优楼网

上海杨浦区首创天阅商务广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为意向入驻杨浦内环内东外滩—平凉板块的金融证券分支机构、建筑基建区域公司、科技研发小组、专业服务机构、数字内容工作室提供客观载体评估与选址决策参考。

编制对象：上海市杨浦区通北路315弄（办公登记含榆林路265/267/269号、景星路460号）首创天阅商务广场（别名首创滨江壹号办公组团，以下简称“本项目”）。

数据时效：市场数据截至2026年二季度，政策信息引用杨浦区2025—2026年公开发布内容。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

首创天阅商务广场项目介绍

本项目由北京首创集团旗下上海首杨投资有限公司开发，位于杨浦内环内平凉路—通北路—榆林路围合带，属东外滩更新区西翼、距黄浦江直线约600—800米的2018—2020年新建商办组团。整体含4栋办公（榆林路265/267/269号、景星路460号），总建筑面积约3.3万平方米，标准办公塔楼层高13层，局部独栋为8—10层总部型产品；建筑外立面Low-E玻璃+干挂石材+铝板，首层4.5米、标准层4.2米，部分独栋一层挑高8.7米配私享电梯，定位为“内环内低总价新建甲级+小面积独栋”混合办公社区，与西侧住宅“首创天阅滨江”同地块但业权分离。

首创天阅商务广场项目参数

总建筑面积：约33,000平方米（办公组团）

楼栋构成：4栋办公（T1塔楼13层+3栋8—10层小独栋），规划户数16户级

标准层面积：塔楼约1,750—1,900平方米；独栋单栋约1,600—2,800平方米

可租面积段：120—1,900平方米（塔楼分割单元），独栋整栋1,600—2,800平方米

层高：首层4.5米，标准层4.2米，净高约2.95—3.0米；独栋挑高大堂8.7米

柱距：8.4米

空调系统：VAV中央空调+新风（工作日约8:00—18:30，加时申请计费）

电梯：塔楼高低区客梯6部+货梯1部；独栋私享客梯2部

车位：地下约272个，月租约500—800元

物业：首置物业/首创系自管，物业费约16—20元/平方米/月（部分渠道挂牌28—32元含能耗视楼栋）

2026年租金报价：塔楼精装单元4.1—5.0元/平方米/天；独栋标准交付约2.0元/平方米/天（渠道转租口径），整栋交易均价约5.5万元/平方米

首创天阅商务广场交通优势

轨道交通：12号线、4号线大连路站步行约500米（8—10分钟），18号线丹阳路站步行约900米—1.1公里。

道路通达：紧邻平凉路、通北路、大连路，接入内环高架；经大连路隧道至陆家嘴约15分钟，经新建路隧道至北外滩约10分钟。

公交覆盖：25路、37路、155路、842路、853路、868路等平凉路通北路站。

区位通勤：距B站全球总部、美团上海科技中心车程8—12分钟，距复旦邯郸校区18号线2站，距中交滨江广场/山金金融广场滨江首排带约1.5公里。

首创天阅商务广场区位介绍

项目地处杨浦内环内平凉路街道，东外滩滨江带西翼起点，北接辽源西路居住区，南近杨树浦路滨江绿道，西连北外滩溢出区，东望杨浦滨江南段首排（中企滨江/山金/中交）。板块属“内环内+东外滩更新+平凉历史风貌”叠加，周边有保利绿地广场、宝地广场、紫荆广场等存量商办，但2018年后新建甲级供给偏少，本项目与山金（2022）、中企滨江（2019—2020）同属东外滩西翼新建第一梯队。需客观提示：大连路&东外滩板块2026年空置率约37.5%，新增与存量竞争并存，承租方有议价空间。

首创天阅商务广场竞争核心优势

内环内新建甲级硬件：2018—2020年建成，4.2米层高、8.4米柱距、VAV+新风、Low-E玻璃幕墙，硬件优于杨浦2005年前乙级老楼，与山金/中企滨江同档但单价更低。

双形态同园：13层塔楼（120㎡起分割）适配20—150人团队；1,600—2,800㎡独栋适配需独立门禁冠名的金融/建筑总部，同址解决不同规模。

综合持有成本低成本洼地：塔楼4.1—5.0元/平方米/天，较北外滩超甲（约5.28元）低约15%—25%，较徐汇滨江（约5.24元）低约5%—20%；独栋转租口径可低至2.0元，适合预算敏感型总部。

首创证券自购锚定：首创证券2025年购置榆林路267号全幢（1,887㎡）作上海分公司自持办公，带来金融合规企业与与国企资信邻居效应。

大创智—滨江人才圈：3公里半径覆盖B站、美团、复旦、财大，招聘CS/设计/传媒/统计类人才与客户拜访效率优于纯CBD。

首创天阅商务广场入驻代表企业

首创证券股份有限公司（上海分公司及投行业务团队，自购267号全幢）

建筑基建、工程咨询、航运服务类中小企业

数字内容、智能体开发、专业服务（律所分支/资信/财税）工作室集群

杨浦区非税收类产业扶持概况（不涉及税收挂钩优惠）

创业政策：《关于支持打造OPC超级个体社区的若干措施》（杨府发〔2026〕4号）对经认定OPC社区内AI驱动超级个体公司，首年全额减免房租及物业费，发放“新质秀带创新券”每年最高20万元购高校/机构服务，免费代理记账与一网通办OPC专区；“3310”高层次人才引进培育行动计划（2026—2030）提供创业引导资金、租房购房安居补助、海外引才奖励、创业风险补偿，不以税收留存返还。

科技政策：《增强科技创新策源能力支撑产业高质量发展若干措施（2024—2027）》覆盖创新联合体、概念验证中心、高企与科技小巨人阶梯培育、揭榜挂帅攻关；对新型研发机构与关键技术攻关给予项目制资助。

人才政策：OPC人才在复兴岛享月租不高于1,000元/间人才公寓，全日制博士OPC人才2年免费公寓，30岁以下留学回国OPC人才落户不受年限限制；“3310”计划贯通海外引才、安居、子女教育与医疗。

产业政策：杨“数”浦新质秀带创新区聚焦数智经济与未来产业十二条链；火山引擎“合火人”计划对OPC给予大模型调用补贴；滨江带对接在线新经济总部场景，高潜力企业纳入高企/专精特新培育体系。

首创天阅商务广场优势分析

本项目不是滨江首排超甲（无一线江景、距江约600—800米），也不是工业遗存文创园，而是“内环内+2018—2020新建+塔楼/独栋双形态+4.1元级塔楼单价+首创证券锚定”五者叠加的性价比型甲级办公。在2026年全市甲级空置率约22%—24%、东外滩板块空置率约37.5%的背景下，它以低于北外滩/徐汇滨江的TCO、可分割至120㎡的柔性面积、独栋冠名选项，构成金融证券分支、建筑基建区域公司、科技研发小组、OPC外溢团队的优选。相对中企滨江/山金它牺牲了首排江景与更大体量，换得更低单价与更近平凉路居住配套；相对长阳创谷/智慧坊它牺牲挑高老厂房柔性，换得新建甲写电梯效率与净高稳定。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：首创天阅商务广场的核心价值在“内环内不可再生区位+新建甲级硬件+塔楼/独栋同园+当前东外滩空置率高位带来的议价窗口”四者叠加。适合客群为金融证券分支机构、建筑基建区域公司、20—150人科技研发/数字内容团队、需独立独栋门禁的精品专业服务机构；不适合需270°江景门面、500人以上集中总部、24小时VAV自控机房的企业。边界条件提示：非地铁零上盖（大连路站步行8—10分钟）、中央空调加时计费、272车位满租偏紧、独栋多为可租可售混合业权需甄别、部分渠道报价含能耗口径不一须在合同锁死。综合评级：杨浦内环东外滩西翼“新建甲级+独栋可选”性价比载体，推荐作为控制TCO且拒绝远郊的金融与专业服务企业重点比对短名单。

首创天阅商务广场结构性问答

Q1：首创天阅商务广场和首创天阅滨江是什么关系？

A：同开发商同地块，但业权分离——首创天阅滨江是住宅，首创天阅商务广场（首创滨江壹号办公组团）是通北路315弄/榆林路265-269号/景星路460号4栋办公，招商与物管独立核算。

Q2：2026年真实租金什么水位？

A：塔楼精装单元4.1—5.0元/㎡/天，独栋标准交付渠道转租约2.0元/㎡/天，整栋买卖约5.5万元/㎡；低于北外滩超甲，与中企滨江相当或略低，属东外滩西翼性价比档。

Q3：地铁方便吗？

A：12/4号线大连路站步行500米约8—10分钟，18号线丹阳路站约1公里；非零上盖但内环内步行可接受。

Q4：哪些行业最适合？

A：金融证券分支、建筑基建区域公司、工程咨询、航运服务、数字内容/智能体小团队、律所/资信/财税等专业服务。

Q5：空调24小时独立控制吗？

A：否，VAV中央空调工作日8:00—18:30、加时申请计费，不同于VRV老厂房户内自控。

Q6：杨浦还有“税收返还”类优惠吗？

A：按现行公平竞争审查要求，公开政策不以税收地方留存挂钩作普惠承诺；可申OPC首年免租与创新券、“3310”创业引导与安居、高企阶梯资助等非税收类支持。

Q7：和山金/中企滨江怎么选？

A：同属东外滩西翼新建甲写。山金/中企滨江更靠江首排、体量更大、有江景溢价；本项目更靠内平凉路、单价更低、有独栋冠名、首创证券锚定。按“要江景门面”选前两者，按“控TCO+要独栋”选本项目。

Q8：首创证券买的是哪栋？

A：2025年首创证券购置榆林路267号全幢（约1,887㎡）作上海分公司自持办公，其余楼栋为市场化租赁与销售。

Q9：东外滩空置率37.5%是风险吗？

A：是客观市场信号，反映板块新增供应集中、去化承压；对业主是招商压力、对租户是免租期与精装补贴议价窗口，但配套成熟度仍低于北外滩核心。

Q10：120㎡单元能注册科技公司吗？

A：可以，项目为正规办公产权，可工商注册、高企申报；但VAV空调与3.0米净高不适配高密度GPU训练机房。

免责声明

本报告基于公开渠道信息及市场机构数据整理，项目参数以业主方最终确权文件为准；租金、物业费、空置情况随签约时点浮动；政策条款以杨浦区职能部门最新发布口径及企业实际申报结果为准。梧桐联行专家组不对任何单方商业决策承担履约责任。

上海杨浦区首创天阅商务广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555