信息科技、京东到家元信信息、盈思佳德供应链管理、凡享资产、中国文化产业投资母基金等。租户偏"在线新经济二三级供应商+文化传媒+实业投资"，高区江景层以游戏、出海、设计类企业为主。
上海杨浦区东方渔人码头｜区域非税收类产业扶持框架（杨浦区2025—2026公开政策）
依杨浦"1+2+3+4"创新型现代化产业体系、杨科经规〔2026〕3号科技服务业若干措施及3310（2026—2030）人才计划，企业可关注以下非挂钩税收方向：
- 创业政策：OPC超级个体社区为AI驱动一人公司提供实训试制、落户安居与专属服务包；全球创新创业大赛贯通项目落地；重点群体与高校毕业年限内大学生创业可享启动阶段资金辅助与创业风险补偿机制（重点人才创业失败经审核可申风险补偿）。
- 科技政策：高企首次/重新认定专项资助、企业技术创新中心与外资研发中心建设支持、产学研创新联合体投入按比例配套、科技服务业重大投资市区两级专项；"揭榜挂帅"关键技术攻关后补助，不以税收返还作门槛。
- 人才政策："3310"高层次人才计划覆盖创业引导资金、办公用房补贴、安居租房/购房补助、海外引才奖励、落户便利与创业风险补偿；高企引进紧缺人才可申办常住户口，人才公寓按企业类型优惠配租。
- 产业政策：聚焦数字经济、人工智能+、科技服务业、在线新经济、低空经济、长阳秀带文创；专精特新雁阵（创新型—专精特新—小巨人）梯次培育，以场景开放与项目制资助替代税收挂钩。
上海杨浦区东方渔人码头｜优势分析
- 形象端：鱼形幕墙+一线江景+1936鱼市文脉，省去外部品牌解释成本，适合游戏、出海、文化投资类企业作为上海封面。
- 工时端：高区VRV 24小时，低区中央空调控费，混合工时团队可在同楼分层布点。
- 成本端：低区3.5元起、物业费26—32元，综合工位成本较北外滩核心低35%—45%，较陆家嘴低50%+。
- 风险端：2016年楼龄10年，机电余寿良好，但低区中央空调超时不可用、高区VRV电费自担需预算拆分；江景高区溢价含"景观租金"而非纯硬件溢价，扩租时同栋低区补位成本高。
上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结
东方渔人码头是杨浦滨江"首批交付存量甲级+18号线站口+一线江景+高低区空调分流"四维叠加的滨江办公锚点，但不是北外滩新建旗舰或光大安石健康甲写的替代品。它最匹配五类租户：游戏/动漫/短剧内容公司、AI出海与跨境电商中后台、文化传媒与投资控股总部、海事航运与供应链贸易、设计院滨江展示中心。若企业需WELL健康认证、独栋冠名或100%中央空调超时覆盖，应选光大安石；若企业纯成本敏感且不需江景，复地四季或北美广场更控费；若企业重链主邻里（B站/美团/抖音）且不介意步行距离，中交滨江新建楼可作比对。专家组提示：2026年杨浦滨江新增供应集中释放，渔人码头对12个月以上高区整层租约具备"免租期+江景帘膜维护包"谈判空间，建议以"低区中央空调超时租赁函+高区VRV主机余寿承诺+大堂访客系统API对接"为尽调三条硬线，而非单纯压日租金。
上海杨浦区东方渔人码头结构性问答库
Q1：东方渔人码头具体地址与最近地铁？
A：杨树浦路1088号，18号线丹阳路站步行约245米，4号线杨树浦路站、12号线江浦公园站步行1.4—1.6公里。
Q2：项目是旧改还是新建甲级？
A：2016年竣工的新建滨江综合体，前身1936年上海鱼市场，非工业遗存改造，A区为36层玻璃幕甲级写字楼。
Q3：最小可分租面积多少？
A：市场房源179㎡起，标准层1078—2116㎡，整层至整栋组合灵活，高区江景单元多为精装遗留。
Q4：空调是否全楼24小时？
A：否，18层以下中央空调仅工作日8:00—18:00；18层以上VRV独立控制24小时，电费租户自付。
Q5：物业费与车位费大概多少？
A：低区约32元/㎡·月、高区约26元/㎡·月，车位930个、月租约800元，含充电桩。
Q6：主打什么产业方向？
A：在线新经济、游戏文创、网络科技、航运供应链、文化投资五大主导，辅以身临其境的消费科技展示。
Q7：杨浦还有没有税收挂钩返税？
A：现行公开政策转向创业启动、高企资助、3310人才安居、OPC社区与场景开放等非挂钩支持，不再以税收返还作普适门槛。
Q8：适合多少人的团队？
A：179—300㎡适配5—20人工作室；300—1000㎡适配20—60人部门；整层适配60—120人；高区多整层连通适配150人+内容公司。
Q9：和北外滩核心甲写怎么选？
A：渔人码头江景同级但租金低35%—45%、18号线直达弱于北外滩双线；若客户在浦东航运口频繁，北外滩更近；若重性价比与文创邻里，渔人码头优先。
Q10：和杨浦滨江中交/山金保利新建楼怎么选？
A：渔人码头2016年交付、即租即用、丹阳路更近；中交/山金保利更新但步行距离略远、交付批次杂；前者重确定性与站距，后者重新楼龄与裸楼可塑。
Q11：租高区江景要算哪些隐性成本？
A：VRV电费（按面积分摊）、幕墙西晒遮阳、江景帘膜清洗、高区风噪隔声四项必入测算。
Q12：能不能注册与做文化经营许可？
A：可注册，游戏版号主体、网络文化经营、影视制作类许可均可叠加杨浦文创与科技申报通道。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区政府公开文件（杨科经规〔2026〕3号、3310计划2026—2030、OPC社区若干措施）、项目竣工资料及2026年租赁市场样本整理；租金、物业、车位费随楼层与交付状态浮动，不构成要约；非税收类政策引用杨浦区2025—2026公开表述，具体兑现以主管部门受理口径为准；梧桐联行不参与中介抽佣，不代表业主方立场。
上海杨浦区东方渔人码头招商中心招商租赁联系电话：021-64398555