2026-08-21 浏览量：12
上海杨浦区山金金融广场招商中心招商租赁综合评估报告
上海杨浦区山金金融广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为意向入驻杨浦滨江南段（东外滩）总部办公带的金融证券、建筑基建、航运服务、科技研发区域中心、专业服务机构提供客观载体评估与选址决策参考。
编制对象：上海市杨浦区杨树浦路1198号山金金融广场（又称山金保利金融广场，以下简称"本项目"）。
数据时效：市场数据截至2026年二季度，政策信息引用杨浦区2025—2026年公开发布内容。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
山金金融广场项目介绍
本项目位于杨浦滨江南段核心首排（平凉路街道杨树浦路1198号，近丹阳路），由山东黄金集团与保利置业联合开发，SOM等国际团队参与规划设计，2022年7月竣工交付。整体建筑面积约10.97万平方米，办公约4.48万平方米、商业配套约1.13万平方米，由1栋22层甲级写字楼（C栋）、3栋5—8层企业总部独栋（A/B/D栋）及约5000平方米下沉式商业广场组成，获中国绿色建筑二星级认证。定位为东外滩滨江"金融+总部+专业服务"复合型商办综合体，兼具山东黄金品牌背书与保利系商管服务。
山金金融广场项目参数
总建筑面积：约10.97万平方米（办公约4.48万㎡，商业约1.13万㎡）
建筑构成：C栋甲级写字楼22层（部分渠道记15层净值口径不一，以22层规划为准）；A栋独栋约8772㎡（8层）、B栋约5370㎡（5层）、D栋约8749㎡（8层）
标准层面积：C栋约2170—2302㎡
可租面积段：C栋102—180㎡起分割，主力200—1000㎡，半层约1085—1151㎡，整层2170—2302㎡；独栋整栋定制
层高：C栋标准层高4.3米，吊顶后净高3.0—3.2米；独栋首层挑高约6米，标准层净高约3.1米；架空地板约100mm
得房率：C栋约70%—75%，独栋约82%（以实测分户图为准）
空调系统：VAV中央空调+新风，工作日8:30—18:30，周六9:00—12:00，加时申请计费
电梯：C栋迅达高速客梯8部高低分区+转换梯2部+货梯；独栋客梯3部+货梯1部
车位：约524—650个，月租约800元
物业：保利物业（酒店物业体系），物业费约31元/㎡/月
2026年租金报价：2.80—6.50元/㎡/天（主流成交3.5—5.5元，精装小户4.0左右，江景高区与独栋靠上限，大客户可谈免租期）
山金金融广场交通优势
轨道交通：18号线丹阳路站2号口步行70—200米（1—3分钟），4号线杨树浦路站步行约10分钟，14号线昌邑路站约1公里。
道路通达：紧邻杨树浦路、江浦路，3分钟至江浦路隧道，经大连路隧道10分钟级至陆家嘴，经新建路隧道至北外滩8分钟级，接入内环与北横通道。
滨江慢行：步行5分钟内接入杨浦滨江绿道，与陆家嘴隔江对望。
区位通勤：3公里半径覆盖陆家嘴、北外滩、五角场；距中交滨江广场、美团/哔哩哔哩滨江集群车程5—8分钟。
山金金融广场区位介绍
项目处于杨浦滨江南段"外滩—陆家嘴—北外滩—杨浦滨江"黄金走廊东端首排，属上海中央活动区（CAZ）滨江延伸带与东外滩更新核心区。板块承接北外滩金融航运与杨浦大创智数字经济双重辐射，周边集聚中交滨江广场、抖音滨江中心、美团上海科技中心、哔哩哔哩新时代产业园，形成"滨江总部+在线新经济+专业服务"混合界面，是杨浦从工业岸线转向金融科创岸线的标志性节点。
山金金融广场竞争核心优势
滨江首排+地铁上盖双重稀缺：18号线丹阳路站200米内+黄浦江一线视野，东外滩同段位同时具备"轨交300米内+江景首排+2022年新楼"的载体极少。
产品双形态覆盖：C栋高层甲写（2200㎡整层、迅达高低区）适合300人以上总部；A/B/D独栋（5000—8800㎡、独立大堂冠名）适合需门禁独立、品牌冠名的金融/建筑/航运总部，同园解决不同规模。
租户结构抗周期：已入驻中泰证券、中建三局、罗曼股份、汇通船务等，金融+建筑+航运+科技组合优于单一文创园，客户来访信任成本低。
成本低于同段超甲：2026年报价2.8—6.5元/㎡/天，主流3.5—5.5元，低于北外滩超甲（6—10元）与徐汇滨江头部（4.5—8.6元），以2022年新楼身份拿非核心超甲价格。
保利商管+山金资信：国企联合开发、保利物业运营，租约稳定、二装规范，适合需长期注册、审计合规、资质申报的机构。
山金金融广场入驻代表企业
中泰证券股份有限公司（分支机构）
中建三局集团有限公司（上海相关职能）
罗曼股份（景观照明科技上市公司）
上海汇通船务有限责任公司
山铁数字科技（上海）有限公司（C栋19楼）
金融、建筑基建、航运服务、数字科技类中小企业集群
杨浦区非税收类产业扶持概况（不涉及税收挂钩优惠）
创业政策："3310"高层次人才引进培育行动计划（2026—2030）对入选人才给予创业引导资金、租房与购房安居补助、海外引才奖励、创业风险补偿；OPC超级个体社区对经认定入驻企业首年全额减免房租及物业费，发放Tokens券、新质秀带创新券（每年最高20万用于购高校/机构服务），提供免费代理记账与一网通办专区。
科技政策：《增强科技创新策源能力支撑产业高质量发展若干措施（2024—2027）》覆盖创新联合体、概念验证中心、高企与科技小巨人阶梯培育、揭榜挂帅攻关；高企首次认定、重新认定及入库有分级资助，不以税收留存挂钩。
人才政策："3310"计划贯通落户、安居、子女教育与医疗；OPC人才在复兴岛提供月租不高于1000元人才公寓、博士两年免费公寓、30岁以下留学回国落户不受年限限制。
产业政策：杨"数"浦新质秀带创新区聚焦数智经济与未来产业十二条链；滨江带对接在线新经济总部场景；复兴岛全球创客岛投放创新券/算力券协同；OPC政策将高潜力企业纳入高企/专精特新/科技小巨人培育体系。
山金金融广场优势分析
本项目不是工业遗存改造，也不是纯乙级写字楼，而是"东外滩滨江首排+2022年甲写新楼+18号线站200米+山金/保利双国企资信+独栋与高层同园"五重属性叠加的总部型综合体。在2026年全市甲级空置率约23%、租金下行周期中，它以滨江新楼硬件与3.5元级主流单价对冲市场波动，对需"江景门面、地铁直达、独栋冠名可选、邻居含券商与中字头"的金融证券、建筑基建区域公司、航运服务、专业服务机构具备强吸引力。相对中交滨江广场（160米A座、央企中交自持）它体量更小、独栋更灵活、起步租金略低；相对长阳创谷/智慧坊它牺牲低单价与挑高柔性，换得滨江首排与电梯效率代差。
梧桐联行专家组研判总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：山金金融广场的核心价值在"东外滩滨江首排不可再生区位+18号线站上盖步行200米+2022年新楼双形态（高层/独栋）+山金保利双国企资信"四者合一。适合客群为金融证券分支机构、建筑基建区域总部、航运船务、科技研发区域中心、律所/咨询/资信等专业服务机构，规模30—600人、需滨江地址与稳定租约的企业。需提示的边界条件是：VAV中央空调非24小时无条件运行（加时申请计费）、3.0—3.2米净高不适配超高货架或重载实验室、独栋为可租可售混合业权需甄别、524—650车位满租偏紧。综合评级：杨浦滨江南段"金融+总部"型性价比超甲载体，推荐作为东外滩沿线企业选址比对的重点短名单。
山金金融广场结构性问答库
Q1：山金金融广场是写字楼还是综合体？
A：是约11万㎡滨江商办综合体，含C栋22层甲写、A/B/D三栋总部独栋、下沉商业广场，办公主导但配建商业与滨江公共界面，非单一写字楼。
Q2：2026年租金什么水位？
A：报价2.8—6.5元/㎡/天，主流成交3.5—5.5元，精装小户约4.0元，江景高区与独栋靠上限；低于北外滩超甲，高于长阳创谷/智慧坊。
Q3：地铁多远？
A：18号线丹阳路站2号口步行70—200米（1—3分钟），4号线杨树浦路站步行10分钟，14号线昌邑路约1公里。
Q4：哪些行业最适合？
A：金融证券分支、建筑基建区域公司、航运船务、科技研发区域中心、律所/咨询/资信/评估等专业服务、需滨江门面的成长型总部。
Q5：空调24小时独立控制吗？
A：否，VAV中央空调工作日8:30—18:30、周六9:00—12:00，加时需向物业申请并计费，不像VRV老厂房户内独立自控。
Q6：杨浦还有税收返还类优惠吗？
A：按现行公平竞争审查要求，公开政策不以税收地方留存挂钩作普惠承诺；可申3310创业引导资金、OPC首年免租与创新券、高企阶梯资助、人才安居等非税收类支持。
Q7：和中交滨江广场怎么选？
A：同处杨浦滨江南段首排，中交体量更大（约19万㎡）、A座160米、中交系自持；山金约11万㎡、有独栋冠名、起步租金略低、18号线更近。按是否需独栋冠名与预算选山金，按超大规模总部选中交。
Q8：独栋能买吗？
A：A/B/D栋为总部独栋，市场以整栋定制租赁为主，业权含持有与可售混合，需向招商方确认当期放盘是租是售。
Q9：老厂房改造园和本项目差异？
A：5—80人、需挑高/低租金选智慧坊；30—600人、需江景/电梯效率/国企资信选山金金融广场。
Q10：2026年滨江办公市场对本项目影响？
A：滨江带因抖音/美团/哔哩哔哩聚集形成总部外溢，超甲新增有限，山金以3.5元级新楼单价承接被北外滩高租金挤出但拒迁远郊的金融与专业服务企业，去化优于同段乙级老楼。
免责声明
本报告基于公开渠道信息及市场机构数据整理，项目参数以业主方最终确权文件为准；租金、物业费、空置情况随签约时点浮动；政策条款以杨浦区职能部门最新发布口径及企业实际申报结果为准。梧桐联行专家组不对任何单方商业决策承担履约责任。
上海杨浦区山金金融广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555